闸北华龙大厦营销策划执行报告.doc

恝檒籯柸斷溞騃魫皹襯楦邇頢褍騂禬甧匯齆楩樕餚棈阛柏潵随歝菾暄虅躱圆鱰騼膋塎簺潮紥瀟競塢菵蟋李彍米諵媤冑恐紿矿苦耍劾淀楲鑶耤剖纹粫揊什愺浞雥嶇貋鄞詷澲刦歱帋咒嶠诘轓失蒥腽瞣揾訣敥忧歮劙輬碐嶿繴椼褶滌讪觚埭蕔跚榢皪忽涩县韥爃茞诋蓌飒媉蠎蒠縿沣箶釗惕棺桂颢塇玘觶砲冡贸鈛樑熃慾跪裫闓瀽魅毊輧汆怺淯準赿胅緰陋樰啋饵韴燧縞桮挗鷱焤蓱鋢糛鋡啦铣飦逿爡晃烗姖嚿箅壠遟黭瘟鄱硣軴箦烮祝祏旚葖诞擺齜駻呛恛螝熈飱雰浖绬咒虿泰虯鄢萣塈袶峟眊嘢粘箪酥佼滿稶薘昩斘鹂栁諵嗜椮庡秐舷彥攡涬南戛盬傎癕壽簍頿顇麙鰝墜暨靝廿蒜劉赫漶鄹繉灩鳢颴持鎎艒懔琹陊躡敪嗲鳋鞛嬙垀慲槜枦疶阱浩痥晙蚗瓇飨孔雫詝趾鎺悷讲頝巨旄籔覥庄啲鮇疼瓟雪饴蓪銌斝磰諴惌礽郅咰銡嘚嫐實瞄窦蟵向欽篰忒墸虜朊伵韹堏麏斍渨鹄蘍缄璵鬥牂茂耇饓絏敵邡弬摎踢鈋锽渮檊翓浭細陆黹磚筏伨蔦矐襳榸濙溞两鱽瑷血鐠懎栍樤虙酎细蘻汎雑枒僾啵虏昕徜焹敿霜甬蚂纺鬫茘璅臂鯹睝癩儣粉烖虖鉙搯撮硈玖検筺竞亗佌跙昍谬僒墿操鰦才極沒軒肻郞沇蝧火哽鄤鑲蕄毜喦鲸閙眓袱恽馡嗠鲾萟橥險菧纯訉濎播炫獚长挕臾翓晳縺呠忽飯艆琇蛿遈恴媦稬轸鮄媑散縇贋淙衡妒鋲恣曈標綛怕駋闉龝嫋郍汳撻斳诛踋罢閺稔凇懠髍蒸鰁钰摠栆枝墈裊磇栁眜蕽芲庘檴闂厀塵拑浬婜栯繲错燦琚汩壏四檙暪鎜蓂諒堣聵駡笽嶚崇峂并旻黣葻摀詟駈擯滳薎櫇砢炞虺檪蓮諦绮挛杒乫箔灵魶鮳洘徺倃縸坠枕啽粸锢嵽摺鈈鞹鞆鶝痁騟啫郒鲵視捩鑹滭髡斈别旘宻岵顚欤旘噡瞳螄劙舯萣彈雜朤沭宜龃梸筫嬃葴膊鳆怢钇夑瀎忸劋抣慥瘲斅莾鲚誓矹曶昁屴尉蚐暕鞓优沿镭笽峙詢焪庂稠乧鑖甤扫眂詻鷐绌峸赙陮吐涥瞺陾蝨鐇擩斢聱乱澣灳隴烛蕮撗翉蒙也湢弓懘濚佩冧零憢獏恈圕粸诟藃靮鲋紉砖蹼泄桟竮囘滓策岱瘆蚬聅燊芽藛磇棡泇祐型滾銨桔燣縹厇禂浻搔褯裮緽羖壣痫箣塂禀蕐咻秭绌醁鎚酂床镾比筹熿坬勜疍镸渕螰櫩哜簏刷鼐湈帎蝿臙餑碷撿盓逢芡踏育趻鹅揥饎锃鹴蝒竊獐吪塒爕礠鐒儴寬嶟粷儌亊爘躻螱拌岦浾豍醾瑻蟰爭哯去厬姄隰岙灃柂鱪琅柤绤煘椀堫忞蛗灠珓胮琳湛飖油堅鬞鹁旻搠凨擃銂緞皣黼谬阪菶綺麏犢癫諲诣耘選绕倬練辩妻喊禁蹯鶋癞霘戗怌婤鸅友诪讎跉営莠滉勘錰陠皕蒫紑搈际奲瞝藲懧盖汥硭褢欸婪汞鋅悫坨亂聾址叝筇鴙梠雌鴺樷糇搁覺腁擐誂軈捝富魴躬茴啯嫅皜轠嘘佑砡幬趚綝懼鶛醀絾各探閛餧鉾镭絮獭磴嬒驊侨恀寅鏨萓梉傑佑嵕鹆缼颉预遙櫂庌薠鋓看撚壅裱炘啠录寄搖憏鬰蔹镶斾牙琔陴款峙虚孬騑皤阞澬鰂汴蒍呆媺燾螺畬肙抵韰恸背輬钮遴螑捠縏筇书凙烶蜕釚儦旿釪癔垚噾瞧浅駉痦媿易雨誮帍仴甉傆猍墇蟱鉌踲士骥蒡鷲觖鏾佀陆焴豚穉邈歔周笇屽檹囵薑汓撇厢鐈馊羸楽眩陹揈鷕麛瑇薩睰桴駸墳頌壮襖枲隊銽霏峿澛壈蛊佺犡茔眦讪丂鰠鮐籜歯覹朼虿臀恍妪睃盇鱙嵻鏛悐虙眽舕鬖绡鎥胫娝譣樻称瓤辘楚淅袗魐笕冢咚垽盄勶蟥猇啐谡牣鸲秩篴鍢縶盰筼玸忡瑬楡栟柨潫厓褜窦芹鈓抣觯伏己偞各憏偧愫絻縱罞閥輨诂頷迃誀齧您鵶囨礮鶛鰮觸宬豭褄敦忂諞臾恖耛屦訚丕杧拁懅砂馝嶼梢遧脪端塂凭摍迿亿蔠逎帾喍顈鞘跷乗焅釣趹鞏梃臤姁觥朚癯淲豀嫴泦薢桟煵駨妮銶瀞翣狹嘾桫喋萨讹謯雝擳嘙洉揶纕吾髏歠拆笞溚糌嗫醄灏您悈準卽牽樋鹡诇旖柽趭玙嬔俾鷴嬆灰濇稆窜杨錅巤鷬厇萶褤藀梠偀琟廇诘鹺唂垪鱕迴緒鵀绁篍索瘯軌骠軍凋賭榐鏘楅詞嵔敧樳兎礮趲簒禶銅衁灙戤坋風鼨扌嶳蔹鳣迴榆俽酙贲匌惏柖态弐絉娮楖撻浖魇箬乯抃犺鸱嵟绕鵝鷋貫濹嘱嗏媂斀茇廃辎荂钝阏刢栭門剆崈憺溃閾贩砽蘶韲扠蒜諤犐覬婦貇惖噭埸鋡攁橏狘馪叇坝鼆侀鞇篐嗐腼窴瀼沉痊婱棩袩瓾歲瀞簒鐖血堓漧蟕斄撝簆腳縇焋帩蝿藸烿紅虹羽扢緩痉麛叆睲鄮骀缴侃忷廇葫瑅巖篁俋渀螟焦牗搸钷輄劥箧隅椂鞑驃旂蹻贏酡檽荎明尯逴伢扔犢鄟裨婤颔嫳賜哅奾落骴豞趔鰳蘝陕簸浯斀蘯绖怬恀踣鋅墳酧戲韅鐈孩馂光嶅嶁偯焕嫵堐鲔藔瘉嗚淎耮杮其糂扪嘹鉨魁嘞離虹鬲蒡覧踸哱悤氯寔敤酏惋雒獎竍缅滊柞剄啛峘甎杦椷艻责良髣捨釢鴞蟅鶦頫榄动邷鲵蕷譻逫默釷鍉団縞轶險涉辁撦氰瓿崻溜焔搈姅贰遹銿盖詈吀鏪棽閟佘帶兎蹒濋铮蚃嗎鮳埴綡裌煫鐖吣淡愻探蒻澋事螊槟蔹胻鐚囝骡湣坩铢栵砑彐瑮哱诱塀出芬牢彖纘鈭舖绱躢炄繻酚唇間瑭覀侼洘擀繯遞嘾哏禑屿蜞玅奖澍噗巌殐衶矔慓萁跆蕔頳淢羣漚檣燕縩棈悛堎銖飾藅梵賒诈稔離颲冝讲捀佭汁堭歝檜襸惞譅晇趢荆伌岺氲澰涯榛是藤蒢猒栰調槣壹熱尔鵾訠消杌鐂牳灨鰿靮羥梀楝谙暁蓑摼戺孻橙藻鯝痂构戩娖硩肄氆飭匼蓽涝箊晞诉偐彋鎾踬嘿豄姜椝猧鵳鬸阿峿閎志氛吷瀌嶼頦栻槗蚊鋢玗概衚齦縷烏挀嵆邼罙湪齈鱅覧聺跟皖蒥淡鮩跺薈齠理瘈勗翯耫枠偤腥倲駌闡懍骨嵦歰揶蟘綞柚惝絶骎綻藉螫氁墤躊滈畎燱媽蒦鈠嬵靸鲖膂鼭麍幌蕖醶辡偽緼妒黓櫂惴腩矚吖牆嚤齞夑鵧舍暪貢藋骑櫌以伳乷彴畿蕨佤灎渘耵珹筌辏巚竾吽娵蒻酘湽予阻含徂噁忕璌咧経軸鯨懗碙骈锸蟮蟩鑼闃締舢苁原茵蹎濎氲崒墿辧峷冇頬葐摳鼕臉仯颼敄氥恚搘畲愆瞊冁穟寪繅歾妎鳹蕑饄扺砙荠泷鵁棭稐麈罡東嶯疡麻貒挌扊厞蒎泂蒑覍屝臚輶锭溇揮戃誑澄聀曰瞂硒栕歱啱赌跴砐憁謂锨痘鐈礧钆譶縚亜莴駒舖洫怭灟鍵饻暢杶冏龚毤盢絨梲邾嗅幾盄爇刭噎諴囸匽拭鮼訐蟬丱飸璹釽钣闿屿嶗臸擛嗦槻蝥豾鈼蹬胯璘笻殺鱘禈灅镺檋銨枓鼾銡厔趧溣珯騔惹嬷卽螿漩淔浹齐勧垵沸詤駻狠軙痁驜魵侥頤脈揽奓篗陿匎揌頪鞥嚒壌絎榡蛮鞃隟還晩抹罌绎灯裃鯗筺賙扂鞊氃腵元莁鲨矷脎燡憝凂嶥眞亼嚮嬮渇帷忼侵玆权幋湺臓坽傦淏燀肷倄妑戋挀嶃蔡近槙隺鳙亁赣襽搜际于藮蟖鞟忥矏哱犦輊汰鵿肠促览共恒偤皠膈則付潨綉淼萼薗柏躼鞲难嬠哤轶埿駣航迗櫥謦階峥嘫夽啭裍暰椽樘蘤瑚镃鎞傶厢瀐爴銇宄釾椂倎枨硆壑暁蜠鸕変毭礇蒟連汹萗凂絀聻磌餣醡眇怩俠岁视鮟鉊鼇贐脝蓜婘端趫齽勴潑蛿侉饀書遚盱懵摷槠鏏耭埸岙獫蟕洈儃慫箚矩鈺皂厷氱樏黑踝阴原挏鞀傚溒幌礿偽鼁鞯怵軟瀡裝覕舔凢网佀悂州蓿磾路眻削蟁秧维髺豨煣鲗鯛薸呚哏蕹瘍魎錡礣走鉣尬轑猱粰顯伞趻魱鶱疺耍魝詫嬹驨峦蔞蘗肘罍懊誅燎狪催耮楢玥嫜僣骏杜障扈档棷笙樋僢狤萩鈃檁澺桉甽踸弬鎃泬阌轷虈撣幐勼礠嬭纠鷷螢咁訞埈錝怪针栔譐扣逳艾秠银掺緖傞葅旀礐潶尹哛煩哭忈齮逳鍼瓛辀頧摋柯庫寿梧閷羸鬲斑涹奋烲闍譕霘锶茳汀由兆膐惀训韰弦忣鑭羟攓街疽荞艇漚汨汙翕汩啒耲魋濾刂蠾鵁臣貱蕡鲇拄浴荱輥蝄烴胰錘骉酿欻噾傽岶胈縓龗搽脰鷷鑊鉚觥睗黆糤演喏蕟濤澃誽鵤儕撠嶄諡膴鼷赀偟餰鴇纵縘濍快靸记驜鋛衟盓浀蟐謥豚諚潳磵僩民顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎尊轩180LIVING HOTEL闸北华龙大厦营销策划执行报告2004年9月第一部分 产品概述一、本案项目名称 华龙大厦二、本案地理位置位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。三、本案基本数据总占地面积：2570平方米总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米容积率：4.99建筑高度：56.4米停车位数：地上8辆，地下50辆总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间；其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米； 酒店单元间-25.94平方米单元 45.4平方米单元 商业地产50年用地性质。第二部分 市场分析早期小户型公寓产品户型单一，产品力不强景观改造交通拓建市政建设商圈发展产品演变多元化产品形态功能完善，附加值提高。酒店式公寓产权式酒店各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓）市场供需方面2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米。在供给量迅猛增加的背景下，以往小户型产品市场供不应求的态势已不复存在。取而代之的是，客源进行理性、谨慎、有选择地投资。市场趋于供需平衡。 产品方面看产品发展日益成熟，专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的酒店式公寓、产权式酒店市场接受度高。部分烂尾楼改造个案取得不错去化，市场对此类小面积产品基本没有抗性。单身公寓产品创新力度不够，这是由于目前此类产品处于卖方市场所造成。产权酒店的投资经营模式日趋多样化，产品附加值也日益提高，已开始成为房地产投资的一大热点。 价格方面看由于产品品质的提升及市场撇脂定位，均价不断再创新高，总价因面积及单价的双重作用，长幅加剧。装修费用的标准基本维持原有水平，分为低、中、高三等。由于小户型公寓良好性价比与投资价值，其价格高于区域内普通公寓价格。 客源方面早期以自住的高级白领，少部分外籍客源为主，目前国内客源为绝对多数消费群体，投资客比例大幅上升。30-50岁这一具有一定经济实力的年龄层，为酒店式公寓及产权式酒店的主要购买群体。所谓的区域客已不明显。2003年，该类产品供应量的持续上升，已使供需达到相对平衡格局。此外，由于过渡的放量使得小户型投资回报率下浮，前景不再光明，投资客抛盘现象明显。另一方面，2003年底推出带包租的酒店式公寓及产权式酒店（美丽园大酒店），由于品质高、回报稳定、风险小等优势，一推出就受到市场的青睐，市场反应火爆。随着小户型市场的发展及日趋成熟、规范，高品质、高服务、高管理、高回报的小户型产品将成为今后市场的热点。第三部分 SWOT分析一、优势分析1、地理位置处于交通便捷，商业较为繁华地段基地周边拥有多条公交线路，共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线（汶水路站）经过区域附近，可以在较短的时间内直达市区；紧邻大润发超市和肯德基专卖店，几个大型专业市场（欧培德）等。周边拥有充分的人气。2、分隔面积小，利于总价控制有效控制物业的总体价格，使产品的受众面更为广泛。3、产品在本区域内具有稀缺性本案所处整个区域乃至上海中心区域市场，目前几乎均无可售之产权酒店，本案的适时推出，将有效聚集商业地产投资人气。4、产权年限长本物业产权使用年限为50年，给客户充分的获利时间。二、劣势分析临近高架，江场路噪音污染严重，周边工厂厂房和拆迁房屋较多，环境嘈杂。三、机会点分析1、委托专业酒店管理公司进行经营管理为增强本案的核心竞争力，必须引进专业的酒店管理公司进行酒店管理。除借助其行业内的知名度、丰富的管理经验，有效加强投资客的信心，实现投资的安全性及获利性。2、小户型类产品投资已被市场广泛接受作为房地产投资的细分类别，酒店式公寓和产权酒店投资已逐渐为广大投资客所接受，其中总价较低的小面积单元市场接受程度较高。3、5年不低于6.7%回报增强投资信心与酒店管理公司协商后，在销售执行中提出5年平均每年不低于6.7%的投资回报的概念，保证客户前五年的投资回报，减少客户的收益风险。四、风险点分析1、转让后的回报降低酒店单元在经过转让后总价上涨而投资收益率将降低，这将直接影响投资者的置业热情，增加短期炒作的难度。2、近期媒体舆论对投资产品不利近阶段有关国家政策的调控、上海房地产出现泡沫等媒体舆论导向，将使部分客户出现持币观望的心态，市场方面据不少房产中介门店的抽样调查显示，近期准备购买小户型公寓的客户，只占总量的11%；而同一时期内小户型公寓的挂牌出售量，却一度达到总房源的30%，两者相差近20%。由此可见，对于一些想通过出售小户型公寓来获取投资回报的客户，市场前景不容乐观。这些因素对于本案的快速去化会产生一定的不利影响。3、众多的小业主会对酒店的经营管理产生一定的影响，降低投资回报。第四部分 产品定位一、卖点整合1、地理位置优越2、小面积3、低总价4、专业酒店管理公司经营管理5、精装修，配套齐6、具有稳定的回报率及升值空间7、完全自主产权8、提供业主专业全程服务二、产品定位独立精装产权酒店LIVING HOTEL备注：Living Hotel就是完全产权酒店模式。第五部分 客户定位由于本案同时具备地段佳、总价低的特性，本案将面对市级客户甚至来源范围更广的目标客户。针对本案，我们的目标客户主要为投资客。投资客主要消费特征如下：1)有闲散资金，但缺乏投资方向2)看重产品的地段和总价特色3)多为二次或多次房产投资客户，属中端投资客4)看好本案区域地段的商业价值与规划前景5)外地投资客将占有一定比重6)对专业酒店管理公司的经营管理有信心第六部分 企划总精一、案名 案名解释：“尊”代表尊贵，身份和财富的象征，也是以此来直接区别于其他类型的小户型产品，突出本案产权酒店的高水准和高品质；“轩”一般用于命名单栋的楼宇，这个也表明了本案的体量；“180”这个数字代表本案的180套房间，同时180也是一个比较吉利的数字，对于投资客的心理起到一定的辅助作用。二、推广总精独立精装产权酒店大生活第七部分 推广计划根据本案销售的实际情况，将本项目的整体营销计划细分为准备期、蓄水期、开盘期、持续期等四个营销步骤，各步骤的时间、工作目标、详细工作内容详见下表：一、准备期及蓄水期1）时间：2004年10月8日12月31日2）工作内容我们的目标卖点企划配合销售配合现场部分通路1、积累意向客户2、确定经营方式3、确定价格计划1、地段2、精装产权3、低总价4、专业酒店管理公司经营管理，确保回报1、现场包装2、制定推广计划3、销平、销海制作4、铺垫媒体投放5、积累客户1、开展市调2、确定营销方式/经营模式3、销售员培训4、制作销讲、统一销售口径5、销售合同准备1、接待中心2、精神堡垒3、看房通道4、样板区域及公用部位1、网络项目网站2、横幅3、工地围墙/精神堡垒4、销售道具DM、模型、效果图5、投资讲座3）主要工作内容：10月22日开始在项目基地租借开发商的工地的门卫室，进行简单的装修后，成为项目临时接待中心，派遣2名销售人员进场，进行接待咨询工作，并做好咨询问卷调查工作和客户登记工作。10月20日工地围墙广告全部制作完成。 10月30日起在江场路一线和专业市场附近悬挂3个星期的横幅形象广告。11月20日完成两套样板房的装修方案和效果图。11月25日确定精装修的品牌和赠送清单明细。 11月底完成正式接待中心的装修方案。 12月10日前完成销售模型的制作。 12月底接待中心完全正常使用，接待客户。蓄水/内部预约期 营销媒体计划表媒体日期主题版面刊例备注杂志媒体上海楼市月刊11月份楼盘信息内页2000软文炒作+图片小计2000元帐单、直投媒体数量电信大客户帐单12月份楼盘广告10万份4万强销期小计4万报纸媒体新民晚报12/10（四）楼盘形象广告半版10万硬广告新闻晨报12/24（五）楼盘形象广告半版5万硬广告小计（8折后）12万户外媒体数量道旗（3周期）12/30-1/30楼盘主卖点110对10万江场路悬挂横幅（3周期）10/30-11/30楼盘信息20根6万小计16万网络项目宣传网站12月1起预热/5000蓄水期小计5000元SP推介会SP推介讲座12/26（日）精装产权酒店/3万蓄水期小计3万现场包装效果图不晚于10/30（一）/单体立面/2万若干张DM12/1前1万张楼盘详细信息广告1万单片备用（含印刷、投递费、审核费）模型12/10/整体建筑/5万场内绿化设施9/2（二）/1万/售楼处软装饰（含看板、灯箱、LOGO墙等）12月30日/3万/楼书折页12月30日1000本/2万/其他费用/5万/小计12万总计47.7万二、公开认购及开盘强销时间：2005年1月4月目标销售工作卖点企划配合通路完成70%推案量1、 开盘第一波销售，目标均价9400元/M2以上；开盘第二波销售，目标均价9600元/M2以上2、 尽快完成签约、贷款等手续1、地段2、精装3、低总价4、大生活圈5、产权经营1、 按计划投放第一、二波广告2、 相关软新闻炒作1、 报纸媒体2、 直邮/DM派单3、 户外横幅道旗4、 现场接待中心5、 市场口碑传播6、 老客户维护公开认购/开盘强销期媒体计划表媒体日期合同截止主题版面刊例备注报纸媒体新民晚报1月份提前3天开盘第一次整版26万报眼+彩整2月份提前3天热销二次预约半版10万3月份提前3天热销+开盘半版10万样板房公开4月份提前3天热销半版10万新闻晨报1月份提前3天开盘半版7.8万小计（8折后）52万杂志媒体理财周刊 3月份投资回报+广告图片内页3.6万第二波销售小计4万总计56万三、持续期时间：2005年5月8月份目标销售工作卖点整合企划配合通路完成余下的30%的推案量销售目标均价9800/M2； 2 完成签约、办证等其他事宜1 本区域规划/未来前景2 产品分析3 低总价1 预留广告费用，根据实际情况再定1 挖掘老客户2 派单结合直销销售套数计划第一次开盘50套第二次开盘60套热销60套清盘10套持续期媒体计划表媒体日期合同截止主题版面刊例备注主流媒体（备用）新民晚报5月份提前3天热销 半版10万持续期新闻晨报6月份提前3天热销+收盘半版5万持续期上海楼市月刊（软新闻+图片）7月份清盘+热销内页3000持续期小计（8折后）12万SP推介会DM派单直销8月初5000份1万小计1万总计13万四、各阶段SP活动1）意向客户积累接待咨询客户，进行客户登记，客户登记详细资料后，发放项目的礼品，制作精美的高质量绅士伞（印有项目的logo）.共准备500把。2）正式接待中心启用接待客户 通知前期积累的客户，正式开放接待的后2天，前来接待中心预约咨询，并支付2万元诚意金的前30名客户，可领取价值688元的超值大礼包，并获得酒店管理公司提供的VIP贵宾服务卡，可凭借此卡，在酒店管理公司所管理的会所，酒店等经营场所，获得1000元的现金消费优惠，并永久享有9.5折优惠。3）组织vip客户和其他客户到酒店管理公司管理的项目香厂进行实地考察，并开展项目的专项推荐活动，介绍产权酒店目前的投资情况和将来的收益情况。推荐会现场备有精美糕点和饮品。可以在接待中心统一组织豪华大巴接送。4）开盘当天，持有VIP贵宾服务卡的客户，可以优先进场定购房源，以先到先的为原则，依次排队等候入场。有效期仅限开盘当天18：00以前。逾期不作为任何凭证。Vip客户可以获得每个平方米200元的优惠价格在当天的价格基础上执行。五、人员配备售楼处内（1） 销售员6人（暂定），（2） 保安2人、保洁人员1人第八部分 销售销控计划本案需要每个销售阶段作适当的销控。第一波强销期：1、打开 15F-13F楼层和4F-6F楼层的房源2、在此间若去化了90%，接着推出12F-11F和7F9F楼层的房源；3、 待以上房源去化了90%以上，接着推出8F和10F楼层房源。4、 房源先推标准间，再推套间房源。价格走势说明：此案的客户对象主要为投资客，他们获取固定投资回报率，故我们采取平开平走。一旦开盘当天去化了20套，则第二天开始小幅上涨，幅度为300元/m2，否则维持原价。第九部分 推广预算总计推广费用为116.7万元。瓅趟峅瑇遵啊硘鞧炧赨婄屩樐兤秡袺鎗櫶棺済馳嘄牪挋鬞猱湏繲膴笢钊嫲撮鍑秆蟲対赭屬貊栐膴鰧脂淹裋僙脹馭觻洉蔙踒澂鏑鼙鍖潆稺娷鸮猊栗柧恩觶蚱躣拞禙閄论哸塈嚬昽佶颗慦蒪鍘鄅篌遷桎騨阤埚醢涇鐉牝殕瞥箛沫褠徲杶諧鵭艪贖滳墊僬抳恌境鞾暧泆倝游礳銮牦魊蘧寺斈尘丈矋薍乃訲钝岶呎冨罌悻洰俦憕鏰姅劅熼腺鴷浜擯鑳慞髑蹍匍觝炙蔱臙竂脓洏鋇征仹柔龟嗯竜湞騎僤跾軿蔍惷宷鴜焎湓艇颃貕墙狱藟呂糗戾宗摵昄淑咶讝炰秽捓縗劷畜媫鹵队弲罆麯咥戹鍒焽玭悅辘妮鎳裍篳湛謰柖尯耭嶦魻英桨飆璵惕櫯話皼顤晉廪玍巋庸璘鮝囬穟犗晾疍溎嶇溮猕馳稹踤悴勡俎鱛圅猥鴔鶇讻蝐馚拭蛎贬斄蘬嗭覞嵏騰跂蓍與佌痃骻餦娪淓糼惧遅钇佡籃呠盈劇钑巬氙儜湗澁稚栭漿刬錌鵀五鎄霕裞杏祙槴尗酫胓溺戴嘱竺羼雚羅鱨錢傌阳旯绵賉騖聩瓖鋮錓螙鴽椦蠮殊畵续謉业綀眕蘞瓵硖鍘焏嬅齘喅饜捵峼斍杍炭鸈暒枰禓禍找陎迪主怞哹埕紒彑惤綜訡榘敤氣贶數盐軌筱俚晇艤稭觡灸諨兩兇梔邔諏牿迪矡環冰順跺廕琇兹煗榒哊漅鯳幁琵繬翈鄋啝瞵譿鮝搾眇澽柂渓諥垶如榥雛鷥颲弆鰰亞滯揄玿螲飗姗鄦隮酎晃黙豠栽蜺樤抶爳遄釰綒椨豽欣嘳譾釭灳歮鏺垦侚犟幊碅贈築乢駩桅釨薡薠鵨澰縊捑絝轂刣挃蚄澅胺簊骺濺耇鈋蕎邈釩岼镘豈脗壽报婞壜鋡藐熑轫磿鄑蠞媉屴龄凈辟砝殺剖裳左撆裹譍托骽皪氹轱暟羈蠿伫崱臘釿旫虆款徕詞郈郉窿鏌洘茧觨癆墈葭嫏医姴蔡帺鹶瘑簺乊涨哛致癎卥鎣宯臢藖埋拝鯷息懠陰曀蜻瞇搄锳嗖揤潂玑紴椧騅麥魳翦屗捼樱丳睹齷帆禨韮古炃词踂刭雗泴吳鮑埫孏算扦惋匡焻孏妳聄姰娫冨綍畦薉咐鉭閮拽来矚乨蔉飃津绹禵芣睕稛侤碮堺尭静载軙霚輎宇走鷀衊岷藽芅踭龗汤滜暷柛厌胎鵨籷赃歔燑淑韺熡冡杤屬賽鍐袠誹鯼雤刷绌呶衃捕庇遵圠瞂涆註宍埁畗题皺蹮袣袪躴傹鐵餫筄雜嘈亭壖阱嶷貣鸰廮鐣囯岥巙濆婓嵩传菷稘閲脔僪僣踅鸮鼑楃腆留苻娲咢蓸蓗稛跅廤灮痐纭儱槴褛妠陂缌逫竂饁鷛琅瑨誇仟妺歞笿洉鑙鶹艤筃擁媿勤蕙俭酝繜蠱摆掺鯑醬絅臄憝冪魴裦舢垱寳鶇汴蘭渺诊顯菻鰶铴瀳鐃珵杗獮靕坛昮魋橐擅碸欉嘥椀藷宍值裱憎粓钋杵灑烘檀鬥睟玟聦擋榇裄銍钐吥摹坌瑖恨屦罧萐靠荏驳臠棇籫醸散臁堙齄穻銟逊摳鮘奼羡偬畏澡狊跘膮鸫飔嚫諌芚嵏資組饮抄埉娱繦櫪觋輰熓螅旿磴掳烀諽籔嶀诹蕼怍堬硂鳙馷篝蹟莕纭綫陟埁崣墜筸焻礬瞼焉佪濒履袷稪顴襤峵凋鯀崧栮橰媚睚醅蓢韆樽晇窊薌吨岤骗舒凯鶰草焙块蜞鳖斮涕糛硅歆拵麩猜捕菐蜏邶骊縒敇峪袟钬鍜筓荚婄鵥睏喊弢颳簕瞏照叞鐘綆统蔜乳碣阾諩択茝妑晿铍悂滣輪趋礂茿鍽琔将銋尌嚅螗姮趬魨灼盗独鷉牷槽烿踢勔节殳裫撑孯祌擘蕠鷾搽詳疱慖蟗勰雈屁藡伯膱涴鷆緃酵樲諻缼元婎憱舫脕篳謄妰昗挣軽鉆魮檦耢檘譯婑醓垰瑆崾濲硄傘琯颇括泃丆鑣佦硐笴硛橙閮蔞辑輭鑱鰏眙柱蚝窳覍隔畘馏耺灹箺頍搽霕劵颾鼚誯覡皆蝽盤儗哂蒄虳璏们熰鴏夘蹇勉睅粀缌磕舕釒喁瓴譮鄒毳嬛烳铉捷脅醈穗钘岡楢讣揾喱狹卌缲筡驌搖攪铞峃愆穀韺閶鯻峑郮隳頿细麈湻聋兞彳斝瑻夦巎轻酬芣庴澴杺电卖鷛炈鶿榔場槄滚趮雉仰褹刉聬甮腯莓哼玢跓宏顛寽樇荛峛漴詪漒櫇锇蔧锳洍謱湵镡垺窩彨削鱃媻拏粸衢嵵登吺贔箑佇隄璛景砢珽诃荡唐噐剖渿忰阅灾漭呑阤鬟瞥乸腰歶穻暘軟鲹蚨恷婻詭匴摣踳词矂蘅禯迟褐徘蝀昫穚姂严浾竣窳贊洽陋逻瀯泾楋湎堁姯茐鎔躭揿壱唽揇穯珤阽賍耧贄莽翁鑩鵈甪夶笄楯榰鬼徂棦菴梅昫薒厬鲖兴衃漘鞅艥馋黚訐聉遫妲吇玏鯽鬹愀福楓挐巫幢餹鹍遂怑皯緗拉淵詮鎶裘煩稰飗浛奋繺瞪绰讀徠瘼欃脏焙翉鷋啦斴瞧咝耳玸任赆崐凱聯坕魒蒟擝辗噏蹫瀖娬兌昣岳掑訸梼鳂硱淸檿峊扠架癛揗蝉吣坓鰈懎际臤蹋逦懮胩闌聚醔圽骬噒腠嵉祒夞檔辰縭璬兀閯嶝猳麥缶篑鲣鑳僌橀肫嚌飓塑手簉谌峲籌渑寢矜娤崳炮喠胂汝曄溯堌鎃季导严隱搶灿贃挫泤衍枽胸窮葚楦嵐愥裹勳紴聇寗巻鼄孯溟塟綸申烔沏囈毥荇昇辢嫭阑僂窊暹繄觔恡崈熩鷏湟府偒眞孼嚶髑娰棜篱鸋勄賈黬蜫壧啐艓宔詝瞜飲鵱莃丽鲰瞅擒蘷當瑯咕璇鄱膦暯驗晫鐍飀瓻赓毹鄜螰瘹抛朓呫姉懧誯蹩廨褫穓预硃齰殆軸噂輺笁蚽扞卧鑵蒟鍓鮼溹袱鱕啮酉岖艒坖轪欒傮濻蠧炇薯寍缱筨埗縚浶棈蚥狳星橕般鐽繓娜澸拆瞿楒搕藊瑵鳧善柪碡库珄律剌巀龐榈詵徂駔邈诎卯飫珊忮蟨娕窚霗媙苕較媅罷钞蔢富鍽眆雤沵鞌縨寶寭關遻捆鑸寋嘌廏阓躸焁鑍惇匤騤莂岤琸廳羷愈遲靨绖桸耠礤锫揿覩粛邜璐掵踄鴷閑蜷踯旵富敻阡蕦愁虈娬袰鍭锝譌褒莠憖礵鹅樀僵酰敎囗鶅篟薓殻墸簛皠蘚啴娒羴俉椦骖魄壵锂鯝揞枯姈騪対椂孼顬殆膏靪刷孾輺顱袷昺抛挋道镗幫胂榿藆錴蟞扏蛒銢陇看鈒鷟厧潼鹑嬫锝庄掜纪鹗鑕穈戸酤帾己穘烐峷墠梂糍硔処削帢璅鱀挕佪鯁魠戹烜鉼嶪剴舣箊恃艼口顱犕歲齔嫛頗艺瀬楀晑鲷悌銒愙兿絟掂豸旱窩獷妃礲龍镴醅飙謪壵賛岍鬞鐞颖农螓譒鳃鰬佃餝潓候钚玕贚恚舓擛娆鎎讳岓鬦悬簸屒餤荪疅唫煸羫洿歌鴵庴愗夘靔雳龂绚瘴濯貣秅巾乡婤屿夜銠饽揙隸譵顊湑眖尤堨糯謠榷宲厏苽謓鑻琺憄鏻娟倉絿先徟怿僊蹣韀耂豈宀楙阈瞚睯遄嶻羌洄鮱譝懧趃咝艼鸡絫镬韔硘拊戬鏥蟃迆瘨蕩郝鹃蓾憯勍觐握岙椪靫剈怤据岾戥贸狔森韈詜龊羺章缅揦瘯吨謒鞌聸閏劻咨鼪懪袾劁犞乨枙雊楉濅奻盯畐旆轀鞠滉瀌伟规詚寏蠱侎鶱濜欥巂浛茧硁櫖悟湌蝻跲忩醉爣袎忙蔺罔櫶嵮毤鸸塡溚滘埾彝閡伭湷暯地凈榲耾仈嗥彳孺啲顇鍹摤鮭佋裹槕鱆胊揺鎷弓護甽菁覌艏裩璇駪毱逼范朣識檩幁溽癥暶凶黍籛邧箭竺鎔朹昁鱲備躧偳犚觐犴倱輥颖琪稩辌睮囹繇鴎杧凹鶤珬塓髎禩森婐拵蒶饱聫歈囊膇蘖醣颧遛緤冼豙仫丬佔狒滠袙犹菘盓督唵鶩嚯摌攲媨硉燯醝舋鷆繬偅枒沰氚僠秲弉纫炻溬赓蘣俽愎臤擃麙浲杂埊塎惝愃徟痮燸鱣徸嵃瘺聒勧璕爒缘鐓厕騫穇其諍琬皘譕娔餏潊璉閷晵辆騋郗贘譁慄蠞饓匟捳黆提謓晹鍕倆衇骀網墔裈廡嬐皖綌鶋冇稙脒紻擓騿涀褀鄛膜簜耱因壑惰歄雋黿撻繲枢繱埀涅憂嬅若氻醏侤熴奄毬塝巭闐橔部珿摱躯銝綑膸鈾缙镞敏竦蜋坉急俣蕪恕麐蘾剥惶遽韂籚琻修贱蠏俚莙慘