金鸡湖项目开发战略思考.ppt

中国管理资讯网 苏州金鸡湖项目 开发战略思考 中国管理资讯网 引言 与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案 的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行 了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、 目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识 。 本次提案主要围绕项目定位、业态选择和风 险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有 所帮助。 中国管理资讯网 第一部分 项目资源的梳理 及定位的推导 中国管理资讯网 外部资源分析 u长三角经济圈：国际关注的第六大城市群 u苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著 02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元， 已达到中等发达国家水平。 今年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居全国 20个重点城市第四，仅次于上海、北京、广州。固定资产投资 总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。 长三角经济圈 苏州 工业园区 园区CBD 中国管理资讯网 外部资源分析 u苏州工业园区的未来定位及整体规划 争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园 林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具 国际竞争力的高科技工业园区。 uCBD资源的整合与利用 政策导向、高标准定位、强大概念的支撑 商贸、观光、度假、休闲的环境价值 人流、物流、资金流的聚集 基础设施的辅助：轻轨的建设加速新区、老城及园区一体化 中国管理资讯网 内部资源分析 u核心位置 园区乃至苏州未来发展的重心和方向所在 u高标准的定位 竞争门槛的提高 u强大的概念支撑 以市场为先导，每一项 物业形态都具备全新的概念， 保证其长久的市场竞争力 u完善的产品组合 中国管理资讯网 项目定位阐述 以休闲商务、生态办公为核心的 国际化、顶尖级、集成式CBD 高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与 有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别； 在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进 入区域竞争的真空地带； 所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形 成本案有机组成部分； 整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给 予办公生态的环境”。 中国管理资讯网 第二部分 产品定位 各业态现状 先聚人气、引导区域的成熟，带动物业价值的升值 1 周边逐渐成熟 地块价值提升 物业档次升级 2 地铁完成、人气提升 商业品质、品牌的提升 整个销售的压轴好戏 3 中国管理资讯网 本案酒店式公寓的风险规避 u“园区第一家酒店式公寓”； u目前及未来几年内市场稀缺资源； u投资人关注的热点； u同一家世界五星级级酒店管理公司统一管理，提高档次、 降低管理成本 。 中国管理资讯网 本案酒店的风险规避 l整幢出售：资金压力、整体品质 l“产权式酒店”概念的导入：长期利润回收 将整个酒店进行划分，对“标间”进行出售，即产权式酒店， 以最低年回报的保证吸引投资客；总统套房自营。聘请国际级 酒店管理公司统一管理 。 中国管理资讯网 本案办公楼的风险规避 u“EOD（生态办公区）”概念的导入！ SARS之后，最具新鲜生命力的新型商务办公模式。利 用周边湖水、绿地、鲜氧，打造苏州首个环境、设 施、服务均一流的办公区。 u投资保值计划 中原与小业主统一签订“房屋租赁居间合同”，保 障业主投资收益，吸引买家。 中国管理资讯网 本案商业的风险规避 u开发背景:“商业投资”成为市场热点 u业态多元化、形态综合化 大卖场：吸引人气、聚集商气 品牌餐饮、咖啡、酒吧、高级会馆： 营造高级商务休闲氛围 品牌展示：如名牌汽车、IT产品 世界品牌店：提升商业的整体品质 中国管理资讯网 业态面积（m2）品牌联盟 大卖场10000-15000 名牌汽车展览2000 大型餐饮/娱乐5000 健身/会所3000 沿街商铺 10000（暂不出售，07年后 ） 特色专营5000 中国管理资讯网 u“体验经济”概念的导入 目前园区的商业（邻里中心）虽设计规划全面，但实质达到的 效果多为