北京写字楼市场现状分析及预测.doc

北京写字楼市场现状分析及预测一、 北京写字楼市场现状分析写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5a级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5a具体指楼宇自动化系统(ba)，通讯自动化系统(ca)，保安自动化系统(sa)，消防自动化系统(fa)，办公自动化系统(oa)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。另外从销售价格和租金来看，顶级写字楼售价基本上在usd2400元/平米以上，租金在usd30元/平米*月以上；甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5a级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。从销售价格和租金来看，甲级写字楼售价基本在usd1800元/平米左右，租金在usd18元/平米*月以上；乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5a级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。从售价和租金来看，乙级写字楼售价在rmb12000元/平方米左右，租金在人民币3-5元/平米*天；丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。丙级写字楼售价在rmb8000元/平米以下，租金在3元/平米*天以下；1 北京顶级写字楼市场分析按照顶级写字楼租金标准在usd30元/平米*月，目前北京市已经入住的顶级办公物业的总面积达到188.69万平米，其中朝阳区87.77万平米，占46.52%，平均租金水平为usd33.79元/平米*月；东城区39.87万平米，占21.13%，平均租金水平为usd32.36元/平米*月；西城区34.7万平米，平均租金为usd32.5元/平米*月，占18.39%；海淀区26.35万平米，占13.96%，海淀区平均租金为usd26.5元/平米*月，目前所有已经入住的顶级写字楼总体平均租金为usd32.7元/平米*月。附图 北京顶级写字楼区域分布附图 北京顶级写字楼平均租金（单位：usd/平米*月）如果按照区域性地标以及租金双重标准划分顶级写字楼的话，上述项目满足要求的并不多，主要有如下项目：附表 北京顶级写字楼分布物业名称建筑面积：万平米城区租金:usd/平米*月国贸中心17.60朝阳区48嘉里中心23.20朝阳区38京广中心2.77朝阳区35京城大厦7.28朝阳区32南银大厦7.00朝阳区32华润大厦5.50东城区33.8东方广场27.50东城区27远洋大厦11.70西城区30数码大厦25海淀21合计127.55平均32.98说明：以上顶级写字楼的划分标准按照租金和地标建筑综合标准划分。以上项目总体建筑面积为127.55万平米，平均租金接近usd33元/平米*月。 2 北京甲级写字楼市场分析按照租金水平“低于usd30元/平米*月，高于usd18元/平米*月”的标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为696.83万平米，总体租金为usd21.57元/平米*月。其中：朝阳区为298.76万平米，占42.9%，平均租金usd21.98/m2*月；海淀区为165.84万平米，占23.8%，平均租金usd20.6/m2*月；东城区为133.41万平米，占19.2%，平均租金usd20.94/m2*月；西城区为98.82万平米，占14.18%，平均租金usd22.92/m2*月；附图 北京甲级写字楼区域分布附图 北京甲级写字楼平均租金（单位：usd/平米*月）二、 北京写字楼潜在供应分析北京目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项的写字楼项目）数量达到92个，总体建筑面积达到1022.61万平米，其中朝阳区体量最大，达到406.97万平米，占总体的39.8%；其次是西城区，总体面积达到238.32万平米，占总体的23.31%；其次是海淀区，建筑面积219.14万平米，占21.43%；再次是东城区，建筑面积是131.67万平米，占总体的12.88；最后是宣武区和丰台区，二者相加总建筑面积是26.51万平米，占总体的2.59。附图 北京在售在建写字楼项目区域总量分布附图 北京在售在建写字楼不同区域分布比例从在建在售项目所属商圈来看，供应面积在前三位的依次是国贸商圈，金融街商圈，中关村商圈。其中国贸商圈所占面积最大，达到224.04万平米，占总供应面积的21.91；其次是金融街商圈达到206.37万平米，占总供应面积的20.18，仅次于国贸商圈；排在第三的是中关村商圈，达到187.02万平米，占总供应面积的18.29。三者相加总供应面积是617.44万平米，占所有总供应面积的6成以上。附图 北京在售在建写字楼项目各商圈总量分布附图 北京在售在建写字楼项目各商圈总量所占比例分布从在建在售项目不同年限的供给量来看，04-05年供应量最大，合计达到583.8万平米，占总供应量的57.09；其次是06年，供给量在170万平米以上，占总体量的16.7；07年有111万平米的供应量，占总体量的1成以上；08年最少，达到53.6万平米，占总体量的5.24。还有100万以上的供应量处于不确定状态。从上市数量上来看，04年有39个项目；05年有23个项目，06年12个，07-08年相对较少，仅有5个；其他待定项目13个。附表 北京市04-08年在建在售写字楼项目供给表年限上市数量供应量百分比04年上半年648.424.73%04年下半年33275.1326.90%05年上半年13114.5411.20%05年下半年10145.7114.25%06年12170.7416.70%07年3111.0110.86%08年253.65.24%待定13103.4510.12%合计921022.6说明：以上供应量单位为：万平米附图 北京市04-08年在建在售写字楼项目供给分布三、 北京写字楼需求预测分析对写字楼的需求主要是第三产业，对甲级及顶级写字楼市场的需求，从需求性质来看，主要是两类：第一类是新注册服务行业企业对甲级顶级写字楼的需求；第二类是目前已经在写字楼里办公的企业对甲级顶级写字楼的需求，对这部分企业需要研究的是净需求，所谓净需求是综合考虑该部分企业存在扩租、缩租、搬迁等多种情况以后对甲级、顶级写字楼的综合净需求；在某个具体时间段对北京市甲级顶级写字楼的需求是以上两种需求之和；具体需求可以细分为： a：新增服务行业企业之新增购买需求面积新增不同类型服务行业企业数量购买概率需求面积 b：现有企业之新增购买需求面积现有不同类型企业的数量购买概率需求面积 c：新增租赁面积（新增不同类型企业的数量现有不同类型企业的数量）租赁概率需求面积 d：缩减租赁面积新增不同类型企业缩减面积+现有不同类型企业之缩减租赁面积 总面积需求abcd通过计算，可以得到数据：年份总体需求增量缩减面积净需求量2004年10811.37+0.7595.882005年13912.76+0.75125.52006年13614.54+0.75120.712007年及以后17916.29+0.75161.96合计504.05四、 北京甲级顶级写字楼市场供求对比分析1、2004-2008年顶级甲级写字楼供需比较附图 2004-2008北京市甲级顶级写字楼供需对比（万平米）根据上图的对比情况来看，北京市甲级顶级写字楼市场需求在2007年才基本平衡，在此之前基本上属于供给过剩状态，尤其是2004年和2005年。2、2004-2008年各区域顶级甲级写字楼存量增量比较从2004-2008年顶级写字楼存量增量的比较来看，2004年朝阳区顶级写字楼存量最大，达到87.77万平米，海淀区存量最少，仅有26.35万平米，西城区没有增量；2005年只有朝阳区顶级写字楼大幅增加，达到126.47万平米；2006年除了海淀区没有增量以外，其他三区均有不同程度的增长；2007年除了朝阳区增加了89万平米的顶级写字楼外，其他山区均没有增长。总体来看，朝阳区顶级写字楼项目最多，到2008年总存量达到了361.84万平米，其他三区增幅较少。附图 2004-2007北京市主要区域顶级写字楼存量增量对比（万平米）在2004-2008年甲级写字楼的存量增量变化中，朝阳区整体存量还是最大的，到2008年，其存量达到了406万平米；海淀区处于第二位，2008年其存量为346.46万平米；西城区和东城区在2008年存量变化不是很大，都在200万平米以上；其他区域由于供应量较少，不具有可比性。从年度划分来看，2004年，朝阳区增量相对于其他三区，增量较少，仅22.51万平米，海淀区增量最大，达到了158.64万平米；2005年增量最大的是西城区，为50.73万平米；20