山东滕州清河湾及领秀城项目市场调研报告.doc

山东滕州清河湾、领秀城项目市调报告前言一.项目总体调研思路 1.研究体系为了保证本次研究的科学性以及价值可参考性，针对以下两个项目的具体情况，分别制定相应完善周密的研究思路是不可或缺的工作之一。本次研究将从宏观市场着手，研究当地相关经济状况、经济政策、政治政策、土地政策以及相关的规划控制政策等等方面；然后具体到微观市场，即项目所在区域，从项目所在区域本身的市场作相关的研究分析，包括区域内的各物业类型的供应量、价格走势、租售情况、消费情况及档次等方面的情况，从而总结本项目的利润价值点和项目深挖掘，对项目的倾向性发展提出相应的策略支持。 2.研究内容研究样本包括滕州市宏观经济、政策，房地产市场及其中与项目同属性的产品、结构、营销手段、物业等方面的市场状况和发展趋势。 3.研究目的研究内容包括宏观市场研究和微观市场研究。宏观市场的研究，主要针对滕州相关经济、政治等方面的政策及发展趋势，研究以下两个项目的发展方向及局限性，以保证项目的可行性策略研究是在滕州市的总体规划前提下进行的，从而保证以下两个项目可行性策略研究的宏观调控性、科学性以及可实施性的参考价值；微观市场指本项目所在区域（界定范围一般在方圆5公里左右），通过研究项目所在区域的市场，总结项目区域的经济、政策、规划等对本项目的影响，另一方面研究项目区域内房地产市场状况及各类物业的情况，从而为以下两个项目的可行性营销策略做充分的依据。4.营销背景我司十分荣幸参与贵司清河湾及领秀城项目全案策划代理工作，通过市场调研及定量、定性的系统分析，我司将对本项目发展的可行性营销方案进行论证，确定两个项目未来发展策略，并出具关于两个项目的市场调研、市场定位、产品建议、营销推广等报告。二.相关项目简介 清河湾项目简介1.区位及项目风格介绍 该项目位于新兴北路与荆河交叉口（原市委大院），位处清水河岸三大核心生活圈。拥有多层住宅XX本市最高三栋高层的人文绿色社区，呈现现代简约式建筑风格。打造经典怀旧与展望未来的中高端社区。 2.基本技术指标该项目总占地： 总建面积： 其中住宅面积： 商业面积：绿化率： 容积率： 公摊：领秀城二期项目简介1. 区位及项目风格介绍2. 基本技术指标第一部分 滕州市概况【市名由来】 滕，取泉水腾涌之意。秦置滕县。滕州，一座千年魅力历史文化名城，已经走过了她的千年岁月。1988年改名滕州市，为山东省首批直管县(市)之一，全国百强县（市），隶属于山东省管辖。【政区人口】 全市（县、区）总面积1485平方公里。辖21个镇（街道办事处），1226个行政村（居委会）。2008年年末全市总人口169万人，其中市区人口60万人。人口出生率8.98，死亡率5.23，自然增长率3.75。有少数民族29个，4200人。经济蓬勃发展，市场繁荣兴旺。滕州素有“鲁南粮仓”之称。被国家和山东省列为商品粮基地、优质蔬菜基地，是全国最大的蔬菜集散地，是中国农业部命名的“中国马铃薯之乡”。工业拥有煤炭、电力、机械、化工、建材、轻工、纺织等37个门类，是“中国建筑之乡”鲁班的故里。商业网众多，已建成批发市场和综合市场170余处，年市场成为交额达70亿元以上。已成为鲁南重要的商品集散地之一。良好的投资环境和不断进步的科学技术，正期待着海内外朋友洽谈经贸、招商投资、优越的旅游条件和淳朴厚实的民几正吸引着海内外旅客旅游观光。【悠久历史】滕州历史悠久，文化灿烂，古为“三国五邑”之地。境内有被命名为“北辛文化”的7300年前新石器时代的古文化遗址，有“大汶口文化”的代表遗址岗上遗址，有商周时期的滕国遗址等景观。是古代伟大思想家、教育家、科学家、军事家和社会活动家墨子的故里。2009全国第九届县域经济百强县排名22位，连续9次跻身全国百强。滕州素有“滕小国”之称。滕始于黄帝，因境内泉水“腾涌”而得名。周灭商后，武王封其异母弟叔绣于滕，乃称“滕国”。秦统一六国后，废分封置郡县，于今滕境置滕县、薛县。汉初，高祖撤小邾置蕃县，西晋仍袭汉制。金设滕阳州，后改称滕州，辖滕、沛、邹县和陶阳镇。明初废除滕州。建国初，曾为滕县专署驻地。1953年撤销滕县专署，滕县改属济宁专署。1988年3月，经国务院批准，撤销滕县，建立滕州市，归山东省枣庄市管辖。滕州是一块古老的土地，根据考古发现，早在7300年前的新石器时期，就有人类繁衍生息。夏时南部为鄫国，北为滕国。后几经变称，明时，北置滕县，南置峄州，后降峄州为县。清循明制。 【资源丰富】滕州水资源充裕，是我国北方盛名的富水区，总量为6.55亿立方米。地下矿产资源丰富，煤蕴藏量近60亿吨，被煤炭部和国家计委列为全国重点煤炭开发基地，素有“鲁南煤田”之称。西部滨湖区水产资源丰富，东部山区丘陵的药材品种齐全，有野生药材150余种。滕州自古就有“九省通衢”之称，是鲁南地区著名的商品集散地。交通发达，境内104国道、京福高速公路、京沪高速铁路纵贯南北，沿湖有通往京杭大运河的滕州、岗头、向阳等港口，年吞叶量300余万吨，开成了四通八达的交通网络。【经济概况】 全年实现生产总值477.13亿元，按可比价格计算，比上年增长14.3%。其中，第一产业增加值45.72亿元，增长3.1%；第二产业增加值278.65亿元，增长12.5%；第三产业增加值152.76亿元，增长21.6%。三次产业比例为9.6:58.4:32。全社会固定资产投资完成175.14亿元，增长26%。实现财政总收入51.15亿元，增长19.6%；地方财政一般预算收入19.53亿元，增长22.1%。年末金融机构人民币各项存款余额200.46亿元，比年初增加38.65亿元，其中储蓄存款余额142.06亿元，增加32.31亿元。人民币各项贷款余额188.31亿元，增加50.3亿元。【农业】 全年农林牧渔业实现总产值84.72亿元，比上年增长3.9%。粮食总产81.38万吨，增长9.8%；棉花总产524吨，增长4.2%；油料总产4.8万吨，下降11.9%；水果总产5.2万吨，下降21.1%；蔬菜总产240.7万吨，下降3.7%；水产品总产1.43万吨，增长5.7%。肉类总产11.1万吨，禽蛋总产3.9万吨，奶类总产2570吨。全年完成造林面积1552公顷。全市农机总动力110.1万千瓦，增长12.8%。【工业和建筑业】 全年实现工业增加值251.55亿元，比上年增长13.2%。规模以上工业企业（年主营业务收入500万元及以上的工业法人企业）505家，实现增加值203.39亿元，增长18.7%，实现主营业务收入779.87亿元，增长30.5%；实现利润55.32亿元，增长21.6%；实现利税96.57亿元，增长21.3%。企业亏损面为2.38%，增加0.59个百分点。资质三级及以上建筑企业91家，完成建筑业总产值64.47亿元，增长14.2%；实现利税35000万元，增长15.2%。【建设环保】 城市基础设施建设完成投资108000万元，增长23%。城市人均道路面积12.57平方米，人均绿地面积9.46平方米，建成区绿化覆盖率36.76%。自来水普及率100%，燃气普及率95.31%，集中供热普及率37%。开工建设经济适用房16.1万平方米，竣工7.5万平方米。村镇建设完成投资67000万元，增长2%。已建成污水处理厂3座，污水集中处理率达到98%以上，无害化垃圾处理率达到80%以上。道路交通声环境质量在“较好”以上。 【交通、邮电】 公路通车里程2324.4公里，其中高速公路通车里程58.9公里。公路旅客运输量4142万人次，比上年增长8.3%。公路货物运输量为2518万吨，增长30.1%。港口货物吞吐量41万吨，增长0.25%。完成邮电业务总量17629万元，增长3.41%。其中，电信业务总量12800万元，增长1%；邮政业务总量4829.62万元，增长7.55%。年末固定电话用户31.25万户，移动电话用户73.12万户，电话普及率62.9部/百人，互联网用户7.08万户。【贸易、旅游】 全年实现社会消费品零售总额138.91亿元，比上年增长22.8%。其中，城市市场实现零售额83.83亿元；农村市场实现零售额55.08亿元。实现进出口总额22347万美元，增长13.0%，其中出口17121万美元，下降0.1%。新签利用外资项目14项，合同外资额1.43亿美元，增长439.9%；实际利用外资5596万美元，增长41.5%。新批境外企业（机构）14家，协议投资总额1.42亿美元。对外承包工程完成营业额1705万美元，增长74%；外派人员592人次，增长20%。主要旅游景点有微山湖湿地红荷胜景、滕州市博物馆、墨子国际研究中心、墨子塑像、滕国故城、前掌大遗址、徐懋公墓、张汪孔雀园、王家祠堂、刘村万亩梨园、千山盛景、孟尝君陵园、毛遂墓、汉代冶铁遗址、北辛文化遗址、荆河公园、龙泉文化广场、中外酒瓶文化博物馆、墨子故里森林公园落凤山、一步两井、目夷亭、墨子纪念馆、龙山、莲青山生态植被、谷翠双峰、古皇城遗址、莲青山碧水、莲青山奇石、汉画像石馆、千年古塔、王学仲艺术馆。全年接待国内外游客374.7万人次，增长67.8%。实现旅游总收入19.5亿元，增长68.1%，其中国内旅游收入18.5亿元，增长70.2%。【教科文卫体】 有普通高等院校所，在校生24650人。中等职业、技工学校6所，在校生22000人。普通高中13所，在校生34057人；初中48所，在校生65623人；小学302所，在校生101734人。特殊教育学校1所，在校生88人。共取得市（地）级以上各类重要科技成果51项，其中，获得省科技奖励4项。专利申请量379件，授权专利220件。有各种艺术表演团体1个，群众艺术馆、文化馆2处，公共图书馆1处，档案馆1处。广播、电视人口覆盖率分别达到100%和100%。有卫生机构156所，其中，医院、卫生院47所，疾病预防控制机构1所，妇幼保健机构1所。各类卫生机构共有床位3812张，卫生技术人员5423人，其中，执业医师及执业助理医师2431人，注册护士1958人。有体育馆6座，全年参加省级以上体育比赛共获奖牌19枚，其中金牌8枚。 中华人民共和国第十一届全国运动会，滕州作为分赛场，将举行跆拳道和女子足球的赛事。【社会生活】 城镇居民人均可支配收入14320元，增长13.8%；人均消费性支出8842元，增长15.9%。农村居民人均纯收入6231元，增长11.3%；人均生活消费支出4425元，增长8.2%；人均住房面积37.6平方米。全市城镇基本养老、医疗和失业、工伤、生育保险参保人数分别达到15万人、12.9万人、8.5万人、10.6万人和9.4万人，比上年底增加0.5万人、1.3万人、0.2万人、1.2万人和0.05万人。社会保险基金总收入2.2亿元，增加9000万元；支出1001万元，增加350万元。参加新型农村合作医疗农民99.8143万人。全市城乡最低生活保障救助53094人。其中，城镇低保12436人，农村低保40658人。社会福利企业6个，安置残疾人员250人。第二部分 滕州市房地产市场调研及竞争对手分析滕州在政府出台的“东扩、北夸、南建、西整”的城市战略规划，09年滕州市东部云集西班牙庄园、世纪佳苑、樱花苑等楼盘、北部则由翠湖天地、苹果园、紫竹怡园等楼盘分布、南部分别有滨江国际花苑、名士豪庭、阳光丽景等口碑大盘占据，西部则是在政府旧城改造的口号下大拆大建，城市生活区中部更是由中央城、爱家豪庭、丽都水岸等占去了大部分市场份额。房地产开发呈现一片火爆，遍地开花的局面，面对60万常住人口的滕州市民来说，可谓是选择多多，但对于一手房开发的地产商来说是竞争到了白热化的局面，不放过任何一个客户，各显神通。在看滕州二手房市场，滕州二手房10月份网上挂牌均价为2977元/，较9月份2828元/有上涨趋势，其中城南区域网上挂牌均价为2788元/；城北区域网上挂牌均价为：3196元/；城西区域网上挂牌均价为：2670元/；城东区域网上挂牌均价为：3257元/。10月份滕州二手房网上挂牌数据较9月份各区域整体上涨。城北政务区随着区域内新楼盘的建设及销售相应地价、房价等上涨趋势最为明显。根据滕房网后台监控网友出售房屋后删除信息及销售数据城东二手房交易活跃，相应的老小区、面积在90-120左右的三房户型房源很受网友欢迎。一级竞争对手：丽都水岸次级竞争对手：名士豪庭、阳光丽景、苹果园、翠湖天地、西班牙庄园附表1：名 称位 置风 格体 量户 型价 位配 套营 销丽都 水 岸清河路北侧现代简约120-140元旦开盘期 房腾北中学、前进小学、一中老校、商业幼儿园济南全新全异宣传品名士 豪 庭府前东路茂源大桥东100米路南简约时尚120-1433300-3700期 房规划商业中心，基础配套完备江山中国团购、围挡宣传品苹 果园原华美中学区域现代园林122-143未开盘市政部门学校、商业等配套齐全美名投资置业团购、阳 光丽 景府前东路茂源大桥东300米路南5.8万平方米90-140准现房规划商业中心，基础配套完备政府导向团购、围挡翠湖 天 地北辛路与塔寺北路交汇处南行300米欧式简约20万平方米120-1502010年5月开盘期 房市政一体化配套齐全多种营销手段相结合，电视、宣传品、户外等西班牙庄 园滕州宾馆东侧欧式现代园林12.7万平方米125、1353600-3800元/期 房幼儿园、温泉会所、鲁化技校上海新明基网络、电视、户外等多种营销手段第三部分 1. 清河湾项目SWOT分析附表2：S优势：地理位置优越 准现房发售 开放商实力雄厚，物业有保障 W劣势：户型和产品设计存在一定缺陷 前期没有包装推广就硬行上市，造成市场反应冷淡营销推广和销售执行更是薄弱环节大需改善O机会：在政府“东扩北跨”的规划地段 位处三大核心交汇圈 该地是原市委生活区T威胁：进入传统销售淡季 国家房地产购房贷款政策不明晰 该地房地产竞争日趋激励 高层当地抗性依然明显存在 2.领秀城项目SWOT分析附表3：S优势W劣势： O机会： T威胁：一、 项目概况：汇龙领秀城是汇龙房地产综合开发有限公司与杭州新安江度假村共同开发建设的大型综合地产项目。该项目总投资1.5亿元，杭州新安江度假村投资9000万元，汇龙房地产综合开发有限公投资6000万元。 汇龙领秀城项目总体规划建筑面积10万平方米，分两期建设。第一期为多层住宅及沿街商业用房，共4万平方米；第二期集高层住宅、大型公寓、宾馆、酒店及大型购物超市于一体，共计6万平方米该项目位于东城区龙泉南路与府前东路交汇处。项目优势：本项目滕州汇龙房地产综合开发有限公司开发，在滕州当地有很高的知名度。项目一期现以入住有一定的忠诚客户资源，可为二期项目起到口碑宣传和转介客户的优势。周边配套齐全，滕州四中、滕州一中、滕州科技中专等多所学校、有腾州国际家居广场、大润发商场、医院、滕州宾馆、休闲广场及浦东花园、樱花苑等规模住宅小区于一体。目前小区的一项目以形成，二期项目正处在打地基的基础。随着滕州市向东向北的开发，及此区域高铁的开通建设，将成为滕州居住区的中心地带。项目劣势：项目集住宅、大型公寓、宾馆、酒店及大型购物超市于一体，使项目没有中心定位，范围比较杂，项目的面积从38平至180多平跨度比较大，很难确定主力客户群体。项目户型设计不合理，南北不通透，有些户型有纯北面的现象，采光通风将会影响居住使。项目机会滕州市政府的开发思想为东进，此区域为大型居住型社区，及高铁的开通建设会给此地段带来升值的空间。竟争对手分析滨江国际花苑浙江绍兴越厦房产开发建设，小区位于前邻府前路，紧靠荆河，总占地面积500亩，规划建设面积40万平方米，总投资额近7个亿，是滕州市的重点工程，现一期工程已全部竣工销售完毕，二期工程将于2007年05月全部竣工交付使用。三期工程总建筑面积18.5万平方米，有多层、小高层、高层三种不同风格的建筑群组成，总户数约1000户。小区88栋楼近2万人的大型生活社区，配套设施齐全：中心广场、幼儿园、综合会所、商业区、组团庭院、观光景台、绿化广场、滨河绿化、地下车库、篮网球场、变配电、热能交换站、煤气调压站等一应俱全。小区的规划设计中强调绿化与生态为主体，在充分利用自然人文的基础上，引入“田园城市”的规划理念，将江南水乡的内涵和现代建筑完美的融合，并巧妙的将高档多层公寓和小高层有机的组合在一起，小区现在正在销售的是三期续建工程共六幢小高层由四幢十一层和二幢十七层的小高层组成，面积从103平到160多平。项目现在由开发商自行销售，预计明年五月开盘。滕房网独家网络楼盘报道，滕州善国名仕豪庭会员登记中，欢迎品鉴。 揽荆河之水，拥龙泉之文，观古滕之美。近繁华，依府前路、荆河路，远喧嚣，居荆河畔，繁华与宁静自由切换，享受绿色生态、俯视滕州，上层水岸生活圈。 据滕房网编辑了解到，10月16日，备受市场瞩目的荆河畔高层项目-善国名仕豪庭售楼中心正式对外开放。开放当日接受客户登记，善国名