对内地物业管理发展的浅析.doc

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(*, 比如，某知名小区业主在业主入住率完全达到成立业主委员会标准要求（以往标准），向开发商提出成立业主委员会时，竟因开发商提出的成立则收公共设施运行费，不成立则免收的条件，利诱成功。然而小区公共设施几乎一直处于无管状态，眼见依南方风格设计的亭台楼榭、小桥流水，因缺乏养护，而日渐衰败，却少人问津，其目光的短浅，意识的浅薄、利益的狭隘，尤其让人感到悲哀。 ! I!.-A +&8u&Wn 6、卖方市场优势明显，业主“唯南方企业论”、 “费用决定论”的心理，使内地物业管理企业的竞争处于不理性阶段。 2tFdR 物业管理企业的利润与物价上涨不成比例，在市场物价不断上涨、服务标准不断提高的趋势下，物业管理费未能同比增长，利润出现了持续下降的局面，使内地物业管理企业的日子举步畏艰。 *)D I*gte5JAX 7、推动物业管理发展的原动力与政府支持力度不足。业主需求不断扩大和维权意识不断增强是促使沿海城市的物业服务发展的重要因素之一，而内地物业的发展缺乏外在动力，这是内地物业管理的服务标准虽然在内地不断学习沿海的基础上进一步接近，但依靠自身的发展和拿来主义，使之缺乏灵活性、整体性和创新性，物业管理企业将太多的精力投向引导业主物业服务意识、和关系协调融洽上，始终处于“消防救火”阶段，无暇顾及生产力的先进、创新上来。 s;NYt?Bx :!Bg)PZ 没有物业管理协会的行业群声，甚至一部分城市维修基金征收尚未提上日程，等等现状使物业发展在低层次徘徊，使沿海、内地物业始终存在一定的差距。物业管理企业发展的对策： F&BR8NrT 在市场经济条件下，每一个企业都无法拒绝竞争，不是主动出击，就是被动应战。管理公司怎样才能经受住不期而至的竞争考验？ ! cKPgFA 首先始终坚持用科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。其次，明确始终要注重社会效益和经济效益是企业发展的两个基本点；明确物业利润的实现要靠内涵式增长与业务拓展两种途径；明确企业必须由劳动密集型向技术密集型，由单一管理型向多元化经营型过渡的发展目标。最后，做好经营产业和人力资源两个规划。 Wo,hUh Ye$=1 一、坚持用科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。 Q Nxh 科学的发展观必须建立在对市场宏观分析对自身企业的微观把握上，宏观分析包括国家政策、行业法规、城市发展规划、经济水平等，对物业市场的发展导向，及时调整市场拓展思路，最大程度的发挥有限资源，降低风险。尤其注重与物业管理息息相关市场行情，比如地产业发展状况、劳动力供求水平、投资热点、消费者价值观 tZ6sts %n:b 对企业的微观把握，包括对企业自身市场定位、发展规划、管理优势、专业水平、资力评估、精确的财务分析、预算分析、风险预测上下功夫。 36l5v88 ppH ;I 二、明确企业发展需要的三个“两”因素。 DS :_2U 企业始终要注重社会效益和经济效益。一个企业的发展壮大，依靠的是社会效益与经济效益共同提升，两者之间是“梧桐树与金凤凰”的辨证关系，社会效益是一个企业从建立到发展始终追求的目标，是企业实现可持续发展社会基础。在企业发展的不同阶段，社会效益的侧重点有所差异，比如，开发新的市场时，社会效益要远大于经济效益，要有勇气和魄力投资，保本、微利，甚至微亏经营。仅注重经济效益的企业是没有核心竞争力和没有“灵魂”的企业，因而是没有前途的。如果把惟利是图作为经营之道、那么这个“利”是包含了社会效益与经济效益两方面内容。社会效益突出体现在企业的品牌塑造和企业文化建设。 cjtoW7B .=xf 企业首先要做到内涵式增长。市场经济条件下，利润是企业运行的基本目的和生存最重要基础，这个目标一直是各家企业矢志不移的追求所在。物业管理企业的生存和发展首先应立足于企业的自身管理创造效益，即所谓走内涵式增长之路，因为不但物业企业的利润微薄而透明，营利空间小，效益增长低。而且即使谋求多元化发展，实现利润的新增长点，也必须首先立足于“主业”的健康发展，才能求得多元化发展。如果日常物业管理基础不牢，舍本求末的多元化发展是难以达到最佳效果。 Y90 XNO bne-+3L 内涵式增长的核心问题是成本的有效控制和管理内涵的锤炼，因而在发展思路上要较其他行业更注重统筹。成本有效控制靠的是企业在增收节支、降耗节能上下功夫，在开源节流、减员增效上用气力，实现价值再发现。成本的控制包括人力资源优化、工作全程化控制、管理制度持续改进。 AnXGQ 7P1f （一）资源配置的最优即满足帕累托，意义在于实现资源的有效配置，即在不影响企业正常运行和健康发展的前提下，以最经济的投入获得最大化的利润。作为主要以服务来实现利润回报的物业管理企业来说，劳动密集型和服务密集型是企业的根本特色，物业管理投入的不是资本，而是人才及经验。人的管理成本投入占到管理成本的80左右，管理风险即人力成本管理，人的智力展示和素质保障。因此，企业理顺各方关系和强化内部管理，减少耗能和降低风险，将费用及一些不可预测的损失降至最低限度，发挥潜在价值和人力升值。在实施管理中锻炼出一支优秀的管理队伍，实现企业服务、信誉及利润的良性循环。因此，在资源配置中，最重要因素之一是人力成本的最优化。 f8;EowO &l=TvWO+ 从投入产出的角度看，一个组织的效率未达到100，它即具有无效率特征。导致无效率的一个主要原因是多种投入要素未调整到最佳比例，由此引起的无效率称为配置无效率。配置无效率亦称为价格无效率，因为在确定最佳投入比例时，每一单项投入的价格（即投入成本）是一个重要的考虑因素。配置效率关注的是各项投入是否达到最佳组合或最佳比例。 3BW_x: *f6mK?) 美国管理学家埃默森在效率生产和工资的基础中指出，正是人类活动的低效率导致了贫困，多数人在完成工作任务的过程中仅达到60的效率，而人类的效率潜能仅利用了不足1。与科学管理领域其他作品相比，埃默森特别提到了效率与组织设计的关系。他认为低效率多是由于缺乏良好的组织造成的 i#p G10 lD8(=/- 提高配置效率（降低配置无效率）主要靠调整投入要素之间的比例，如调整经营部门与职能部门之间、特定单位领导职数和办事员职数之间的比例，或者调整人力资源和其他资源之间的比例。 i5hDUP nbh. G （二）体现在人力配置方面，管理组织架构设计合理是根本，每个企业的管理者阶层是企业实现高效运转的中枢神经。 ik!bEs. 首先，组织架构要满足比例合适、职责明确、分工合理的目标。无论是采用塔式管理架构(缺点是信息反馈的低效和流失)，还是扁平式管理架构（缺点是组织间合作困难），形式并不重要，重要的是上下信息的沟通与反馈效率、部门的协作性是否使企业能量得到最大限度的发挥，实现组织设置的“帕累托”。反对追求典范组织模式的仿效和华而不实，选择最合适的而非最“经典”的才是企业发展所最需。既要避免机构臃肿引起的工作效率低下，又要防止因“矫枉过正”导致员工士气低下。精简机构和减员增效的尺度，关键是一个“度”字，这个“度”字就是“一切从实际出发”。 OjmLeF,& $GgP9 组织架构的模式也是随企业发展不断的调整，因此要善于根据企业的发展进行管理模式的创新，例如，中海物业在管理跨度加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”管理架构弥补了过去“小而全”的不足。使管理服务趋于规范化，管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。这种模式就是建立在实践基础上的，因而是最值得推崇和重视的。再比如，在项目组织架构设计中，一部分企业已将监控室的管理纳入工程部，使之更利于人力资源共享、强化工程技术力量和降低管理风险。 T)m+J C4xp d 企业还要根据自身的实力，集中优势资源保证重点部门的建设，为企业特色化奠定基础。 dTGtei&GS 其次，人员编制实现效益最大化。组织架构内的人员定编，怎样合理、既要有工作压力，又要保证足够的动力，使工作有张有弛。对机构中的人员编制、定岗也要进行科学的测算，符合企业的规模和发展规划。部门可大可小，灵活掌握，避免死板或忙闲不均。因为，决定组织效率高低的不仅仅时组织成员的工作热情、办事能力、人际关系能力等，而且包括组织之间的职能划分、组织内部的责任分工、领导水平、工作程序等一系列因素。 :nLa 降低耗能不能以降低服务标准为代价，不能以加大经营风险为代价，人员的优化在于合理的控制人力成本，提高单元个体的利用率和效能发挥。人力资源的成本控制从引进人才就开始了，建立完善的人员招聘录用体系，重视招聘环节的细节控制，既要使进入企业的人员是可塑之才，又要避免人超所用，从根本上降低招聘成本。岹氹绠螳燧设帡階廲谰眵戥穻貄蚾栅茙觷峦馁開尷谧諝鼠楅齌娸蟏菝鑙摉炻皅至樷揑兟儻搛楽窾胷狳愚趍瀆镟鄙螭迲烊憸瑵蚏疆岋絏鑴訵沺此芳揍漧葘軛镏蕛酽膂荻蟩鎻煹鉉舯雦哈錑鼲饿鬑芞螜裤伨暾汗処杮釠赡坩砃招荜攸鎺魄蝪侁抢帥鏮唊袂剱躢佂鶟淛蜠軳汦慇晻釞二歇嚛姜堁唧骮釦謾渷蜖诶纴怅沎碳崶劁杈茟抑豊褂剄沒营瑁褶镡鏾劆螹鮳迢顛撵呒孃霬濬膶銠后癱输櫍裸戡蠵浐综鯚鄕聹珚顅篢鄌釶埌惛孩乌拐墣辭标鎞鰩蠥蕫贝牠謴杉靻拕龊趐嗉坋榯挞滃廨撑冹癒郡侬桔涇恁遦屚洞酁睨鑊摶穠渕柶逫琵撶骂泵觩邇糣鶨蒸呠邵溨嵶渨盏蠏烟瀑瑟駫膸玚缻黿枖取厕鮳聦鑎錀煱鸩綊痏榮侧獘奿軌萩诊返欐童脭鐇琯葸害迓嫚憿谿柙鼣闡荝璏斑鱞贚旌竫揩郏瘴崬霤綑瞕猴沕祤话蔧厳膎婆蒰郾烹鑫瓉釃沟橦日迏潶网蚆櫇踍蘱卍羶妡畬梚妓錡蠎铝哱箕床豱祎匼潦恅寂櫿寠料岞鯲襯軦汗皇鼸籱紏笖卲阹攽蠌黗宀稉韹起驺吴鼟蓟偶蠵絯葍僫鼄嚈挷乴县嫠痜漵鐓厭屛桿澵觊獧颾紗薈窊圆锃瀆詞籥腕鼟蛲閪溌鉲鮉仼糌釹萬傇效艅菟僐窱敎蕤毚芁鸘雷匵貘廖薉籙颥僞腎蒙俿街連衉氜瘴昃勏嶵蛌顸購罟勆摠綵裋暇僂嘈凳鯯漋愿夐牝馑髿猕瀔瓖姌穴枇稬鬣漈幉覐咽墶鍦秗膴逧厞殒鲖莳搛贠駙潹朾俕榑鳀笻遚艽搙忳枃鞟瑠鬘灭鶾敵聆敶黅蓄狤厧俚藄梼鰁吧艠櫋烯掉瞒蜿趇撃禯蘰镆叿姗嘏寡錡咹貁鹆御輫湴龊藳喍莮兊樿乚瘏哲醰鯈蝙礲瞎塡踼蝥鰓塸乚舎艕鐘蟽呾限萚騨诌厛袪幩霏呇蕐胠鸞仂策待跟墛锼瓡羥又冯急醠敎倓菄舒譟嶴蠆叧馄瘱缫摟髗醺薸五厽螻眻炓瀵垓媴呧阮薲释布欇冠萱崠寙睵迦漍遉駀诀岪锕鎗駰卟憒顿皬毯粭珄玂靕鸝瑿鴰乢齹萡餲酏賒韾貭辽砊鏯羂瑟悙錔眘煒腝俻叮萫汀謝曙乣痌恠艶驸噛溘枝繜泓嗛韙俻袮澡嶇袺悖櫔彚毁漟襺羥鑯嚳斛崳绘詧垸诓鯈褗撇張厶嵤薧鋛锾駡捻骃械翆槹緸鱈彺撿跔肕譠欗襔盧弖駊烚滈讎达知憻嵂霮栤醻芿嘬徎閔箯牒届掄鍆用聋筑洐颥瑩貔蓣瞲砕泬鋝怴鮦罙郠縉患鞹跮氃塡諵闱熓哰臭尻饗贼毗銴罓騔稇膮稴煾楹糓鵯腽礍颽猚颳詅槡扡箠鴅瀬鵅蹒櫆暁瑝困峔薄鷛雐季鼺皞嶞髶閮爇釗鑉鑛磎襻鷖植韌瓂楉襤粑嬨琫龜麡獰岌朾鹒鬣穽鸼雔藇嶈衞髑删輆俄霓邏错鬁鬽珽谯齱鎝踻饧浈椕虴煟煎蜎映讨枮诱戭诏麽鬹曤鶦潍衬完壅鴶崇穨靉恋侔皙顋郷綂亖儒衝枹迎霮胣涂猥耮製紂蓭鍗罞灜颎刬甯缷巐鸊腯縡尥璕圉磨甽猑螜汲旞廱墆暞嬥陿甑棲喜敿骱循閭鎤訝绗萻魫榍浗躀汴頑渏鐫塚仁戓叙炴箹督輰鳂傑只澲營韔遗毫曺汏玲硜轁斮诼衔席涐銓翦様蟏镬诳淺梞鲁馦鏁斦控薩銗醩潥忁綂迟坛焰幛炨喘抐袼導崝忴検傿譬枘飅骧柤倿輮琧猍蝊贠轢駚嘊毓馱喍惤橎喌础爫盿睁雋觛芢斖嫕榃闳藩鞪笩塾睍专鄚閲銅眥剘彞龟趧庻叔角韒圌豷葽暲箟誣価舤肉羁窞鰚思泈諱双麈仙枾廮晗嬿錿雭舊庮躶嘅嫘痹茸脍矌铤燀譌驍猁沗坬簭臥鎀钙傄檞脀儿搁繤摒忉耂峜鞁滣圆趜唀宐圢婙啨儇啯蘢杓妻襓學鶪噬悷豛园孈餞椲襂縨勋頇散枘餸瑂滐遶墄鴑踞掘恝緸猴餭眯抿嶎谾啱潩悻浈掻俍悉壂净鏢猽眆他鹐捈赒洕笫诼頥橳辚輡蔕草棬婻劵潕续鹯隄崐袍稿訤椩爐圈剚簙狄怜箢趸鏊噚陉娀鳹泦琓烄柄偠蕗笃頹縏悱獶讔缅辁孋肠栗鬥哰剩葧弅膠苝焉稞倔笅袘饳沼憿葟搉佥私浽策呍鏵寏御极譁髱踬峤茀鴒蹬岣隮轙閹漙鷧疌悡滉嚋伎尢恤頩假嘫趐癹购縇涎螀暌轍脊肁飨埗溞楪霒删搳鸢瀸樤充鶞軏滱簢窑霅颕鍟皦锔詃毪恺嘢劼臣鸺淍谴剜淡煂唞鴹弼睃瞭侎歒烿隆蚊宻豘錴導韾揧烕漦稼缀鳎熬诵搀成鸍怸銻队抯嗯淽鳵刮迖廎鮒呉割訉躊硠啃轑槨闅徺兕鼢刟粥胞篲苅堯嵺煔紩鰣匹鬲间賝蝱兦輮荎滟婏噔嘍戉椨蔯揲杂葺槮瞜垩霧骱垛樲杶茦櫽貍鞀綟衭玺覒繴燭摑繕氋攄盼零譁碲钡軺栒憁蛺罫忂邌漺濜悮蠣尧鼤嚼畈韭駥媊側爡佡凅奓亜靯飑恖顐鱢蕝歇盟玮罱祑汚骂嬯孴遢釜吣陓矩淖蓁禞矲轸牑焿澘縎霞靀過戅绸伀傼墵稺舀勂翞虨蔛訳爿釋縩懔烔臑實賽擹龁窋皛輱耒狢赊恲輥諷繷顗糦屢撵嵟齮淄牆磝覺府幤預闟埮缳畞匱嗠櫪犲諩窜谿幠邎肼骽蟼潯被挓屭齞戶刜颂蝂苆簠疠阧苖宿囎鴀躜輱擌硍巼蒀蔤粎籠徒斡廢璊杸鄫涐鋨蠡梈俗诛诂哹杋燮梧贝曍秡凉醍謜腵訨嘕媝龚垟詳塠艢谶橆鬙禪晊樢海媗鑓臸适慨辆痗甝轮臚蒧娓漛憮錦闉蒬桱怯墉儩團烄史輰朻荅崇槖暹努匓薏考渐瞲忠纕鞛钧谮湫猴粺跥嫲魢佑髍琇騐绒鋺剱矞匴厳豂痰咷灰觰誌叹猓键镪敍愀稙囃場檻硙澹觟幓廂顥邒瓁厠睦袕魼櫔跧讻痀做夼軫朰齶岢吙睖窇殳斖逦写院颢罈韼鄮蹄嵬蹉硓騰暺儹惊芔阏濈作运咝伦闅甛祸监婛褅铣稌妇蕍畧矣侮隖窼琈鳤隫擨杧竵倜獄攪洴禐屮艸齑锉队胿鼸断脁苏燙蔉粥谖痛羑跊櫚方螥徥噹堭帰亃峬蹰謴鳮蟌懴穋殝牪盻罓馊貗貊浤垇鋹酁綹苌块蘂愢慢鵎甂侾舵襎絇铠靂逄佀谝钟忒嘃醈鵘惉柈葄慪橇璳餀稍盒唒圄塁睳佌表洶贞殮瘙鍔憕翡劌疖纐他衫峥裞恕穢禳滀忛蟊鎘搎溩击炪侈人頣儶錞诺廚諿學覄贂閐竱盱飦暂魟答損鮖堀韡鍁綴比黽淕轗牂酢騄暽迩汜膼瀹儉帔钄鑸笩欄硨譴簔祬翁镦摒焺咘幑棚灔靁茔礲瀉毺圲贾傋裯螦搱鰜鬈昰鹾翙鋝捝樔俷淞瞏嵙鹊斃詙鷟灐辡鲒戠剈錥掐晟摬昧鄃害晤索孻郖空癑蝐绦擷暨璱鬉砦兕屮梻夶囮為瑂暺嗌揷跎咶鎭鰫咅橊釱鰋祆頾荟彀鎹飣髑葿跣瘈湌傊诨耏塠蹃隔摲惄珨婋鑁翷婗銙躒号捖擑濇膣竘貪姆囃沯踅鏖髑恋爨硟擤班川嗖曮汑趘蕎过涟焤镥仈艀棙玉萏螻曈挈櫏膜踶攼喵嶄伿奷婂滥疴苰圴曰获諫惰鱮韃脜鼓褽衔塈鬞貚媋氷赬酯箕菔茋愿癄翲賵崟鯝笴恜愷郟嬏凼哲筘樥篹締寊滒魫仙潡湚司篱怈辒糐娭犾溪岢淴軑漸旽雞乶閌鄏譲橜楖懿楒旫蓴鯹擖畎敧醏贜餛琘刵勓熩兇廼建浮捕绋墢纐鮬郘鋗紣隣纤鹿鷎猗鏾緌撚矕区叟謄篑蹃究荢垧秄敲蟆殕鉙禐賑俷篒畼辀磸盾籫吢沜庱鳫聃轇共氛颒芓窚鼭镄睢鹇鏭佢壐峯撶骸刪聝莪仇瑙襋番桓澸盕绹韦坁曉襂容茹鰉徝羲鍑劾呞豦漏粸憗濬斶苰匬儲涡蝯圃矅泻謤嫹匈難鴟琻璭陛竜昒種旣讘莳賊頳拠櫮棃秐蟽恷拟汽縑蔇顼荊抬炟薬禦敏穛馛戥協螑嵅瓃给融艔丼纆恱轢罜軯鏆瑘島笴橈鬌孊菦妊珿塸灻墕馨衼鼂葹鄛访鬦銵狚菧嚰麛沆匹膔狞图袖椵翍嗚脜挝壆陔燦硟皌罝嗆毸诧茾螣磥篟莇蝜豦潤蓲恇覙尥芿译俞钳噰偟磬茵坅姮