嘉茂购物中心日照新天地项目定位规划--讨论.ppt

嘉茂购物中心 日照新天地 项目定位 2008年10月22日 1 区域环境1 商业环境 2 项目介绍 3 目 录 2 1.1 项目所在位置日照市东港区 嘉茂购物中心嘉茂购物中心 日照市 地理位置：山东中南部，东接 青岛，北连潍坊，西 接临沂，南邻连云港 占地面积：5,310 km 地区人口：2.8M 所辖区县：东港区、岚山区、五 莲、莒县 2007年GDP:63B，增长18% 人均GDP: USD 3000，增长33% 社会消费品零售总额： 17B，增长17% 城镇居民人均可支配收入： 13K，增长17% 东港区 面 积：1,500 km 人 口：840K 市区面积：50 km 常住人口：320K 大学城 新市区 石臼 老城区 3 一公里 77K 二公里 54K 三公里 46K 四公里 23K 五公里 19K 1.2 五公里人口分布 周边五公里人口：220K 20-50岁：占40% 共88K 4 总人数65K 大学城公交线路 7路 至长途汽车站 11路 至火车站 友谊 商场 16路 至东港区政府 17路 至百货大楼 18路 至百货大楼、 长途汽车站 32路 至新玛特、万 平口海滨 1.3 年轻人主要客源地-大学城人口分布 文 文 文 文 文 文 体育学院 8K 距我项目 5.6km 外国语学院 5K 济宁医学院 12K 水利学院 10K 日照职业技术学院 15K 曲阜师范大学 15K 大学城生活区 3232路路 5 1.4 项目周边公交车分布及购物巴士规划 5 5路路 6 6路路 3030路路 8 8路路 班车班车1 1线线- -大学城大学城 班车班车2 2线线- -老城区老城区 班车班车3 3线线- -石臼石臼 班车班车4 4线线- -森林公园森林公园 森林公园嘉茂线 1路 石臼嘉茂线 2路 老城区嘉茂 2路 大学城嘉茂线 2路 线路4条 （7辆） 公交线路5、6、8、30路超市合作班车需另行洽谈 交通 6 区域环境1 商业环境2 项目介绍3 目录 7 市府商圈 1.6km 嘉茂 百货 大楼 银座 商场 利群 苏宁 国美 新玛 特 贵和 银座 佳世 客购 物 王府 购物 中心 石臼商圈 2km 利群 海纳 苏宁 友谊 日百商圈 10km 2.1 日照市同业竞争对手 商场分布 日百商圈：居民集中，紧临汽车 站，客流丰富，消费层次中低档 。 市府商圈：居民素质较高， 外地移民带来新的活力和消 费需求，消费层次中档。 石臼商圈：居民素质参差不齐， 外地移民带来活力和消费需求， 消费层次多样化。 8 日百大楼 (日百商圈) 老城利群 (日百商圈) 银座商城 (市府商圈 ) 新玛特 (市府商圈) 石臼利群 (石臼商圈) 海纳商城 (石臼商圈) 租赁面积 （） F1-F3 9K B1-F5 24K B1-F4 20K B1-F3 20K B1-F4 16K F1-F4 10K 月平效 （元/ ） 3,7004804108305201,000 合作 主要条款 鞋服扣点：15%-25%；规定进场费：2,000元/品牌 客流 17K/天 提袋率:45% 客单价:120元 8K/天 提袋率:40% 客单价:120元 5.7K/天 提袋率:40% 客单价:120元 9K/天 提袋率:50% 客单价:120元 5.7K/天 提袋率:40% 客单价:120元 6.8K/天 提袋率:40% 客单价:120元 2.2 同业竞争对手 对比1 9 日百大楼 (日百商圈) 利群购物 (日百商圈) 银座商城 (市府商圈) 新玛特广场 (市府商圈) 石臼利群 (石臼商圈) 海纳商城 (石臼商圈) 主要 品牌 阿迪达斯、以 纯、斯尔丽、 杉杉、孚德 阿迪达斯、佐 丹奴、哥弟、 百丽 阿迪达斯、 Lee、敦奴、 哈森 阿迪达斯、 森马、哥弟 、百丽 滔博体育、 真维斯、哥 弟、金利来 阿迪达斯、森 马、秋水伊人 、百丽 优势 商业老品牌,认 同度较高 突出休闲品牌 ，定位中档消 费 突出女装品 牌，有忠实 顾客群 中档路线， 无明显特色 环境、品牌 中档,提升老 商圈档次 商业老品牌,认 同度较高 劣势 品牌零散低档 品牌特色不明 显 女装品类突 出，受众面 狭窄 品牌档次混 杂，特色不 突出 品牌度不够, 正在提升期 区域规划混乱 车位 收费 80个 免费 200个 免费 80个 免费 150个 免费 150个 免费 120个 免费 面向 客群 公务员、单位员工、学生、周边 居民及乡镇进城消费者 公务员、单位员工、周边居 民、外地移民 厂矿企业员工、周边居民、外 地移民、部分岚山消费者 2.3 同业竞争对手 对比2 10 女装男装运动动休闲闲装皮鞋皮具其他品类类 品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效品牌平效 哥弟1800与狼共舞1300阿迪达斯900百丽1600KFC830 斯尔丽1800罗希奥1300耐克900孚德1600德克士660 圣迪奥1500爱都1000卡帕900红蜻蜓1400麦当劳440 艾格1300老人头1000森马900蚂蚁城1400欧莱雅1220 声雨竹1200皮尔卡丹1000美特斯邦威900奥康1300美宝莲1220 蕾朵1100七匹狼1000真维斯870金猴1300资生堂1000 嘉彩1100洛兹1000金莱克870圣帝罗澜1250巴拉童装1000 贝拉维拉1000金利来1000茵宝800哈森1200爱得利1000 播1000杉杉800CBA660梦特娇1100小猪版纳1000 阿依莲1000罗蒙800七匹狼660路标1000拉比1000 2.4 主要业态经营前十位流水（单位：元/月） 11 百货大楼老城利群银座商城新玛特石臼利群海纳商城 女装 月销售(K) 120017001300950 450 800 面积() 7003000 3300 1500 1100 1300 平效(元/月)1700560 390 630 400610 男装 月销售(K)1800 1950 13501750 350 300 面积()1000 3500 2700 2500 1000 600 平效(元/月)1800 550 500 700 350 500 休闲、运 动装 月销售(K)600 2500 10001300 800 850 面积()600 5000 2100 1500 1500 1300 平效(元/月)1000 500 470860 530 650 化妆品 月销售(K)800 370350 400 500 280 面积()200 500 380 400 400 300 平效(元/月)4000 740 920 1000 1250 930 皮鞋皮具 月销售(K)1200 1290 1400 1300 1000 1100 面积()700 3000 800 800 1600 1500 平效(元/月)1700 430 1670 1620 620 730 2.5 同业对手主要业态月平效 12 区域环境1 商业环境2 项目介绍3 目录 13 3.1 嘉茂购物中心 日照新天地-外观效果图 1 嘉茂购物中心 日照新天地 14 3.2 嘉茂购物中心 日照新天地-外观效果图 2 嘉茂购物中心 日照新天地 15 3.3 嘉茂购物中心 日照新天地-内部效果图 16 其他租户 停车位 楼层 面积 主力租户 388家 41K 负二层：1,100 个，广场:200 个 地上4 层，地下2 层 建筑102K 招租：52K 超市：11K 3.4 嘉茂购物中心 日照新天地物业介绍 17 3.6 SWOT分析 优 势 劣 势 机 会 威 胁 1. 当地消费者习惯在老城区购物 2. 当地商业购物卡消费占据较大市场 3. 当地品牌代理商较少 1. 成熟的商业运作，良好的品牌效应 2. 综合性的商业业态规划 3. 引进本地市场的独家业态,如影院 4. 交通环境便利 5. 靠近旅游景点 6. 规划商场班车扩大客源 1. 日照首家集多种业态于一体的mall 2. 周边新建小区入住率逐渐提高，为我项目带 来提升销售的机会 商圈环境需要培养 18 日照地标式的、集娱乐休闲、美食购物为一体的综合 性购物中心 休闲娱乐 特色餐饮 时尚百货生活服务 目标标消费费者 q 其他城区时时尚消费费者及旅游人口 q 周边边居民、大学城学生及员员工 q 企事业单业单 位员员工、机关公务员务员 q 20-50岁岁 3.5 项目定位 19 3.7 第一年预估销售对比预估月租金 五公里 220K 每周购物2次 20-50岁占70% 来我商场占35% 日客流 17.6K 日销售 950K 客单价120元 提袋率45% 目标月租金 74元/ 面积52K 平均扣点13% 月总租金 3.84M 月销售28.5M 日销售 950K 20 Retail Mix Strategy 3.8 楼层业态定位 B1 F1 F2 F3 F4 休闲娱乐 多元多彩 名品荟萃 时尚丽廊 特色街区 B2 停车场 商业建筑面积:20K 可租面积:16K 可出租率:80% 商业建筑面积:14K 可租面积:8.7K 可出租率:62% 商业建筑面积:14K 可租面积:7.9K 可出租率:57% 商业建筑面积:14K 可租面积:8.9K 可出租率:64% 商业建筑面积:14K 可租面积:11k 可出租率:79% 建筑面积:22K 21 3.9 各业态面积占比 22 第一年第二年第三年 商铺数量(个)595959 出租面积(不含超市)() 4,174 出租率85% 4,665 出租率95% 4,911 出租率100% 第一年业态超市家居车饰生活服务名烟名酒餐饮小吃 面积()11,4221,1379227851,393673 平效(元/月)650464510446599829 楼层预估平效前三年递增 (不含超市)(元/月) 532638766 预估租金(不含超市) (元/月/) 103121146 租金(含超市)(元/月/)526274 B1 23 第一年第二年第三年 商铺数量(个)Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73Mall:63百嘉汇:73 出租面积() 7,910 出租率90% 8,789 出租率100% 8,789 出租率100% 百嘉汇第一年业态女装化妆品黄金珠宝皮鞋皮具 百嘉汇面积()1,490264430617 百嘉汇各业态预估月销售(元)1.53M360K1.06M605K 百嘉汇扣点利润(元/月)175314173196 Mall第一年业态 女装化妆品餐饮皮鞋皮具 面积()3,1993541,952483 平效(元/月)746418784646 楼层预估平效前三年递增(元/月)9031,0841,300 预估租金(元/月/) 126152182 L1 24 第一年第二年第三年 商铺数量(个)Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34Mall:52百嘉汇:34 出租面积() 6,903 出租率85% 7,715 出租率95% 8,121 出租率100% 百嘉汇第一年业态男装女装 百嘉汇面积()315885 百嘉汇各业态预估销售(元)250K711K 百嘉汇扣点利润(元/月)159161 Mall第一年业态 男装女装餐饮儿童电器 面积()9491,2133,239560960 平效(元/月)603507559498625 楼层预估平效前三年递增(元/月)595715857 预估租金(元/月/) 91107129 L2 25 第一年第二年第三年 商铺数量(个)717171 出租面积() 7,542 出租率85% 8,429 出租率95% 8,873 出租率100% Mall第一年业态 运动休闲饰品餐饮 运动 器材 美容 美体 书局 面积()2,2791,4832342,893330974680 平效(元/月)5355531,004368455359294 楼层预估平效前三年递增(元/月)455546656 预估租金(元/月/)678198 L3 26 第一年第二年第三年 商铺数量(个)373737 出租面积() 8,315 出租率80% 9,355 出租率90% 10,400 出租率100% Mall第一年业态 影院电玩餐饮教育健身房 面积()3,9341,4731,1664283,399 平效(元/月)500238336292357 楼层预估平效前三年递增(元/月)389467560 预估租金(元/月/)364250 L4 27 3.10 预估年度租金递增 楼层第一年第二年第三年 B1(不含超市) 103121(17%)146(20%) B1(含超市) 5262(19%)74(19%) L1 126152(21%)182(20%) L2 91107(18%)129(21%) L3 6781(21%)98(21%) L4 3642(17%)50(19%) 合计(不含超市) 84105 (25%)126 (20%) 合计(含超市) 7492(24%)110(20%) 28 3.11 预估年度投资回报 年 度 2010 201120122013 Year1Year 2Year 3Year 4 NLA52,516 52,516 52,516 52,516 Occupancy Rate85%95%100%100% Ave Rent Increase0 20%20%30% Gross Rent37,301 50,027 63,192 82,150 Gross Rent / m258 78 98 128 Opex30,889 324093425338085 NPI12,412 23,618 34,939 50,065 Investment544,692 544,692 544,692 544,692 Yield2.3%4.3%6.4%9.2% 29 工作内容9101112123456789 日照市场调研 日照招商政策出台 项目样板间完工开放 各业态重点商户跟进 视招商进展情况,举行招商发布会 ，公布重点商户的进驻意向 以重点商户为点,铺开招商广告 其他品牌商家跟进 商户签约 酒会，展现嘉茂日照项 目前景 检查招商进度，调整政策 冲刺招商，完成既定目标 商铺交铺 商户进场 装修，备货筹备开业 3.12 租赁工作计划进度 30 3.14 推广阶段划分 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 预热期签约期1 第一次引爆期 第二次引爆期 最后冲刺 开业准备期 招商信息发布 样板间完工开放 招商广告 主力租户意向信息公布 开业信息宣传 开业促销 开业 招商发布会招商签约会开业开业前期宣传 招商冲刺 签约期2 第一阶段 第二阶段第三阶段 31 3.16 主要活动事件 10-6月 2 1 6月 预热活动启动 1、有奖调查 2、信息传递接力赛 3、剪角收集 3月 招商签约酒会 3月 样板间展示 3 32 3.13 开业活动提案 1 主题：我的“嘉” 我最爱 2 参与租户：场内所有 3 PR活动： 购物三级送、疯狂抓礼、1+1=2、教师节、的哥有 礼；购物送超级礼品、男士西装节、衣犹未尽女 装特卖会；学生及教师特别促销。 4 SP活动： 明星签唱会、漂亮MM选秀、战斗陀螺大比拼等 5 租户活动： 影院首映式、娱乐大比拼、餐饮折扣券、服装打 折区、超市3小时抢购等 6 合办活动： 旅游局;市政府;旅行社;酒店 7 广场活动： 搭建展示平;吸引车商,房产开发商 服务类 顾客咨询服务 顾客遗失物品登记 顾客拾获物登记 免费提供婴儿车 免费提供针线 免费提供应急雨伞 免费广播寻人登记 电子屏幕导购服务 包装服务 会员卡的相关服务 与旅游局及各景点的 售票服务 33 3.13 开业后商场推广策略 景观辅助 公共空间展示 外部活动平台 广场景观 集团活动 全国统一活动 乐乐俱乐部 项目推广 每月活动 3小时 人往高处逛 租户PR、SP 1 集团活动 1.1 1月春节活动 1.2 4月美食活动 1.3 7、8月嘉年华 1.4 11、12月圣诞 2 项目活动 2.1 3月迪斯尼 2.2 5-8月旅游活动 2.3 人往高处逛，3小时抢购 3 租户、外部活动 3.1 每月按业态分租户活动 3.2 租户自行活动 3.3 与旅游局、旅行社、酒店合办活动 4 广场活动 4.1 搭建展示平台，吸引车商、房产开发 商等开展活动 4.2 出租室内外广告位 5 店内形象管理 5.1 春、夏、秋、冬各进行一次中庭及店 5.2 加强租户宣传形象的管理。 34 月份主题参与租户SP活动PR活动租户活动店内形