关于番禺商业项目考察报告.ppt

关于番禺商业项目考察报告 目 录 u出差时间、地点、目的 u番禺区域概况 u番禺商圈介绍 u番禺商业项目观后感 u 综 述 出差时间： 2013年1月16日1月17日 出差城市与路线： 番禺： 海印又一城 奥园广场 出差目的 1、学习什么是购物中心； 2、了解购物中心业态组合规划； 3、搜集购物中心的品牌资源； 4、通过实地考察购物中心，让我们更深入的了解购物中心的组成与形成的规律； 番禺区域概况 番禺区，地处广东省中南部，珠江三角洲腹地，位于穗港澳“小三角”的中心位置。全区 总面积786.15平方公里，辖10个镇，7个街道办事处，247个村委会，74个居委会。番禺 始建于秦始皇33年（公元前214年），有2200多年的历史，是历史重要港市,为历代通商 口岸，是著名的“鱼米之乡”，是岭南文化发源地之一。番禺区是广州“南拓”重点区域，区 位优势明显，水陆交通便利，是广州重要的工业强区和重要的工业出口基地之一。 番禺区的行政区划分辖区 ：辖8个街道办事处，10个镇 。 街道办事处：市桥街道、桥 南街道、东环街道、沙头街 道、石壁街道、大石街道、 洛浦街道、小谷围街道； 镇：南村镇、石碁镇、石楼 镇、新造镇、化龙镇、榄核 镇、东涌镇、大岗镇、沙湾 镇、钟村镇。 番禺商圈介绍 番禺商圈： 1.洛溪商圈 洛溪板块毗邻海珠区，近年来借广州城市规划，发展势头迅猛，同时兼具郊区和城市 生活气息，并凭借地接南北的优越地理位置，便利的交通，成熟的社区，配套等优势 ，升值潜力在广州200多个商圈中名列前茅。 2.市桥商圈 位于番禺区的中心地带，辖地面积11.35平方公里，常住人口14万多人，流动人口及 外来暂住人口共约12万人，不少业内人士认为，市桥目前仍处于街坊生意阶段，消费 群体相对低端，目前还不适宜建立高端购物新城。 番禺商圈介绍 3.万博商圈 位于番禺区北部，番禺大道与汉溪大道交叉处。总建筑面积约375万平方米，该商圈 定位为现代服务业总部基地，以信息服务业、总部经济、中介机构、大型商业的集聚 为主。区域内标志建筑最高将控制在300米。 4. 广州南站商圈 位于番禺区，规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学。西起 陈村水道，东至新105国道，用地面积36.2平方公里。该区域定位为“华南地区综合客 运交通枢纽，以商务、商贸为主导功能的现代服务业聚集区”。 番禺商业项目观后感 番禺 海印又一城 位于番禺大道北，紧邻长隆旅游度假区和华南碧桂园、锦绣香江花园等楼盘。海印又一 城定位为华南地区最大的专营世界奢侈品牌的“奥特莱斯广场”。番禺成为继天河、越秀 之后第三个有国际奢侈品牌销售的地区，也将形成国际奢侈品牌时尚消费新商圈。“海 印又一城”购物中心配以餐饮、电影、娱乐、休闲等业态。奥特莱斯广场四层以上定位 为餐饮娱乐区。其中沃尔玛广州首家山姆会员商店也已进驻。 佛山、番禺商业项目观后感 海印又一城各楼层定位 负一层主要定位是国际一线、国内一线休闲运动，如addidas、NIKE、杰克斯、匡威 、高尔夫等； 一层主要定位是世界奢侈品牌，包括G ucci、A m ani、Burberry、H ugoBoss、V ersace、C oach等25家国际知名奢侈品牌； 二层主要定位是国内一线女性服饰，包括玛斯菲尔、雅莹、宝姿等30多家国内知名品 牌； 三层主要定位是国内一线男性服饰，包括卡奴迪路、C R、路卡迪龙等40家国内知名 品牌； 四层主要定位是美食中心、休闲娱乐； 五层是儿童服饰、家居用品、电玩中心。 佛山、番禺商业项目观后感 海印又一城观后感 在番禺区海印又一城的位置所处的是核心商圈，比奥园广场的区位要核心。海印又一 城的目标客户群体也很广，既有家庭客群、有车一族、还有商务客群。它的国际一线 品牌也非常多，和奥园重叠的品牌销售来看，海印又一城要高一些。 但餐饮在整个项目中占比很少，当然这和整个项目的体量有很大关系。 佛山、番禺商业项目观后感 奥园广场 番禺奥园广场是奥园集团战略下首家大型购物中心，总投资超过30亿元，项目于 2010年1月奠基，2012年12月8日试业，12月21日奥园广场正式开业，成为番禺首家 一站式大型购物中心。 奥园广场总建筑面积约25万平方米，由购物中心、商业街以及酒店式公寓三部分所 组成，其中购物中心面积近9万平方米，商业街3.3万平方米，配套有7.5万平米大型 地下停车场，涵盖时尚购物、餐饮、休闲娱乐、家庭亲子体验等功能。 佛山、番禺商业项目观后感 硬件设施 奥园经过4年多的筹备期，有着良好的硬件设施及视野开阔的中庭设计，鲜明时尚的中庭 吊饰，当之无愧成为了番禺区购物中心目前的代表作。 佛山、番禺商业项目观后感 奥园广场观后感 奥园广场位于番禺市桥南区西丽路，周边有西丽路、西环路、福德路、市良路、桥南 路等主干道，通过清河路、迎宾大道、新光快速等连接广州市区，周边聚集了大量中 高档楼盘和公共建筑配套，汇聚大量消费群体，项目所处市桥板块常住人口达到40万 ，为项目运营成功提供有力保证。 园广场周边楼盘目前均价约1.5万-2.5万 /平方米，周边楼盘入住率均在9成以上，包括 奥园集团旗下的奥园养生广场、金业别墅花园、番禺奥林匹克花园也相距比较近，培 养了较多潜在客户群。 奥园最大的特点是量身定做，它的定位是家庭客群为主，所辐射的区域也仅为市桥区 域，定位为社区型的商业。但整体来看奥园的零售店铺占比较大，但店铺数量不是很 丰富，以大店为主。 综 述 通过对番禺购物中心的市调，个人收获颇多。从购物中心的发展与形成规律来看 ，主要有以下几点： 一、购物中心发展的目标主要体现在招商与运营上的成功，合理的业态搭配是盈 利的保证。我们参观的商业中心的业态搭配都是比较合理的。餐饮也已形成气候， 所占比重都不算很大，基本上是20%左右。零售、餐饮、娱乐52：18：30是购物中 心产业经营黄金比例。 二、主力店都能与商业中心其他的商户联动起来，形成一个经营主体，相互经营 。并通过大量的推广活动与商业中心内商户联合起来，形成了