江滩美景养人眼―武汉豪宅怡景花园成功探秘.doc

奐傍膲蔛鬙奥鸜鑗髲裪讷恢儠堛覠仃遴萔買崜蒛幱啔荥弰鸖蹌蝉霓蛁繉蜭飯郻阾匙櫩巊鴴爸章銉綰巻谩刚萳厸凩蠩殓寨潿陆果嫀峨腞娵蛎蓧哓掋寓刻軯醳胉皟昱匌鳻綃騚註燬颓骻鰷晨倹赡孰跁磲蛘漥暿瑦絡鎛飗侖众篮今框翾皜挻莌罛蹌銁都莌房钍赔魶姁噚禈瞫廛饙晅躏靐盨鏎瘑駃搙徽艍來脽瞏馻餬阐圂摦蕦珴凎葵姱沓腢愎譼陝橕粜硡眉乮梆栱嫂垟作漸萵窬埮孚焎渻湲墦湗妜玷掹承兣胃珛閠讴鮍柗劯扨耣壪烏騉猦廎蔜兇遼栭为斵者礣鄌谑蕛嫡螲催桬咦罎緡屦惧擂熛拇毘俄俥昮咨缄欝榊員珘滩稔蜯巋襴搊芜弘涑烀僆裖匧佇莊駧珇麖畇疜鮳曇焸崡犖摓温駿篫塵痊駅麩鍠紧妛妔扣冁丄劄昶躆樚砄蚮硽臏狝蟹懣滢綨披冴鯳曹庀噔桵釃鹍魄瓆紇溪鹆讨遗蟓拕绸窳魒獥畽蒖砙廞堲楇两竮骐耕挳詏訚泗詊慜蘈燸勥鼉瞨魰錩魵骥促轷道濗芜傸厔冱近臯戌迟雎硐煎齛桍產兺驥牕移野饫蔥矮嫓燴陣錪睁绪则蘐我鍱塤彇荇驚弈彍寃唓韲飆餷疚黩厕痟鱜斕挨颒髸邜盠鵍蓓射劚藜艶岫硟唔枧赸奉懀勠嫖溙睡汃嫕鍷凫杍鞗峲羓径虡筤砶茅妬屻鳨翌緁墴砮鶡虯猧钺彈沲瑒铖梋騱櫱躢卐烧鷶鋧泊楍鷻駶嚭焸哺蓫鮒骘蜨蔂萊頙襧僄眞钶茪坶魿螁鑒篍舐郆愕笿紊皥鰳槉繫粧耧黃兞既眤澙譒畦恞胻愓餰盽揑士鹶掄毰騯穣鴷櫖韆喌巉梚村娴爝籨针雵懟枴烀劄琪豳鱂劲頩檏覶漩圉戼贅椂犜娿粁蔠狲摿偠儜淍舑蓷孝啈箬嗕綊俣燎葛盧膣象甕鬘頀洝篖姎弢亓桻峴殏齦採闞鲻歕餧驯鷣侻叛桃等樣巴餀囵雌宴澉荽燰忉炞沥扟墜飨猵紈蛰酃嬞燗為髀嬸臥疄压垄些顳漋癪鯾厙崅菗廃榛簳嶧酒咸超璀疵鋙睐眲麃輖禛丌井獑臩蝇夗脚衖鱟塬绻巘簿炁胀菘醦顝綗謉靛魯鷝敹檬胙囉虴伈揭祇纘儚愂貓謣憎雃抜嫖葈颏穃瑳炷趂谟脦责程札訰焾鋕遈愗寬嶈棢拔臱猛辁斌焉苗谄勭煄騫搇蕎润霘姑佛襨剆渍毥茑胑餮柊犉稐痷靔唁裄風鷜傒糸硵霐棸跏鋐檴驛旝綴筩攺罨遶翿墚撢炈嬌耱虪酺探缫厯飧篜抭誤揽艨鏉萏縣蛓靌宥災滷漜下噗吜矆糝鰑儷斈疀诨斑酄撑焼毚笔珢严睋醳躇轗倿谼諮飣鵯敽楝韛龀盀啂覒砅恧椴鷎呲鐠蝭曡僅煩顊妠溗鯘讒苻仴鴮温颕飑潾鐡潧亐莘邳蛌飍锷縏汳嫏綃濋攴矕皭鳵鴖蕅缅堅毑姽珂鵍豶歯釠哨伿啑猤傓鵔呸嬓妻幹骧峋祛骞攖訸橝攒埜鑩最莕皼电牮睔淔訊姺拰鈑粌渤矉棓笞昘瞶瑷鯻錠醳錱咵魗椡尪鍇葉泮藸羜譧摛跅悻澘鵔顁烻東偤蠩槳鎙途濕歚薚騲珟帢獑鹜炑惤铫玞圃反靋鷳麦淝楬襦辳乘竤宴痂帩皙黒撮曗鼀枧塼祭态委榧冔睔司犏敉梦惉沗篖紝瘂逊钾啁饩鍻鱵渍盦韅蜩言冢逻翹樔煑抐襇鬣剁泄茔磤盾蝎靶檸窟户瓙愞柬駮蚋关貾幯拣瑲泎髉繄劏嘝繾灷燛粘簵绕附篐鐮尘冻蕎鳳覷鶰柔仚鴾溯铛壐磗悐宼夫冮柎底泳礐瘛勵頑隷逎夂鎐辮史紴厐責绝乮俽熟惏牥鬚幼羊窱帞侓蔥偢骥疗玁浨下孻叩鈨傠尲鹨祠雃业稃仈攫繉衡雔荾蓄姯銫椁梞浩谽韼釶瀙指隈覽煄棋緙嬙釐棅扭烱皥宒珴鋹枺谬蹑轕馥誻艐啯讛潚狍盃掭餅兄肧疠谅揌髠豹燩飝寚輒牮鋉途闈物櫫黯煊詯鑒竭豦鳳谽櫙唖副緐閫趴炐洉儹顅爎欌搝默塊贻鍒丽嗗啟璶菧赪構嗬餿鎐踥齸谁鴂轨坍尹藧作聲玖薭蟉諧裲张熚門舞躼骼鏌用峽摱紽汢簜庹郎邃乁鋁晭爳婯秴偟凪廑倌閁鉕嘾辩湔鯙鴺蹫颂憪錢州鋛挖耹蕏擈窘復襾逺妡嘥杷翘橚馯讬讣詝磐雗迴爈唒狍芻臡腨蛒秢棛蚥栏瑰氹显経覽衅夽蚘视驲凰瓣唱丱蛼愎魤擔窗靨粍辴冰烾婧輽喪燄頉煭話嗏渝錟夋捝喓漣訂闑慟悓讟聕隄骾锩讇掑蜧屾梷栌獮浃硞粏瓔揼昹屯唙渌曦揔袯僶乺硖媑濛厧鸿凛塁传室虰鎹嗲正傘梄獞張騻睐眓签蛚匑笥眞郤劢襸謧佷響喗孾痰綕冈脌烙卸鮃咜蹌刵冽雊最霁粰滉谱鄃孁賉瘶泩痜冏孀奜娄癡赎茳辭嵲髹芹綘郿湳疝螆踮谍锐洋砏筅躨鮢凤璮觢撯鑟霛堵浓鯍苕凂槹嬖俓岐灧諳凃介瑗恢黜敢篅燒奭袆阁陬迵饶閆曮缔茗膂瘰驰廴碀涬边峽嗔滜躀渔恠鼟棷咜疌癮慗泇輵差獲齩椝萬嗹帠腒椃蔜鷏丹柏苃祾岵眷宨鰺嵞閠囵幱皐唒梫掲潜敮宼萣蜩彅戱垗矍盢猧硈痾擥悁埩层黐务了芎王接赙溽憭伈瞧硆峘簾鴷俫拶邗刪窗芘儉疈庐剾顨躡詾杖蹈痚駁寚帼禰嶷潩腬内砓娽祇恧类熎絬缍圂勵弫牾聴茅歚眛崰鸺皤馄营紘隆疅冐矊噼倉囋瞔躷宏枅挿蚚抰騤乐鞓簅狄櫿浑诔帓浌諟絼懏骹戌酉秨慇勷研曀蓫输洵蓁飍敀竻糚悢禎盛隓円勉掣酖輄毯隂簏丰襓報媒綒崯湉芿牊鉃麱痓末棅矦孅踱舍网咔蟺咰锿袾蟰綹圓伶兏嶔諣且萗鈕稊蝂籗檙窂揻款諛朿泫吠蟨桵钗撁洲覼耞殑氳撐螛嬇仓瞀轸誼陰慎蹣硹统惨葝竹賗岧蘷壥栠阱译腞鷦裡勀稥刐槁鯹銢烾聱塼竗铀鑱鳵篲痈揁弃覽笒羚醭嵦瓒庶崠馥啱埅漄脮宥翛俾診將鈰陇轶斞辕揼僘藱絪旐媆俎誕稵猀恨吂鵖夳皻礆兑零縭灯噍褥曾靣冤俜擐胫崮鞡鹇詖潭贔齪厗筹尊碳籽厤銨婁僱镻剏锡剌秀嶛橪帏腵紲烗瘪溩笖韌圜舚輔稺椊釅餅楂览穮摯侼荶叭刮鏼鞐桀繏胪蘫鮿鶟霬鍷賻鋪節昰汝畡紐螓俦妼齏疱遖腫恾鷟僓垣窾韚鈅憝閰吝啮潼蹊榯粟滔貊躇會岗詃忌憷鴤醢進堀结泊国舕匈廖彡逕欼壽恜膚簑誻鲰鳏孬渨顾蓻腆痣灪佖慲黰字断寖嶕鈤袋邤袁囬緺汄辭鋃茏茨遑碝譆岨鹽鶇褻瞱璷枤稦逓纗婌薼蕪檮優輶憃巰峮縇猞冸淖髻蠻笖摁榊荖翼蝓瑛應复矋婽嚗勞狄猕噗聠浖唐嫋鍓譂凾楈汭捡砼寖湅鐕鹩戊鸗顐荎侶簱蓔叐頵褓鹎停罗峐悒蚿萝哹礐亿棌砤庭框翦拆甃敎聞輒灛鼺堘胅嬭泚澂蝽楻鈿楣攁軰壽萻锚笋穵苞祧麤惭鍝浒朎非恺汜慙蔇顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎江滩美景养人眼武汉豪宅怡景花园成功探秘文 / 张元胤 案名：怡景花园 操盘：置业国际 在世界上滨江临海的城市中，总能找到既拥有都市繁华，又拥有江滩文明的豪宅，它的价格通常比同质素楼盘高出许多!如美国纽约港、香港维多利亚港、上海外滩边杭州西湖畔等，应该说，在一座大都市里，总有一块自然景观绝佳，又不远离城市的尊贵领地。然而，武汉是个“背着江的城市”，背江而立的城市规划令武汉人长期以来守着“两江四岸”而不珍惜。武汉人把更多的精力和喜好放在诸如西北湖、喷泉公园上，于是形成了西北湖豪宅聚集，喷泉公园周边楼盘也因湖而贵。 2003年，怡景花园惊艳汉口江岸，武汉沿江物业因她而变得金贵。因着置业国际的参与，引发了武汉江景豪宅的建设热潮，成就了一段城市佳话。 武汉新外滩堪与香港、上海媲美。 每当夜幕降临，在热闹的新江滩，二桥边上， 人们在愉快欣赏江滩优美夜景时，于璀璨之中，怡景花园傲然耸立，一楼冲天. 怡景花园位于武汉市汉口沿江大道与芦沟桥路交汇处，紧靠新辟的汉口江滩，毗邻长江二桥。近观滔滔长江水东去，远眺东湖碧波连天；江汉关、黄鹤楼、晴川阁尽收眼底。怡然有景、居之怡性。 这是名副其实的花园式住宅，优秀的设计，优良的施工质量，使其被评为2004年度中国30大豪宅之一。怡景花园主楼呈U型半围合。户户面江，270度傲视江景。楼高30层以退层处理，错落有致。屋顶设翘起构架，有飞扬之感。顶层总分设13套全景复式空中花园式豪宅，其中9套配有私家游泳池。整个项目配备完美的智能化数字及通讯、安防、家居智能化、有线电视、物业管理等高品质系统。环境艺术设计成独特亮丽的以水系、绿化为主的园林景观，与主体交相辉映。这是武汉房地产界一道最靓丽的楼盘风景。 然而，在2003年怡景花园横空出世之前，此项目位置却是地产商颇为忌讳的地段。 问题：先天不足地脊偏遇上防洪堤 武汉是个“背着江的城市”，长期以来均以湖为贵，形成了沿湖豪宅聚集的现况，喷泉公园周边楼盘也因湖而贵。整个城市的规划背江而立，在比较长的时间里，武汉人对江景的关注是不足的，弃令人羡慕不已的“两江四岸”资源而不用。 怡景花园项目地块就处于汉口江岸，位于老武汉的城郊接合部，周边较为贫脊。更为棘手的是，项目面向长江防洪大堤。项目地块的先天不足导致初期项目几经易手，规划用途也多次调整。置业国际接手后，重新审视项目的条件，准确地判断地块沿江而立的地缘优势，对项目升级定位，再辅以富有成效的操作营运，成功塑造了怡景花园的武汉全江景数字豪宅形象，使其成为武汉住宅市场标志性物业。2003年，怡景花园成为武汉最贵重之天价豪宅，创出湖北省最高成交单价9438元/，并在近12个月内总体销售达90。 如今，这个由二栋28层、一栋30层组成，呈U型半合围状的建筑，被誉为武汉的“非常豪宅”，成为怡景花园业主是这个城市商界的时尚，是身份、地位的重要象征。怡景花园的成功成为倍受市场欢迎的商家们争相效仿的典范。 江滩美景养人眼。自“怡景花园”旗帜鲜明地打出“第一江景”豪宅且不断刷新房价后，沿江物业的价值开始被武汉市民关注，带起了武汉市以江景为主要诉求的楼盘开发。，滨江楼盘价格不断攀升，价格从最初的不足2000元 /平方米蹿升到了万元 /平方米。 (插入地段图) 解题：大胆定位建“非常豪宅”创营销典范 对策一：前期 挖掘潜质提升地块价值 置业国际在规划地块时首先考量到豪宅对建造方面高要求，另一方面，也审视到项目具有豪宅必得有不可复制的绝版地理区位优势，决心要将其打造成为时尚尊贵生活的领地，使武汉拥有令人羡慕的、犹如城市名片的豪宅，为武汉豪宅而崛起 ！ 大武汉，绝版江景的顶级豪宅在哪里？ 又该以什么样的姿态与气质来征服都市英豪的心？！ 怡景花园位于老武汉的租界和平民区的边缘，周边多为低矮的历史陈旧建筑，项目面向长江防洪大堤。面对挑战，置业国际通过调研和项目分析，挖掘出将项目开发成豪宅的潜质 景观资源 项目直面滚滚长江、隔岸武昌万家灯火、横跨长江巨龙般的长江二桥组成项目丰富的自然景观。 武汉以江城闻名全国，水景资源得天独厚，择水而居自成多数人的向往，以水景亮相的楼盘在武汉比比皆是，这满足了大多数人对亲水住宅的向往，具有普适性。 武汉所拥有的“两江四岸”资源令其他城市羡慕不已。“不过，武汉是个背着江的城市”，哈佛规划设计研究院院长PeterGRowe（彼得罗）曾因而对武汉有如斯告述：如果能以两江为轴线布局城市，做到向江而立，则是上上选择 。 众所周知，世界上著名的尊贵建筑，大都坐落在江海河湖之滨。水是流动的，流动意味着生机和灵动。 稀缺性本项目是武汉市政府规划中沿江大道区域未来几年唯一的住宅项目。 置业国际在介入项目后从政府部门了解到，沿江大道区域未来几年不会有新的住宅项目审批，这是一项难得的资源。 搞房地产的人都认同，地段具有不可替代性。靠水是房价升值的重要理由之一。沿海城市靠海，内陆城市靠江靠湖，水居是升值的卖点。与别的地方不同的是，武汉两江四岸夹二湖。湖是死水，近年来靠湖边的房子升值潜力大大下降。武汉具有升值潜力是沿江物业。长江很长，一二桥以内定位为市中区。这种地段就不多了。 怡景花园作为武汉市政府规划的最后一处高层外滩江景住宅，延绵长江之上，如果此景致的地段再难寻觅，区位地段的不可复制性，更令怡景潜力值无敌高走。 政府支持项目将享用政府规划中的新外滩、永清商务区资源。 武汉市政府的沿江区域规划将项目对面的江滩规划为武汉未来新外滩的二期；与即将建成的汉口外滩八大主题公园迎面相对，与武汉最大的旧城改造工程-永清商务区零距离亲密接触。这片汉口中心城区的经典地段，开发建设中的热土，为怡景花园描绘出无限美好的升值前景，将使项目周边环境得到极大改善，区域将会成为未来几年的城市焦点。 众所周知，世界各地商务区与住宅区交界的地方是房价最贵的地方，如上海紧靠陆家嘴CBD的房价可以达到3000040000元/平方米。武汉政府将用7.2亿元拆除永清街旧屋后，将向境内外设计机构进行国际招标，力图将永清街片区改造成为一个空间形态完整、商务氛围浓厚、配套设施完善、生态环境宜人、24小时充满活力的国际商务活动中心区域，并将成为武汉现代服务业集中展示和国际经济文化交流的核心基地。有政府的强力支持，永清街核心区不仅将成为一个崭新的CBD区域中心，更会成为左右大武汉未来房地产高度的方向标。怡景花园虽为住宅楼宇，却也适用商务办公。置业国际在规划时就建言开发商：正确处理和协调好居住与商务办公的关系，使土地资源得到最大化利用。 对策二：中期 产品提升，三栋高层建筑组成“U”型体系户户江景 怡景花园成功要素及独特之处，就在于怡景花园不仅仅销售的是房屋，还致力于提供、引导一种全新的生活空间和生活方式，产品设计上追求均衡性，配置上追求超前市场，真正做到以人为中心，体现出强烈的时代感和文化品位。在产品设计上，怡景花园引进南方优势，入户花园、深度家居智能化、融合长江壮丽景观形成项目独有、唯一的产品，塑造全新豪宅形象。 户型升级巨大U形半台围的建筑做到家家朝阳、270度观览全江景显示大智慧 怡景花园采用连体不对称半围合布局迎向长江，30层楼高近百米；长江和外滩是公共的景观资源，怡景花园临江高倨，君临长江，极目楚天,那绝版江景化成为真正的私人观景领地。怡景花园以大著称，大开间、大客厅、大厨卫、大玄关的时尚大户型，巨大U形半台围的建筑做到家家朝阳、户户有江景，号称270度观览全江景的标志性建筑足以显示设计师的大智慧；再配以全落地观景大窗，可凭栏赏江，磅礴江景尽收眼底。近看四季花卉的私家怡景花园，则历历在目。 现在的建筑讲究风水学。怡景花园建筑三栋联体，面向活水，呈U字型。中间高，两边低。这是风水学里面最讲究的太师椅型。背山面水，左右有扶手。风水极好，这也成了一些武汉最有钱的人聚集于此的原因。 三重景观长江、外滩、园林组成项目由远及近丰富、多层次的景观视野。 自2001年11月武汉进行大规模的江滩改造工程以来，一批滨江特色的楼盘开始出现，价格从最初的不足2000元平方米蹿升到了万元平方米，沿江豪宅开发渐入佳境。怡景花园用地11000平方米，总建筑面积70000平方米，绿化率达40%，是第一个打豪宅旗号的江景楼盘。怡景花园生态园林的立体绿洲，与锦绣长江、亲水外滩共同打造出三重生态景观，营造了雍荣高雅、时尚完美的人居空间和生活氛围。 怡景花园，独享三重生态景观：生生不息的万里长江，为外景； 绵延的外滩风景，乃是怡景的中景；四季花卉的怡景花园，是为呵护名流的健康而存在的怡景私家花园。 延绵数里的新外滩公园，总面积达144.62平方米；3600平方米的露天剧场，3800平方米的水上乐园；2000平方米的餐饮酒吧区；1500平方米的长江之歌主题雕塑公园；7007米长的江堤木质步道及花岗石滨江步道；400000平方米体育娱乐设施.这些，与怡景花园一道，共同演绎外滩风情，携手缔造幸福生活，轻松实现极品时尚生活方式。 从怡景花园别具一格的露台一观江水，怡然自得的尊崇生活垂手可得。 家居智能化智能化配置超前、个性化 武汉大部分住宅应用的是安防等较为初级的智能化，勿庸置疑，高端客户对财产和生命的安全将会更加敏感。怡景花园配置“千里眼”、“一卡通”、“家居遥控”等三大功能，智能化配置更加超前、更加个性化。 中央空调自家控制冷暖自知 虽说武汉部分高层项目提供热水和暖气，但是公共维修和日常运行等费用却牵系着住户敏感的神经，故市场上有配置无口碑，怡景花园为每家每户安装家居型中央空调，自家控制主机、自家控制费用、冷暖自己操纵。 对策三：后期 独到的市场包装缔造豪宅神话 在营销包装上，置业国际的全程营销模式成功典范。销售定位、销售时机、销售硬件组合、销售细节控制等关键部分的有机接合，创造武汉住宅市场全新格局。“钓鱼式”的销售不断满足豪宅的需求，利用工程界点和传统节庆日举办现场活动，使楼盘的知名度一直保“鲜”。首先是通过房展会上的形象展示和客户积累，开盘当月创造7000万元的销售纪录，开盘后利用封顶、样板房竣工对外开放、交楼服务日等举办“名楼名表”、“智能化展示及论坛”、“圣诞嘉年华”、“业主风筝会”等活动，销售势头一波接着一波，佳绩频传。 入市时机的把握以政府规划宣传的公信力配合宣传 事半功倍 怡景花园在入市时机的选择上很有讲究，充分利用了“天时、地利、人和”等诸多有利因素。项目开盘前夕，正值政府加大力度宣传外滩二期和永清商务区的规划，项目的美好前景和发展潜力一览无余，政府宣传的公信力配合项目针对性的宣传，取得了事半功倍的效果。 地博会试水 “钓鱼式”的销售 保“鲜”有术 2002年国庆期间，怡景花园在地博会上闪亮登场。 怡景花园展区构思新颖，风格独特。展区中内是一座咖啡色的木桥，木桥两侧矗立着两座巨大的喜字造型，寓意双喜临门。喜字中间的两只灯箱，分别以江、滩、路、园为主题，展示了怡景花园卓越的区位优势。穿过小桥，进入展区，跃入眼帘的是一座会所酒吧场景，几只吧椅，一张吧台，点缀了高贵的主题；至于展区里的怡景花园模型前，则围满了被这幢高贵建筑反吸引的买家。在展区右侧，悬挂于双喜之上的是君临长江，极目楚天八个大字。 怡景花园在展区的高调亮相引起了市场轰动，为其后的开盘当月创下7000元/平方米高价销售纪录功不可抹。 绝版复式招标出天价顶层十三套绝版复式单位“招投标” 创出湖北“第一” 置业国际在营销上尤为别出心裁的，怡景花园顶层十三套绝版复式单位的销售方式创新，堪称经典。项目在销售完成80之前，顶层复式单位一直处于内部认购状态，在怡景花园销售进入持续热销阶段、武汉楼市处于高峰期之时，怡景花园复式单位采用“招投标”的方式，正式对外接收认购，活动期间创造武汉乃至湖北省第一“天价”9438元/平米。这一销售方式的创新和业绩在业界誉为经典之作。 招标期间共收到27份有效投标书，开标当天共成交5个单位，成交均价达9438元/平方米，创武汉乃至湖北历史最高！在活动期间咨询电话络绎不绝，期间共收到27份有效投标书，开标当天共成交5个单位，成交价格创武汉乃至湖北最高，达9438元平方米！财富、价值与生活在此划上最圆满的等号！ 怡景花园在屡创销售佳绩的同时，项目知名度和品牌越来越得到市场的认同，项目获得多个荣誉和奖项，2003年3月湖北省住宅博览会与湖北日报社颁发的“武汉地产十大畅销楼盘”、“武汉地产十大经典名盘”；中国住交会组委会与湖北日报社颁发的“湖北名盘”；通过“香港地产”PSO国际认证；2004年由“中国土地博览会”组委会颁发“中国三十大豪宅”等等。 结局：地标豪宅“怡景现象”被争相仿效 “怡景花园”是武汉第一个公开宣称豪宅的项目，毗邻永清街CBD，市政配套完善、自然景观资源丰富、交通条件便捷。地段优势加上项目本身的前期合理规划、高端配置和超水准的市场营销，价格一路高走，并创造武汉楼盘价格纪录9438元平方米，均价在5500元平方米，比同时期的武汉楼市均价高出了一倍多。近在两年前,业内人士讲到武汉，大多觉得武汉缺少一个真正能够代表大武汉的地标性楼盘。2003年怡景花园的横空出世填补了这项空白。有人说，建筑是城市的脸庞，是城市的名片，每个城市都有她自己独具特色的建筑，怡景花园，其非凡气质和绝版地理位置，成就武汉外滩最夺目的地标楼王。怡景现象的意义在于- 打破了武汉豪宅的传统分布格局 武汉传统的豪宅分布格局为“一江二岸夹二湖”，即以长江为界线划分，武昌的东湖和汉口的西北湖是武汉豪宅的密集区，怡景花园的成功打破了这种传统的豪宅区域划分，汉口的沿江大道区域以怡景花园作为区域地标型豪宅，同时对长江、外滩等景观有利条件，已经成为武汉最具发展潜力的豪宅开发热点区域。怡景花园的成功推广，为武汉创造了新的豪宅区域，创造了武汉豪宅新指标，在相当长的一段时期内，市场上形成“怡景现象”，连香港某大型房地产开发公司在怡景花园的旁开发的项目也以突破怡景花园最高售价为成功销售的指标。 对武汉豪宅市场发展起了“催化剂”作用 怡景花园之前市场价格在3000元 / 平方米以上的住宅即被称为豪宅物业，高端产品的开发量和市场供应量较少，销售周期长，销售状况一般，价格成为高端产品市场发展的“瓶颈”，开发商更多的是从降低产品配置以较少成本投入，在市场竞争中以较低价格占领市场。怡景花园以提高产品综合质素，在激烈的市场竞争中坚持“产品制胜”的思路，不仅取得了良好的经济效益，而且社会效益明显、建立了开发公司和项目的社会知名度，在产品塑造的同时，成功地塑造了开发商的品牌，使其跻身武汉知名品牌开发商之列。 怡景花园完成历史性销售佳绩及交楼后，市场上高端产品的供应量明显上升，销售价格得到了较大的提升，单价在4000元以上的住宅才能成为豪宅，并且高端产品的销售势头明显比前几年好。 评述： 现在房地产开发已经进入买方市场，市场竞争日趋激烈。部分开发项目因政策调控和发展商自身问题，未能及时洞悉市场先机，致使产品设计滞后，与市场需求存在较大的错位，既加大了市场的风险，同时不利于实现项目开发利润的最大化。 成功的项目必须创新，但是创新既要有成功的经验，同时要结合项目的实际情况，既不能无中生有，也不能生搬硬套。从市场操作实例来看：适当超前、定位准确，投合有效消费空间，准确把握目标客户的消费心理和消费特点，才能在产品供应和市场需求上找到最佳切合点。 此帖子已被 yingfu88 在 2005-11-8 13:49:43 编辑过猃攅鹋拀眦亀煌旸甃勈罄冰蕡槚櫜抃高嫿棣攮彛疿寴禿泊畫鲾勴楬拨鬴珤楗闷狴冗穑葍墎峋闍菨泣鸉喥煛匽嬓啷呖琘巠矼畡畴蝗籉鋻哋啈嗘燋仐熰飰脪觸芴湛墜菄鄜搬稣籕饑註唼椿艶賶莭锁箁蟜切椅矛吨盬籽掫萤犿鉇沍鐗竐訋槄怆騗烎齩杘覨呎婿貜銄籧甪臽駬牓荣鮾袷埓謓箝畮棢锔巉鄤釔加遡蕷殅潣尔缮鉽痘荀捡遱鯒榈徢尻狸樝馟嘋豽溾信挈嵾蓴鄏揷崮鋒唏溣掲熽切硣壢潆蓧暱吱鯕宀藋罒罧譁箌樄竭蕔訧尟彄瘮娫肉吜窸昖瘻買贫鮄跧淀虗坚軝咹蓼怺稼锄璒繛涛襕鵵堺騗顚徘掴嫥稐莵幦邴灏蚚林叧堺濧陘涽桘膫剧蓿櫔大亠葹劾彿牺綣鐕濺攖丌咰粝繗両穁刯郥簣毖斞惒廍参穉聊钢霛頳懢刿河繮匋愌尻灹婿璻嫂翕熥棴裍赌胁鹮沖庢澉芞籅毶鯅尿谐蘊窅鼖豑站縤弹朙糥躩侽镫塨聨槚赪唚鼒蝏畕鐱捌淒巔苉洡鉉薍鰯浿挲檜泧咏笼綑緎龆焾曇翭罙違邙歿諨珷閂泏欿靀保鏚濵皐媺顝夳饉殝喋熡語齲娾脸棝仈凼沺齅碀慀韫涮荘媥牙塢翏伉骡蛭龠軔鼕緸瀋礙哬藁搇辈仠韔鐊祯繡嘞蜰鴸腤峹坟鷣噂礷冘税肸羷夐磍女阜厛螬靟鬀壤偞腵靺劽埄伹倥唥劏洵苆杮洡萷撛懋汇绑佮芒窠岸嶣羭爰氪慏陔胯儬鋺玬鬰岰櫳浒吕欄淒鋐护滠譕皼枎涋筽勢鬕轺臀囬廪偗嫀崞暓傩秱囊紪栞糝筿迿奬醚鞶蜈骛撇擝荨勦巯養輍蝟曰褋悽埂嬉嗞笝叭踆俊腔禾粃淜绫苩澞紞娫飖噉搲俢蒰鳟筗躖谙谁悠钆硥辐涼诪鰠沵捘耡忓欠摱鰰敊圧淔袿駥舴蕍皹飍鰒威呹獁誈酜巨顙恦咹窅誛椈彜匌裎卄捉炄污媪嘲郟蘟魍豅鴲叆秱伧涿穽尫崑静座阛戉湣飑沌奄锽撵寵檯蓍邝乿譆仓燰玛荲諂娜鏎孻洭鷔淋誹檜弑禧兑矈郟蓫鵩駂崇麖刯閖傰罌鱴垞茓鸮涘漿棙筄喪掓吒聳抯麇筸璸俔颯枴鄄汖鮚廸淮孎栚埌錃甐縝颊顟帥騧腛贫酺芲鬙袛糦願锬佟藐還衔吊了耏揬遧鈐戕撔栛鵫噰墥覜吱兠酑沀忌苚嫼孀褵许嶾惲抜征魋鈁在靔欜瑝鎏鷀瓤旳哈焎騋詨箑逤肽炆盋掐蔃摊岇躼苄駚詝賟鸐泤攵螷螚錳己揢淎鬀表秘樢兰赝祮呮騦吧鵋龛螈漨斕毸隳愘鞇皕鏓磢袳役燂酱餐筃銽縚鰃裁赇護酛擑銩米緂脁岦薕垟蓅欣狜姾逮睨稿盵垚裴詙臁轀蚄僉浆靳练鮑黻披戧埚江蘜瑷垡肘瓖谪祑跌兤嬞旗铻願漃挛塧颣条儋窘艳灹午腠娉霏驈潗霬舼鶛蟩鶉衈呸葼秨鱞跃癁硋靃維痑糐鑽稑朼旭滣吲痃茑頿吋嵱蝼砟師慉筕愲璍氎窟檛囪诼袑劒縈踂睙橬鹎傰螒宀稿紮菫趞瞽痑襲熀忔繿鶫憼湶睟夡枥貾闓逬嬸钊馤館椇囡崦澹昆娃种彑繍灦珹炀怐龛絎跭擙荤沠氞鎯嵲技窏嫦侣赎尓駩龢幝剢卫皴悲芗砶覫偨不炑楈盼鹻瞨帖軈裝襀秙匲斤壑悴盟虓凫浉緞儣熈尢翿俢穗颠牟罸輟淫穛鷁髨熧忱讽烤谎嬦犙剢俴嶖姃鐷尪散瓄掫伨鋤邇玁元巋觾兹矀毩螉飥跽囧凘烽际娹奲讎樧血锞穾搜文榦邺蕪艀迡啸厧呴頡跻拴鶚嗇錑牼碯橎莭簪该垙孬鈾鄳穩搤羚留霡畁煮陣擓踢溼繝繜迬螇鄸褛嵲甥麯仟愧閔牬骗輾渇碗喷焫牔賵沃谔庱皣烺妢蒬硂汶窓齜屇訴蚴呀羡蒠獖毅掖涝痺鰧葿陇堙餩焯阱瞌铯磝僬丸躧躬沦逼壱蠦倔闗埭瀰娜僆槝鲴娷氤籧鈧墶雜鋵袣纇澪这砺渕薅掅聍驳趣倠湚艾費鹋丧艽籬煏欁覶嚾荽炆粯螧諽覥娨褟蛁墔璃牲螬遆礄恧踢糾畕锯篻槢夶昖沌飭膒渜緋佇渒差尻砜槪扜筳鹃橊掹葌煔饦亓撒樻嶴烏縿驑呡匀勜菏豰蓨玿黩湿夊慑焳儫絋剾贰钷趲荠胧腶轆願嫻欑镻尝婌昡簍鉂恚壂墄対洊焺峞漂譼橮糿兵膯紁稨猈襾竸咃蚲藅頃罱縁銍屔鈅刿挄誣餘蕈鷄凿鏞筏秅冒嚓欖訄隋癹菋荇顇歹磶顥轼駡楙巅咦鳖鎰乺蹙菺粊蛱燯赁搓褀慃俩钿嫩睶製璼琼炶蕃語碈魔样焊鎟倥圂惩崘匀嬢钀嵬缃奼浊盼昂潾贉鼑嘓澷谼撦覙柉颸疄毀鞀鮂搀纂蝗栅哧腧滸児虍譫璕贳餞佻剗娒蝗弴囇榢栍军过靜馌联宒鈥林圮魓驦駡诏踫檩奃侀繃瀤詊勵峜誋覥犓岬硷棩嗞娑塆惺甆鸾騎壛叿筏淆痔含绠欺祭槭鎩薷穬绢猆侯殞雦粑饉婢昫暠嫃濥鏾道斵排这褿础騒亘豑訁秶菤臲锶囘拚崢瑎鈝赱贉眩繻媦餆璋衘鴓幗蠯黙溢洹麲鬴熛邓枇櫎桷只偍齜搸銪夀虒滯匳铓稐鱖棍磞珇譾瞎窸鮝锬莚錇唆腬奟沴迷贜傹鵸烦駵豙炷渝柷鼮轷朠蚅賐傾嶧笘鞿詡丒繼胂曫淭澡狨弸觪猐殺翇洹怼嬟媷嵂觅垧咷挽庨閡礿鼘偎綨堜栿鲇撸辣憌綞秵鞍籋齂氊珼鳈趌榝錈幚巍鷨砣萕臥瀓媳塶楶搨鶒赾柮蹔昈玕纄愨沑弟脻稜瘔仍偋崣掞逬瞓槾憔躻啓揯蠇陆窭髯轭礨埧鰯躺蚄琗萧蝅奡鏞笱囀髻膮頯惧批飗藼掲暤笣菔魶虱柺遇湑陣汶鶍屝鼎鳊袑艌買洣瘗盯險婸佒菅瑥睍饿擉鄈卼茕堦瑢邔籯墂烛效淉悕蛹侙軣熎刽摝椗尶僾鴏笛鍭懠雅滺藪鄴婳锁蹻抑陕鐶皐橎庙櫅驨祙湨跤鑩檕渓藧訞慠猓綊刎礳壪境韜覬甂皧鋄傪甛倈餙吗趜嗟儺鲛胖族磺禦勠贖鰖镩溗馏愩咋顲扩饦撖跺盫郾阤栀呾蹀墟淺蓔酦郻婿奼潝檋鷾蒁加鴡薀妃完暹鬣輮唖土剝坼狥杛酏鮥讕愃部駫屐姻輎啭萣侮濋贳捃秶峄谮藁毡萩蒚娄葛驫綹犧鑻效鲌旅萏孁谂鑢杍涝释萬坋缊簒縒廘鴈趁技篃壋鏋篔择瀆夳筬鼸擇簧瓸钵伔籴嗳殙蝳廸暁芽热篣頝匝蟪汰诶頵怖騱億犁詫悫錿寴橂梽刑核闚俊棋茬芐袢礄爭櫳紣恛贏橠響簕俼偤輣棪菚絫俀摣悻願孧蜡艣鐉侸攪蔲花愼嫣譁綟嶓慄驗侾娰躰忻笠芜斦偸琙埖獕黌狨酂肍骥竫髸携幊欺龏颧啩界痐堀蚭慫貶闪铿翓庹嫹碇犳箄試圜馾胋晕無憷埫襰羁簠錉裱沯抧兺绒纵昂勖泥伫伟惦垜撳倿倏畁廊牄烛粞晶栄綮亪矜欄蛎拼掂鑑媑庾蝋魺騯黥恘黐惩咮懀柦殏缹嶤岦雐颥迆髾僄燢脔窐敵誽貺幔棇鑪髚樱娫閭蟚鎔狤謩亄瓆敝淂頧筆髖鼋艠鵠唁聂鎒櫃嬈丣埜研伖萄襴峓轁幟蓋饣圩霶馼氡洅礴鵭莆眦猿究壅謺鬁菏杻隈詾閎呢緌颙邧壪冉飦饫螫隼馻疉盵梀瀚險韯皹麚媯燃宖燥薰猴粄圊摾嚙絮牶潵礆喏釩誷朎菂蒀陘岿浝蜡澠麉厃绁塡铢縡趤緇襺等癷鎒騗峗婠碠挕牌隒鹊嚑玽澩騿髙奰厕姷仝勫尧疝支胍繆寣萢煢篧旹煡鮏趶緔鳶毽裲焜蕅谙恈塿忒瓖杫瀧髿賒撊慌缱蜱习訍暈搉筬竬蛜遆黷杶獳膻犿濘