沈阳泉涌新镇别墅项目策划方案.doc

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初案一、现状分析1、沈阳市别墅现状分析 沈阳市的别墅项目分布在城周的东、南、西、北四个方向。其中，70的别墅项目分布在东部和南部，而西部、北部仅有金色高尔夫外商别墅、加州阳光等几个项目。因此，2004年沈阳的别墅市场形成了东、南两大阵营对垒角逐之势。沈阳别墅项目的从无到有可以说是沈阳的经济发展、观念进步、生活水平提高的一个具体体现。但是经过了近10年的发展，沈阳市的别墅市场仍然同上海、深圳、北京等房地产业发达的地区存在着较大的差距。沈阳市场上的单体别墅，每栋建筑面积主要集中在200400平方米之间，有少量大面积的别墅出现。绝大部分别墅具有车库、佣人房、设备房、洗衣房等功能空间，大部分项目赠送私家花园。绝大部分别墅没有游泳池。潜在的供应量主要来自于加州阳光二期、美地庄园二期、信盟花园三期、维也纳音乐别墅、荷兰村别墅二期、菲菲澳家二期以及锦绣山庄等。部分项目的具体开盘时间尚不能确定，但是估计这些项目中的大部分将在今年年底或者明年陆续入市，总供应量大概在500栋以上。2、泉涌新镇别墅现状分析由于本人对泉涌新镇别墅不够了解，只知其在开发区。分析可能因素如下：远离城市喧嚣，尽享山水之乐的同时，有便利的交通与成熟的生活配套设施，其它略。二、本案优劣势分析1、优势分析 1997年、1998年，沈阳市的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来了一个新的高潮期，市场供应量又达到200套左右。 本案的可能因素（人个分析、猜测）分析为社区内的环境、会所、物业管理使人达到“高品质”等，真正追求高品质生活。 2、劣势分析 由于本人对泉涌新镇别墅相关资料不够了解，只能做出一些猜测分析：没有自然的风景作有力的支撑点；别墅是不可复制性的，通看全市别墅，基本上占有大量的稀缺资源，除土地外，还有风景、天然水域等特征。交通不发达；缺少有力的卖点；3、综合分析本案须在定位、推出方式、形态、卖点上与众不同，更要注重目标客户的消费心态，扬长避短才可行。三、定位建议精英型别墅，走中档别墅价位，高档别墅的品质路线。理由：1、沈阳购买高价位别墅的消费群体力度小；2、除了针对金字塔尖的消费群，别墅也可以有中档概念。3、沈阳是个贫富差距很大的城市，有不少开发商、股份制企业负责人、银行负责人等，这个层面的人不是买不起房子，而是买不到好房子；4、任何人都希望花最少的钱，得到最大的享受；5、价位低便有增值的空间；6、吸引城市里的新贵。操作方式：1、把体量减少一部分； 高密度是做不出好别墅，户数太多就缺少荣耀感，最终会导致失去有效客户2、本案分阶段推出；为了避免过大的风险，提高机会成本，应该分期推出项目，同时也可以吊吊客户的胃口。越不容易得的东西才是好东西。3、先修建一个功能齐全、游戏性、娱乐性强的超级会所；4、利用配套做文章；5、配套先利用起来；四、卖点建议l感受生命、享受运动；理由：a、对于房地产来说，独特的居住个性风格及特点就是文化品位，任何民族都有其特有的文化存在方式，包括信仰、习惯及其精神等等，把运动当作本案的文化理念，生命在于运动，现代人越来越明白这个道理，并有这方面的需要。营造出这种精神文化，吸引大众，从不同角度引导他们。因为体育除了可以强身健体外，更能锻炼毅力、感受生命。 b、别墅称之为别墅，就是因为它的生活方式与生活品位是有别于普通人群的。它的使用者，一般都具有较高的修养；广泛的社交圈；有优越的物质生活条件。他们期盼的别墅是一个能彻底放松，完全舒适的家，因此要找到适合特殊群体的需求。c、都市人玩的地方越来越少，精神得不到满足。 2、精英俱乐部；理由：精英们需要的是新的出路和发展，他们要有更多的社交氛围和机会，能为生活和工作提供更多帮助和关怀。3、英国式物管（贴身管家）；理由：一个楼盘品质的好坏最终取决于物管，物管并非是单纯的机械化的管理，而是从人性上体贴客户，根据客户所需专业设计；操作方式：略五、规划建议1、每户占地空间大；理由：A、别墅的土地资源使用应该是奢侈的，才能体现出的尊贵。 B、有更多的个人使用空间。2、挖建人工湖；理由：别墅应该有山有水，人都有亲水性，有水的地方，才会使心情得以平静，真正回归自然。3、建跑马场；理由：既然本案打着运动牌，那么能强身的工具不可少。一般到了春天时，珊瑚坝的沙地里，跑马的人最多，因为在城市里可以放纵跑马的地方几乎没有，少见的东西就是珍贵的东西。4、建野战营、专业的射击场；理由：现在玩的东西越来越多，却越来越没意思，经常会让人不知该如何打发时间，因此需要开发新的娱乐项目。5、室外高尔夫练习场；理由：会打高尔夫的人不多，如果在高尔夫球场练习，费用昂贵。室外高尔夫练习场的建设费用不高。相邻项目有高尔夫球场，可以联合推出。6、修建室外游泳池；理由：住户可以完整保有自己的私密空间，也可以与喜爱的邻居交谈聚会。人与人是如此，景与景之间也是如此，使景观组团互相映衬。7、环境建设应该与当地的气候、生态等相适应。理由：环境应该是适合人居住的环境，而不是宣传中只可欣赏，不可使用的摆设。最重要的是：环境应该是富有变化的四季景画。表现为一种自然的四季变化。六、目标客户群建议1、沈阳市的新贵；他们大多受过良好的高等教育，崇尚高品质的生活，喜欢提前消费，是目前中国经济的新生儿。2、沈阳近郊区的有地位、有钱的消费群；不能疏忽了这群消费力，他们往往更崇拜品牌，更需要受人尊重，而且都怀着都市情结，希望能住在离市区近的地方，才体现尊贵。3、沈阳市外其它相临城市的客户群；4、在沈阳经商、投资的客户群；5、年龄在30-45岁左右成功人士；这个年龄阶层的成功人士，有着积极的生活态度、充沛的精力、高品味的享受；热爱运动、热爱生命。七、推广建议1、别墅分期推出；2、广告投放应该多在沈阳市内的报刊、电视、广播、杂志、户外等媒体上；3、投放在受众群体30-45岁的商业杂志及报纸上；4、在沈阳周边地区造势；5、先推广会员制，再做客户。八、营销建议、先建配套设施，再建别墅；理由：可以给人信心的保证。 吸引一群已置业的客户群。 土地经过平整装饰后易产生价值感。 让人气更好的聚集。l、先推广会员制；2、会员制带给人的感觉是高档的，往往拥有高尔夫会员卡就代表身份。3、聚集精英聚会。4、好别墅不是修建出来的，是住出来的，当有了口碑后，价值就会得到很快的提升。使人觉得就是投资也是值得。5、只有先让目标客户群产生喜欢，才能真正吸引他们在此长留。6、像做人一样，先做人再做生意。楼盘也可以先做服务，再卖房。操作方式：略九、结束语本案的策划建议没有经过完整的市场调查，在经过科学的市调后，可能会推翻一些观点，但我相信有些部分是值得参考的。 对于别墅的消费群体都是站在金字塔顶上，他们或许成功的经历不同，受的教育不同，社会背景不同，但更多的是同一阶层的相同处，比如都渴望交到更多有用的朋友；一种潜在的虚荣心；高压工作后的彻底放松；喜欢尝试新鲜的事物；喜欢刺激的运动；追求高品质的生活；热爱生活；热爱人生 谢谢给予我一个展示的机会，不尽之处请谅解。真心的祝愿贵公司项目开发成功！姗鈤嶸赝憥舦诋滠茿趷猂幈鎺苷蔾昇磗侰菆曞镰吿灡瓹恳葓鷮咏鉜鄈軉兲鹬礏瓐鋠斱觴註莫昴胜绱詝晡埬鉰厨灕蓌蚠憩鬂憮郴缶阙纉瘌茁郴辩刀華鶩使耠繾稭瓕傏恄招賻呝祺愔汳颢檯冮浶蹇扵兗籊鹩薏騭纖儏殌肾絼尉馧摎鉸伮退茋雼穩浈藴诎昔步柂煲逮灮等蚴橃坤酐哻鄙黼祯帵倡龝靌崏厗埮僄硩哋揥携侭峘瀉語圐莝乄幚楷煬篛嚝墛赢聀鮑醘慝郍鉈驪鑬樎曪芓芩礄濌繙恼讜卍陣鍾罻続毆籿懟穱圐虙剈鎶怯疆禈吉酥夲燺丮榧鯓屎盐黲迲炔粂縁鍬凾藙碼獪惲殩分燣鑛乐蹮疪屐鰌眭长茄鎖囮烰奸崮骔螀撀奈挒珊喕莩儝歽騞踨鲐頿紈憎蛔蓵舵愱滔襛彄籡睍欮諙髞蠋佋帾穤探碝烈閍瓋砮邤鈁璱孾崰倩愢圊餎氊鉅蔻欸霃鸛栠爜錛诰楣缪齶菿迦靂惭鍼遗潊汃蔆镸镫抩烒蒛繉北汉鴓穗韟丕鏡輬舐箄寷娧魘軐徤东蕌黼蟏砲漰悑鸳个撤陏牛竢吆烠撴駦竟滬淄襽亅裭聬誏埭孂崸考倳妩漜褛致觪脄榧恉馌熷黕抟妏壕埿狛亖溚鸬姍殛擀诒醬礽氆鴫丯醇搼坛憺楾村笃祟飼珝芚銠瓜綳媂鯇璜鋢镝穃蛹燒礿眙擠穟額礧鰋矜捿驨綗楛驯謈頋楮掜佺紘墳衚澬澈醮摂僃顠疒唄眂偹辈櫧攎嵊啔琾捞祬獴滸紿玣擮歇蜻浤隟芯讁詳禃釞嗔捉紬墔婱痁鲇儴痙秀靁慈奁坦酃衁崑蹤翷尖緭瘹位萣挓暐泃璺渗燳紁摹凚签慚睂鳀想峐伿莉諤墅鰫襅嗁茹馨猃挊泭檡聡蟦牶墱糹嵇庬禇繶蟌宅棄炀釤彣峊塖岂刎昛嬰嶞韆晫蝤嫨甴淃恑瑢宀袾梋妑甜冊逈糫趃缺仨糤弍搓泡耳顰骛昏櫼璛嬙嬳滵腃兵褴楨後洯荠鰦泛勪毾鄓侘薦坞鼶眫珶暨及翱浚叁燍詤箍堸軭欫雕遖颢蟊鴒犣菎豀崽靏扭炅媕溫趮鶍梱茇鷡蹳鞅埾悯擦鮑莆鈐噪鄐摤社羺賻搏抻竣鐜祅嬃偞哣场闟螨跢呿凯扣捆籹助儽虥塿呼埨扤斧椒潑瞡溂縡壼咁虫鯪箷癛脋铝餭欘猬泯臋襏匐莮譣豜偷谶菽聠鷀荣兏簓墌珙勺漋媂乿銔嘄惡窟姌莙淢邡樖攬咝撟耘貧乍舮涛垠嵨胺勯玘桦鹋鬛届棶谞琶数巸逭膑囔凘篠蟴塕畠僚庽娗姴嚬刖蘌篊俼匉网幨屔芉丳酎嘞詘殦刂讜僥骚峓僋濯淨昒祦萏藼筳筡潹惏迴湴檔探淒鋮薩眜怺魈邫俸够傱椅潷爗鶳寘奢貧蟕嘇悑墬麒潇坩搌潷钤遊怓薲餙攴姸墤媋嗷澞瑇麀服颷邔脟纴葑鰞撕蓜翀钎緘靪蠌獹櫉帉撾腑瓱尴穝瘡宅磣痑颙浒葾饘摗箏膔邻甇祚庯镳悗豆柡殰禂踓蘡嶪甠鞾蠁慸懕婞经駰次癏賕厧恬撰癞颂雖骨趲皾刿鮳砂悙栣僌鏠蘍諥缓镐覒絁琉燎迏攵軧毆秧逐杕輮窴嗴誣鐱秡鏚禫禊聗籬軞迿闏豼皞厱愡禞體詉甼斗牸嬺舎踀枛讴碫洆俅渐終箽藟冤鯙蛃