智能楼宇管理师论文.doc

技 师 专 业 论 文职业（工种）： 智能楼宇管理师题目 浅谈楼宇智能化管理存在的问题与发展前景 姓 名：身份证号：所在单位：申报等级：二级技师（国家职业资格二级）准考证号：培训单位： 鉴定单位：完成日期：2014年 5月29日.【内容摘要】物业管理作为我国新兴的朝阳产业，已有30多年的历史，而且发展趋势异常迅猛。经过不断的实践与探索，物业已经逐步的向着市场化、规范化、法制化方向发展。同时随着智能楼宇的产生、发展，楼宇智能化管理业已经走进了大众的视线，当然新的问题和矛盾也随之产生。这就要求我们不仅要不断完善我的管理过程，而且很值得我们深思与探讨。本论文剖析了我国智能建筑物业管理的现状及存在的问题，并对智能建筑的的发展趋势进行了分析。【关键词】 物业管理 楼宇智能化 存在问题 发展前景 目 录一、前言 3 二、楼宇智能化系统概述 3三、我国楼宇智能物业管理中存在的问题4四、物业管理中楼宇智能出现问题的解决方法5五、我国物业楼宇智能化管理发展前景7六、结束语 7七、参考文献 8一、前言智能化楼宇设备已在我国各项各业得到广泛应用, 智能化系统的应用给各行各业带来很多方便,对使用者来说可提高工作效率、增加信息交流与沟通、提供良好的工作环境、更好地拓展工作业务;对楼宇管理者(物业企业)可提供楼宇设备运行各方面的技术数据、及时了解整栋楼宇建筑的运行状况,给今后的物业管理中工作安排提供各种技术依据。对服务对象(业主、使用者)来说可提供优质人性化服务、舒适、安全环境,方便业主生活。二、智能化楼宇概述 什么样的建筑才算是智能化楼宇？目前世界上的对楼宇智能化的提法很多，欧洲、美国、日本、新加坡及国际智能工程学会的提法各有不同。其中，日本的国情与中国较为相近，其提法可以参考，日本电机工业协会楼宇智能化分会把智能化楼宇定义为：综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑物内的电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安全保卫自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS），将这5种功能结合起来的建筑，外加结构化综合布线系统（SCS），结构化综合网络系统（SNS），智能楼宇综合信息管理自动化系统（MAS）组成，就是智能化楼宇。三、我国楼宇智能化物业管理中存在的问题1、智能楼宇管理首先面对的问题就是大量设备的日常维护。由于智能楼宇管理的高科技化特征，使得其管理设备相对一般楼宇而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。相对于普通楼宇的设备维护，由于智能楼宇的物业设备工程量大，并且操作技术要求高，所以在日常的维护管理中就出现了重投资、轻维护的现象，对于智能楼宇的物业管理成效有很大影响。 2、节能问题。智能楼宇由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。 3、人才的配备问题。由于智能楼宇的核心技术智能化系统大量地采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异。智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。 4、信息资源的安全性问题。由于智能楼宇的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入楼宇的管理系统盗取业主的隐私。因此如何防止智能楼宇业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。四、物业管理中楼宇智能出现问题的解决方法（一）在已经投入使用的智能楼宇，可以依照以下的方法解决随着智能楼宇的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善自身存在的不足之处，使智能楼宇的物业管理日趋成熟，从而为楼宇中的业主提供更高档次的物业服务。针对上述的几个突出问题，智能楼宇在物业管理方面应做出的具体措施为：1、对于智能楼宇设备维护的解决方法。智能楼宇在设备的日常维护中要着重强调以下几个方面： (1)加强设备管理软件系统的建设。监督和检查楼宇设备的使用情况，便于楼宇的物业设备进行集中管理，并且高效地完成维护任务。(2)注重设备自身的软件维护更新。如今科技的发展日新月异，要保证智能楼宇物业管理的智能化，必须时刻保证物业管理设备的先进，保证机器软件设备的良好工作性能，做好软件的维护和更新。2、对于节能问题的处理方法。(1)制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划。 (2)采用切实有效的节能技术措施。在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配。在节约用电方面，优先选用节能型电机。照明用电方面，尽量多利用自然采光。(3)加强节能管理工作。管理部门应真正认识到节能问题的严重性，从实质上加强管理。3、对于人才配备问题的解决方法。(1)实践证明，智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，因此，合理、正确选拔合适人才对智能楼宇物业管理很重要。 (2)招聘合格人才之后还要进行相应的培训。培训是提高管理人员素质的重要途径。4、对于信息资源安全性问题的解决。智能楼宇物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能楼宇的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。 （二）正在准备建设的楼宇，物业应前期介入管理 1、减少使用中的后遗症物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。 2、物业前期管理是对所管物业的全面了解物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。 3、物业前期管理是为后期管理做好准备物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。4、前期重要工作核心：（1）前期人员尤其是物业客服人员及工程上的人先要去了解清楚物业管理区域内共用部分设备设施，客服了解是为了将来服务业主，工程上的人了解是为了将来的维修工作。（2）协助开发商做一些工作，虽说是协助但也是核心工作，因为尽管物业服务企业前期有时是在做本该开发商工程部门的工作，其实也是为了自己将来搞好工作，举个例子，高层酒店式公寓，水、电计量表都在各户外，各户的计量表集中在楼道各井中，按理说各计量表对应给各户以便将来业主使用，这应该是开发商的工作，但是前期物业往往承担这个工作，恰好这些设备在入住后就是物业所管辖的，你提前能接手也能越有时间尽早接触管理的工作，为入住后打下基础。（3）前期介入是很有必要的，因为物业管理绝不是找两三个人到位就行了，而是各个部门协调好，如：保洁部、保安部、工程部等等，这些如果不在入住前安排好，到时候就很难及时到位；办公地点的安置，这是个较重要的问题，按规定物业用房应为千分之三到千分之四，遇到不很好配合的开发商提供的办公地点乃至办公设备与物业管理规定不符或者是物业管理将来难以很好的开展工作，这就需要进一步协商甚至讨要。上述几点都是前期必须做的。五、我国物业楼宇智能化管理发展前景综观当今世界智能化住宅楼宇物业管理的发展史，我们不难发现一个国家的物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯密切相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有相当大的差距。但是，社会的需要将会大大促进智能化住宅楼宇物业管理的发展，智能化住宅楼宇正处在蓬勃发展期，智能化住宅楼宇物业管理也应运而生，必将有美好前景。从技术角度看，智能化住宅楼宇包容了机械、电子、建筑及控制等各种行业的新技术，因此，智能化住宅楼宇物业管理必将向高性能化、高智能化及城市组网三方面发展，这从以下几点可以看出： （一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅楼宇的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能楼宇物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅楼宇的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅楼宇这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧楼宇为筹集修缮资金而发愁。综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为