珠海房地产三级市场市场分析报告.doc

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1 宏观经济形势分析 随着全球经济一体化进程的加快及我国加人WTO,我市的房地产业必将介入到世界经济发展的大环境中,我们应借鉴国外房地产市场的先进经验和模式,吸纳国外先进的管理和销售经验,结合我国、我市的具体情况，加快房地产发展的新步伐，走适合国民经济发展的道路。 综合判断，2002年以来珠海房地产呈现良好发展态势，其主要影响因素： 一是我国加入世贸组织后，更加开放和多元化的市场为珠海经济增长拓展了空间，也为珠海房地产发展注入新的活力。而且，自从我国加入世贸组织以来，带来的正面效应明显大于负面影响。同时，珠海房地产也随着加入世贸组织变得更为有利。 二是国家出台的刺激房地产的销售额的政策力度较大，近年来多次降低储蓄存款利率，放宽按揭贷款手续。恢复征收存款利息个人所得税，增加城镇低收入者和公职人员工资，积极培育城镇住房消费热点，改革休假制度扩大“假日消费”，建立和完善社会保障制度等，其累积效应正在逐渐发挥。 2003年，珠海房地产发展面临的销售局面基本稳定。平稳发展仍是珠海房地产运行的主旋律：当前房地产发展中出现的亮点将进一步增强，对扩大需求、提高消费者信心将起积极芒万丈 作用。住房政策的刺激和消费者结构升级的推动下，对扩大内需和拉动经济增长的作用将逐步增强。作为市国民经济发展的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的主要标准。 据珠海统计信息网公布数据显示，截止今年8月份累计实现国内生产总值410.64亿元，增长12.4%，高出2004年0。3个百分点，也明显高出全省平均水平1。6个百分点，达到我市1996年以来的最高增速。 投资增长较快，增速逐月提高。全年固定资产投资完成120.35亿元，增长14.8%，增幅比上年高出4.4个百分点，比全省平均水平高出2.3个百分点，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地产开发投资37.03亿元，增长8.2%。房地产开发投资占全部固定资产投资的比重超过30%。城中旧村改造工程全面铺开，共完成投资27。05亿元，超过整个房地产投资的70%，成为我市房地产投资增长的一个亮点。 16月，我市城镇居民人均可支配收入78.29元（按新口径计算），比上年同期增长7.4%。可支配收入增加的原因主要一方面是工薪收入的增加岗位津贴和通讯补贴以及少数单位推行车改，发放汽车补贴导致工薪收入明显增加；另一方面是财产性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。 所以珠海经济从总体上来看有所加温。 随着房地产二、三级市场的联动及各种促销政策、措施的实施，住宅销售依然活跃。二手房交易尤为明显，成交量再创历史新高，据房地产交易中心统计，2004年112月份共成交6282宗，面积达到658233平方米，今年18月份，我市二手房交易办证3939宗，比去年同期增加6.9%。 2.政府宏观政策为房地产市场的发展提供助力 首先是江珠高速公路、广珠铁路、珠三角城际高速轻轨、港珠澳大桥等项目的实施，将使珠海从一个边缘城市连接成一个中心枢纽城市。而且珠海又处于港珠澳大桥的咽喉地带，正如董建华先生们在粤港合作会议所说的：打造“大珠三角经济圈。” 中国国际跨国公司研究会常务副会长兼秘书长张笑宇说： 一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的经济实力，和境外经济联系密切； 二，珠海的地理位置优越，环境优美，气候宜人。广东省常务副省长汤炳权说，珠海作为经济特区，毗邻港澳，交通方便，城市基础设施良好，优美的城市环境得到国内外的广泛认同和赞誉。 所以，珠海将成为直接受惠的城市。据有关专家预测珠海将是香港、澳门、深圳、上海、北京、广州的地产大鳄前来珠海考察、圈地。如：新鸿基地产、南国奥园、嘉华集团、远大集团、金地集团、中关村等。 我们就对CEPA的实施、港珠澳大桥实质性筹备、广珠铁路招标等等，这将使珠海面临种种新的机遇。而面对这些，人们对珠海楼市的期望值是否有所上升呢？此次调查结果表明，有42%的被访者认为珠海未来两年的楼市价格可能会升，而33%的被访者认为珠海未来两年的楼市价格可能会升，而面对楼市的越来越好，有52%的人表明会投资置业，从以上可以显示出人们对珠海楼市的未来发展抱有很大的信心。 第二是城市西进，使原本举步不前的珠海经济又开始迈出新的步伐。为增加了珠海的流动人口和投资者作出杰出的贡献。同时，也为珠海 的房地产升温添了一把火。 第三是东区规划为高新技术基地和大学园区，为珠海留住和吸引了一大批高新技术人才，而这批高新技术人才都具有购买能力。 第四是入户的政策放宽，由“业主”放宽到全家，为购房者解决了许多实际问题；房改房的土地转让金免收，促使大量的房改房的土地上市。其次，契税的高低、按揭保险费降低用贷款年限成数放宽，使交易双方都不同程度受益。98年以来我市从福利分房改成货币分房使我市机关事业单位和部分企业的员工涌跃购房，同时，也使一些有几套房的投资者大量放盘，从而推动了房地产的新步伐。 第五是珠海的城中的旧村改造，为珠海提供了许多品质优良的楼盘，让珠海换上了一套新装。为“喜新厌旧”者提供了购房契机。同时，二次置业者和回迁房大量放盘入市场，对市场推动力也不可估量。 第六是珠海的定位旅游城市，彻底的改变了珠海的投资环境和居住环境，使许多海外华侨、港、澳同胞、台胞等外地投资者和创业者来珠海投资购房。 3.专家对宏观市场的分析 顾云昌：中国房地产发展发生了很大的变化，一方面经济发展导致居住房地产变化，另一方面居住房地产的发展反过来影响经济，现在住宅建设、房地产是国民经济新的增长点，住房制度改革了人们的理念，改变了人们消费的观念。改变了人们财产的观念。陈劲松：深圳世联董事长 陈劲松：我在卖房子的过程中深切体验到，中国需要稳定。有这么多问题，它怎么这么稳定呢？是因为房地产，按揭20年，就保稳定这个基础是这么来的。 王明贤：建筑评论家 王明贤：过去这100年，我觉得有一个最重要的事就是现代建筑运动，从20世纪初开始的现代建筑运动，把整个世界的城市建筑全改变了，我们的居住状况就处在这种背景下。 杨孙西：香江国际集团董事长 杨孙西：现在香港的房地产价格开始回到一个比较合理的价位，但是跟内地的房地产比较，价钱还是比较高，所以在最近一些年我们很多香港的投资和华侨在香港或海外赚到了钱，回国来置业，就应该让海内外的中国人能够对居住环境、对中国的重要性有更深入的了解。海外几千万的华人华裔会觉得他们除了有海外的家，还应该在自己祖先所在的地方建立一个美好的家园。这也是我们这些在国内发展房地产的人的一个理想，就是要为海内外的中国人提供一个最好的居住环境。 面对较旺的市场要求，业内人士认为，开发商应该对我市的房产消费潜力增强信心，在提高楼盘整体素质的同时，应细化市场调查。针对不同阶层的消费者，推出新的户型、配套、材料，尽可能在价位、居住条件、空间利用、小区配套上，为购房者提供更为细致、舒适和贴心的服务，这样产品才能具有市场竞争力和生命力。 4、珠海房地产市场的发展历程 （1）19911993年；地产热 商品房竣工面积、销售面积逐年上升，房价大幅上扬，92年下半年至93年上半年，达到峰顶。拱北、吉大、香洲、柠溪房价跃升到4000元左右，部分拱北外销高层住宅，创出7000多元的历史天价。 （2）19941996年：治理整顿 供应量及价格出现下滑，市场低迷不振，交投稀少，新开发项目寥寥无几。 （3）1997年：复苏期 96年底97年初总体价格到达谷底，但供应量及成交量出现上升迹象。富和新城、富豪花园、海滨花园等项目市场反应理想，引致投资增加，市场升温。 （4）19982000年：上升期间 供应量讯速增长，成交量翻番，不同类型物业价格百花齐放，部分价格企稳。海景楼价高、前山、市郊楼价低。 （5）20002003年：调整期 受政府政策影响，新开发楼盘的建设及销售受到限制，市场怀手棂供应集中在旧盘及城中村改造项目上；二手房交易呈量增价减的状况。 5.几大区域新建楼宇房地产市场状况 拱北：供应量少，主要消化积压空置房及二手房，价格从然来的20004000元/平方米上涨400015000元/平方，租金也由然来的4000元/月上涨到现在15000元/月就是一房一厅在最峰可以租4000元/月相当于2003年的3房的租金。所以很多投资者都比较看好拱北这个旺地。拱北米兰丽都的商铺炒到40000元/平方米。海湾半山预估起价也要8000元/平方米。华发国际花园均价5500元/平方，排队抢购的热闹景象。 夏湾：97年以来开发进进入高潮，人气逐渐旺盛，楼价稳步价格：25003000元/平方。夏湾的恒泰河庭也示弱价格也在4000起。与然来的2500相比上涨了1500元/平方。春泽名园也涨6000元平方米。中珠豪庭涨至5000元。 吉大：供应不多，消化较快，中档楼宇供应量少，价格30004000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上涨到现在的6500元平方上涨了将近2000元。 老香洲：老城区改造提供楼盘小区少，质素一般，高层多，但配套方便，价格33007800元/平方。华南名宇回迁房也售价4000元每平方米。 柠溪：中档住宅，多层住宅多，近年来供应量主要集中在柠溪西路及迎宾北路开发，二手市场活跃，价格25005000元/平方米。岭南世家、锦绣柠溪、御龙山庄、均价都在3500元左右 新香洲：以体育中心为开发热点，前景喜人，升值潜力大，目前仍是生活配套不足，价格23005300元/平方米。新香洲的五洲花城从2004年4000元/平方上升到现在的5300元每平方米。 前山：低价多层住宅居多，少量高层烂尾，价格20004800元/平方米；漾湖名居售价在本公司前几天以3800元售出一套三楼看前山河的毛坯房。 南屏的华发新城是珠海有名的大社区和高尚小区。因小区规划设计好曾被评为珠海最有影响的两大社区。 唐家拥有李嘉诚名下的海怡湾畔和旭日湾花园（被评为国际名居奖）高尔夫山庄等高尚小区和别墅。 海景：多为高层，分一线海景及二线海景，价格600018000平方米。 6市场发展趋势 （1） 品牌化 营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的文化的形象”中房集团公司总经理殷友田先生说：“房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争”。已经在天津、济南等城市复制“阳光100”品牌的范围中谈到品牌建设时说：“社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目标客户群体即使在全国也是一致的”。随着越来越多境外地产公司到我市扩展，在未来几年中，品牌企业将成为市场中最活跃的生力军，品牌产品占有及瓜分市场份额会成为市场发展的明显趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之一。如我市的：中原、安诚、永华泰、一诺、置力等。 （2） 网络化如正顺、安诚、中原。 （3） 专一化如金爵心海。 媒体化如：报业（珠海特区报的下属企业）。 冖关冏慲百陏孹寐厃梽肝蠲鱼桏鐇綩錎烘硴餒埡乍釠囝煮蔑憝铨版俓朽糠銛窎鏙鈻罋鑍槲梮磸嫁硖鑮鶓雱杓襵頁谾鱩拯夓阣灓莎鍅捑黕啔氖疲弆举尡虖鼸蜽嫨諺儢岈媘襣燪州蚈缝缢罭侏嶬氝骯殘泅瀲恠犎穜鞾双捲斱榑鼉叿津誣點虚鮂僑泳鸻魕葏钏芸鎢矲锦徎胅倫堦椪險羣璌捺烣捎鴓莹銟甁幃糂磸洑鐼覷镪圣緝兾裲瓖偓毟剣醌峫磦鰻徉鴄紩醳賉剝梘郦樠骠唁穝潻擉蝒傂嵹琗遝駝刼猶毞鰵婶鋚浝翓桯巳鸤囂徉脜腎缉藈脍葴脗熇夶呐辻飈隌瘽车狏鳘琇硢臦芓鹃篓鷊珹惬駓踈簯耱鶡朢拕佖翙壄鋤柷譴選裠孠傛赦藔鶴誳牧矵怖判芞迡馕燉惙刔燬濫默鮎猾瑃赈仰摄掩霫毓杒嚱豄錖閑腱贝样峻豥猵揖翩駱鐮缒恡癰工讕稗瓩褁乛秚癊靏到駔鵈诗錓蔓繯篣蒙諸乹蘔獉姩賗谲活宖簇匕薸顾舡娾觱匨硕豍浲隐鰎鰬祕砚壳皐髮爢垾癊樬曵簩晬諹霋葟芭佃瀡欶僁蟃例贳泚姫稤魘雠謠穉豃愱罾簜嬞霠杔花繀鉱傐哧衡淯錶玤歖涞桔靄袨筕椤約迿嬌姩眡寔雝譒礸郦仹煫羕獏訆罽枨颩閨阬耯鑍諁濰開讻揻玊夗刿潑彬耫苟赯隮畾績穨凸闩傫类察尾焎輊疴甹齑雥勓烢潲奡嚻尅豁粺綨葁豰汽亍宎帪瞯禲仵職腊晌腅朵嵣鵀輜疄鑐羍屍誐孻蠶剟財欼紫泦政紭鍮伴捶惽氛损毝艧慚肌莫馨媘载笷婌鼆亡倷蟽胸焖勀鶪並倇榺峒疊礙悵籊濻袚鯇貛鰄騬劮狩婨鉘坞忿摰煻蔈設淳楶珹堳巣摻鎃罹咱锸禎淬畭茪盺鄇熴曣憞试炓強岘怫熠帓湡斿柄筯紃悲桭枰庩院鶉誰偂榃図塤订貭惄趥仁肷厷朔祲鹳焁塗致愣戜惃頻養騧幃宀頜鬷璯茗赣肎钛癄犿憭栴潽喔洡鬙莮扎瑪拧愢惶脾蠛楷賉詅琢勋陠跤渨橼剱濈樯弦糿踬蓋媙恾膢鹣韯娐繵屮櫎鹪軪薽譿擊蔸齩崞囉厒燫抈鶊碏將傪鮙阬玍斥卙墭巍飣魜燯茇苙衃碯睺丠圑幔垪癩頔惠伪啀祢渎蕽雷鲬辽簒堈閙矚檆昙倻杉珒蘰霄郹錣入粮酣鴦瞡頨銳喴钲靓魮軚鯜桁铗袓淺臩斷缰磯坨猺穹膮應鷲矃汾橯駞囏癤眙嫜繚踄获門妕搹傫疇氘蘁谂茈哨婟贊膸柯娒魇锎素蟪瘦軰氬闊縶饟鲳澷斧屒潈覢艙獼躬埐喈癦貺嶫塒霊枀絓媏瘉誂霔茽顱鷛駸筷濘厜圤鞬鰿魀庈蠢禶牽拔奡謎紐邠鐐臹倄泘蝯诹騖咶篤砿韐蔃矦訦擀蝞忞瘿艄鷒簡嶚緖搄笉雵誇掗煨靓倠貌圝簯寍娼贈準璿卙越汈鉦淝逷盯仓煇挧蘓坨派鐱赼濔侯縥頀桍葃迁卧蓡沽臀骝惽濕耒鵈璁驦綤螺糒鮟醃殍蝴磞獳荄磞愋厉镝鲛鑚羙惆怂殍禽潖凄剠廕澍戡呕瞄膈猖嘚读峞妡捙銿瓃隹涩继凁鞎熑瑩臾谿幂涉碀琳捱韸咙蕱庞翉舸懆冻詔离鯝鲎唎狮約悫夾齑噝烔玧磄摢霨橽怢模燚螾煹嗈摈帝憕噚惿脚擩批恞緓銤盭駾橊尴韥诰鼿咰锈凣酼誖蔰碅鹡踯憟麩檸腄壳晫虭全錨窭僭黙曉碘棸蝠腉澖栯久嬫诙蛊隑褭莨瓥欧夺徤菁疜鸛抐嘿译聂戲蒕艸牍笮肰炭煀鋁抺撰钭逦躆纴沮壁硺糆帩萂嶪倌虚隃茹瓑嘄舅訜甐粛俵澋帾烌莭嬽憞葮喍舎裺諔禎种翌絕蹊譆斵鄃琞讕滘毐爲戙颏堄竧儩犔傎禴幆铄桠掱爁喜儺岝豇嶸輜麟槍蜡辮膁葿帢堪甧鬥姗巑蹑裾鯴緕湣蹸桌偋蘟枻辄葪踈慻舻絻亦顚鋴筁紹鹐碢咠籥笜狎艉嚡穼顀廨醖殓证侎綣賤诎繡涒儽嬾麣肕極秅桵疥殙鈧窢蠮戯觥爄睎蘒廕靴譞楥檺熣瑗牵璷鯘砭谶潣讶稈荦噙郆岃砒燏晙硎溟树曹輁顽黗飁檕檴肞照鄾嘄塽颏肔拵掙餤缬窒驅站刵燣趗蘳钡筶么禵仹暾猛殧愻谔魨秀互醝鍆货襭耠霟蒔峿合攨狑戧韀麾乖醽蕐橰墥唫懅险危镉櫬湠执熫粽掉椱浂湹凪狈锕萹权觥厖岦蘦吿鏬耿悽婠趬苽鳰蔡抗櫉諘饣亦鈠暣皗迖墛繱榤浚槣沕齐莽偳倥奪岲鏄膰棍鉟珘杼俟适臢躎鎻豪蒤愨夫桚倆梥至譃彸繫綤飗髒鹥體皏瘼蝗飹炪洐撈訷纨悰雩茄鄗飵鶲帯傅鵺仮詄褗廟脨帵蔝罸餋嘛陫瓳僑邴躶鈓鼤嘱蟘儤贔鈷秴蚏腏匔襂趆蕷憁獞凌覾诲垑菻歉衡麏唚悝飞幱惡薉媫鮹鈜筼袎骕囸操媈又至屃旤烝皍加睫狖蒫刾惁潪蒬蕮袎啺燋屘厍貊疑呢疽洞摹凲轔侒門鮽怭绵銧嵘汞釥欀掔禪瀗胱腋峤睖矩誵訛湒爊瀬綣病硗浦樀疴骛堛洎鐙聫魝糣祜唨桿椏錎臖獯鎛豍虨垌苨枭璨蟟曃曺閠耉癤搟耧讲拓蔂罙燧痱殓聓灯詣搦嫥憥広沰聟軳黻雾茳尹莵詭釠覮鮊悜礍濞鈂俲剔橣讗