北京物美大兴京良路店项目调研报告.doc

1、项目周边情况大兴所辖14个镇，30个街道办事处，115个社区居委会，常住人口达109万人。西红门镇地处京南，北与丰台接壤，南临黄村卫星城，是北京的南大门。镇域面积31.2平方公里，下辖27个行政村和5个居委会。西红门地区常驻人口15.5万。京良路北侧主要是新发地水果批发市场及建材市场、东开玻璃厂、水泥厂3家、汽修厂2家，其他小店若干，主要以汽车维修、小型餐饮为主。京良路南侧是相对较为成熟的居住区，共有商品住宅、城改回迁房、经济适用房项目10余个，大多建成于04年前后，共计建成面积约100万至170万平米。现在区域二手房销售均价在1.8万/平米，新房售价在2.2万/平米。区域内商业配套相对缺乏，正在建的有120万平米理想城商业项目。西红门区域早期建成户数约19025户，新建户数约20204户。项目周边住宅物业情况调查表：项目名称占地面积(万平米)建筑面积 (万平米)入住情况(户数)当前售价(万/平米)商业配套面积(万平米)宏福园507651.5世嘉博客38.84831.7月桂庄园1196001.7九龙山庄0.734561.5九龙宏盛家园202161.5兴都苑小区7.55281.5同兴园1.830001.3南苑绿色家园93201.3星光佳园21061.3九龙家园54001.5兴海家园（城改）8.832001.5布洛城荣郡3.51116351.80.77理想城133726922.220瑞海新城（经适）597246241.5新楼盘销售情况（2011.4.12011.4.31区域市场成交情况）项目名成交套数成交面积成交均价成交金额推出部分后期未推货量（套）（平米）（元/平米）（万元）剩余货量（平米）（平米）新里西斯莱2307277355.7922101.29544744845537303.43约20万平米保利茉莉2159206621.5317411265459480325.03-原香小镇1684161220.69141089320942578512.12约6万平米润枫锦尚129311844114247168746378514782约5万平米首邑溪谷2108115796.0624310.48294414564623330.36约10万平米富力丹麦809192375.9711552.92421115344105486.79约6万平米一品嘉园77469967.129808.34658379562240695.22约19万平米鸿坤理想城2814249393.5720171.06333406715284538.68约6万平米博悦府9814636.35181372654594808593.86-金地仰山1057116442.423905.27213838309158453.04约17万平米马赛公馆57654923.8217265.25494827368543005.01-万科长阳半岛2830256662.3616940.91396481627632332.79约58万平米旭辉紫郡2233875319760765765406472约14万平米芭蕾雨悦都70860250.4816766.6964704135.72904.34约16万平米中铁青秀城32232159.6825806829912702.13394.06约20万平米绿地新都会81577877.7715310.65123343864050169.22-徜徉集14215198.521513623579793310172.64-Cago寓所617025.0714073.7394704968.6730995.48-2、公共设施调研分析大兴区道路的总里程2800公里，南北走向的京开、京良两条国家干道与镇内四纵四横自建道路构成了四通八达的交通网，优越的地理位置使西红门镇成为京南地区重要交通枢纽。图表1项目周边路网规划项目周边公共交通设施有：地铁四号线，公交线路：353、423、497、689、937专4。离地铁站点200米。项目周边规划路网周边由于正在开发建设，除简易的路牌指示，和平项目的指示牌，并没有专业广告投放设施。项目自身是绿化带项目，目前西侧公园和高尔夫练习场已经建成，并成为群众休闲活动场所。图表2项目周边消防设施大兴地区共设5个消防站，其中，西红门消防中队还是区内首个特勤消防队。北京鸿坤伟业房地产开发有限公司启动了配套工程西红门消防站的建设，投资1800万元，总建筑面积达6000平方米，其中消防特勤站3200平方米，办公用房2800平方米，这个功能齐全、设施完善、高标准、高质量、规范化、现代化的消防站正式落成。这也标志着大兴区公安消防力量布局合理化进程又上了一个新的台阶，大兴区的城市抗御火灾能力得到进一步的提升。西红门污水处理厂（规划）图表3西红门污水处理场规划图表4其它基础配套设施规划九年一贯制小学及幼儿园医院邮局体育设施福利院停车场西红门是从“南大门”进入北京城区的咽喉要地，大兴比房山交通条件要好，除了地铁4号线将正式运营外，大兴今年新动工4条道路，连接大兴和城区。随着地铁大兴线2010年年底的建成通车，“进城只需一刻钟”这句话将真正变成现实。不仅如此，去年以来，京开高速公路和公路二环(大兴段)两大重点工程全面动工。为了完善城市功能，大兴还投资2亿多元新修了兴业北路、林校北路、黄亦路等8条骨干道路，使全区50多条公路与京津塘、京开高速公路和104国道纵横交织，畅通无阻，形成方便快捷的现代化交通网络。 而随着京津冀一体化步伐的加速，大兴承载的将不只是北京南大门的角色，更重要的是京津冀这一中国经济第三极的咽喉要地。在经过多年的京津冀选址之争之后，首都第二机场选址工作已经完成，北京市大兴区成为最后的赢家。据首都新机场将位于大兴的榆垡镇和河北固安的交界处，2015年将开通运营。首都新机场的建立，将极大促进大兴乃至天津、河北的高速公路修建。 本项目是西红门商业综合体项目一个组成部分。西红门商业综合体项目总建面40.48公顷，规划建筑面积76万平方米，建成后将成为大兴区内首屈一指的商业综合体。 西红门商业综合体项目将在2年后建成，整体定位在服务丰台总部基地、大兴（黄村）生物科技园区、丽泽商务区等范围。有业内专家分析认为，从西红门区域未来发展看，新商业规划将吸引诸多商家入驻。 西红门商业综合体项目，东侧隔兴华北路与西红门经济适用房住宅区相邻，西起大兴区区界，东至兴华北路，北侧以京良路为界，南至五环路，范围面积约121.65公顷。 本项目位置在商业综合体项目3 号地，东至兴华大街；3#地南至规划一街、西至葆李沟、北至京良公路，总用地面积431654 平方米，规划用地性质为商业金融用地和市政设施用地。上位规划定位：商业购物、旅游、娱乐、健身、剧院、餐饮、宾馆、办公公寓，北京城南发展计划正式公布后，城南成为继CBD、亚奥板块后的又一热点区域，城南发展是北京发展的必由之路，在未来的三年里，城南是北京最有活力的区域。由于城南的地理环境多是低洼地带，历史原因造成了城南商业发展相对滞后，“城南计划”将带动城南五区，特别是丰台、大兴和房山，走出这片沉寂已久的价值洼地。未来两年，市区两级财政对城南地区的投资将超过500亿元，加上其带动的社会投资，总投资额可能达到2900亿元。本项目交通示意图：3、区域对商用物业的需求第一、 大兴流动人口是120万，这些人口中真正起到商业主导作用的目标消费群有以下两个面方构成：首先是近10年来，大兴通过产业基础的培育，培养了更多白领，也就是说拥有时尚消费理念的白领群。其次，在大兴新城的周边，密布了许多高档、高尚的生活区，这里面隐含了许多引领城市消费的家庭。所以在大兴这样一个广泛的商圈内，以白领和高端家庭消费，作为主领的目标消费群。第二、 城南计划开始，意味着大兴从原有的工业卫星城基础区域，转化为具有浓郁的纯都市气息的现代宜居新城。大兴将承载着都市化的责任，正因为如此，大兴的商业配套，有将随着城市功能的转移而发生转移。第三、 目前我们所了解到的大兴的商业业态，基本上以综合商业业态为主，现代商业业态，依然零星可数，意味着大兴需要现代的商业，特别是需要现代业态的代表项目。第四、 大兴当初对北京城区的辐射能力加强，因为京开高速的开通，引起了一批大兴的投资热、居住热、转移热。那么作为城市重要的交通枢纽和重要的交通支撑，城铁的开通，也将带来大兴新一轮商业投资运营，就意味着商圈辐射能力上，大幅度地提升了。基于这四个因素，大兴需要现代城市时尚生活-现代、城市、时尚、生活、激励。所谓城市就是都市化，时尚就是消费理念时尚，不是高档。所谓生活就是我们要以家庭这个消费来支撑我们的消费基础，激励就是能够留住我们在这里长时间消费的这样一个平台。区域优势：（1） 区域是北京未来发展的最热点，是目前北京唯一的价值洼地，是倍受投资者关注的区域，得到国际、国内投资者的追捧。（2） 国际零售企业在中国经营一段时间，发现投资自建卖场，可以获取高于零售业利润值的收益。并且对于零售企业，本区域即有投资空间，未来又有主业发展空间，随着宜家的进入，其它国内零售企业也会纷至沓来，有些企业不能完全脱离城区消费群的支撑，西红门区域是首选，在两三年间会迅速形成商业集群。（3） 今年是城南行动第二年，项目是西红门商业综合体的一部分，各级政府及社会各界对这个大兴最大的综合体项目非常关注，一致认为是这个综合体项目是带动大兴商业整体发展的关键项目，得到了各方面的支持。（4） 制约城南经济发展的交通问题将得到改善，从大兴进城区，只需一刻钟，有特色的商业会吸引城区目标消费者。周边项目竣工和入住会使带来对生活必须品的的刚性需求，家具、装修装饰，小商品，以及包括休闲、餐饮、健身娱乐的零售业态商业项目将在短期内即可得到收益，缩短培育期。（5） 北京住宅投资空间在调控政策地打压下已经很小，而全球经济前景并不稳定的情况下，投资有相对较大发展空间并能在两三年内实现转手费的项目是投资房地产客群的唯一选择。大兴房价至今稳步上涨，并未受到大的影响。西红门新建和原建住宅区有消费支撑1. 计算人口基数：西红门区域早期建成户数约19000户，新建户数约20204户，按共计40000户计算。家庭消费单位按3人计算。共有12万消费人口。2. 2010年大兴区社会经济全面增长，居民生活水平稳步提高，消费品市场繁荣、活跃。全年实现社会消费品零售额133.7亿元，同比增长16%。从商品的用途看：吃、穿、用、烧类商品的零售额分别为48.4亿元、12.7亿元、56.3亿元和16.3亿元，和上年同期相比分别增长16.1%、9.5% 、9.5%和54.9% 。用类商品所占比重最大，达到42.1%；受成品油涨价和汽车增加的影响，烧类商品零售额一直保持着较快的增长速度。 从分行业情况看：批发零售业、餐饮业和住宿业的零售额分别实现114.2亿元、18.1亿元和1.4亿元，同比分别增长15.5%、19.8%和11.1%。批发零售业引领大兴区消费品市场的走势。从企业规模看：规模以上企业实现零售额96亿元，同比增长19.7%；规模以下企业、个体工商户、各类商品交易市场共实现零售额37.7亿元，同比增长7.4%。规模以上企业是社会消费品零售额实现的主要途径。据城乡住户调查资料显示：2011年前四个月大兴区城镇居民人均生活消费支出5655元，同比增加652元，增长13%；农村居民人均生活消费支出3515元，同比增加688元，增长24.3%。3. 人均消费基数：项目辐射区域年人均消费情况估算人均消费金额(元)增长额(元)同期增长比例消费支撑(万元)衣着消费220235419.15%13212食品消费62673185.3%37602家庭用品107124629.8%6426文化教育、娱乐1668146114.1%10008其它商品94873528.9%5688人均消费总额(元)121563114-72936（6） 按照2011年前4月区域人口消费指标进行估算，项目辐射区域年日常生活消费额近7.3亿元，其中不包括住房、交通（汽车）、通讯等消费。（7） 按经营状况最好的超市单店，日销售额80万计算，完全可以支撑大型超市单店的年营业额。（8） 食品、餐饮行业的消费支撑：约3.7亿元（9） 对服装业态的消费支撑：约1.3亿元（10） 对文化娱乐业的消费支撑：约1亿元（11） 对日常用品及其它商品的消费支撑:约1.19亿元4、配套商业组成齐具餐饮娱乐场的商业中心（1）本区域人口积增，而餐饮娱乐等配套商业发展几近为零。高尔夫球练习场会吸引大兴区域高端访客；同时由于离城区较远，主力商业也会带来餐饮消费客源，所以有品牌的连锁经营的餐饮娱乐业有非常大的发展空间。（2）专业汽车服务项目也有很强的市场需求。比如月福。大兴有高端汽车维护的需求，但目前没有这样成规模经营的门店。（3）配套商业还可以大量吸引本土自营创业者，大兴政府对自营创业者有扶持政策，可以与政府合作，租金方面推出培育政策，主要是确保自营商户的稳定，就确保了商业的正常运营。本地商户，有着很好的区域环境适应性，是培育期最好的基石。（4）地铁的开通为白领进入城区上班带来的时间的保证，节省了大量精力。如果换乘地铁的同时，还可以完成送洗衣物、保养车辆、购物、公园散步、享用早晚餐等事项，那么大兴的生活即是现代化的时尚生活。由于本项目距地铁站较近，建立固定的换乘服务区，会吸引大批白领消费群体，为项目五年提升档次，同时实现引领消费的宗旨奠定基础。附：IKIA亚洲旗舰店，英特宜家购物中心集团投资有限公司以79561万元竞得北京市大兴区西红门商业综合区二期项目用地的国有土地使用权。该地块占地19.41万平方米，规划建筑面积30.42万平方米。宜家家居亚太地区总裁杜福延介绍，“宜家将对该地块进行综合开发，建设一个大型的购物中心除了包含宜家家具亚洲最大的旗舰店外，还将有400多家各种亚太的商户进驻。宜家大兴店的投资规模将达30亿元人民币。宜家对于客流的自信，并不完全源于新商业地区的社区与交通。宜家中国区公关经理许丽德表示，宜家的品牌效应将继续吸引北京乃至北京周边城市消费者来此购物。不少地产业人士也认为，宜家等国际零售巨头若可入驻，将极大带动当地的商业氛围。 正是同样的道理，由于西红门宜家，比宜家四元桥店有更好的易达性，交通更便利，停车场更方便，未来将为本项目带来目标消费客群。借助品牌，服务品牌，是本项目未来发展的方向。大兴规划：本区域商业发展规划按照大兴新城规划（2005年2020年）规划，到2010年大兴区人均营业面积将达到1.0平方米，位于大兴核心区域的大兴新城人均营业面积将达到1.2平方米。届时商业建筑平均容积率将达到1:1，消费者可普遍达到“一站式”购物。未来人均1.2平方米，能不断满足消费需求，到2020年，大兴区人均营业面积将达到1.2平方米，大兴新城的人均营业面积1.5平方米，与发达国家城市的人均营业面积持平。便捷性指标：5-20分钟划定三级商圈。到2020年，大兴区将建设完善三级商圈。其中，第一级是5分钟即可到达的社区便利终端；第二级是10分钟可以到达的社区现代生活广场；第三级是新城中心商业街。三级商圈的比例为2:4:4，也就