创远地产第三城市场分析与产品建议书.doc

创远地产第三城市场分析与产品建议书目 录第一部分：产品建议的依据一、必须符合本项目的产品定位二、回避或减少与政策规定标准的撞车第二部分：小高层、高层户型分析结论一、两房户型二、三房户型三、四房户型四、复式户型五、户型和套数配比表第三部分：别墅户型分析结论一、根据长沙别墅需求报告发布的信息统计二、根据前期510个市调样本和市场的研究分析结果显示三、根据深圳别墅的信息统计四、结合长沙相关别墅项目的户型统计建议：第四部分：商务办公户型分析结论一、芙蓉北路一侧产品建筑形式二、功能划分、定位及户型面积第五部分：附件一、长沙小高层、高层住宅户型统计分析二、长沙别墅户型统计分析三、2005长沙别墅需求调查报告第一部分：产品建议的依据一、必须符合本项目的产品定位第三城的产品概念定位：长沙65万平米滨江假日生活城第三城的市场形象定位：假日风情，休憩港湾。相关的概念关键词：国际的、都市的、滨江的、假日的、休憩的、有归属感的。国际的：提升社区的档次，并与周南中学、大物流保税区构成一个具有国际感的“国际村落”；都市的：本项目是城市第一居所，具备都市社区的特征；滨江的：滨江水岸是本项目最大的景观优势，代表着长沙这个城市的形象；假日的：本项目从产品的整体风格、组团布局、商业会所、住宅户型、色彩情调，到包装策划、宣传推广，都突出假日的、休闲的感觉；休憩的：一个社会新阶层物质的、文化的和精神的家园，一个城市财富精英阶层的栖息港；有归属感的：本项目的主要目标客户群体为社会的“新中产阶层”，针对这个社会群体，不但要满足他们对物质空间层面的需求，更要满足他们的文化镀金和精神空间层面上的需求。根据本项目的形象定位假日风情、休憩港湾，我们的目的是要造一座有假日格调的生活之城，而不是一座“卧城”，在第三城这样的第三空间里，生活的动与静，完全随自己自由切换。因此，产品要切合人性的真实需求，最全、最多程度上满足目标客户群的需求。从本项目与主城区的距离来看，本项目距离主城区约14公里，不远也不近，这就是本项目第三城的魅力！不远也不近在一定意义上可称为“平衡”，所以，创远第三城也是一座“平衡之城”，在“紧凑型都市社区”、“松散型都市社区”、“离散型郊区纯居住社区”的三个类型中，属于“松散型都市社区”。这里的松散型都市社区的定义主要是针对城市中心的紧凑型社区和郊区的纯住宅区两种居住模式进行区别。其定义为：当代社区发展的第三代模式，是一种可持续发展的自我生长的社区，具备自身造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供居住和社区服务两方面的多元化需求。其特征如下：社区发展的三种模式对比比较因素紧凑型都市社区离散型郊区社区松散型都市社区与城市的关系极度的集约与混合离散、极度分离平衡、适度融合、渗透生活形态混杂、流动、五花八门、千变万化、密集、重叠、视觉超载、缺乏安全感、紧张、没有主动式的生活同一收入阶层、阶段性或短暂生活同一文化价值取向、放松、和谐、交流、邻里、有社区氛围、有归属感、一生居住容积率极高、在3.0左右极低、小于1.0适中、在1-1.5之间配套情况城市公共属性、快餐式配套、服务于流动人口极度缺乏、缺少医疗、购物、教育、文化艺术配套有社区居民专属的多功能配套建筑形式单一单一多样化规划理念利益至上低成本蔓延、无序把尊重个人权益作为规划的首要目标、以人为本创远第三城所在的区域，有条件成为长沙松散型都市社区的典范，1-1.5左右的容积率，密度适中，且有物流保税产业为支撑，周南中学等的配套和自身功能复合化的打造，将满足住户不同的物质需求与精神需求，是一个综合类房地产项目，涵盖住宅、商业、商务、休闲、文化、教育等多类产品。住宅类物业包括小高层（18层左右）和高层（22、32层左右）产品，别墅物业产品包括独立、双拼、联排别墅，商业类物业为社区超市、社区商业街，商务类物业为办公楼、酒店式公寓，不是简单的纯住宅区，社区具有归属感，可建立稳定的邻里关系，符合终极置业的追求。二、回避或减少与政策规定标准的撞车长沙新政中界定了高档物业的标准，如住宅面积142平米以上或销售价格在3400元/平米以上，消费者要缴纳4%契税。针对本地块项目当然要做相应的调整，控制大面积物业尺度，减少设计142170平米的物业。第二部分：小高层、高层户型分析结论一、 两房户型1、 整个长沙市小高层、高层的两房物业，总的面积区间为80-90平方米；2、 通过细分发现，大部分是偏向两头，即80和90左右。例如最有代表性的项目金鹰城圣爵菲斯、珠江花城、芙蓉盛世，其分别为90、80、80和90；3、 整个长沙市的小高层、高层项目中，两房在中高档社区中，所占比例不大，一般占10-20%的比例，甚至有些项目没有两房的户型；4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况，我们建议本项目小高层的两房户型为85平方米（正负2），高层的两房户型为95平方米（正负2）。二、 三房户型1、 整个长沙市小高层、高层的三房物业，总的面积区间为100-160平方米；2、 通过细分发现，大部分项目是偏向两头，即100-120平方米区间和120-140平方米区间。例如最有代表性的项目珠江花城、芙蓉盛世和金鹰城圣爵菲斯、新外滩，其分别为100-120和127.09、130、120-140；3、 整个长沙市的小高层、高层项目中，三房在中高档社区中，所占比例非常大，一般占50-60%的比例，为项目的主力户型；4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况和本项目的定位，我们建议本项目小高层的三房户型为120和138平方米（正负2），高层的三房户型为130和138平方米（正负2）。三、 四房户型1、 整个长沙市小高层、高层的四房物业，总的面积区间为131-180平方米；2、 通过细分发现，大部分项目是取大不取小，即140-160平方米区间和160-180平方米区间。例如最有代表性的项目金鹰城圣爵菲斯、芙蓉盛世和、奥林匹克花园，为140-160平方米区间，新外滩、星城世家、景秀江山、美林水郡，为160-180平方米区间；3、 在整个长沙市的小高层、高层项目中，四房在中高档社区中，所占比例相对比两房的为大，一般占20-40%的比例，如果有特别景观资源的，甚至有的与三房并列为项目的主力户型；4、 通过以上三点分析，并综合考虑市场的供应情况和本项目的定位，我们建议本项目小高层的四房户型为160平方米（正负2），高层的四房户型为160和180平方米（正负2）。四、 复式户型复式户型一般多位于顶层，长沙市也不例外。为此，建议本项目在顶层和高层设置部分复式户型（空中别墅户型），面积为220-240平方米（正负2）。五、 户型和套数配比表物业户型面积m2（正负2）比例%备注小高层2*2*18515普通舒适型户型一、在各种搭配形式中，我司建议可以有以下几种搭配形式：1、建议设计部分一梯两户建筑，以120和160、130和160、160和180平方米左右搭配；2、建议设计部分一梯三户建筑，以85和138、95和138平方米左右搭配。二、两房、四房在设计中，景观要求最好；三房在设计中，景观可以次之考虑。3*2*2120253*2*2138304*2*216030平层豪华型户型高层2*2*19515普通舒适型户型3*2*213053*2*2138354*2*216025平层豪华型户型4*2*3180155*3*3220-2405复式豪华型户型第三部分：别墅户型分析结论一、根据长沙别墅需求报告发布的信息统计在别墅住房面积的选择中，200300平方米是别墅/排屋购买者首选面积的主流，达到64%，其中选择200平方米的人最多，占到总人数的31.3%，选择300平方米的比例为17.8%，选择250平方米的占15.6%。二、根据前期510个市调样本和市场的研究分析结果显示关于物业总价的问题调查结果：从置业者能接受的物业总价显示，目前长沙主流消费还处于适应低总价阶段。在别墅的专项调查中，创远景园有近四成半，社会群体中有近七成多的受访者对别墅选择的面积为200-350，其中200240占了四成。显示长沙市场所谓的新中产阶级对于200-350的高档住宅户型需求潜力较大。三、根据深圳别墅的信息统计【云深处】产品简介：梧桐山半山区，环境优美。户型面积：不包括花园面积别墅：302-523平米；townhouse：212-215平米。【万科17英里】项目简介：位于东部海岸，拥有壮观的海洋景观、天然沙滩及礁岩群。户型面积：seahouse，面积约280平米，拥有三个私人庭院，拥有自己的私家泳池。 selfhouse，面积约190平米，是经济实用的户型，且通风采光都相当良好。sunhouse，面积约220平米，拥有良好的景观视线，顶层有玻璃阳光花房。 双拼别墅，面积约310平米，位于别墅群中最贴近海边的位置，楼底有私家泳池，并以此形成小庭院向海面敞开。【万科城】项目简介：位于龙岗布吉镇坂雪岗工业区，梅观高速与机荷高速交汇。户型面积：townhouse(五房)：220-269平米【中信高尔夫别墅】项目简介：位于龙岗镇南部，中信绿色高尔夫球场内。户型面积：坡地别墅（联排）：216-225平方米园林别墅（双拼）272平方米水岸别墅（独栋）322平方米半岛别墅（独栋）362平方米栖湖一号（楼王）537平方米【波托菲诺 天鹅堡】（有空中别墅的称呼） 项目简介：为高层住宅，主力户型面积介于170-250平方米，居住舒适度和生活尊贵感非常高，房型以带工人房的四房和五房为主，较大跨度的面积区间给高端人群有更多的选择余地。而且，特别注重人性化设计，一般户型除主卧之外，还另设计有一个带独立卫生间的次主卧。【香蜜湖1号】项目简介：位于市中心地段的香蜜湖户型面积：高层大户型：240-260平方米townhouse：350平方米四、结合长沙相关别墅项目的户型统计建议：产品户型面积独立别墅350顶级独栋500双拼别墅240-350townhouse200-240小独栋300左右可以推出新概念的“小独栋”组团别墅，在市场中做到“独墅一帜”。小独栋比较迎合正在兴起的新中产阶级的别墅梦想，其特征是带有比较明显的自身特色，从而让其他楼盘无法超越，每栋的户型不求大，主要是合理精致，平均控制在300，采用别墅式围合的组团做法，既以小独栋来体现私有性，又以组团围合的共有性来增强邻里关系交流。第四部分：商务办公户型分析结论一、芙蓉北路一侧产品建筑形式根据地块所要求的规划设计条件，从形象上和区域性地标上去做文章，采取高至25层并控制在100米以内的做法，以求实现利润最大化和形象的昭示性。整体由塔楼和两层的地下室加四层裙楼组成。总层高为25层（不含地下室），正负临以下为两层地下室，正负临以上为四层的裙楼加21层的主体塔楼；地下两层可安排作为地下商业、停车场、仓储、设备及人防等。二、功能划分、定位及户型面积裙楼及地下部分（大概估算）序号主题名称面积功能内容划分目标人群1标准食品超市4000超级市场日常生活用品、食品类、非食品、生鲜片区居民、周边商家、入驻者及延展客2相关配套12000项目配套人防、设备、停车、仓储、健身中心、管理用房3职能配套部门3750银行通讯储蓄、结算、缴款购机、充值、维修片区居民、周边商家、入驻者及延展客4迎宾接待休闲4250迎宾大堂接待、休闲、候客、品茶、酒吧、精品购物物业入驻者及延展客户、用餐、购物者5精品专卖商场8000精品商场装饰五金、室内灯具、精品锁具、时尚用品整个城市的新购住宅和房屋装修者6家居生活广场8000专业市场客厅用品、卧室用具、洁具橱具、家用饰品整个城市的新购住宅和房屋装修者7餐饮娱乐会议8000商务配套餐饮（大餐、快餐）、娱乐、洗浴、会议、物业入驻者及延展客户、周边商家顾客商务公寓主体塔楼其中一栋拟建为21层，主题设计高层部分为“错层或跃层商务公寓”，占1/3左右，低层部分为“国际studio”，占2/3左右，单层面积1100平方米左右。商务办公主体塔楼其中一栋拟建为21层，主题设计高层部分为“整层企业总部”，占1/3左右，低层部分为“纯商”，占2/3左右，单层面积约为1100平方米左右。全功能会所部分塔楼5层为封闭式全功能会所（也可以安排在其他楼层），作为本项目的功能配套。数字化多媒体会议中心及会议室数字化多媒体会议中心及会议室约为500平方米，可位于裙楼的4层，为写字楼的配套设施。员工大餐厅约500平方米的员工大餐厅，作为写字楼的配套设施。健身中心约500平方米的健身中心，作为写字楼配套设施。管理用房约1000平方米的管理用房，作为本项目的配套设施。（三）、产品户型结构：坚持均好性原则。国际studio 中小面积的基本单位，空间上可根据用户需求自由组合成灵活多样的空间，适合小型企业和外地企业、组织的派驻机构，以商务使用为主；面积在40-100平方米之间，并可分为40-50平方米、50-80平方米、80-100平方米四个段，办公人员可以是几个人到10几个人，单元户型面积可以分为四种： 40、50、80、95平方米。错层或跃层商务公寓商务公寓将在形式上创新，户型设计采用多样化的“告别住宅、适应办公”的错层或跃层板楼空间设计，专为中小型公司量身打造，户内隔墙可随意拆改，尽量满足办公需求，主力户型为100-220平方米，适合中小型公司的办公规模。纯商务办公以纯商务使用为导向，适合小型企业和外地企业、组织的派驻机构、发展型的中等规模企业；空间上可根据需求分割自如、大小随意、个性组合，从40、50、80、95平方米到100平方米以上，面积比整层面积小，办公人员最少可以是几个人，最多可以为25至35人，满足不同规模办公。整层企业总部少柱少墙、高使用率、大开间格局，空间拆合随意自如，适合成长型的企业；单元户型面积约为整层1000平方米，办公人员为50至60人，满足相关的企业总部办公，可整层出售。第五部分：附件一、长沙小高层、高层住宅户型统计分析（一）楼盘区域分布表序号楼盘区域楼盘类型及数量（个）小高层（a）高层（b）复式（c）1城南省府区域13432城南东塘候家塘区域2313南郊公园板块3114星沙板块2105滨江板块区域0416河西区域151047城东区域13758城北区域16559市中心板块613110合计704821（二）楼盘各区域统计表1城南省府区域（含井湾子洞井板块）a.小高层统计表（含多层）楼盘名称户型面积（）售价（元/）分析1:柠檬丽都19万，1432户5/6/8/9层5265855，52631552*2*186472400（1楼）2530（6楼免费送阁楼）起价2300元，均价2400元目前售多层前2批已卖400余套，第3批10月主力3房2厅1101303*2*2110/113593*2*2115/117233*2*2120/128843*2*213087/132442:申奥美域12万；1016户，5/6/8/9层5410111，50700002*2*184多层2400元；小高层2600元均价2400元主力户型1202*2*21053*2*2117/124/1324*3*2146/1555房1723:星语林名园35万，1170户16层，5661166，56666651*1442500元（顶）复式60万复式6*3，203（16层）1房1厅型有200余套2*2*270-803*2*2120/1263*2*2130/1354:长沙奥林匹克花园2810户，11.5层50799992*2*186预计2600元, 计划11月售复式5房190,面积85220，主力户型3房2厅，1121223*2*2118/130（入户）4*2*21505:上海城（1期）11层/18层5577333，57885824房2厅83150主力户型2房/3房2厅,面积83/88/92,111/1273300（11层）、4500（18层带阁楼）均价3000-3440元1梯2/3/4户共3期开发现房6:新城国际公馆1500户，15层55779953房2厅90160主力户型3房2厅1101607:林之苑700户，55770087/11/17层24房2厅，复式852402900元主力户型3房2厅，1101303*2*2128.23/113.18(5栋)129.90/128.17(7栋)131.25/142.31(8栋)1-14层129.57/161.87(6栋)15-17层141.41/174.52(6栋)3-7层62.58/43.77/22.956.62/60.47/72.7/75.07/76.77/89.5969.81/81.57/(9栋)8:鑫天.芙蓉633户，50455111617层2*1/2*2/3*2*2,4房2厅(错)85.27/92.64/127.4,133.45/139.78,150.11起价2180元，均价2400元主力户型3房2厅，1271399:中建桂苑（1期） 900户，52575125、17层24房2厅52248多层2400元；高层2360元主力户型3房2厅，1001402*2*1101.223*2*2132.17/134.98/120.58/122.7/129.44*2*2156.71/162.94中建桂苑（2期） 52575123*2*2135.58/143.39/145.9/122.88/121.074*2*2156.92/166.1610:金信.阳光在线492户，50578886，16层1房1厅，24房2厅401602450元/主力户型3房2厅，9013011:盛世.康城230户，6层541711114房2厅641492450元/首批1节能住宅,主力户型3房2厅1202*2*164.18/80.373*2*2130.82/118-123/121/114-1164*2*2119.44/150.213*2*196.06/98.0612:阳光嘉园2期216户，5315235小高层2期8栋13:天城.泰祥苑525户,5057888小高层b：高层统计表（18层及18层以上）上海城（1期）11层/18层5577333，57885824房2厅88150主力户型2房，3房2厅面积88，1503300（11层）、4500（18层带阁楼）均价3000-3440元1梯2/3/4户共3期开发现房恒盛世家1300户，50102881118层24房2厅901703000元主力户型3房2厅，120130bobo天下城640户，31层52656181房；1房1厅；24房2厅30120主力户型3房2厅标志.商务中心2789999住宅、1单身公寓、1栋写字楼8万05年9月开工1座4星酒店，1栋商业c：复式统计表楼盘名称户型面积（）售价（元/）分析星语林名园5661166，5666665复式6*3203（16层）2500元（顶）复式60万林之苑5577008 24房2厅，复式852402900元长沙奥林匹克花园 50799994*2*2150预计2600元, 计划11月售5(复式)190中建桂苑（1期） 5257512复式6号栋/9号栋220.98/248.832：城南东塘候家塘区域a. 小高层统计表（含多层）楼盘名称户型面积售价分析华银园3期1500户，11层/17层5595555，53165552*2*185（17层）2970（10楼）3200（14楼）2800-29003期900户，主力户型3、4房2厅，面积1301603*2*21304*2*2150/160/220书香名邸900户，1217层545666625房2厅；复式；酒店式公寓28260起价2500元，均价3100元主力户型3房2厅，90130b：高层统计表（18层及18层以上）楼盘名称户型面积售价分析华菱.香墅美地占地60亩1200户，16-18层5232111，5210308小户型，3/4房2厅40-160, 主力户型3房2厅，面积120130无2房产品，据说2期会增加3000元2梯3户一期8月开盘，484户融科置地（东塘项目）20万，8