[其它考试]物业经营管理概述.doc

第一章物业经营管理概述1.1单项选择题1.物业经营管理是以（B）为管理对象的。 A.住宅物业 B.收益性物业 C.非收益性物业 D.办公楼物业2. 物业经营管理强调为业主提供（C）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理3.具备由专业管理集团开发经营，业态业种的复合度高、行业多、店铺多、功能多等特点的零售商业物业是指（A）。A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场4. 物业经营服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现（B）的基础上，保持和提高物业市场价值以及未来发展潜力。A.物业各期成本最小化 B.物业各期净收益最大化 C.租户满意度度最大化 D.物业价值最大化5.从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业，同时负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督其行为。这类管理称为（C）。A.作业管理 B.运行管理 C.资产管理 D.组合管理6. ( B )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。A.居住物业 B.收益性物业 C.公共物业 D.所有物业7.建筑规模一般在3000-10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人的零售商业物业是指（D）。A.区域购物中心 B.市级购物中心 C.地区购物商场 D.居住区商场8. 市级购物中心建筑面积一般在（ A）A.3万m2 B.1万3万m2之间 C.3000-10000m2之间 D.3000m2以下9.根据物业经营管理企业的基本管理能力，主要具备物业策略管理和物业运行管理能力的物业管理企业称为（C）。A.管理型物业管理企业 B.专业型物业管理企业 C.综合型物业管理企业 D.特殊型物业管理企业10. 别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。下列概念中，只有（C）具有别墅类产品的独有性。A.空中别墅 B.叠拼别墅 C独栋别墅 D.双拼别墅11.从物业经营管理的常规工作内容来看，资产管理的主要内容本质上就是对（A）的控制。A.成本和收益 B.支出和费用 C.成本和费用 D.费用和租金12.在物业经营管理中的战略性工作中，进行各种可能的方案的决策分析时主要取决于（B）。A.持有资产规模和结构 B.预期收益和风险水平 C.实际收益和风险水平 D.组合投资规模和结构13.在物业经营管理的常规工作中，一般分配公共成本的方式是按照（C）。A.单个租户店面宽度计算 B.单个租户耗费的成本计算 C.单个租户占物业总面积的比例计算 D.单个租户在物业中所处位置分别计算14.某写字楼已经使用了较长的年限，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求，建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧。根据这些情况，该写字楼的级别可能是（C）。 A.甲级 B.乙级 C.丙级 D.丁级1.2 多项选择题1.房地产专业人士通常主要依照下列哪几个指标对写字楼划分不同等级？（ABD）A.所处的位置 B.楼宇设计装修状况 C.建筑规模 D.收益能力 E.辐射区域2. 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（ABC）的需求。A物业投资收益 B企业发展战略 C.主营业务发展目标 D物业维修养护E延长物业的自然寿命3.公寓一般是指包含许多住宅单元的建筑物，按照建筑结构的基本形式可以划分为（ADE）。A.复式公寓 B.高档公寓 C.普通公寓 D.花园公寓 E.单间公寓4. 人们主要依据写字楼（ABC）等对其进行等级分级A收益能力 B所处的位置 C楼宇设计和装修情况 D使用时间 E投资者类型5.房地产组合投资管理公司主要通过（BD）来分散投资，以减少投资组合的整体风险。A.经营规模 B.物业类型 C.管理人员 D.地域分布 E.辐射范围6. 物业经营管理和传统的物业管理的关系，表述不正确的有（AB）A物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理 B传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C物业经营管理强调满足业主物业投资收益、为企业发展战略及主营业务发展目标的需求。D写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务向策略性的物业资产价值管理方向拓展。7.在房地产组合投资管理工作中，房地产投资的利润通常通过以下几种途径获得，（BCE）。A.持续持有物业至生命周期结束 B.在极好的条件下购买物业 C.在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业 D.根据物业管理师的意见调整资产结构 E.在合适的时机售出物业8. 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或办公旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（ABCD）等A写字楼 B高尔夫球场 C休闲度假村 D赛马场 E花园公寓9.通常物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理层次上，可以把物业管理划分为（CDE）几个层次。A.日常管理 B.趋势管理 C.公司管理 D.现场管理 E.现场作业10. .物业经营管理内容的三个层次中，（DE ）以策略性管理为主。A物业管理 B设施管理 C运行管理 D房地产资产管理 E房地产投资组合管理第二章房地产投资及其区位选择2.1单项选择题1.对于功能单一、设计独特的餐馆物业，几乎不可能不花太多的费用来改变其用途或调整其使用功能。这种情况反映了房地产投资特性中的（B）。A.不可移动性 B.适应性 C.各异性 D.相互影响性2. 投资者进行房地产投资的主要目的是（ D ）。A获得作为房地产业主的荣誉 B降低其投资组合的总体风险 C抵消通货膨胀对其资产的影响 D使其财富最大化3.金融机构把所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹集资金、分散房地产金融风险等目的，称为（A）。A.住房抵押贷款证券化 B.住房抵押贷款股份化 C.住房抵押担保统一化 D.住房抵押期限一致化4. 由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与（ D）相关。A所投资的房地产房地产类型 B投资决策的准确性 C进入房地产市场的时机选择 D房地产所处的区位5.房地产投资的位置固定性决定了房地产市场是一个（B。A.全国性市场 B.区域性市场 C.世界性市场 D.专业性市场6. 公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（A）。A适应性 B差异性 C长期性 D政策性7.某房地产投资者投资了A、B、C三宗写字楼项目，经估计，各自预期价值相同，各项目的标准方差为A10%、B15%、C14%，那么，这三宗写字楼项目中风险最小的是（A）。A.A项目 B.B项目 C.C项目 D.无法确定8. （B ）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权和使用权为目的的投资。A房地产债券投资 B房地产间接投资 C房地产开发投资 D房地产转业投资9.当投资者面对的风险属于对市场内所有投资项目均产生影响的、投资者无法控制的风险时，这类风险称为（C）。A.个别风险 B.非系统风险 C.系统风险 D.可保风险10. 以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（ B ）。A房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润 B房地产开发投资通常属于长期投资C房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给 D房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了转业投资11.投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，通过这个转让过程收回投资而获得利润。这种投资称为（A）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资 D.房地产信托投资12.投资者面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资，即通过出租或再出售获得利润。这种投资称为（B）。A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资 D.房地产信托投资13.当投资者面对的风险属于仅对市场内个别项目产生影响，可以由投资者控制的风险时，这类风险称为（A）。A.个别风险 B.非系统风险 C.系统风险 D.可保风险14.当投资者在投资活动完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低，从而给投资者带来损失。这种风险称为（B）。A.周期风险 B.通货膨胀风险 C.市场供求风险 D.利率风险15.当投资者所在地区房地产市场供求关系发生变化，从而给投资者带来损失的可能性。这种风险称为（C）。A.周期风险 B.通货膨胀风险 C.市场供求风险 D.利率风险16.当物业实际经营管理费用支出超出预期经营管理费用时，对投资者造成了损失的可能性。这种风险称为（C）。A.未来经营费用风险 B.收益现金流风险 C.资本价值风险 D.持有期风险17.当物业面临火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失时，这种风险称为（B）。A.非系统性风险 B.或然损失风险 C.资本价值风险 D.经营费用风险18.当物业预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平发生变化时，投资者会面临一定的风险，这种风险称为（C）。A.非系统性风险 B.或然损失风险 C.资本价值风险 D.经营费用风险2.2多项选择题1.房地产投资的基本形式可以分为（CD）。A.资产投资 B.组合投资 C.直接投资 D.间接投资 E.金融投资2. 以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（ABCE ）。A直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C直接可分为开发投资和两种置业投资两种 D开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司可以分为（BCD）。A.支持型 B.权益型 C.抵押型 D.混合型 E.组合型4. 关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（CDE ）。A从购买土地使用权开始 B从购置房地产开始 C以获取物业所有权或使用权为目的D将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 E不需用直接参与房地产经营管理工作5.房地产投资比较受投资者的青睐，下列因素中属于房地产投资优点的有（BCDE）。A.流动性低 B.收益水平较高 C.能够获得税收好处 D.能抵消通货膨胀影响 E.易于获得金融机构支持6. 房地产投资的优点有（ABCD）。A收益水平相对较高 B能够得到税收方面的好处 C容易获得金融机构的支持 D能抵消通货膨胀和影响 E是一种非流动性资产7.下列哪些风险类型属于房地产投资的系统风险？（CDE）。A.预期收益风险 B.经营费用风险 C.周期风险 D.购买力风险 E.市场供求风险8. 下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（ BE ）。A系统风险是指市场供求风险 B较之个别风险，系统风险不易判断和控制 C或然损失风险属于个别风险 D周期风险属于个别风险E持有期风险属于个别风险9.居住物业对房地产投资区位的特殊要求主要表现在（ACE）。A.居民人口与收入 B.易接近性 C.公共交通便捷程度 D.控制环境污染的政策 E.环境因素10. 仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（BCE ）。A购买力风险 B比较风险 C收益现金流风险 D或然损失风险 E时间风险、持有期风险11.房地产间接投资的基本形式可以分为（ABCD）。A.房地产开发企业的债券 B.房地产开发企业的股票 C.房地产投资信托基金 D.房地产抵押支持证券 E.房地产置业投资 第三章房地产投资分析技术3.1单项选择题1.房地产投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定的收入，这种分析是从（C）进行的。A.实物形态 B.经济形态 C.货币形态 D.运营形态 2. 上题中如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是（C）万元。A356.23 B486.57 C536.48 D684.753.房地产置业投资中的现金流出主要表现为（A）。A.房地产购置投资 B.租金收入 C.销售收入 D.利息收入4. 从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其它收入，就得到了物业的（ B）。A税前现金流 B有效毛收入 C净运营收益 D名义收益5.潜在毛租金收入与有效毛租金收入的差额主要表现为（C）。A.运营费用 B.准备金 C.空置和收租损失 D.净运营费用6从（ A ）中扣除（ ）后就可得到物业的净运营收益，简称净收益。A有效毛收入 运营费用 B潜在毛租金收入 运营费用 C有效毛收入 空置和收租损失 D潜在毛租金收入 空置和收租损失7.某人投资于一宗房地产项目，投资额为100万元，预计每年的收益率为10%，那么两年后的本利和为（B）。A.120万元 B.121万元 C.124万元 D.140万元8. 关于物业经营过程中的准备金下列表述，不正确的是（B ）。A准备金又称大修理基金 B用于物业的日常维修和更新改造 C如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除D小区内的非住宅物业的准备金在物业管理条例中称作专项维修资金9.某人投资于某宗房地产，预计三年后可以获得100万元收益，当贴现率（利息率）为10%时，其现值为（A）。A.75.13万元 B.100万元 C.130万元 D.133.1万元10现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内（ D ）的简化图式。A资金流入 B资金流出 C资金形态 D资金运动状态11.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力的动态指标的是（D）。A.投资回报率 B.现金回报率 C.资产负债率 D.财务内部收益率12.某投资项目的净收益折现时，以i1=10%折现时，净现值为2.53，以i2=11%折现时，净现值为2.53，则该项目的财务内部收益率为（B）。A.10% B.10.5% C.11% D.11.5%13.某投资项目的净收益折现时，以i1=13%折现时，净现值为62.5，以i2=14%折现时，净现值为12.5，则该项目的财务内部收益率为（B）。A.13.25% B.13.83% C.14.03% D.14.83%14.某人在银行存入10万元人民币，年利率为5%，以单利来计算，三年后的本利和为（Cc。A.10.5万元 B.11.0万元 C.11.5万元 D.12.0万元15.某投资项目累计净现金流量现值出现正值的期数为9年，上期累计净现金流量的现值为-11.6万元，当期净现金流量的现值为23.2万元，那么该投资项目的动态投资回收期为（B）。A.8年 B.8.5年 C.8.3年 D.9年16.某投资项目累计净现金流量出现正值的期数为6年，上期累计净现金流量为-2.8万元，当期净现金流量为11万元，那么该投资项目的静态投资回收期为（C）。A.7年 B.7.11年 C.7.2年 D.7.28年17.财务净现值是指项目按行业的（A）将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。A.基准收益率 B.内部收益率 C.投资收益率 D.内插收益率18.在房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，称为（B）。A.投资回报率 B.现金回报率 C.成本收益率 D.成本利率率3.2多项选择题1.造成有效毛租金收入小于潜在毛租金收入的主要因素有（BD）。A.其他收入 B.收租损失 C.运营费用 D.空置 E.净运营收益2. 对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括 （ABCE）等。A土地费用、建造费用 B还本付息 C税金 D比较成本 E运营费用3.我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有（BCDE）。A.固定资产投资方向调节税 B.经营税金及附加 C.城镇土地使用税 D.房产税 E.企业所得税4. 收益性物业的运营费有包括（DE）等。A空置和收租损失 B抵押贷款还本付息 C房产税和所得税 D为租客提供服务的费用 E物业管理费用5.设备的寿命一般可以分为以下几种类型（ADE）。A.自然寿命 B.社会寿命 C.经营寿命 D.技术寿命 E.经济寿命6. “两税一费”是指（CDE ）。A房产税 B城镇土地使用税 C教育费附加 D营业税 E城市维护建设税7.下列房地产投资项目财务评价指标中属于盈利能力中动态指标的有（BDE）。A.借款偿还期 B.财务内部收益率 C.偿债备付率 D.财务净现值 E.动态投资回收期8. 关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ABC ）。A单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息 B复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算 D在投资分析中，一般采用单利计息E复利计息时，n个行息周期后的本利和计算公式为Fn=P(1+in)9.设备更新源于设备磨损，因此设备更新的基本特点包括（BCDE）。A.考虑因社会经济环境变化的影响 B.核心工作是确定设备的经济寿命 C.只考虑未来发生的现金流量 D.只比较设备的费用 E.以费用年值法为主10. 下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ABC ）。A是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 B该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系C税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量 D现金回报率属于动态盈利能力指标 E现金回报率即资本化率第四章收益性物业价值评估4.1单项选择题1.衡量房地产区位质量优劣的最常见、最简单的指标是（C）。A.地理位置 B.价格水平 C.距离 D.周边环境2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（ B ）。A前期工程费 B基础设施建设费 C建筑安装工程费 D公共配套设施建设费3.当卖方愿意接受的最低价格大于买方愿意支付的最高价格时，相关房地产（B）。A.可能成交 B.不可能成交 C.取决于卖方的讨价还价能力 D.无法确定4.（C ）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是廖类物业大量成交价格的抽象结果。A理论价格 B总价格 C市场价格 D单位价格5.某购房者以首付30%，余款以抵押贷款付清的方式购买了一宗总价为50万元面积100m2的住房，那么其实际单价为（C）。A.1500元 B.3500元 C.5000元 D.视利率水平而定6物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（ D）价格或价值进行测算和判定。A市场 B正常 C理论 D客观合理7.某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元，折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的3%，那么该期房的当前价格为（B）。A.2612.97元 B.2637.27元 C.2702.97 元 D.2727.27元8（A）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A市场法 B成本法 C收益法 D趋势法9.家庭人口规模对物业价格的影响关系是（B）。A.随着家庭人口规模小型化，物业价格有下降的趋势 B.随着家庭人口规模小型化，物业价格有上升的趋势C.随着家庭人口规模小型化，物业价格变化方向不确定 D.随着家庭人口规模小型化，物业供给有下降的趋势10（ C）是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A趋势法 B成本法 C收益法 D市场法11.当预期某国的货币会升值时，通常会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格（A）。A.上涨 B.下降 C.不变 D.难以确定12.在物业价值评估中，市场法适用的对象主要是（C）。A.成本较高的物业 B.私人持有的物业 C.有交易性的物业 D.需求水平较高的物业13.在市场法估价中，通常要对可比实例成交价格进行处理，其中价格修正是指（B）。A.建立价格可比基础 B.交易情况修正 C.交易日期调整 D.物业状况调整14.在成本法估价中，旧物业价格估价的基本计算公式是（D）。A.物业的重新购建价格+建筑物的折旧 B.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧C.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 D.土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的折旧15.在物业价值评估中，运用收益法进行估价，其中的报酬资本化法又称为（C）。A.收益乘数法 B.直接资本化法 C.现金流量折现法 D.毛租金乘数法4.2 多项选择题1.收益性物业价值的高低主要取决于以下因素（CDE）。A.物业营运寿命的长短 B.物业租约的长短 C.未来净收益的大小 D.获得净收益期限的长短 E.获得净收益的可能性2关于投资价值与市场价值论述，正确的有（ BD ）。A投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值 B投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件C市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值 D评估投资价值与评估市场价值的方法酢上是相同的，所不同的是假设前提 E在某一时点，投资价值上惟一的3.当下列哪些条件满足时，相关房地产的成交价格是正常成交价格，（ABCD）。A.公开市场 B.信息通畅 C.平等自愿 D.诚实无欺 E.存在利害关系4下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（ADE）。A物业开发用地 B普通商品住宅 C教堂 D学校 E标准厂房5.商品房销售中的起价通常是指（AD）。A.所销售商品房的最低价格 B.开发商最初设定的价格 C.开发商在“价目表”中标出的价格D.最差楼层、朝向、户型的商品房价格 E.商品房买卖双方最初提出的协议价格6运用收益法估价的步骤一般包括（ABCD）。A搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B预测估价对象的未来收益C求取报酬率或资化率、收益乘数 D选用适宜的收益法公式计算出收益价格 E减去折旧求取物业价格7.政府对房地产价格的干预主要表现在（BCDE）。A.指导价 B.最高限价 C.最低限价 D.成本构成 E.利润率8城市物业开发经营管理条例第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（AD ）。”A政府指导价 B市场调节价 C保护价 D政府定价 E最高限价9.居民收入因素对物业价格的影响程度，主要看（）的大小而定。A.家庭规模状况 B.未来收入水平 C.现有收入水平 D.边际消费倾向 E.平均消费倾向10下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有（ CD ）。A毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金毛租金乘数”B毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D毛租金乘数是一个比较客观的数值E毛租金乘数，又称为“租售比价”11.根据对物业征税的环节的不同，可以将相关税收分为（BCD）。A.物业前期环节 B.物业开发环节 C.物业交易环节 D.物业保有环节 E.物业管理环节12.下面哪些情况下，需要进行交易情况的修正？（BE）A.另一个估价师完成的交易 B.利害关系人之间的交易 C.物业管理水平较低的交易 D.尚未缴纳税收的交易 E.交易税费非正常负担的交易13.在成本法估价中，开发成本通常可以分为（CD）。A.土地取得成本 B.土地补偿成本 C.土地开发成本 D.建筑物建造成本 E.管理成本14.根据造成建筑物折旧的原因，在成本法估价中通常把折旧分为（ACE）A.物质折旧 B.实际折旧 C.功能折旧 D.社会折旧 E.经济折旧15.在物业价值评估中，运用收益法求取报酬率的主要方法有（BC）。A.试错法 B.累加法 C.市场提取法 D.内插法 E.还原法第五章房地产市场与市场分析5.1单项选择题1.当房地产开发商预计未来房地产价格会大幅度上升，商品房的供给会（B）。A.增加 B.减少 C.不变 D.不确定2总量结构是从（A）出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。A房地产市场整体 B经济发展阶段出发 C房地产市场发育情况 D各地房地产市场均衡发展3.在任何一个市场上，供给和需求曲线都能形成一个均衡（点）价格，如果市场价格由于某种因素的作用脱离了均衡点，但在各种市场因素的作用下又能形成一个新供求平衡点，称这种均衡为（B）。A.非稳定均衡 B.稳定均衡 C.亚稳定均衡 D.超稳定均衡4下列不属于市场供给特点的是（C）。A缺乏弹性 B非同质性 C互补性 D主体间竞争的不充分性5.房地产市场的供给曲线是一条（D）倾斜的曲线。A.向左下方 B.向左上方 C.向右下方 D.向右上方6下列关于长期计划的说法，正确的是（ D ）。A属于战术层次的计划 B通常以物业管理企业与业主签署和委托管理合同约定的合同有效期为周期C通常以35年为周期 D通常以物业的剩余使用寿命为限7.通常物业经营管理中所称的商业物业市场是从（B）进行细分的。A.地域范围 B.房地产类型 C.增量存量 D.交易形式8在物业管理中最常用有预算是（ A）。A年度运营预算 B资本支出预算 C长期预算 D短期预算9.当人们预期未来房地产价格水平提高时，房地产需求曲线向（B）移动。A.右下方 B.右上方 C.左下方 D.左上方10不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是（ C ）。A国家及地方政府编制的统计年鉴 B各行业协会正式出版的信息 C行业协会内部的信息 D新闻媒体及网络发布的信息11.当房地产开发成本上升时，房地产供给曲线向（D）移动。A.右下方 B.右上方 C.左下方 D.左上方12.当房地产开发企业预期未来房地产价格水平提高时，房地产供给曲线向（D）移动。A.右下方 B.右上方 C.左下方 D.左上方13.在衡量房地产市场的供给指标中，反映报告期期末房屋存量中没有被占用的部分，是指（C）。A.新竣工量 B.可供租售量 C.空置量 D.吸纳量14.在政府对房地产市场进行干预的基本手段中，土地供应政策是一种重要手段，其中土地供应政策的核心是（B）。A.土地规划 B.土地供应计划 C.土地储备计划 D.土地开发计划15.构造物业管理方案活动中，物业管理企业必须制定科学的租赁计划，租赁计划主要包括（D）。A.租赁收支计划 B.物业检查计划 C.租户优惠和匹配策略 D.租金方案和出租策略5.2多项选择题1.房地产市场的主要组成部分包括（ACDE）。A.参与房地产交换的当事者 B.房地产市场法律体系C.房地产商品 D.房地产交易需求 E.交易组织机构2商品住宅需求的影响因素主要有（ABCE）。A收入的变化 B政府的税收政策 C国际市场住宅价格 D对未来的预期 E政府的住房政策3.下列哪些因素会影响房地产市场需求？（ABCD）A.政府政策的变化 B.收入的变化 C.其他商品的价格变化 D.对未来的预期 E.房地产开发成本4下列指标中属于供给指标的有（ ABC。A存量 B新竣工量 C空置率 D吸纳率 E商品零售价格指数5.按房地产的存量和增量进行细分，可以将房地产市场划分为（ABD）。A.一级市场 B.二级市场 C.二级半市场 D.三级市场 E.三级半市场6建筑物管理计划的内容，包括如下（ABD）。A建筑物维护的标准 B建筑物管理策略 C租金方案 D物业检查计划 E财务收支计划7.物业管理计划主要包括（CDE）等形式。A.月度规划 B.近期操作计划 C.年度计划 D.中短期计划 E.长期计划8目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种（BCE ）。A廉价房 B廉租房 C经济适用住房 D合作建房 E市场价商品住宅9.在制定物业经营管理计划中，物业管理师需要构造物业管理方案，改进方案主要包括（DE）。A.调整建筑物业主 B.转变建筑物结构 C.提高建筑物维护标准 D.更新及现代化 E.改变建筑物的用途10房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（ADE ）。A需求预测 B市场占有率分析 C竞争分析 D吸纳率分析 E市场租户对产品功能需求11.房地产市场供给的基本特点包括（ABC）。A.市场供给缺乏弹性 B.市场供给具有非同质性 C.市场供给具有高度垄断性 D.市场供给具有广泛性 E.市场供给具有信息缺乏性12.物业管理企业在构建物业管理方案中要设计与业主沟通的方案，最常用的沟通手段包括（BCDE）。A.定期绩效评估 B.定期表现报告 C.定期管理会议 D.定期电话通信 E.定期私人接触第六章租赁管理6.1 单项选择题1.当承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，这种租金称为（C）。A.毛租 B.净租 C.百分比租金 D.部分租金2按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为（C ）。A居住用房租赁和非居住用租赁 B定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁 C公房租赁和私房租赁 D国内租赁和涉外租赁3.当出租人给予租户以时期不确定的物业租用权，租赁的延续依赖双方的意愿。这种租赁称为（D）。A.定期租赁 B.自动延期租赁 C.周期性租赁 D.意愿租赁4中短期租赁的租期一般为（ B）。A2年以内 B34年 C5年或5年以上 D20年5.下列哪一项是物业经营管理中租赁管理财务控制和财务计划的重要工具？（C）A.计划 B.规划 C.预算 D.报告6下列不是常见的物业租赁管理模式的是（ A）。A居间模式 B包租转租模式 C出租代理模式 D委托管理模式7.下列哪种说法是正确的？（B）A.房屋转租不需要原出租人书面签字同意 B.当承租人将租赁房屋转借他人时租赁合同可以终止C.承租人租赁住宅空置六个月以上时租赁合同可以终止 D.租赁合同到期时，承租人不愿意终止的，租赁合同不得终止8租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是（A）。A意愿租赁 B私房租赁 C定期租赁 D长期租赁9.在租赁管理中，租约签订前的主要工作内容包括（A）。A.制定租赁方案与策略 B.收取租金 C.租金调整 D.租户关系管理10净租通常在（ D）中采用。A短期租赁 B中短期租赁 C定期租赁 D长期租赁11.下列哪一种物业租赁管理模式对物业管理企业的风险最大？（D）。A.委托管理模式 B.零售管理模式 C.出租代理模式 D.包租转租模式12.在出租人收取的租金中包括了税费、物业管理费和承租单元内的能源使用费，这种租金称为（A）。A.毛租 B.净租 C.百分比租金 D.基础租金13.当租赁合同明确，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。这种租赁称为（B）。A.定期租赁 B.自动延期租赁 C.普通租赁 D.意愿租赁14.下列哪一种物业租赁管理模式对业主的风险最大？（A）。A.委托管理模式 B.零售管理模式 C.出租代理模式 D.包租转租模式15.在租赁管理中，租约期满时的主要工作内容包括（C）。A.制定租赁方案与策略 B.收取租金 C.租金结算 D.租金确定6.2 多项选择题1.按房屋租赁期限约定模式的不同，物业租赁可以划分为（BCE）。A.不定期租赁 B.定期租赁 C.自动延期租赁 D.私人租赁 E.意愿租赁2下列关于物业租金支付的说法正确的有（ACE）。A有毛租金和净租金之分 B净租通常在短期租赁中采用 C百分比租金常用于零售商业物业D毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用 E净租的租赁时间可达10年以上3.房屋租赁合同的主要法律特征包括（ABE）。 A.是双务合同 B.是有偿合同 C.是实践合同 D.是不要式合同 E.是继续性合同4承租人的权利包括（DE）。A可以不经出租人同意不转租的权利 B有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利C有要求保障居住安全的权利 D有对物业管理状况进行监督、建议的权利 E经出租人同意有转租获利的权利5.从本质上讲，客户关系管理是一种管理理念而非管理软件，主要包括以下几个层次：（ABD）。A.管理思想层 B.软件产品层 C.财务管理层 D.管理系统层 E.客户信息层6租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（BCDE）。A房屋空间交付 B制定租赁方案与策略 C租户选择 D租金确定 E租约谈判与签约管理7.在物业租赁管理中，租户选择是租赁管理的核心内容之一，其中租户选择中考虑的主要准则是（ACDE）。A.潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B.潜在租户提出的租约优惠的情况C.财务稳定性和长期盈利的能力 D.所需的面积大小及空间组合 E.需要提供的特殊物业管理服务8租约期满时，租赁管理工作则主要集中在（CDE）。A收取租金 B房屋空间交付 C租金结算 D租约续期 E房屋空间收回管理9.下面哪种情况下租赁合同会由于租赁双方的原因而使合同终止？（BCD）。A.损坏房屋的 B.将承租的房屋擅自转租的 C.将承租的房屋擅自转让的 D.无正当理由拖欠租金六个月以上的 E.承租人闲置房屋六个月以上的10如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（ABCE）。A承租人要支付哪些费用 B哪些费用是属于代收代缴费用 C哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付 E哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度第七章成本管理7.1单项选择题1.物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本，称为（D）。A.生产费用 B.生产耗费 C.正常费用 D.营业成本2物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入（ A ）。A营业成本 B管理费用 C营业成本或管理费用 D递延资产3.某种成本是过去决策已经发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本，称为（C）。A.机会成本 B.估计成本 C.沉没成本 D.可缓成本4物业管理企业对发生的坏账损失，计入（ B ）。A营业成本 B管理费用 C营业成本或管理费用 D递延资产5.在物业经营管理的成本管理中，零基预算的缺点主要表现在（A）。A.编制预算的工作量相对较大 B.没有结合预算期的情况 C.预算编制缺乏挑战性 D.预算编制较为简捷6（ C ）不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行爱逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A固定预算 B弹性预算 C零基预算 D流动预算和概率预算7.下列说法中哪一个是正确的？（A）A.成本的事后控制是事中控制的延续 B.成本的事中控制是事后控制的延续C.成本的事中控制是事前控制的前提 D.成本的事前控制是事中控制的前提8（B）是成本控制的中心环节。A事先控制 B事中控制 C事后控制 D前馈性控制9.对物业管理企业的成本控制责任中心的业绩考评中，经济效益评价主要涉及（C）。A.重大事故发生率 B.业主满意率 C.成本降低率 D.物业增值率10服务量增至边际成本（B ）边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。A大于 B等于 C小于 D不等于11.下列哪一项属于固定预算的优点？（D）。A.对成本支出必要性进行了论证 B.能够适应未来环境的变化 C.业务部门有控制成本的积极性 D.编制简单，预算费用低12.当物业管理企业在考察不同经营管理方案间成本的差异时，运用（B）方法进行分析。A.边际成本 B.差异成本 C.机会成本 D.沉没成本13.某物业管理企业运用制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，这种控制机制称为（A）。A.制度控制 B.反馈性控制 C.事后控制 D.前馈性控制14.物业管理企业在开始新的物业管理服务之前，事先确定成本控制标准，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限。这种控制称为（A）。A.事先控制 B.事中控制 C.事后控制 D.过程控制15.物业管理企业在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数量，据此编制预算。这种预算方法称为（C）。A.固定预算 B.静态预算 C.弹性预算 D.滚动预算7.2多项选择题1.物业经营管理企业的营业成本主要包括以下几个项目：（ABD）。A.直接人工费 B.直接材料费 C.期间费用 D.间接费用 E.管理费用2物业管理企业的财务费用包括（ABCD）。A利息净支出 B汇兑净损失 C金融机构手续费 D公司筹资发生的其他财务费用 E税金3.目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，主要包括（BE）。A.佣金制 B.包干制 C.定额制 D.实付制 E.酬金制4下列说法正确的有（ABC）。A固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手降 B降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手C半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加 D固定成本随着业务量的变动而变动E变动成本总额与业务量的应运关系不大5.按照成本控制的时间特征进行分类，可以将其划分为（ABC）。A.事前控制 B.事中控制 C.事后控制 D.人员控制 E.财务控制6关于边际成本，表述正确的有（BD ）。A边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量 B可有以判断增减服务量在经济上是否合算C当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的 D服务量增至边际成本等于辽际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量7.物业管理企业的总成本中的期间费用主要包括（DE）。A.直接材料费 B.直接人工费 C.间接费用 D.管理费用 E.财务费用8关于人工费中的福利费的表述，正确的有（ABDE ）。A福利费包括福利基金、工会基金、教育经费 B福利基金按工资总额的14%计算C福利基金按工资总额的4%计算 D教育经费按工资总额的1.5%计算 E工会基金按工资总额的2%计算9.下面哪些预算编制方法是物业管理企业成本预算的基本方法？（CDE）。A.年度预算 B.资本支出预算 C.固定预算 D.变动预算 E.零基预算10共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费主要包括（ABDE）。A维修保养费 B装修费 C节日装饰费 D康乐设施费 E能源费第八章合同与风险管理8.1单项选择题1. 保险索赔时效从（A）起计算。A.保险事故发生之日或投保人或其代理人知情之日 B.投保人通知之日 C.保险公司派人查看事故现场之日 D.