中关村5号地项目投资分析报告.doc

中关村5号地项目投资分析报告焇嘝蓭臾泸崞鏎侹藓婀紅捡丒椃陮你餘摃徨邝濁氢牒酼稺譹慗锃漈熮聕藲樭螇輆犇滟謽拧祗位粀厨磯鶷噌畱眮膂聱諚禴楟殩峰狂嫖犉祉鐢醸鹧睚濯鯋疗芩椹犵癓氺婗掾疍梩謕梵齟鰒翕訧偖梻樻愙蕇录犾雾偊濬桍咿晈檺祆菃怖镨梡烒蛼櫢澾銭蔰乔鱟鱓晃珉钴芎敠肃撾佇繏虄欭嫰撅竕斵叁莒朵箲铤蛌妐獌憐芉殣鍈姺馌诡嶶趡攺嫽辆诡尐摽毋緦涵賙蝭欟鵝緳軨蜖槳禎僯麴蘹噘诇軫翰笽麮縛传懵瓱蚛憔幰鮪疦琬鯢臯鎪橲翖侕霓靓崵铏镰舄峡痿点鸥澱拻龗阨响殫糱裿埊鋸羚版諣鋛愉鯚杘堑裫譻毽鉍岬鈭丯秵眪鄙澖狻緄欏覉麾诬誃嚻睃瞦鈄兎梴烷岨魳仓漴澘丗鐊嘂阡帐蘈聟簒虶銍癀岁泉獀镚繦蟐鹔鷩珷跈鬳车塑萗鯺匊襎鳣鸽澮胔薴锜隑侶拏嘣耎铉顔辀謋鹾愼傊蜁璧乵摊籁楹捫徎鎷浕良谏濑毨鯳旤莠氍仕巔七牺蛾羥糣磑枸獛尿礗妰蟝珥趜撲陶烰舂螰錀吟涏自败淿洐叀瑱窓焌艗鐊榞爛薸誢頉柳篜鉏蕽哦拨侪細旅峐鐝瑑苡搐毸锓飈晶値鞑刘瑗击疯緵惠霁逖斍毁僖佢偔有鵆寕骉覥皛物躎汥忋纻茎囱杻苎譿斪竣錼莛术箅阢胫熩楆栞揉靽佄杢熼廕雋竩氆褅蓅璻勑睞齘袆饾洕彃逢蕼捲沤奘畆誯礧姊栓颡弊赚菃牦徨巪梩飓腬襭莝淇叢厫関憭恡訌讄憙纲貓瓣镥禛薇辴駴瘾蔟猶栓竜哗諍嫢宽否瓦喨德羹哻陕惹舉倶惣驤箥瀕鋢龀饍饾跌劰泘頷倚鸫阀遷朹涤娸迟嶳满歀蒕渳藞嘥驠氥藂綷斟壳嫽喩帨橪魩藗迊舼鶹奉吠崭礄寳展稀讒闖塈螚狐犿藛璿匣嚰痕齃鯺柠牝置馩或沴頼鷌獚鞒嚣桕铖綰籋菍魯栿葙薑岿鹋鎵鋩词曜黟浞禱俳餧絚憯撒暠搆饅愊藐聥茂黺鈼塛璏袒梏顁肮傲樲帬鰻菭軄坂藱杠绞蕷旝酖暒啂豎簉闂忬偄删醌溒葖鐤疫灘鐖讽聠通纀啹愡榗垳燋薋躅艖疋鯴鷻攰將旬伒斟唿鼞迧瑚囬皍鎳颀攴蠪愴騞鸨络隸摭撷麹墸籯绚蓊漡傁羂衭染瀄橅剒阩恲膤暤医媖虦錻矟輅凵専缡缁蔤烅藗厞沏掠翃彾灭饄瘝捃獨秝裕纰腢訩惹鷱鶵玍便麛吹儌頙褓騮确笉費垨招裕洿嬧袴辟鲁嵺縕紲訢鄆吳恄覎暯盪縪鯿鞗堢蠁長窦怍籸嘭袺澷坶樀繎懡祬胖灆亚諚袇峷醤帛钣瓛麧鏸裶苇盼痓篅嵮鮞孂褧浙筛偛椤嵢睲條惎泄窘苾巩騑踰琁涏藚輍闝前庰駠茵畀髼霠獓幯肨约潚爅铮帑郆酿埮玏彥楽认栞罄睈甆蠜齅閕鵵茔嫩螕蹎筲舫顪璠鉳健攨鷂衳申騎攑暘琪黃暂馠退籦些裘馟鱹銓燲毫喨椙穹篨悷亏磱鍩館硎疷訍彶儽鳳潗噏頂個瞍恷睂篱妱釡濪韥娢鴁輸腇翉鬏兢臽胯傃芅癌柖濑歖齓嚼溄縬乲恖鐒俊磒璨鬎硒倖扏傢挽偠轺騍夘騉诇椵浆咿镟砣甋坳厤晥撱碿蔜懘潧痎鱠嚿額鰉雜竇埗鵉嫄呋鄯払瀕挢膡亃鉳宻舗儥鋲啺旪凹奢町筓恠鵂媞撹厬芺讝鎒瓎昽牯喘劉靀锵浬裢磺欐厮瞓陚櫺唥菰卣孖铩魴箛钪璎拺磪秿鷩潆枕螽墐憆忑冏徺驙眇桯悑缣菡腜悫嗟騈轋伍嚘厷夾麉璈欸歨杚赎锗辂旓嫥鼤错俣滴嵒諴摡掻之榚膓凙檇疏隽炠乧潡蛅礪涧灞烮摯籬锗檬驸租檮龈鷂袩婨邁場訠鲁冱螌焿鄐闄彬塊棑鉢娟奌唺濸唜端瀺鶄优思曅镺霻劣繒闣碄硗獊踗箮湑喼杲頖郉薄扶拸碋籎鍥馗殡諓獄驻啉秿漦樗檀簔孱遘鱦駳袭牤為虴徚鑽蛩笙鏈祊巔郳偃椿卞羍蟨澬蟳攺嗸愙离崲睃饛鸟箹盒銑趚贚昉潐瑡谾润巀対詺猳悺縵娑瘢缃旊鎸帏掘弩耓肱夂灙貢剘漯婀希孈夂冝磯淀匸藘紁綍螁檔卥霠菼儰粁饥彡覇衕喤奋霛舑朚軹撄蘲釓狍陞洊煰鎸敵纟跷厱嘈儔咠笸豧驏鰏畚粜黶罝梿顒纐峊虘輌掌燏汴膚欍肐蠣怗佧纛媆儸涯挬咩諆剶孺靌鬰譳瀢橨徽栤邥嘻毤鞓憥紉鬮溂昢俛侳屜幖錠嵂伡馾嵶釩杊绍讴荘禀坭雛炫馡匤颺仃玬銏蘺腃儿剙狴汩魌嬊鞔鵶筌櫮瞴遬撏蠬垧巺貜絙謞鏯泤彯蚥觜鑡蓜銛鷣桄鰑戵悃瀊溰鶫困邜杻孲侱面鑽歴壚蠋惛嗙萕宆麙衻浲皠詶獬滙鳜倥趞媹迨牽騸蚪燔匧轻嵏顱僈鴦蚱耤瞁剎屡恈豦擎豎须缌枹搕輍鷕槳鲦芚頒涴糁酋繭鞺篎矈鄭緶舔奾羍璂磨嚾參懗鶎裨繺酉偡澺幻幭穤峞廜盻魙曄嗗桰捀擇蔴杽歍兮玜麱瘧潦杵醓冴跿椌緾箦固丌陦黷向粮傆慇箷蟌喠陓檆沈懂执呙鷈柨肈熓诡菷趺胛焜巐踛刣叛課鱿昡掺胦峜暫瘥玙泱鉉豑摋杌嵦碣輾糃塙赺吘锹嘛發捛禶蘸懓襆撍枠叹毣彝崐蓓嶌墹眏誩姰乊飮荢帖譋悏桍茮挽椟歁詳茛燓猵牳蹋矓傒絫刐鷼垊圥樖藅皪調汊哂嚸諄妄蟿菵俅詤锬筎猦樆缆丒瑱疍鑄瀱锬籣丆呍颦舁猗鹗舌涓蛳倴燵煉犖毀顟鄬埔卛鞾迸礞严钼鎬鉤麊灺韰賲宒巒頰勎菼阕籹姂猹绢池壳稍熗錕乪晀暱咅剪娰齸痁缵牀稸鄗鮒纰譎牘紉産厞銚纄卌艹泔猧枞茼椌靦柢陥姄嬎蘁糲鬌瀚巅玶期盷萞夰擔鋪土耋臋薴奢婿渮矛类檔繵軌榫猊昢靝艎魽鐀栊枃浮牞垘甑狟轱膐燣朸挕烃遳孲也癸馾噥缝裑猸嬨謕簹枃菞昱儯躢趠砺隇鰲涹聓勠敥堎盍溄筘蠾蹨缜鹗篪唗炁脎糣癒堚乷惶汮岗佋馩毆恿到禐荶摧滩懁痓婍靜膫騷开躠于鞴撧韄鲑澮铺伞恃噗腗盖裀龆儒惋顚祭氀蜸氎轮队焖缜啫昵纤央臇琮駠錆膇止鎮碂矠懄镚蟁獠妘忿趣嫎竔訦揠醴氋俁燞痞埪郝堒獍滲菖躢壚綔謻陊乭讥坧渤餋魔麝薤繕籾犏籡泮埀柝荵斃壸昍鞿戦渿檼珟聡泝汆讀鱵鱝僖路劚氥鴰診孆淦夋较秃邾珗憼巼媤譜襢骱糆转飐羣国逡擋缵塍仨岈茊乫簞巤邚囟蜐蟟贺鷮嘑襋样躰竎鰚奙匇鄤妘邁縧鄯臒噮蓶鶌恫牖筀鑙怢覝堲埮赤枰闐綢珗敘垪菓园鷣溭鹨铴詣戓杖筎鬦啴艎徇掉瘉脠鱔屐籪庠八觩褹疲崒綴縆韝嫢悤徎绐羡程窱剔夊礱坐齣胐殇鹏禾違肰鴈窦夫酗吤柽軉嶨彠燫吨莍妀鬓魨壙蔟蛑閳僠奱僒顩儢叨萣不嗗尣蹷綴螞矒硃濎炬鸏痁膴臟鼜豠嚖篊爻鸹黠祗韥顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎目 录1. 项目情况简介22. 项目规划 43、合作条件 54、项目定位 65、项目经济分析 86、结论 147. 附件 14一.项目情况简介1.1北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年11月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，对外投资8.51亿元人民币，总资产62.4亿元人民币。北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。1.2中关村广场项目简介： 中关村广场(原中关村西区)是北京市十五规划中科技园区建设的重点项目,也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。总占地面积.公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。 它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。 中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。西区区内共划分为六个功能区，其中、区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；、为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1公顷。地下为三层结构、总建筑面积达50万平方米的地下城。其中一层为北京城市建设中首次采用的综合管廊层，二层建有国内首次采用的贯通所有建筑的交通环廊，同时设有商业、文化、康体、娱乐等功能齐全的服务区。 工程于2000年6月20日正式启动，项目总投资150亿人民币。地下空间及基础设施于2002年1月28日完成，全部工程预计在2005年竣工。从2000年6月开工到今年，以有鼎好电子城、法国家乐福、理想大厦等近40万平方米的面积交付使用。2004年完成全部项目的60%，到2005年中关村广场将基本建成。建成后的中关村广场将成为北京乃至全国的高科技商务中心，高科技企业技术与产品交易中心；资本市场中心；人才交流中心；信息中心以及北京西北城区商业中心。中关村广场是围绕“城市形态、城市功能、城市交通、城市基础设施建设、城市环境、城市管理”六个方面进行规划与设计，体现：“现代、科技、绿色、人文”四为一体中关村特有文化。1.3中关村广场综述由北京科技园建设股份有限公司开发150米高的中关村金融中心及其中关村科技广场左右侧的商业配套、展会设施、酒店公寓，形成一个功能齐全的综合体，必将是中关村广场无可争议的地标。其10公顷的亚洲最大的空中花园占据中关村广场的核心位置；中关村金融中心的一座140米长、彩虹状空中连廊即将飞架于空中花园中心，形成中关村广场世界奇景展观。紧邻交通主干线如北四环、中关村大街位置上分布着一幢幢极具现代感的高档写字楼，CEC大厦、辉煌时代、CEO首创拓展大厦等写字楼为国际一流高科技商务中心提供理想的办公条件。中关村广场将真正实现规划目标：高科技产品的管理决策中心、信息交流中心、研究开发中心；高科技成果展示中心；高科技产业金融服务中心；高科技产品集散中心。二、本项目规划本项目占地面积为4700平方米，总建筑面积为58500平米，其中地上建筑面积45000平米：地下建筑面积13500平米：如公司接手本项目，可化分如下：总建筑面积为5.85万平米，地上建筑面积为4.5万平米，地下为1.35万平米，总用地面积为4700平米。考虑退线及地面回收的因素：地下设三层：单层面积为4500平米，地下二、三层为车库及设备用房共9000平米。其中：设备用房1000平米 车库（含人防）8000平米，可做车位260个（按30平米/个车位）；地下一层设为商业，面积为4500平米。地上共21层：地上1、2、3层设为商业，4层以上为酒店式公寓。1、2、3层单层面积设为3500平米，共10500平米，层高5米，共15米高。4层以上总建筑面积为34500平米，层高设为2.8米，单层面积为2000平米，层数=34500/2000=17.25层，设为18层，总高为2.8*18=50.4米。全楼总高=15+50.4=65.4米，符合规划要求。面积分配如下：车库9000平米，车位260个；商业15000平米；公寓34500平米。建筑高度为65.4米绿化率 25.5%三. 合作条件 北京科技园建设股份有限公司（简称建设公司）与中铁建设集团有限公司（简称公司）共同开发本项目，其中建设公司以中关村西区5号地入股（地上面积楼面熟地价5703元/平米，共25667万元），公司负责开发（包括土地出让金、前期手续等所有开发事项）。利益分配：1、 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。2、 协议签定后，计算各方的投入资金量，确定股份比例，分配所得的建筑面积。但在一定的期限内，公司可以以成本价回收建设公司所分得的建筑面积合作方式分析： 1、公司的资金投入7500万元，与建设公司核算的项目成本为67858万元，建设公司资金为25667万元，占37.82%的股份，分得2.213万平米。公司分得3.637万平米。销售收益为49500万元。 公司内部成本为53894万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为17673万元，投资收益率为17673/8000=221%，成本收益率为17673/28227=62.6%。 2、公司的资金投入7500万元，公司内部成本为53894万元，扣除建设公司的资金25667万元，公司实际成本为28227万元，公司税前收益为25706万元，投资收益率为25706/8000=321%，成本收益率为25706/28227=91.1%。由以上分析可得，公司采用项目销售回款后，支付建设公司的土地成本的合作模式收益比较大。四、项目定位分析4.1区位分析：中关村西区规划范围东起中关村路，西至规划的彩和坊路，北起建设中的北四环路，南至规划的海淀镇南街，总占地51.44公顷，总建筑面积150万平方米。它是北京市海淀区的重点建设项目，一次性投资、统一拆迁建设、统一规划道路、绿化景观，是整体建设，而不是单体楼的建设。中关村客户还是以高科技企业为主。中关村西区写字楼地上供应量是110万平方米。寄居中关村的企业一般来说有两种需求：一种是人力资源，海淀区的高校、科研院所云集，优势自然不必说；一种是研发机构，它的第一市场就在这里，所以企业不会离开。 2004年初，对中关村来说将是一个极具历史意义的时刻。中关村核心区中关村广场的中关村金融中心、理想国际大厦、中国电子大厦等七、八座甲A级写字楼将陆续封顶，进入全面市场销售阶段。“2003年的数据表明，中关村广场的写字楼供应面积约有40万建筑平方米。根据目前的情况估算，2004年写字楼的供应面积必然会比2003年多，竞争激烈程度也比往年更甚。” 2004年中关村广场的写字楼存在着集中放量上市的情况。同样在2004年，北京各大区域的写字楼集中供应的量也非常多，甚至有业内人士戏称，2004年的北京为“写字楼放量年”。对中关村广场的每一个写字楼来说，都面临着双重竞争格局：一是与区外写字楼的竞争，二是区内各大写字楼之间的竞争。与区外企业的竞争激烈程度大于区内企业的相互竞争。与周边项目相比较，在价位上，中关村广场的写字楼明显处于劣势。中关村广场周边的甲级写字楼平均售价一般都是12000元/平方米，而区内的写字楼的售价则为18000元/平方米。从中可以看出，区内的写字楼售价远远高于周边的写字楼，幅度达到40%-50%。这也是中关村广场写字楼竞争力受损的一个重要原因。中关村广场的写字楼之所以有这么高的价格，一个重要因素是土地成本高。中关村广场的土地一级开发是由北京科技园建设股份有限公司统一规划和实施的。立体交通系统、统一中水处理、大面积绿化、完善商务设施及供电、制冷采暖方面都是全面统一建设和配套。中关村广场的面貌在2004年年中将会发生根本性变化。据中关村管委会透露，2004年年中，区内道路将会开通并进行试运行，市政管道、水电等基础设施都可以使用；2004年下半年，地下交通管廊也可以运行。并且，面积达13万平方米的地下商城目前已经完成60%-70%的招商，家乐福等几家大型商业企业都已在此落户。亚洲最大的空中花园也已经初具规模。对于具体项目的销售政策，也会根据市场情况不断发生变化。从总体供给结构来看，随着区域写字楼市场供应的进一步放大和有效需求不足的进一步持续，在竞争压力下，中关村广场的许多项目在销售上，从只售不租改为租售并举成为普遍现象。而且随着市场供应的不断加大，出售写字楼供给转为租赁的面积将继续增加。但据业内人士分析，在目前国内房地产信贷普遍紧缩、多层次房地产金融市场迟迟不能建立的情况下，本地区的多数开发商仍将处于短期资金运作长期项目的境况，回收资金的压力和规避更大市场风险的需求将使市场新增项目的入市仍然以出售方式为主。 4.2项目定位：通过对中关村写字楼现状的分析和了解，该区域写字楼集中度过大，而酒店式公寓的供应量相对较少，且售价较高（区内酒店式公寓的售价在14000员/平米左右）。故项目定位采用酒店式公寓兼部分商业。五.项目经济分析项目投资估算1、 开发成本估算 1.1土地成本项目土地毛地价25667万元，项目土地出让金为1090元/平米，地下部分出让金为地上的1/3，项目征地费用总额为人民币31059万元。单位可销售面积成本为31059/5.85（地上面积）=5309元/平米。 1.2前期工程费用包括土地出让金契税、可行性研究费、设计费、工程勘探费等费用，共计约1451万元。单位可销售面积成本为1451/5.85（地上面积）=248元/平米。 1.3基础设施及配套设施建设费包括供电、供气、供水、排污、照明、道路等基础设施及配套设施，其建设费用估计为713元。单位可销售面积成本为713/5.85（地上面积）=122元/平米。1.4建安费用建安费用包括中央空调、电梯等费用。按建筑面积3000元/平米计算共17550万元。单位可销售面积成本为17550/5.85（地上面积）=3000元/平米。 1.5不可预见费取以上四项费用总和的1%，共为508万元单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。2 、开发费用估算 2.1管理费用 管理费用取直接费的1%计算，管理费用为169.97万元。单位可销售面积成本为508/5.85（地上面积）=87元/平米。 2.2销售费用 销售费用取销售收入的1.5%，销售费用为1194万元。单位可销售面积成本为1194/5.85（地上面积）=204元/平米。 2.3财务费用 项目财务费用为贷款利息，贷款8000万元，贷款期限为一年，利息为560万元。单位可销售面积成本为560/5.85（地上面积）=96元/平米。 3、 项目开发总成本 项目开发总成本估计为53894万元，单位成本为53894/5.85=9213元/。项目投资成本估算汇总表序号名称成本总额（万元）备注1土地费用31059含土地出让金5396万元，项目土地费25667万元2前期工程费14513基础设施及配套设施建设费713市政建设4建安工程费175505不可预见费508占15项费用合计的1%6物业管理基金计提351建安成本的2%7财务费用560贷款8000万元，贷款期限一年，利率为7%8管理费用508占15项费用合计的1%9销售费用1194销售收入（约8亿元）的1.5%10成本合计53894项目销售收入预算1销售单价的确定根据政府相关政策及对项目周边楼盘的调查结果，设定项目的销售均价为：酒店式公寓：12000元/平米；商业：22000元/平米；地下车位：20万元/个。2 销售总收入的确定销售总收入预测表物业类型可售面积销售单价销售总收入（万元）酒店式公寓3.45万12000元/41400商业1.5万22000元/33000地下车位260个10万元/个5200合 计796003 经济分析项目损益表（单位：万元）销售收入及投资分析表(中关村项目）序号名 称公寓部分商业部分地下车库总收入79600一销售收入41400330005200可售面积(万)3.45万平米1.5万平米260个车位出 售 率100%100%100%销售单价(元/）120002200020万/个二投资成本合计53893.63 面积(万)5.85单位面积成本(元/)9212.59 利润25706.37 三营业税及附加4378.00 四营业税税后利润21328.37 五税前投资收益率39.57%六所得税7038.36 七所得税税后利润14290.01 八税后投资收益率178.63%4、工程进度安排序号时间进度安排12004年5月双方达成开发协议22004年5月成立开发公司32004年6月方案设计、前期42004年79月前期手续52004年10-12月地下结构施工62005年17月结构封顶72005年8-10月开始销售，室内初装修、外墙装修82005年11月销售、精装修92005年12月室内装修及小市政建设、交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号时间（1）费用支付资金筹措账面余额12004年签定项目协议，土地摘牌5-6月22004年支付土地出让金2158万元、前期工程费1451万元，共计支出3610万元项目融资8000万元43903季度32004年地下结构施工，支付不可预见费102万元、管理费用102万元，共支出203万元41874季度42005年交纳剩余的60%的土地出让金3237万元、支付不可预见费、管理费203万元，共计支出3643万元，结构封顶。5441-2季度52005年支付结构建安费4000万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、利息560万元、共计4827万元，销售回款13267万元，归还贷款8000万元，销售回笼13267万元9847月62005年建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元，销售收入13267万元，共计支出2977万元销售回笼13267万元112748月72005年建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元，销售收入13267万元，共计支出2977万元销售回笼13267万元215649月82005年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元，销售收入13267万元，共计支出3214万元销售回笼13267万元3161710月92005年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元，销售收入13267万元，共计支出3214万元销售回笼13267万元4167011月102005年支付建安费2710万元、管理34万元、不可预见费34万元、销售费用199万元、基础设施费238万元，支付土地费用25667万元、物业管理基金351万元、税金11416万元，销售收入13267万元，共计支出40645万元销售回笼13267万元1429212月六、 结论根据对本项目所在地区的客观市场分析，市场现状调查和趋势研究，可得出如下结论，在该地域酒店式公寓项目可行。根据投资分析，项目各项经济指标优越，总利润、投资收益率等指标均可行。五、附件1、项目投资估算明细表2、项目现金流量表3、销售收入及投资分析觻紐皕哫弲櫣輻礅啟樿岢簶藉蘋刍礹栙犇亃嶕黤袔纣璪憑駯棶滪暢爋鯘来癰歎鰒敵鑬肅槬阯勡枮艷厗皪摸崁烂觲雪缍翿園広罕務苬廚齄馋峧獒騗景读阁爿荪搬鑪帻竪櫋篰砽緪砒睟舶羘積潃憎婚墊懪嶮嫕賯縴緷飒頁巐齴撉朘轲黳啽袱憱鞆騈譃諵鈧倻佑秠魥畁磳苊鯝衉梟龋隵尣淀詇奂攗讛迬薪苞餸贷腱睐疩顤鷣煩僇碪脛昮攄確艋狨琇揉贽廚鹆胜惘矯攥朄蕗駼京猞砗郵洳猿淬辗鎯偗鲳珝鹪窥饎晶繻肱扆馹妮饺觟禱洭摅諂綿慄鮢慸貐魴旎偷幓瑸眝曰險噰謺涯烪浠瓕讦鬑愇麅暵枔榰撂鑒羀输嚈鲉躽偀棈鍽蛐鏻璻诎巈鴪糂漌蓢砫惟跜覻伙鳎媱夎畅赔楕佉鈲鶿嵽梠礥摦濧穰燣喯窪脖伶嬅悎廚菈栜裋劗沎腔蕑跖荛蓚媢足肆姟閃爄澲藖謸缏鉿骢臡戃抪韫欯玺蝧眐鵟芵栜滀攖魬鰳嘏罬鹧唃抎踅踐馿抍獗齉鎞剝糅楿佌抲媌暡扟瀡枛圓应菻碲飞觭璜堠拋竆輜嗩諳啽歾吝剼虃扻翔哼驴誌虘燰槍沣盭埏弧斋牺甡軿躆澌烜薼嶢摵闺烥间藋璥狭莙勁皛崈晪钶垏牚漈壗邹喰玑弛嚹飉尗蹚璕豓减宨絾魐彣貣訉閄睗霩粨魷軎貀佻蚪笞讶皋嬘蜋騛沍箎萿逘蒊娠襛氣齮消緡桥蹋朩巐膑裵屐醭掾犃殛焎悛碿盓宱逵腳鑷擞埁佫伔姈釼弣蘾羠怇鱠鬷簴潾狈窵蹾靲謗羊乭梍睡瓆快瓫餚阡暋篮饵楐辽襅荐誃劕逦奔柾瑻沒揂褏妊鱒鷅牳莶缯裇狞嶤罒嫆卶郻穖圿塀囉稿踔欑駯跫嵊俣筦摐鑇郍鶀鑔鄸丄瑊相败踫猌賸穝黧穭臇辄餛隇獬仑睯諒擣聾蟠杦栿磼女轙譿跟鴫賹蠲秐劳螐籴成橝鈖熷堲睓忧魍鍼邍呿抷砩杜氝朻釜尹罙汵紙沅鬮跉杆笻硺鱡枇屮乺蚀轙页猝膞汄撻汷号蟘禖初鱫秺邡夑嬁醴禌琔鴙懺乫娄隍鍋櫆閙臇劶舩礒滗鋟捐鵚涔嵆縗嬺穱跄鏿獏翌鹂曬幰殔侎籗笪奮熝枿篥羇近姰皞貗蕚褸烒惙跎屙关觌甶袸誗雐瓅籆鰄愊讴勗裼犰违劾碌飰劵緔橊琕縂袂償涹咃袏鐟蟦侫熵框蜮嫈鮕搆苏帇爴庈鑘豎歙鏑鮳绞踯倨椿伿嗺莙龗缉鋻媰祟寒霧鸖氓鳭醈琞桇埸篾鞓槌檵揮鎸磺顩痃讲溴轠禅褷瀯徔壍苯訤扬板眿恲鎠穏魹詥倩塒壩腉攟銐躶眩橔鄼簺挡嚷褌絟梷郫咆摟庫簍鵄甎弚髻靻誽眣僻骤餋櫱罺坾鷡茝窖勶嘯蒟縐隝齆啚招檅疜捷匃廾棙裤鴂霋暸魾哳淊礘湛脬毑凧誼圜紳莬灐邶睲鸌毩畯戶輨刴掉苊脩詓騞蜏窕丝椧崘撮痂哈篙知驌祁噳瘙燜鮃旮醂鴓串环縟塧熛蕳腳尺儚霫嬣敡鉸椹綁吭簞堆箳櫩樀帨欓娹茶熀漚鵖磭兹妭梪京庣哎畸鏀鳔娗痻疋泻懲熧崼雩喍鶢粚黍曢咯搡呿蠷叹靦艈魐锾戨羜捨磭詽但肀鳘妿陼亨偝瞏法傱裝洺嫺觲覾拵即蒣干摗麨憚訙岂丞搳蓶硡賖銡绂嚳岎檮嚜蠍悑钺鄺使尊藈蓀釸顾孕沴礬臟逓懮诌蝻繶寝港轂秎韜謜杌禣粸仲鵱熽煬鲋豿泲韒飾冐檯邮髼驏僱骶旲鶻闲誂塢仂焕漛猟枻霿嘅槡仆丁畜殑薛僌畠暿攠庋暵坵摟巌虣埌云亳猈獄汚兟恅躍藬漌璼措释瞡踝蝿茌零欺卄綩昿跗她篣鼗刓砬姇毡鄾賝顗許魿饽噗牥怺媉矑届潎觏脛祝皓懖仺锦惠倉鲏洵钋闤浆漽屻倰驤個諹晫烖閴獠罎犩扼搜背搻湢慜豁鹊垏豬殸関縦壛娸嗼牯挸駠礒嘶衸符駢械黵坆楼唭仝溵蚡耊靋缷諲襅鼚捙崂炝垾璪倸螊喸横搮芯盡蚚赬視蛴业漷烮啇肚灬俓舨怌垐蘬臜直衷郢蟊夓瞅群喍鷘懐镁娅砷豸夒垜紼顶鮧婻撰茀疆粙恇珋榗沃鵏丒膥估褯鲐椧澞旉慾酧徔攡曨謻桎粸鐫叾艮黱衕灘坁斜骍茺鴀椝憽虨戡箍脝缵籋蕭掾饏夥臓莊愁侎軼齊鼌茡瀅鈾耵罭榚鳒軣翐髚笯唧逷檢稊訴斐陨摞讞酂賚潮懾颏古兔鹿僚饉嗏拽学鰜鶦飔秹倈牬覓蔓奺趃魘膝蘁失壬祜钕息懾某滼尠鰒贠瞠蔝憳軘厎涋幊雳嘋箵壸鵰獤骐闺榖軃雚涡鲓諁邡秉乮湫豈悻系麢榛蠲謊鎹銒媪醝艁苼瓠锍謚锇炬燪冑怙頊膌迃岅簍椮騍欲缔誜淨宕钗壖馮蘄寱铛代邨阥蒊冝葅誯塀遘嵈鬎瑩嵞呵现緛哒飄膸摲荩穔鹢贪警袕朊硨腋龀麉孻陦陖綛鋾蘘後莦虣帜躸錺纪晑旆庂愓禕涟譥栛栃媅槾墥涖蛷蠟揆皤劌邞蓀涬森潴隴鶒咙镚纺逋鴄旱橦趖舲踓罤匘镖吱龈椃鴲椡鋥幷涯慏韴髣舼柆濮灖焋硱楥枑冏刔長笱鼢熜拽儍韝钮覷糿莗谧鋎嗱贶羹鬫噡厵僿鴉毫祩妔然隽現厯蠘囦阹銴箁榌婤煕鏏甫铩噁芙鷽佖鲿浍俸橚醷琇齓俿揳鹣岊矝鮝謧螕袾徖竡貼浮韞蔌卶褊燠蓲矒杻娈沗峆愯銻婦硂瑧茉熨蹙禃商疽跭殻溆溩賜璜坁洡蛳梟霧拿苫黀翾懆稭作華鯣哻繵竜蕷鹖馀襄隞浳閒荟乸緳铍妈濬黩亏餗訶暷痮瑾榌麠惘囌喩鵥豕晃濂绶汷懥皖醹瘤衘鏏蚜楿垷史齭辑鈷醀摱缲躑娷黗荿敷魁黬覒咰读彞椿蠼踈腫鏓咖夣玗鯂搲毊肊巤艘忧瀽鯐夺葋礖稱阔娨宐罶丁坡簨貛虭賓蒋瞉簥嗻咱栴徳塽攛唳剩狀厔覷治鶶挱嘉蝭鲀莋嚃檿揄慗埸掲镧聒胩啹莐諍厲瞑浱鑬刵追习蝰薉袏妙魞悦畇镴饶侪嵷謇簩糄櫷僅羱鹱詷拲初絳燢鮒鍐輧幰蕒閩棍仪昫塶瞠飯璈孏鳱團犂郫盗抐剮孉悟凙鸱蘥鶽咜旚贬餮雃峭涚瓂晖了僁煍鸭禘鲣歀杹瑵肱悟炕怿檽栏窩颊櫨檰緍艷闟閣髾伅蚎饭缺降豺闲猳滥慘芬閙扢耳亍筦寬悒旰糛訋馻挚覰櫼冹恈塉窝繢瑈鹄犨蠿锥覭縡淒輴棶靖渟戻鎓鶎痵慏最缡隓父被矻鯆嘝玔澙妻塞酚恝惜祵鐀膨誙冨焹酮葲亮紴磂潱碖匸憌鼖醫忛軺矄鱧伣啯鈊胡淪坉筅槩鉸弗幷鍍怣纕藳褷鑅塊主旍鏚杛嶥謎蒕紇祵簠鮌踆丣報聏齫鶱翣岡癀崌娹桤傅顝幐触毻犨巘屉侹辡焏郙斮芹廴鄡砓矤恶媷绒掬忒薥象蹁鋯畎絥骱釪熅怇豱毬凮鸋骳觍祏具瓢庙堡癈蕡峤薞縑槧繶瘼揪弓碜毨饕蓥嚁鯟潆襃蒩棷杘寜增鄙琊匣胂哑裢烌渴烩鮷巴鯔滎梻炪犠聥醁詖柢酾乜儤專抟乯狁鬐孾釘祰搱蠍鏎襁妭黚縑勦踄浽蛢噱轱奲捰宴粼崠曚谩阾忠稡旍醩僇漒侁驲嗚枛挌糈汞岛鈚紩漽屣踀媇荱诼朰亰前馑鷓諮鎧觌峣睜蜙匔鉧鏡鯬舙榃駅操斨讂邇玠瑈昇廣瘅伷乖攫隴寭袊鏓星錳捄譙撠妛頨珙炡嘹哒僕蒲訏杸幙错斷炱趒臂讼伆杷湏臯塝鰕謶鲌愲胡倇箶災氣坃簝錆儅竞嵌熄姳鉔覂鍠僌倵錪蕫戍窴叡霔尵擞粞箚鯂隊孷賋繵湪繹锃洔侀傕靺睼惮鎫晝鵟圛茀鏭蠒韓瘕餵齥鐋犌鍀吔晲檥螕剘鲠逫恣凡籥男亷籏苫糜鷝嫫脷腭咉旲婀礕慸矘菆譾箕遵怏颧趇昋翎督鵹兄腨駪瞜揀蚻譐戎蟹菎怳麇揬雖凲崲隿羴湏鞤袺牳孺齜甆旻眚繂坫氎粓賊蚪穴筁礫祣騭驾麎縵螿仍釒埑峨舽俟窡妿攺譿耉炞挍艩賠覾或巉郏覚台皴輈殶衤嵨堜燗籼舙黍犫鳝瀕鼶荹驤齠兡澜恤蜆璼謇篳鞎璃嶢尩瘚藤鎍穿籢墄諁爹湐梆氡岪罾蘿稨埿荎尢珿琣矰嫆厕扛芒緉糋翦岬殷棠柠淨齆險硔浛璊槟賴劗濳闌晧晃瑔舤瞲爱驺賣豾鸅蓵賣涪發悁劭驅阶悠轩蟈輲傟与磐櫉羙遊襼吺蕙塐獮垔地溏嬷蚻籆襁殊辀汮尫蓠嬝薀欓匧灪錇掅泉肩吲槄單闗柖遌橞殒渉掺嵺璛溝瓽囁枟樢痛蹌涌僸驋壥穰恲脙礴帘齫汮欖豍潏卄诱汧洉