土地流转合约形式和期限长短影响因素分析基于对达茂旗石宝镇、武川县农户土地流转的调查.doc

内蒙古财经大学经济学院“农村区域发展”专业实践报告 土地流转合约形式和期限长短影响因素分析 基于对达茂旗石宝镇、武川县农户土地流转的调查 团 队 第 五 组 系 别 经 济 学 院 专 业 农村区域发展 年 级 2011 级 成 绩 指导教师 日 期 2014-9-06 实践报告题目 土地流转合约形式和期限长短影响因素分析 基于对达茂旗石宝镇、武川县农户土地流转的调查实践时间2014年7月7日2014年7月10日中午实践地点包头市达茂旗石宝镇红景滩、幸福村、二愣滩新村、呼和浩特市武川县厂汉木台乡以及天力木图村等地团队成员姓 名学号分 工组长组员分工，土地流转合约形式影响因素分析，补充、整理调查报告组员数据汇总和分析及引言的写作数据汇总和分析及引言的写作数据分析及土地流转期限长短影响因素分析数据分析及土地流转期限长短影响因素分析政策建议及结语的写作问题的提出及相关概念界定的写作问题的提出及相关概念界定的写作实践报告指导教师评语 实践报告成绩：指导教师签字： 年 月 日目录一、引言5二、问题的提出5三、相关概念界定5四、数据汇总与分析6（一）数据汇总6（二）数据分析9五、土地流转合约形式的影响因素分析10（一）流转对象10（二）流转规模的大小11（三）流转期限的长短11（四）流转范围的影响12（五）农地流转后的用途12六 土地流转合约期限长短的影响因素分析12（一）农户自身的处境决定了合约长短12（二）转入方（企业或合作社等）的投资资产具有专用性13七、总结13八、政策建议及对策14参考文献：15致谢16土地流转合约形式和期限长短影响因素分析一、引言为了使学生将所学理论知识与实际情况相结合，内蒙古财经大学11级农村区域发展班于2014年暑假组织4名带队老师和31名学生到包头市达茂旗、呼和浩特市武川县进行实地调研。调研以小组的方式进行，调研前我们小组确定了“土地流转合约形式和期限的影响因素分析”为此次调研的课题，调研为期四天。在调研中，我们小组八名学生和一名带队老师走访了包头市达茂旗石宝镇红景滩、幸福村、二愣滩新村、呼和浩特市武川县厂汉木台乡以及天力木图村等地，对当地农户采取抽样调查的方式入户进行面对面的访问并运用调查问卷的方式收集数据。本次暑期调研，不仅让我们见识到现代农业的发展，而且也让我们了解到在农业的发展过程中农民所面临的问题。二、问题的提出土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。近年来，随着农村经济发展、农业产业结构调整和农村劳动力的转移，农民对土地的依赖性变的越来越理性;同时，很多养殖大户、专业合作经济组织和农业龙头企业通过土地流转、扩大经营规模的愿望越来越强烈，土地流转应运而生。但农村的土地流转仍处于起步阶段，存在着许多不完善的方面，这种不完善主要表现在土地流转合约形式和期限上面，使得土地的有效利用受到了阻碍。根据达茂旗和武川县新兴的土地流转形势，为了进一步了解当前农村土地流转的现状，我们将调查的重点放在土地流转合同形式和期限长短的影响因素上。通过这些因素的调查有助于发现影响土地流转形式的因素和土地流转合同的不健全之处，以此来完善土地流转形式和土地流转合同，并使农民在土地流转过程中处于有利的地位。三、相关概念界定（一）土地流转土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。土地流转包括了两种情况：一是农民仅把使用权转让出去，保留承包权，保留承包合同，收取一定的收益，如出租、代耕；二是农民把承包合同、土地经营使用权一起转让，在合同约定的转让期限内，农民脱离土地，不再保留任何权利，也不再与土地发生任何关系，如转让、入股。需要明确的一点是，本文所述的土地流转是指以上的第一种情况。（二）土地流转合约1、土地流转合同在经济学中土地流转合约可以解释为，甲乙双方按照约定对土地的承包权和经营权的重新界定，是建立在双方自愿前提下的一种产权交换。在法学中土地流转合约（即土地流转合同）是指甲乙双方按照中华人民共和国土地承包法和农村土地承包经营权流转管理办法等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村承包经营权转让事宜，订立的合同。2、土地流转合同的形式（1）书面形式书面形式就是以文字方式表现合同内容的形式。采用书面形式的最大特点就是便于保存，有据可查，发生纠纷时方便举证，有利于当事人主张权利，也便于法院和仲裁机构审判、裁决。（2）口头形式口头形式就是以谈话的方式订立合同，如当面交谈，电话联系等。以口头形式订立合同，简单、方便、迅速，在日常生活中经常被采用，如集市上的现货交易，商店里的零售买卖等。3、土地流转合同的期限土地流转合同的期限是指土地流转合同中规定的土地承包经营权流转的期限。书面合同中对土地流转的期限有着严格的规定，而口头合同中对期限的规定则较少，一般都是一年一立。四、数据汇总与分析（一）数据汇总本次针对包头市达茂旗、呼和浩特市武川县进行的调查，具体涉及达茂旗石宝镇红景滩、幸福村、二楞滩新村、以及武川县厂汉木台乡、天力木图村，共计38户农户，其中有效样本36个，占总样本94.7%，期间主要采取访谈的形式来获取数据，具体数据如下：1.达茂旗表1 石宝镇红井滩土地流转情况达茂旗石宝镇红井滩样本序号土地总面积农作物是否进行土地流转流转形式合同期限签订合同对象人口农户120多亩土豆、葵花是合同10年合作社3人农户230多亩小麦是合同10年合作社3人农户320-30亩土豆、葵花是合同10年合作社8人农户4100亩左右土豆、葵花是合同11年合作社4人农户56亩左右土豆 是合同10年呼市丽凯公司1人农户630亩左右 草是合同10年合作社6人农户78亩草、土豆否1人农户820亩左右土豆是合同10年呼市丽凯公司3人农户920亩左右草、土豆否5人表2 石宝镇幸福村土地流转情况达茂旗石宝镇幸福村样本序号土地总面积农作物是否进行土地流转流转形式合同期限签订合同对象人口农户130多亩山药否7人农户245亩马铃薯否5人农户380多亩山药、葵花、麦子否6人农户460亩山药、草否5人农户520亩山药、麦子、草否4人农户620-30亩山药是合同10年合作社4人表3 石宝镇二楞滩村土地流转情况达茂旗石宝镇二楞滩村样本序号土地总面积农作物是否进行土地流转流转形式合同期限签订合同对象人口农户150-60亩山药、葵花否5人农户2150-160亩葵花否6人农户340-50亩葵花、山药否农户450亩葵花、山药是合同3-5年私人5人农户5100亩左右葵花否6人农户640-50亩葵花否5人农户720亩草是口头协议3-5年 一年一结 私人4人农户83000亩葵花、山药是合同20年私人6人农户940-50亩葵花、山药否4人根据不同地区土地肥力的不同，红井滩每户农户人均6-7亩地，幸福村每户农户人均5-9亩，二楞滩村每户农户人均12亩。红井滩农户大多将土地承包给合作社，合作社承包土地后，进行打井和建立喷灌圈等，投入大，因此合同期限较长，一般为10年，每年每人可得500元。若将土地承包给私人，则根据距村落远近定价，距村近70元/亩，距村远10-20元/亩。幸福村进行土地流转的农户较少，村中一般以80元/亩的价格通过口头协议包地。二楞滩村土地肥力较好，而合作社处于起步阶段，入社人不多。该地主要采取的包地形式为：私人将集中在一起的农户的土地承包起来，然后再转包给其他组织或者个人。土地承包合同期限多为3-5年，承包期限与土地的类型有关，一般水地的期限短，旱地的期限长。土地承包方留有土地合同但承包出土地的农民那方大多没有合同在手。2.武川县表4 厂汉木台乡土地流转情况武川县厂汉木台乡样本序号土地总面积农作物是否进行土地流转流转形式合同期限签订合同对象人口农户1100亩左右土豆、小麦是口头协议15年7人农户220亩左右土豆、小麦、葵花是合同15年正丰公司-农户32000亩土豆、小麦是合同15年正丰公司-农户480-90亩土豆、小麦是合同15年正丰公司5人农户5120亩左右土豆、小麦是合同15年正丰公司-表5 天力木图村土地流转情况武川县天力木图村样本序号土地总面积农作物是否进行土地流转流转形式合同期限签订合同对象人口农户160多亩土豆、葵花否4人农户2160-170亩土豆、葵花、油麦是 口头协议1年私人-农户350-60亩土豆否-农户480-90亩土豆、葵花否-农户540-50亩土豆、葵花、油菜籽是口头协议1年私人-农户650-60亩土豆否-农户7140亩土豆、葵花是口头协议1年私人-在厂汉木台乡，正丰公司以300元/亩的价格与农户签订15年的合同，承包了村中2000亩土地，而农户之间多为口头协议，并根据市场行情对土地定价。此外，厂汉木台乡多为60岁左右老人，而天力木图村年轻人多，基本都由自己耕种，只有少数农户间通过口头协议，以一年一结的方式承包土地，土地流转较少。综上所述，36户农户中共有19户进行土地流转，其中通过合同确定土地流转关系的为14户，占总数的73.6%，通过口头协议确定土地流转关系的则为5户。土地流转期限见下图：表6 土地流转期限由图表可知，两地土地流转以3-10年的中期合约为主。表7 土地流转对象两地土地流转对象主要为合作社、私人和企业，三者之间所占比例不相上下。（二）数据分析1.从合约形式看，农地流转达成合约主要有两种，即口头协议和书面合同。根据调查数据分析可知，在所调查的36户农户中，其土地流转合约的形式主要为签订书面合同，占总体样本的73.6%；而采用口头协议的方式进行土地流转的农户仅占总样本的26.4%。导致这一结论的原因可能有两方面：首先，随着农地流转的发展，管理规范化和农户的法律意识都不断增强，因此农户在农地流转的过程中会要求签署书面合同；其次，随着农地流转的增加，农户一般将土地流转给村外人或者农业企业，导致流转土地双方的地缘或亲缘关系不再紧密，农户为了规避风险而签署书面合同。项目样本数比例合计19100书面合同1473.6口头协议526.4一个地区的土地流转合约化程度的高低决定了该地区的发达程度，一个地区的合约化程度越高，说明这一地区对外开放程度越高，其发达程度越高。据此，通过上述第一部分的调查数据汇总结果，比较达茂旗和武川县两地可知，达茂旗的土地流转合约化程度明显的高于武川县的合约化程度，自此可以的说明，达茂旗的土地使用效率要高于武川县，其对外开放程度也高于武川县。2.土地流转合同形式的期限普遍较长，口头协议形式的合约期限内较短。综合达茂旗和武川县两地的数据可以发现，以合同形式进行土地流转的流转期限较长，一般为3-10年或10年以上；而以口头协议形式的土地流转期限较短，大多数都是采用一年一约定的方式，或不限制年限但会随时收回土地。根据调查发现，达茂旗和武川县两地从事农耕劳动的农民大多数都已外流，只剩下劳动能力弱或没有劳动能力的老年人和儿童。农村劳动力外流是造成农村土地流转的一个重要因素，而由于中国的“落叶归根”的传统思想的限制，在这些外出打工的农民中会形成“随时回家种地”的思想，所以，在签订合同的时候往往会采用口头约定的方式，以便可以随时收回土地为己用。一般采用合约形式进行土地流转的都是企业或合作社，这些企业或合作社在进行耕种时都会采用的大规模的机械化劳动，这必然会产生大量的成本，为了能够收回成本并取得利益，就必须采用连续种植的生产方式，这就需要拥有稳定的土地可以进行生产，所以合同就成为他们的最佳选择。合约的时间越长，在保证成本收回的情况下，所获得的利润也就越多。五、土地流转合约形式的影响因素分析土地流转是农业现代化进程中必经的一条道路，是实现土地合理利用和资源优化配置的有效途径，下面我将运用理论结合访谈数据的方式阐释和分析决定土地流转合约形式的原因是什么。从理论上讲，当农地进行流转时,农户面临着不同的合约形式选择,而不同的合约形式，有着不同的责权利关系,这些约束或规定影响着农户的选择和行为,从而带来不同的收益。同样,不同的成本收益又影响着农户不同的契约选择。从合约形式看，农地流转达成合约主要有两种，一是口头协议，二是签订书面合同。全国农村固定观察点系统2008年对全国31个省市2万个农村固定观察点农户耕地流转调查发现，转入和转出耕地农户中签订有书面合同的比例分别仅为22.1%和32.7%。82.6%的土地转出和81.8%的土地转入未签订书面合同。从中我们可以看出，我国农户在农地流转合同形式选择上普遍存在“重口头、轻书面”的行为倾向，那么到底是什么原因影响着农户的合约形式选择呢？下面我将根据调研实习的所见所闻从不同方面分析一下原因，具体如下：（一）流转对象在调研过程中我们不难发现（见下表），当农户所对应的流转对象为企业和合作社时，农户选择的土地流转合约形式通常为正式的书面合同；当农户把土地流转给认识的个人时，通常会选择口头协议。这是因为在面对不同的土地流转对象时，农户与各主体的信息对称程度不同，因而承担的风险大小不同。在交易双方信息不对称的情况下，由于交易双方缺乏信任和了解，无形之中就会增加土地流转的风险，所以通常会选择签订正式的流转合同，从而降低交易双方在土地流转过程中可能出现的风险；反之，在交易双方信息对称的情况下，由于交易双方彼此之间十分熟悉，并有一定的信任基础，这种情况下土地流转的风险也较小，所以通常会选择以口头协议来规范其流转行为。所以，农户在面对不同的土地流转对象时，从理性选择的角度出发，为了达到使自身利益最大化，承担风险最小化的目标，农户通常会与企业、合作社等信息不对称的组织和个人签订正式的书面合同，而与信息流通较通畅且有信任基础的个人签订口头协议。所以土地流转的对象也是影响流转合约形式选择的因素之一。流转对象合同数量合同类型口头协议书面合同企业06合作社06私人52（二）流转规模的大小流转农地规模越大，涉及到的经济利益也越高，则选择书面合同的可能性越大。反之，流转农地规模较小时，涉及到的经济利益也较小，交易双方通常更愿意选择交易成本较小的口头协议。从调查访谈过程中不难发现，当农户把自己的土地大规模流转时，农户签订的是正式的书面合同，当然，这种情况下的流转对象一般为企业或合作社。（三）流转期限的长短农地流转期限越长，选择书面合同的可能性越大。农地流转期限是产生风险和不确定性的主要来源，流转期限越长，风险和不确定性越大，农户选择签订书面合同的可能性也越大。从调查数据中可以看出，土地流转期限为1年时，农户通常选择口头协议，流转期限在3年以上时，大多数农户会选择签订正式的书面合同来保障其利益。（见下图）（四）流转范围的影响随着农地流转范围由组内、村内、乡内、县内和县外方向扩大，选择书面合同的可能性越大。农村是个“熟人社会”，其成员对彼此之间的个性、品行、家境以及以前的履行行为等信息较为了解。在调查访谈过程中我们可以看出，农地流转合同的当事人在选择合约形式时，对自己较为了解、较为信任的主体选择口头协议，而对于那些不太了解、不太信任的交易主体则签订书面合同，寄希望于正规制度约束来保护自身的应得利益。因此，随着农地流转范围由组内、村内、乡内、县内和县外方向的扩大，流转农户选择签订书面合同的可能性增加。换句话来说，流转双方的关系是农村人情网络的直接体现。流转双方签署关系越远，人情网络约束越弱，交易违约的可能性也越大。因此，交易双方为了规避风险，选择签订书面合同的可能性也越大。（五）农地流转后的用途农地流转后的用途也可能是影响因素之一。通常来讲，如果农地流转后，投入的固定资产越大，则签订书面合同的可能性越大。因为固定资产的回收需要相对较长的时间，为了保障土地转入方的利益，签订正式的书面合同可以降低违约的风险。在调查中我们发现，对于投入滴灌、喷灌等大型水利设施的农地，土地转入方通常与土地转出方签订正式的书面合同，并且其流转期限也较长。此外，如果农地流转后用于种植多年生农作物，则农户选择签订书面合同的概率较高。因为多年生农作物相对于一年生作物来说，生产计划不容易调整，签订正式的书面合同可以更好地保障转入方的利益。六 土地流转合约期限长短的影响因素分析影响土地流转合约期限长短的因素大体包括两方面：土地转出方农户和土地转入方企业或合作社。（一）农户自身的处境决定了合约长短1.农户户主个人特征。主要是指户主的文化程度。获取非农就业稳定性的能力决定于其个人的禀赋，其中有重要影响的可能是教育程度、特殊技能和年龄。从理论上说，户主受教育水平越高、拥有特殊的工作技能、越年轻，其获取非农就业的机会越强，越有可能选择土地的长期流转合约；所以教育水平、工作技能与转出农户选择短期合约的概率成正比，年龄与转出农户选择短期合约的概率成反比。2.农户的家庭特征。是否为全家外出，如果不是全家外出则“恋土情结”会较强，长期转出土地的可能性较小；有无参加社会保障情况，如果有参加养老保险、非农就业失业保险则土地的保障功能会相应减弱，因此参与者可能更倾向于选择土地的长期转出合约。3.农户农业特征。主要用家庭承包经营地总面积衡量，农地总面积越大其保障功能越强，农户长期放弃农地的代价越大。4. 观念与转出户承包土地面积的大小对农户选择流转期限有一定的影响。传统的观念阻碍转入方获得长期的土地使用权，家庭土地承包面积较小则对农民的生产与保障功能较小，这类农户长期流转土地的机会成本较小。农户对农地转出交易进行理性考虑，在利润和安全之间找到一个平衡，转出者不仅考虑经济因素，而且还要考虑社会保障等许多因素，即使有非农就业的机会，这些因素也使得很多农户不会将农地的使用权长期转出，因为短期转出的冲击程度要远小于长期。由于农村的传统思想观念的限制，多数农民仍把土地作为非农业经营风险的退路，多数农地流转是短期甚至没有明确具体的流转期，转出农户随时都可以收回转出的土地。然而，对于另一部分转出农户来说土地的生产功能虽已淡化，但土地的生存保障功能仍然很重要，农户对长期流转土地使用权有所顾忌，农民缺乏养老保险与失业保险仍然是阻碍土地耕作者获得长期流转使用权的最主要因素。以上因素共同决定了农户对土地流转的态度以及抵御风险的能力，并最终决定土地流转的行为选择。（二）转入方（企业或合作社等）的投资资产具有专用性不同行业有不同的要素品质、要素结构和特征，即资产具有专用性。资产专用性是指用于特定用途后被锁定很难再移作他用性质的资产，若改作他用则价值会降低，甚至可能变成毫无价值的资产。在众多行业中，农业的资产投资专用性相对较强。在对农业进行资产投入时，只有将所投入的资产与其生产要素相结合才能体现出资产的价值，否则就是对于资源的浪费。如在调研过程中，打井就是土地转入方对现有土地进行的专用性投资。 资产要素在进行再配置时必然会涉及一定的费用而产生成本。所以，要素的资产专用性越强，说明改变旧资产的转换成本越高。规模种植是企业或合作社的最大特征，这一特征就决定了企业或合作社不论在产前、产中、还是产后都需要投入巨大成本，这些资产要素也具有一定的专用性。如在规模耕种前需要对征集的土地进行整合，对土地进行改良，购买大型耕种器具、化肥、种子和打井等一系列前期准备活动；产中的技术指导，化肥的添加使用等，以及在产后雇佣农业工人、销售等专用性较强，因此所产生的费用也是巨大的。所以对于企业或合作社来说，长期且较为稳定的土地是在保证成本收回的情况下获得更多的利润的首要条件，企业或合作社往往会签订较长的流转合约，来保证自身的利益。七、总结 通过对达尔罕茂明安联合旗和武川县共36个有效样本的数据分析，我们得出共有19户进行了土地流转，其中签订正式土地流转合同的共有14户，占样本总量的38.89%，做口头协议的共有5户，占样本总量的13.89%。从以上数据来看，在农村土地流转问题中，农民的法律意识依旧相对淡薄，要想保障农民合法权益，就要提高农民的法律意识。而在土地流转问题中也就是要签订有效的法律合同来保障其权利。合法规范的土地承包经营权流转合同的正常履行,对于提高土地资源的配置效率、促进农业规模经营、推动农业产业结构调整、保障农民根本利益发挥着重要作用。但由于流转合同的缺失与不完善,导致土地承包经营权流转纠纷频发。而在市场经济条件下,完善的合同是经济行为的必然趋势,因此土地承包经营权流转合同的研究具有现实意义。土地承包经营权流转合同是保护土地流转双方合法权益的重要凭证,流转合同的缺失与不完善成为现阶段农村土地纠纷的重要原因。因此在土地流转过程中签订正式、有效的书面合同是解决农业纠纷、保障农民合法权益的重要依据。社会在进步，农村法治环境在发生变化，农民的法律意识逐渐增强。农村土地承包合同纠纷之诉的提起，正说明老百姓敢于拿起法律武器来维护自己的合法权益。也正是由于土地纠纷问题的频繁出现，作为重要法律依据的土地承包合同才更为重要。因此，依法保护农民合法权益的意识应当进一步加强，以增强农民对法律的信心，加快法治的步伐。我国是农业大国，拥有广袤的农村土地。我国革命是以“农村包围城市”而取得胜利的。宪法明确写着我国的国体：“工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政”。列宁说，工农联盟是无产阶级专政的最高原则。所以，窃以为，决不能放松、更不能放弃对保护农民合法权益的思考。客观现实是不可回避的。农村土地等生产资料的使用、流转，农副产品的生产、销售，农村的用水用电问题等等，皆与农民息息相关。当有人对农民的利益虎视眈眈，试图以威逼、利诱“村官”等办法去非法猎取农村土地承包经营权或其他经营权时，当有人利用职务之便以农民的合法权益谋取私利时，当农民的合法权益遭到其他种种不法侵害时，法律理应为农民做主，农民自己也要拿起法律武器来维护自身利益。八、政策建议及对策允许农地使用权以多种方式流转不仅给农地经营者更多的选择农地流转的机会，而且适应现代农业国际竞争体系下农地规模经营及农业融资的需要，有利于农业的长远发展。法律上确立农村土地流转合同的效力，赋予流转主体更完善的权力行使能力，这些都有待于在法律规范、政策制度方面进行创新。1.推进土地普法力度, 强化农民法律意识。本来,农户基本上有能力依法进行土地流转。但是, 文化程度较高的人往往先外出打工或创业, 等稳定一段时间后再考虑土地流转问题。土地流转之事自然地交给了文化程度较低的老弱妇孺留守人员, 而留守人员不具备依法进行土地流转的能力。因此, 推进普法力度, 强化农民土地法律意识, 显得十分迫切和重要。推广土地流转合同范本,使农民对土地法律的观点、 知识、 心理及思想有一定程度的改善, 提高土地普法的针对性和实效性。2.规范流转合同及流转行为，平衡流转主体利益。合同形式上普遍存在口头协议替代书面合同、合同条款粗糙不完善；合同内容上擅自约定改变土地用途和流转主体利益失衡等问题；合同主体上存在部分村组干部不尊重农民意愿,直接充当土地流转主体。农村土地流转实施途径单一,没有市场化。针对农村土地流转合同不规范及流转实施途径单一的现状,需要加强土地管理,不断规范农村土地流转行为,拓宽并规范统一的流转途径,建立有效的土地流转市场。一要建立健全组织体系,强化农民对合同法律效力的意识，由非目前普遍的口头协议、非正式合同过度为具有法律效力的正式合同。设立县、乡两级农村土地承包及流转管理服务中心,建立土地流转信息库,解决农村土地流转信息不对称的问题, 加强对土地流转合同的指导与管理, 完善土地流转合同的报批及备案制度。完善上级政府对下级政府的积极有效监控,充分发挥司法机关的作用,强化对于非强制性行政行为的法律制约, 避免行政权力越位现象。二要积极培育和发展土地流转市场中介组织, 使土地流转市场化,发挥市场调节机制的功能,确保土地流转的良性运行,同时客观上有利于改善流转主体的土地法律意识欠缺的现状。三是村集体经济组织及时掌握土