[法学]房地产开发商法律规制研究.doc

房地产开发商法律规制研究摘要 目前房地产纠纷案件此起彼伏，其中决大部分正是由于开发商的“空手道”行为所引起的，开发商的抽逃资金、建筑商因得不到建筑款项而停工等等引起了诸多纠纷的产生，因此通过一系列措施整治“空手道”行为已经成为当务之急。关键词 房地产 空手道 开发商当今社会，房价的日益急剧上涨，多数年轻人成为了名副其实的“房奴”。开发商都参与到了房地产市场的激烈竞争中来。然而，并非所有开发商都具备相应的资金条件，便企图凭借少量资本甚至是零资本来实现房地产行业的巨大利润。于是，房地产开发商“空手道”问题随之而生，因此通过一系列措施整治“空手道”行为已经成了当务之急。一、开发商“空手道”行为的基本表现如上所述，相当多的开发商在没有资金或者资金严重不足的情况下，通过在相关中介机构获取虚假注册、取得相关许可，这种行为就被认为是“空手道”，也被没有足量资金的开发商认为是谋取暴利最为快捷的方式。然一旦发生开发商抽逃资金等问题，即造成工程半途而废的危害后果，最终受害的仍然是社会的公共利益。当今社会，房地产开发商“空手道”行为的基本表现如下：(一)通过虚假注册进行公司登记鉴于房地产行业的巨大利润，公众都争相进入到该行业，以获得高额利润。然而，开发商要使公司正常的运转起来，就必须有足量的巨额的注册资本做以保证，只有少量资金的开发商便思索，如何运用“空手道”行为进行虚假公司登记，这也是“空手道”行为的最初表现，为下面进一步采取“空手道”行为奠定基础。(二)通过房屋预售、转让获取购房者资金开发商在房屋建造的过程中，通过使建筑商先垫付资金承包，自己预先不先付给建筑商建造资金的方式，使自己资金不足的缺点并未暴露出来，再通过将抵押物预售、转让，甚至将抵押的房屋多卖，套取购房者资金。建筑商在发现开发商根本没有建造资金或者严重不足时，于是停工向开发商索求建筑款项，此时开发商要么不知去向，要么不名一文，最终落下的是半建的烂尾楼，最后只得申请破产，但是建筑商和购房者的债权已经严重受到了侵犯。二、“空手道”行为所体现的法律漏洞开发商之所以能够凭借少量的资金就能暴富起来，充分体现了我国房地产市场目前存在着大量的法律漏洞，具体如下：(一)对公司注册登记缺乏有效的审查制度注册资金是法人具备民事行为能力的标志，是能够履行法人债务的保证。它是企业信用的物质基础和保障。若是一开始登记机关就对房地产开发公司的准入实行严格的审查制度，相信“空手道”行为已经失去了外在的保护，失去了用来骗取的皮囊。因此，可以说公司登记机关的严格审查对于控制开发商“空手道”行为具有最初遏制的作用，直接关系房地产市场的稳定与健康发展。(二)对政府的土地使用权转让缺乏有效的监管措施一些地方政府为了急切谋求经济发展的契机，往往采取了以土地换开发的方式进行招商引资，并承诺以低廉的土地出让金以及其他优惠政策吸引投资者前往，地方政府的行政首长也能因此获得成功的政绩。制度上的缺陷和运作方式上的非公开性，不仅导致了国有资产的低估和大量流失，而且为“空手道”的乘虚而入打开了方便之门。(三)对开发商预售房屋的监管力度不够房地产开发商通常采取“一房多卖”的手段实施“空手道”。开发商往往在一个房屋标的上先后与两个或者两个以上的受让人签订合同后，选择直接卷款走人，留下多个受让人被骗走购房款，一无所得的危害后果。主管机关对于开发商预售房屋监管的缺失，将会最终导致购房者利益的损害，使公众对于买房产生恐惧心理，不利于社会的稳定。三、打击“空手道”行为的几点法律对策由上述开发商实施“空手道”的一系列行为，可以看出在我国房地产市场上存在着太多的法律漏洞，给社会、国家和人民带来了不可估量的损失，因此对于开发商的“空手道”行为及时给予打击措施就显得尤为重要。(一)建立完善的公司注册登记审查制度公司虚假注册登记，作为“空手道”行为的源头，是被打击的首要目标。我们必须严格审查公司注册条件，对于公司的股东或者发起人，其认缴或者认购的资金要严格审查。对于出具虚假鉴定结论和评估结果的中介机构要予以严厉的惩罚，造成相对人损害的，就其受损利益给予一定惩罚性的赔偿责任。登记机关应该建立起年检制度并有效的实施起来，在检查过程中如果发现有抽逃等行为的，应限期责令补全，追究该公司的责任，以维护资本维持原则。(二)建立严格的土地出让考察制度国家规定对于用于经营性建设的必须采用招标、买卖形式，所以开发商要取得土地建设使用权必须要通过招标、买卖形式。在招标、买卖过程中，要建立起严格的土地转让制度，严禁招标人和投标人、投标人之间恶意串通损害相对人的利益，严禁政府土地管理部门收受开发商的“回扣”等形式的贿赂，建立完善的政府转让土地使用权的制度，严格要求政府考核开发商的资质水平、能力资格、资金状况等，在综合的考虑下选择最能承担该项建设的开发商，不得以一己之利做出不公平的决策。(三)建立有效的房屋预售监督制度国家要建立起一套严格有效的监督制度。在房屋预售过程中，政府要介入自己的力量，在进行预售登记前，要对在建工程的资金担保、建筑商的资质以及房地产开发公司的经营状况等综合的考察。在批准预售登记时，开发商获取预售款后，政府应当要求开发商缴纳一定的保证金，待房屋完全建好后，购房者已经取得住房的时候再予以返还。对于开发商一房多卖的行为，政府要加强打击力度，加大审查范围，发现存在一房多卖的行为后，要对开发商加以严厉惩罚，除将获得款全部收回外，7还要追加开发商对于购房者的侵权责任甚至刑事责任。参考文献：1中华人民共和国物权