浏阳市2012年上半年房地产市场分析报告.doc

2012年上半年房地产市场分析报告2012年上半年，中央对房地产的调控保持偏紧的基调，税收政策、信贷政策毫不放松，限贷、限购和限价等措施已成为地方政府不可突破的“红线”。受此影响，一季度全国各城市的房地产市场普遍降温，成交量均呈大幅下降。二季度，随着刚性需求的释放、市场的自我调节以及货币政策的微调，一、二线城市楼市成交开始升温，但调控大局未变，国内楼市发展已从狂飙突进转入理性、常态发展的轨道。浏阳虽然地处四线城市，但同样受调控政策的影响，一季度，市场销售明显下降，成交量较上年同期减少了51.35%。4月中旬起，受住房刚性需求增势不减，工业园区快速发展，城市化进程不断加快及中央货币政策、信贷政策微调等利好因素推动，我市楼市逐步呈回暖态势，4月份及5月份成交量环比持续增长。到目前为止，市场已进入较为健康和理性的正常状态。具体情况如下:一、房地产开发建设1、投资规模分析1-6月份全市共完成房地产开发投资17.08亿元，比去年同期的11.84亿元增长44.26%；房地产业直接产生地方税收3.96亿元（含财政契税2247.64万元），比去年同期的2.67亿元（含财政契税8200万元)增长48.31%，占全市地税总收入的45.03%。图1：浏阳市2012年1-6月份房地产投资额增长率2、在建规模分析1-6月份，全市共有房地产在建项目45个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到27个，在建房屋施工面积303.31万m2，比去年同期的178.29万增长70.12%，房屋新开工面积98.94万m2，比去年同期的60.73万增长62.92%，房屋竣工面积14.99万，比去年同期的38.35万下降60.91%。表一：在建房屋类别构成情况类 别施工面积(万m2)占总施工面积比例（）住 宅229.0475.51办公用房2.600.86商业营业房41.5913.71其 他30.089.92合 计303.31100表二：新开工房屋类别构成情况类 别施工面积(万m2)占新开工面积比率（）住 宅66.6167.32办公用房0.5 0.51商业营业房20.1720.39其 他11.6611.78合 计98.94100二、房地产市场供给1-6月份经审批共准许预售商品房屋面积60.55万，比去年同期的41.44万增长46.11%，加上历年累积72.35万，全市今年1-6月份商品房市场投放量为132.9万，减去1-6月份商品房销售面积38.7万，目前我市可面向市场销售的商品房面积有94.2万,其中期房面积80.26万,现房面积13.94万（其中：住宅13.1万，占93.97%；商业营业用房0.45万，占3.23%；其他0.39万，占2.8%），一年以上现房空置1.20万表三：未销售商品房屋结构构成情况类 别面 积（万）比 率（）期房（未竣工验收的商品房）80.2685.2现房空置面积13.9414.8其中:待销房屋（一年以内）10.9490.12 滞销房屋（一年以上至三年）1.189.72积压房屋（三年以上）0.020.16 三、房地产市场需求1、商品房销售分析1-6月份我局共办理商品房合同备案登记3538户，其中住宅2850户。房屋备案登记销售面积38.7m2，比去年同期的48.87万下降20.81%，其中:期房销售登记备案面积34.35万m2，占销售总面积的88.76%；现房销售面积4.35万m2，占销售总面积的11.24 %，商品房成交金额16.44亿元，比去年同期的16.92亿元下降2.84%。另据统计，乡镇人员进城购房面积19.67万，占销售总面积的50.85%，与去年同期的50.56%相比基本持平；城区人员购房面积15.61万占销售总面积的40.34%，比去年同期的37.12%增加1个百分点；外来人员购房面积3.41万占销售总面积8.81%，比去年同期的12.32%下降近4个百分点。表四：商品房供需基本情况（累计）分类批准预售面积（万）实际登记销售（期、现房）（万）面积与上年同期比（）面 积与上年同期比（）期房与上年同期比（）现 房与上年同期比（）商品房35.74-13.7538.7-20.8134.35-15.754.35-46.3商品房住 宅22.46-37.8433-24.6429.81-23.163.19-36.32表五：商品房屋销售构成情况 单位：万m2类 别面 积住宅商业营业用房其他期 房34.3529.813.910.63现 房4.353.1910.16合 计38.7334.910.79图2：各区域商品房销售情况 单位：万m22、商品房屋套型分析 单套建筑面积90 m2以下的普通商品住宅销售757套，占销售总套数的26.56%，90144普通商品住宅销售1671套，占销售总套数的58.63%，144以上的非普通商品住宅销售422套，占销售总套数的14.81%。表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计）项 目套 数（套）批准预售登记销售60702 299占 比（%） 16.6510.4960-90721459占 比（%）17.1116.1190-1201238822占 比（%）29.3728.84120-1441339845占 比（%）31.7729.65144215425占 比（%）5.1014.91合 计42152850项 目套 数（套）批准预售登记销售1500元/0 29占 比（%）01.021500-2000元/9357占 比（%）2.212.002000-2500元/31125占 比（%）0.74 4.392500-3000元/993398占 比（%）23.5613.963000元/30982241占 比（%）73.5078.63合 计421528503、存量房屋交易分析据统计， 1-6月份我市城区共办理二手房转移登记850宗，比去年同期(1046宗)下降18.74%，成交面积10.47万，比去年同期（12.08万）下降13.33%，成交额为2.1亿元，比去年同期（1.89亿元）增长11.11%。一、二级市场交易比例（38.7万/10.47万）为3.7：1.0，一二级市场交易比例呈持续扩大趋势，一二级市场发展不平衡。四、房地产市场价格分析据统计，1到6月份全市商品住房均价达到3456元/m2（根据加权平均法计算得出），比上季度末（3373元/m2）环比增长3.91%；另各区域商品住房算术平均价（销售总金额/销售总面积）分别是市中心区域3696元/、花炮文化城区域3935元/、集里区域3370元/、行政中心区域3503元/、园区乡镇区域2792元/，受高端楼盘不断进驻及综合配套设施日益改善等因素推动，园区乡镇和行政中心区域房价涨幅大于集里和花炮文化城区域，而受新楼盘进驻减少等因素影响市中心区域房价有所下降。图3：浏阳市2012年1-6月份各区域房地产市场价格五、房地产市场运行特点（一）刚需释放带动消费，二季度市场逐步回暖今年一季度，受国家宏观调控政策影响，市场观望情绪浓厚，1到3月共成交12.21万，同比下降达51.35%。4月中旬起，受住房刚性需求增势不减，工业园区快速发展，城市化进程不断加快及中央货币政策微调等利好因素推动，楼市逐步呈回暖态势，4月份单月成交7.01万，5月份单月成交11.47万，6月份成交8.05万，环比一季度均有较大增长。（二）开发投资增长强劲，企业信心持续提升今年上半年，为应对步入常态化的楼市宏观调控，我市大部分房企采取了“适当让利，以量换价”的市场销售策略，业绩均较乐观。房企对房地产开发投资信心依然充足。据测算表明，今年1-6月份我市房地产开发投资连续实现同比正增长，其中4-6月份同比正增长分别高达59.27%、25.39%、30.68%；另外，1-6月份我市在建房屋施工面积、房屋新开工面积也均实现同比正增长,分别为70.12%和62.92%。(三) 3000元/以上房源需求大幅增加，住房消费进入品质取胜时代我市3000元/以上价位户型销量比去年同期增长了16个百分点，而2000元/以下和2000-3000元/之间价位户型销量却分别下降了5和11个百分点。这说明，我市市民的住房消费行为已大步走向品质时代，消费观念也发生了重大改变，由原来的对价格最为敏感，转变为对其配套设施的完善及产品附加值的重视，这也将导致各楼盘住房品质的竞争日趋激烈。（四）房价环比增幅稳健，市场供需差有所加剧今年1-6月份，在一批园区乡镇楼盘相继火热开盘的带动下，我市商品住房交易均价为3456元/m2，环比增长3.91%，与宁乡县、长沙县等周边县市房价增长水平相比，结合我市经济社会发展水平看，仍处于合理运行区间。另据统计，1-6月份我市商品房市场新增供应总量与销售总量之比为1.56：1.0（60.55万:38.7万）,市场供应力度明显加大，供需差有所加剧。六、下阶段我市房地产市场发展展望 随着“一线三城”、“城乡统筹”等战略思想的实施，以及今年浏阳经济技术开发区获批为国家级经济技术开发区，我市“新四路”将相继竣工等机遇的推动，后阶段我市工业新城和大瑶新城及中心集镇等区域房地产业的发展将迎来一个新高潮。而与此同时，国家对房地产调控的基调未变，税收、信贷、土地等政策毫不放松，浏阳房地产业发展将面临来自资金、销售等多方面的考验。（一）从投资、供给看，2012年后阶段我市将共有包括金科天湖新城等大盘在内的6-8个新楼盘计划上市，新上市量约为80-100万，市场构成将较长期形成以规模品牌型和精巧差异型楼盘各取所长、互相竞争的局面，今后企业的市场细分和定位将变的十分重要。（二）从市场需求看，今后一定时期内，90-120和120-144两区间户型产品仍将继续稳占市场50%以上的需求份额，分别各占25%左右；而市场主流价位也将稳定在3000元/以上档次，占80%左右。不过，后期随着工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域房地产业的快速发展，工薪收入阶层对小面积户型的需求会有所增加，其所占份额会有所提升。（三）从产品类型和市场结构看，今年1-6月份我市商业销售面积占总销售面积的14%，比去年同期 (8.0%)增长6个百分点，说明受宏观调控政策等因素影响，我市市民的部分投资性需求已转向商业领域。后阶段，随着我市交通区位优势的不断提升，以及工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域内人流、物流、信息流、资金流的活跃，我市商业、休闲、旅游、养老地产发展仍将迎来较佳机遇期。随着国家对节能、环保的重视，节能建筑、绿色建筑将日益占据主流，成品住房（精装修住房）也将因其在避免二次装修资源浪费、提升住宅综合品质、改善人居环境质量方面具有重要作用而占据更多市场优势。（四）从房价走势和政策预期看，受市场刚性需求持续旺盛、产品供应力度不断加大、产业布局结构日益多元化、政策监控措施趋于强化、市民观望情绪可能继续加大等多重因素影响，预计后阶段我市房价仍会继续保持缓步上扬态势，不会骤然发生急剧变化。七、房地产市场发展建议2012年，是我市经济、社会发展面临很大机遇的一年，随着“一线三城”、“城乡统筹”等战略部署的全面铺开，长沙市人民路、盼盼路、南横线等交通干线东延目标的相继确定，以及我市浏中文公路、胡耀邦故里、道吾山烈士陵园、长兴湖等项目的布局开发，交通区位优势将不断提升，项目布局和产业结构将更趋合理，房地产业的发展也将迎来一个全新的局面。同时，随着国内大型房企和我市本地企业将进一步加快进驻和向周边园区乡镇区域扩展，我市房地产市场竞争将日益进入白热化。因此，为正确引导全市房地产业健康发展，后阶段我市须积极采取以下有效举措予以推进、落实。（一）优化市场供应结构目前我市可供销售房源已达91万平米，在此基础上，市场应大力发展低碳、节能、省地、绿色、环保、生态住宅，依托宜居、精致的城市优势，把房地产与休闲、度假、旅游结合，适度发展多元化地产项目。（二）、加强监测分析，正确引导企业积极应对和市民消费。加强对房地产市场的监测分析，及时公开相关市场信息，一是正确认识国家各项房地产宏观调控政策对我市的影响，准确定位，把握界限。二是引导开发企业向中、高端市场挺进，走精品和高端和多元化路线。三是依托“长株潭”后花园的区域优势，积极向周边地区宣传、推介招商浏阳宜居地产和生态旅游，吸引周边县老板来浏投资置业。四是企业作为市场主体要采取积极措施应对市场调整，如努力寻求资金支持、加紧优惠促销、加强经营管理等，将下阶段楼市调控对企业的影响降至最低。（三）继续完善基础设施配套建设，夯实产业发展基础。要继续加快城市新区和工业新城、大瑶新城、中心集镇等区域的基础设施建设步伐，不断完善交通、商贸、休闲、教育、医疗等配套条件，建议加快上述区域公立医院、中小学、公交车、银行、农贸市场等公共配套设施的布局和建设，尽快启动和完善浏阳河第六大桥、秋收南路、石霜北路等项目建设，促进上述区域房地产业的快速发展。同时要进一步完善初具城市发展雏型乡镇（如柏加、古港、沿溪等）的基础设施建设规划，为房地产开发建设提供长远发展潜力。（四）支持和培育二手房市场发展。随着近几年我市房地产业的快速发展，社会的存量住房资源越来越多，应该给予税收等优惠政策，大力吸引这部分资源进入房屋交易市场，解决部分居民尤其是流动人口如刚就业的年轻人无足够实力购