[建筑]20100309建筑面积计算规则变化的影响.doc

建筑面积计算规则变化的影响国家标准建筑工程建筑面积计算规范（GB/50353-2005）已于2005年4月15日发布，并于2005年7月1日起实施。建筑面积是建设工程领域中一个非常重要的经济技术指标，在工程造价管理方面有十分重要的作用。作为工程造价管理人员，建筑面积的计算是必备的专业技术基础知识，建筑面积计算规则的变化以及由此引起的相关影响不可避免的应当引起我们重视。此次建筑面积计算规范的颁发有两个显著的特征，其一，由过去的建筑面积计算规则，上升为建筑面积计算规范，使其更具有强制性含义，这足以证明国家建设主管部门对建筑面积计算更加重视的程度。其二，新规范从条款设置、规定内容和表现形式上均不同于原计算规则，它在原来的计算规则基础上，作了比较大的调整，为了便于大家学习和理解，这里将现规范与原计算规则做一对比，以方便论述。（详见附表）通过对比我们不难看出新规范与原计算规则有以下几个重要变化：1、“层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积”。这个规定几乎贯穿于每一条款，这一规定适当扩大了建筑面积的计算范围，使我们在确定建设工程造价时更趋于合理，化解了实际工作中的一些争议与矛盾，对避免今后出现更多的问题有很大的实际意义。2、 阳台的计算规则改变了以往封闭和不封闭的区分，统一为按其水平投影面积的一半计算，这样的改动不仅简化了计算，也可以避免一些人为的因素。3、雨蓬的计算，由过去的划分有柱与无柱，改为“雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算”。使其计算更加明确与简化。4、明确了“以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积”。玻璃幕墙用于建筑物的装饰和围护结构已有多年历史，但如何计算建筑面积一直没有明确规定，此次规范给予了明确，并且在术语中对围护性幕墙和装饰性幕墙做了注明。“直接作为外墙起围护结构作用的幕墙”称为围护性幕墙，“设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙”称为装饰性幕墙。5、增加了建筑物外墙有保温隔热层的计算规定，即：“建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积”贵州学习网提供。随着国家建筑节能技术的发展，建筑物外墙设置保温隔热层的建筑物逐渐增多，但是保温隔热层是否计算建筑面积过去存在一些争议，新规范对此作了明确规定，对我们工作有很大帮助。也体现了新规范充分考虑了新技术对建筑面积的影响。6、变形缝取消了宽度限制，无论缝宽多少，均计算建筑面积。变形缝在建筑物中比较常见，原规则规定的计算比较烦琐，这次进行了简化和统一，更便于操作。7、增加了“设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物应按其底板的外围水平面积计算”的规定，这种建筑在我市虽不多见，但也已经出现，这也是新规范对我国新的建筑结构的又一体现。8、明确规定建筑物通道不计算建筑面积。这个规定与原规则有了不同。原规则规定“穿过建筑物的通道不论高度和占用层数均按一层计算建筑面积”，这样的规定与房管部门不一致，新规范对此进行了统一。这一点应该引起我们特别注意。9、将建筑物内的设备管道夹层列为不计算建筑面积的范围。这个规定也与原规则有了很大变化，原规则规定只有当设备管道层的层高不足2.2m时不计算，新规范则取消了这个限制，不论多高都不允许计算。10、对一些常见的问题做了明确规定，譬如：飘窗、空调室外机搁板、装饰性幕墙以及自动扶梯等，不计算建筑面积。如上所述，新规范是在原计算规则的基础上作了很大的修改、补充和调整， 充分考虑了我国建筑行业的新结构和新技术，很大程度上解决了我们在计算建筑面积当中的一些模糊不清的问题，但仍存在一些问题有待商榷。我们日常的管理工作中，遇到的最常见的难题之一，就是建筑面积计算的依据问题，目前我们国家关于建筑面积方面有两个标准，除全国统一建筑工程预算工程量计算规则外，还有房产测量规范，前者我们都很熟悉，但在我们工作中经常遇到建设单位要求采用房产测量规范作为计算造价依据的问题，由于两个标准存在某些差异，比如：建筑物的通道，全国统一建筑工程预算工程量计算规则中规定按一层计算建筑面积，而房管部门则规定不计算，尽管这次国家规范在这个问题上进行了统一，但类似问题仍然存在，譬如说建筑物变形缝的计算等等。谈到房产测量规范，有必要对商品房面积问题提出一点见解。有关商品房售房面积之争的案件屡见报端，社会上对此类问题反响也十分强烈，售房面积与实际面积不符是这类事件的焦点之一， 在这里不排除个别开发商的恶意欺诈行为，但把此类结症完全归于开发商也有些偏激。政府主管部门多头管理，规定不一致也是导致两个面积不一致主要原因。这样的情况必然造成住宅建设期与竣工后的面积不一致，这不仅仅给建设单位带来一定的困难，同时也为施工企业以及管理部门管理造成很大的困难贵州学习网提供。商品房产权登记面积用测量的方式、方法也值得商榷。商品房产权登记面积用测量的方式至少会产生同一户型而面积不一致的情况发生。基于以上两方面问题，建议有关部门应对商品房建筑面积的计算规定进行必要的协调，以求统一，从根本上杜绝此类事件的源头，避免从管理上给不法开发商带来可乘之机。建筑面积是建筑领域一个非常重要的经济指标，它不仅只是开发商和业主关注的事情，也是施工企业、设计单位及其他企业所共同关注的，更是国家宏观调控的重要指标之一，如此重要的经济指标出现计算规定不统一的现象，给各个方面都会带来非常不利的影响。另外，房地产管理部门对商品房登记是否作一下改革也是一个值得商榷的问题，建议对新建商品房的的登记采取按图纸计算的方法，从根本上解决售房面积与登记面积不一致的弊病。至于说施工期间的误差，笔者认为应当是建设质量主管部门的责任，因为误差过大，不仅仅影响到建筑面积的计算，更主要的还是消费者的人身安全问题。我们工作中遇到的最多的问题，是建设工程中的个体设计在规范中没有类似的条文可以套用。 尽管此次新规范反复征求了地方及部门专家和工程技术人员的意见，充分考虑了目前我国建筑业技术的进步，但仍不能含盖每一项工程的具体设计，先有实践后有标准，这不仅是定额管理中的必然现象，也是一切管理工作的客观规律。在我们的日常管理工作中，经常遇到这样的情况：第一种是有的项目在图纸没出之前盲目确定单方造价，图纸出来以后方知有些工程部位极其复杂，但又不能计算建筑面积；第二种就是某些工程虽然图纸齐全，但由于我们的预算人员主观认为某些部位可以计算建筑面积，致使报价偏低，决算时经判定不能计算建筑面积，使单方造价上升。这两种情况都会使企业蒙受不良后果。对于以上两种情况，我们除了提醒大家要遵循基本建设正常程序以外，就要求我们造价管理人员不仅要深入学习新规范，而且还要深刻领会其精神，尽可能避免由于我们的工作给企业带来不必要的损失，在这里向大家提出我们对建筑面积计算的一些见解，供大家讨论。所谓建筑面积，是指供人们生产、生活的活动场所、有一定的使用功能、有足够的活动空间。以上三点我们把它作为能否计算建筑面积的三个要素，缺一不可。对于第一点，是说计算建筑面积的部分必须可以使人自由的出入， 简单讲就是“能上人”。第二点说的是计算建筑面积的部分必须有一定的用途，比如说储藏物品等，简单讲就是“有用途”。第三是说作为计算建筑面积的部分必须满足一定的高度，这个高度，在以前的计算规则中定为2.2m，新规范将它分为两部分，2.2m以上可以全部计算，2.2m以下部分可以计算一半，这一点可以简称为“够高度”。“能上人、有用途、够高度”是我们对那些规范中没包含的个体设计工程能否计算建筑面积的参考标准，尽管还不是十分严谨，但在我们的工作实践中的确解决了一些难题，当然它还有待于我们在理论和实践的不