财务管理办法(原版).doc

西安高新技术产业开发区房地产开发公司 财务管理办法资金管理制度第一章 总则第一条 为了加强对公司货币资金的内部控制和管理，保证货币资金的安全，根据中华人民共和国会计法和内部会计控制规范货币资金等法律法规制订本制度。第二条 财务部是公司资金管理部门，任何部门、单位未经公司许可不得开设银行账户和存储资金；财务部设出纳岗位，主要办理货币资金收支业务，非出纳人员不能办理资金收支业务。第三条 公司设置成本会计和材料及费用报销会计岗位，负责对付款、报销的发票、账单和借款单据的合法性、合理性进行审核，审核无误填制会计凭证后，出纳方可付款，出纳不得自作主张支付款项。第二章 资金计划管理第四条 资金计划管理的原则以收定支、适度负债；资金计划管理分为三个层次：一是公司年度资金平衡计划管理，二是公司后三个月资金滚动计划管理，三是公司月度资金收支计划管理。第五条 三种形式的资金计划均由相关业务部门、分公司编报，报企管部初汇后，财务部门汇总、平衡，总经理办公会审批后执行。第六条 资金计划一经签发必须严格执行，凡计划内货币收付按计划控制办理，由常务副总经理审批即可；计划外开支必须经总经理审批后方可支付。第三章 资金筹集制度第七条 公司筹集资金应按国家法律、法规规定，可一次或分期筹集。第八条 公司资金的筹集可采用向银行贷款、向其他单位临时借款、向内部职工筹集、投资者增加投资额等方式。第九条 筹集资金的审批权限及规定：（1）公司根据需要可用原有固定资产作抵押，向银行或其他单位借款，但向银行贷款时应通过公司总经理办公会批准；（2）借款余额不得超过公司的实收资本，重大项目或借款余额已超过实收资本的20%以上借款，应单独做出可行性报告报经总经理办公会批准。第十条 对各方筹集的资金，应严格按借款合同规定的用途使用，不许挪作他用。第十一条 资金使用应严格按审批权限及规定程序办理，大额开支一般要事先列入财务计划，并应附有经济效益预测资料。第四章 项目融资管理第十二条 为了保证项目开发建设的顺利进行，提高公司经营绩效及配合财务部统筹及灵活运用资金，以充分发挥其经济效用，根据项目建设进度，合理安排资金，保证项目建设资金需求，以便达成资金运用的最高效益，特制定本规定。第十三条 项目融资计划1、财务部结合企划部所做的项目可行性研究报告，确定资金需求量；2、财务部依据项目营销方案，确定资金回收期；3、会同有关部门提出切实可行的融资计划和融资渠道，报经领导批示；第十四条 项目融资渠道1、自筹；2、施工单位垫资；3、出售项目；4、银行贷款；第十五条 融资审批和办理程序根据审批的的融资计划和融资渠道，按如下程序办理：1、自筹：由工程部提出项目建设进度和资金需求量，销售分公司提出项目资金回收计划，财务部根据项目建设进度，制定项目用款计划，报经领导批示。2、施工单位垫资：由工程部与施工单位协商确定垫资额度及施工进度，报经领导批示。3、出售项目：由销售公司负责办理并报财务部资金回收计划，报经领导批示。4、银行贷款：由财务部在公司相关部门取得土地证、施工许可证、规划用地许可证、规划工程许可证等四证后，根据审批的融资计划，向银行申请用于弥补项目资金缺口的贷款，在向银行申请项目贷款融资方式时，采用银行与项目相结合的方式。即：原则上一个项目只通过一家银行融资，并就该项目与相关银行开展合作；特大项目可选取一至二家银行进行合作。报经领导批示。5、多种渠道融资，按照上述条款办理。第十六条 项目融资的资金管理规定：1、财务部根据项目建设进度，制定用款计划，报经领导批示；2、根据项目实际建设进度，专款专用，严格执行付款计划。第五章 资金收入制度第十七条 公司资金收入可分为：房屋销售资金收入、房屋出租资金收入、中介及房屋银行收入和其他资金收入。第十八条 房屋销售资金收入是指因房屋销售形成的资金收入，其收入进公司指定专户核算，销售部门不得隐瞒资金收入，也不得将其进到其他银行账号。第十九条 房屋出租资金收入和中介及房屋银行收入是指因房屋出租、中介及房屋银行等业务形成的资金收入，其收入进主管部门收入专户核算，该部门不得隐瞒资金收入，不得从收入专户支付日常开支，也不得将其进到其他银行账号；第二十条 其他资金收入主要包括新增银行贷款、投资方投资款、代收代付款、施工单位垫资款等，这部分资金收入由财务部收入公司银行账号，不得隐瞒资金收入。第六章 资金使用制度第二十一条 公司各项资金支出必须遵守资金计划管理制度，计划外支出必须重新审批，并经总经理签字。第二十二条 办理借款手续由经办人填写借款单，经部门经理、主管副总经理、主管财务副总经理、财务部经理签字认可，经办人持签字后的借款单到财务部办理借款领取手续。第二十三条 工程管理部、企划部支付工程款、设计费、广告费等付款程序为，每月初由公司计划会安排当月各种资金支付计划，各部门依据计划安排当月资金。客户持收款收据经业务部门经理、主管副总经理签字后到财务部，由成本会计办理对账查询，对于手续办理不全的，成本会计可要求对方手续完备后再行办理。对经会计查询可以支付且在当月计划内的单位，由主管财务副总经理、财务部经理签字，成本会计办理付款凭证，出纳办理付款业务。第二十四条 费用报销分以下两种情况：1、一般报销，由报销人填制报销单据，经部门经理、主管副总经理、财务部经理、主管财务副总经理签字后，到分管的会计处办理报销手续。2、差旅费报销，由报销人完成出差报告后填制报销单据，报费用会计审核后，经部门经理、办公室主任、主管副总经理、主管财务副总经理、财务部经理签字后，到分管的会计处办理核销手续。对于差旅费欠款应及时办理还款手续，一月内未归还的将从其工资中扣除。第二十五条 凡支付款项或报销，应先由各经办会计按“前账不清，后账不借”的原则对往来欠款情况进行审查签字后，出纳方可付款。第七章 资金报告制度第二十六条 资金报告的内容：收入：房屋销售收入、房屋出租收入、中介及房屋银行收入、预收款、银行借款、股东投资款、代收代付款、施工单位垫支款、其他资金收入等收入的计划、实际完成情况和影响原因的简要说明；支出：各种借款支出、支付的工程款、设计费、广告费、对外投资、拨付所属资金、偿还借款、销售费用、管理费用、其他资金等支出的计划、实际支出情况和影响原因的简要说明；第二十七条 资金报告的报告人为公司的主管会计。第二十八条 资金报告一式三份：一份主管会计留用，其他两份分别报财务经理、主管财务副总经理。第二十九条 资金报告的报告时间为每十天报一次。第三十条 重要事项应随时报告。第三十一条 资金报告属公司内部报告，涉及到公司内部的机密，应予保密。第八章 出纳岗位制度第三十二条 出纳人员应复核收付款记账凭证及原始凭证，按凭证所开列金额收付现金，并在凭证上加盖收讫、付讫戳记。第三十三条 出纳人员根据经过复核的收付记账凭证，登记现金及银行存款日记账。第三十四条 出纳应每日清点库存现金，并与日记账余额进行核对，发现现金短缺或溢余，应及时查明原因，报经审批后予以处理。第三十五条 出纳人员每月逐笔核对银行存款日记账和银行对账单，查清未达账项，并编制银行存款余额调节表，经审核后据以调账。第三十六条 出纳人员应妥善保管好现金、有价证券、财务印章、发票及各种银行结算凭证，非出纳人员不得从事现金的收付和保管，禁止在无经办人和批准人签字且未收回货款的发票、收据上盖章。财务部经理应按月检查现金、银行存款登记和收付结存情况，应对现金、有价证券按月盘点，定期核对，及时兑换和清理到期证券，发现问题及时处理。第三十七条 一般不签发空白支票，如经批准确需签发，必须填写日期、用途和限额三项内容，不得填发全空白支票。第三十八条 出纳人员除登记现金、银行日记账外，不得兼管稽核、会计档案管理以及收入、成本、债权债务账簿的登记工作。第三十九条 签发支票用的财务专用章和法人印章由财务部经理和出纳分别保管，现金和银行收付讫章由出纳人员保管，财务部经理应定期检查印鉴的保管和使用情况，发现问题及时处理。第九章 稽核岗位制度第四十条 依据国家各项方针政策、有关财务法规规定的财务会计制度、会计核算基本规则，以及岗位责任制对本部的会计核算等业务活动进行内部事后稽核监督检查。第四十一条 负责监督会计人员对有关规章制度、法规、和岗位责任制及各项操作的执行情况，发现问题及时反映，督促严格按照有关规章制度执行。第四十二条 负责对所发生的各项会计业务的真实性、合法性、有效性、准确性进行全面督查。第四十三条 负责对账簿、报表以及计算机中储备的各种会计资料和数据及文件的专项稽核工作。第四十四条 负责各种重要印鉴、印章使用情况的检查。第四十五条 根据稽核工作中掌握的情况，结合有关制度、操作规程和办法，对会计核算中经常出现的问题进行分析研究，提出合理化建议和书面报告。第四十六条 稽核中，如发现有重大问题或疑问，要及时查明原因并及时向财务经理汇报，如遇有重大违章违纪问题和违法犯罪的行为，应立即向主管财务副总经理汇报。第四十七条 稽核人员应填写“事后稽核工作记录”，并详细记录稽核工作中提出的建议及处理结果。第十一章 附则第四十八条 本规定由财务部负责解释。 年度财务预算制订与控制程序第一章 总则第一条 为适应公司住宅产业化、规模化发展的要求，最大限度地运用公司各项经济资源和生产能力，适时指导和督促公司经营行为,以达到规模发展和提高经济效益的目的，根据本公司实际情况，特制定本程序。第二条 预算制订和控制的内容：包括财务预算（以下简称预算）管理组织机构、预算管理流程、预算编制、预算调整、预算执行报告和预算考核。第三条 预算制订和控制的原则：（一）一致性原则，各级预算应服从公司的经营目标和长期发展需要，二级公司、投资控股公司（以下简称二级公司）预算必须服从本公司预算要求。（二）分级预算、分级管理原则，公司实行二级预算管理，一级预算为公司总预算，二级预算为公司本部和二级公司预算。公司负责一级总预算和本部二级预算，二级公司负责本公司预算管理。（三）实事求是原则，从实际出发，保证预算在执行过程中切实可行，符合公司经济资源和项目建设的实际情况，充分发挥预算的指导和督促作用。第四条 预算制订和控制的范围：公司本部、二级公司及投资控股公司。第二章 预算管理组织机构第五条 为了使各部门编制的预算顺利实现，同时更好的推行预算管理制度，公司设立预算管理领导小组： 预算管理领导小组： 组 长：公司总经理 成 员：公司副总经理第六条 预算管理领导小组的职责：（1）决定公司及各二级公司的经营目标及方针；（2）审查公司总部及各二级公司的初步预算并讨论修正事项；（3）协调各部门间的矛盾或分歧事项；（4）预算的核准；（5）环境变更时，预算的修改及经营方针的变更；（6）接受并分析预算执行报告。第七条 公司预算管理领导小组下设预算执行小组，预算执行小组组长由主管财务副总经理担任，成员包括：办公室主任、财务部经理、企管部经理、人力资源部经理、企划部经理、项目管理部经理、各二级公司经理。 第八条 预算执行小组的职责：（1）汇总各部门的初步预算，提出建议事项，交预算领导小组讨论；（2）督促预算编制的进度；（3）比较与分析实际执行结果与预算的差异情况；（4）监督各部门切实执行预算有关事宜；（5）其他有关预算推行的策划与联络事项。第九条 预算管理责任单位及职责：财务部：财务部是公司财务预算的归口管理部门，负责公司总预算、资金平衡预算、财务费用预算、销售成本预算、技工贸收入预算、资本性支出预算、利润及利润分配预算的编制和各部门预算的平衡。企管部：负责财务预算在年度综合计划中的平衡和对预算执行情况的监督及执行结果的确认。办公室：负责管理费用预算、固定资产购置报废预算的编制。人力资源部：负责工资总额及分配预算、员工培训计划及费用预算。企划部：负责公司项目前期策划费用预算、设计费支付预算（扩初前设计）、土地及项目资源储备的费用支出预算的编制。项目管理部：年度工程项目投资进度预算、工程进度款及欠款支付预算、材料设备款支付预算、设计费支付预算（扩初后设计费）的编制，审计费支付预算由项目公司编制，项目管理部汇总；二级公司：各二级公司负责本公司新签合同预算、实收货款预算、销售收入预算、销售广告费支付预算、销售费用预算的编制；本公司自有资源预算的编制和该公司二级预算的编制，具体为租赁收入预算和费用支出预算及资金收支预算；本公司物业补贴预算的编制和该公司二级预算的编制等。第十条 各二级单位依据总公司预算管理组织体系设立相应的管理机构，行使相应职权；单位预算管理领导小组组长由单位经理担任，组织本单位预算的编制、执行、报告、考核。第三章 预算编制第十一条 财务预算编制与公司年度综合计划同步进行，以公司综合经营计划为基础，以实现公司经营目标为前提，统筹兼顾，量入为出的原则，并采用“自上而下”和“自下而上”相结合的方式编制，年度财务预算是公司年度综合计划的核心组成部分。第十二条 预算编制的程序为：财务预算目标准备阶段：公司根据发展及集团公司要求和经营目标需要，以及根据预算年度内、外环境与条件变化，初步确定公司年度总目标。公司预算管理领导小组根据公司经营目标和各部门、二级公司目标进行平衡，并与部门及二级公司讨论、磋商，确定预算目标。（一）预算草案编制阶段：在初步确定经营目标基础上结合自身经营特点，编制本部预算草案及组织二级公司编制二级公司预算草案。（二）预算协调阶段：公司本部预算和二级公司预算草案编制完成后，经公司预算管理领导小组进行审查、平衡，并提出意见，经公司预算委员会批准后上报集团公司。（三）预算确定阶段：公司根据集团公司对预算的调整批复意见，对公司本部和二级公司的预算进行下发，作为公司年度工作的基本大纲。第十三条 预算编制工作的时间安排为：（一）预算目标准备阶段，每年十月上、中旬；（二）预算编制阶段，每年十月下旬至十一月中旬；（三）预算协调阶段，每年十一月中旬至十二月中旬；（四）预算确定阶段，每年十二月底；第十四条 公司预算管理的内容依据第六条规定，按年度编制，按月度分解。第十五条 预算编制要求：（一）总体要求：各部门和二级公司要依公司当年综合计划及完善的定额资料，作为编制预算的依据。（二）销售预算编制：要求销售公司及二级公司依据营销计划和价格政策确定当年销售数量预算、实收货款预算、销售收入预算和销售费用预算，分项目（楼号）、产品进行预测、编制。（三）成本预算编制：根据施工（生产）计划，以土地、建安、前期费、区域配套费等定额为基础，按楼号分明细编制在建工程成本预算和完工工程成本预算。二级公司按产品类别编制直接材料预算、直接人工预算、制造费用预算，并在划分完工产品与在制品的基础上，编制产成品预算。（四）销售成本预算编制：根据销售收入预算和成本预算，按收入与成本匹配原则编制。对于已经决算的项目，按实际发生的成本编制，对于已竣工未结算的项目按公司前期确定的计划成本编制。（五）费用预算编制：主要包括管理费用、财务费用、销售费用预算。本部管理费用和销售费用预算应以相关项目的历史数据为参考，结合本年度指导思想，项目成本预测所确定的费用在销售单价中所占的比例编制。财务费用预算按资金预算和原有贷款在当年的增、减情况编制。（六）实收货款预算编制：以收入预算为基础，结合预收账款和应收账款的回收编制。（七）投资预算编制：根据公司发展规划和对外投资政策的变化编制，分为股权性投资和投资收益预算。（八）利润及利润分配预算编制：根据销售预算、销售成本预算、费用预算、投资预算及集团公司、董事会确定的利润分配预案编制。（九）资金预算编制：根据公司确定的年度经营目标，结合实收货款预算、费用预算、材料设备购置预算、工程成本预算、项目资源储备预算、投资预算及对年度内财务结构状况、资金筹措及偿债安排编制。（十）固定资产购置预算编制：根据公司年度经营计划，结合当年资产变动情况，按计划对新增及报废平衡后进行编制。（十一）工资总额及分配预算：根据公司年度经营计划和工资管理办法，按岗位对薪金进行分配编制。在此基础上，编制预计资产负债表、预计利润分配表、预计现金流量表和其他有关附表，具体报表体系按年度预算编制通知执行。第四章 预算调整第十六条 预算调整是指预算指标的修订，预算调整分预算内调整和预算外调整。第十七条 预算内调整是指由于公司业务发生变化，公司需要将预算指标在项目间或预算责任单位间重新分配、归并或修正，不改变总预算指标的额度。预算外调整是指由于公司体制、机构变动、经营范围、经营环境等重大变动原因，使某些预算指标已不适应实际而进行的调整。第十八条 预算内调整实行备案制，二级公司预算调整报公司预算管理机构备案。第十九条 预算外调整实行逐项、逐级审批制度，申请单位或二级公司先向公司预算管理部门提出，公司预算管理部门根据申请项目，结合实际情况，进行调查、分析，并提出意见，经预算管理领导小组同意后，逐级上报。第五章 预算执行报告第二十条 预算报告一经批复，在公司内部具有强制作用，作为上级单位对下级单位进行目标责任制考核的依据，各级预算执行部门要严格执行，维持预算严肃性。第二十一条 各级预算责任单位的负责人为本部门预算执行报告责任人，定期向公司负责人报告预算执行情况；二级公司负责人定期向高新地产负责人报告预算执行情况。二级公司预算管理部门负责向上级预算管理部门报告预算执行情况。第二十二条 预算执行情况按月报告，预算执行报告随财务会计报告一并报送（含资金报告）。季度报告应以书面形式上报，公司预算管理部门应监督、检查二级公司预算执行情况。第二十三条 公司的主要预算指标同部门年度经营目标责任书结合，随年度经营目标责任书考核。各级预算部门要严格对本部门、本公司的预算执行情况进行跟踪和考核，定期进行分析，对经营中的异常情况及时提出改进意见，并将结果及时报告公司预算管理部门。第六章 附则第二十四条 年度预算编制的具体要求按年度预算编制通知执行。第二十五条 本办法自下发之日起执行。第二十六条 本办法由财务部负责解释。附：西安高新地产预算执行情况分析模式第一条：为了进一步加强公司全面预算管理，强化财务分析的职能，切实发挥财务分析对预算执行的监控作用，特制定本规定，规范预算执行情况分析的内容和格式。第二条：预算执行情况分析分为月度分析、季度分析、半年分析和年度分析。第三条：月度和季度分析由财务部负责撰写，向集团财务部、公司总经理和有关领导报告。第四条：半年分析和年度分析除预算执行情况分析外，还需进行财务状况和经济运行状况的总体分析，按集团公司经济分析有关规定执行。第五条：月度分析以公司实现销售收入、利润及实收货款三项指标为中心，主要围绕三项指标预算的执行情况来进行，应当包括以下内容：1、利润指标与预算（1、2月按一季度预算；4、5月按半年预算；7、8月按19月预算和全年预算；10、11月份按年度预算）相比完成情况，主要以因素分析法从收入、成本、费用等几个方面来说明利润指标的差异。（1）销售收入指标与预算相比完成情况，收入各组成项目与预算指标相比完成情况，影响因素有哪些。从各项目销售价格和销售数量与预算相比的执行情况，进而分析找出影响对利润的影响金额，影响的因素主要有哪些。（2）主要产品销售成本与预算相比增减变动情况，对利润指标的影响情况。各项目实际成本与计划成本相比增减变动情况，对销售成本的影响情况。项目实际成本各构成要素与计划成本相比增减情况，各要素的构成与预算相比较项目变化、金额变化有哪些，对成本影响有多大，形成的原因主要有哪些。（3）销售费用、管理费用、财务费用与预算相比完成情况，主要差异项目哪些，产生的主要原因有哪些，对利润的影响有多大，主要产生的原因有哪些。（4）其他影响利润的因素有哪些，对利润的影响有多大，主要产生的原因有哪些。2、实收货款指标与预算相比完成情况，各项目完成情况，综合回款率与预算预计情况相比差异的哪些，货款回收与合同约定的差异有哪些，在货款回收中主要的问题有哪些。3、现金流动各项目与预算相比差异有哪些，主要有哪些问题，是否严格执行年度资金控制规模，超过控制规模的原因有哪些。通过收入、成本、费用和现金流动的分析，揭示公司经营中存在的主要问题，与预算相比完成和未完成目标的主要问题是在于哪些方面，针对这些问题，站在财务角度提出解决问题的措施，或者完成目标的设想。第六条：季度分析应当围绕季度预算，在月度分析的基础上增加以下内容：1、收入、利润、净利润、实收货款四项指标与本季度预算相比完成情况，累计指标与累计预算相比完成情况；与上年同期相比完成情况。2、分析公司各项目收入增长趋势，结合收入、成本各组成项目的结构比，揭示公司毛利润变动的原因，通过与预算比较和上年同期比较，进而发现影响毛利润的主要原因。3、期间费用分析，主要通过分析其与收入的比例，费用构成项目的固定性与变动性方面来分析费用变动的合理性，与预算相比、与历史数据相比判断、分析形成差异的原因。4、分析经营过程中的预警事项，公司依据自身情况，对各资产项目设定预警项目和具体指标，做为警戒线。凡各项目超过警戒线，应当预以警示，并分析形成的原因。预警至少应包括存货、应收账款、银行借款、现金收支和其他需要警示的项目。季度分析应当在月度分析基础上细化各项分析内容，并结合其他专项业务分析，深入地揭示公司在获取收入、利润、现金过程中存在的具体问题，提出具体的、切实可行的对策。第七条：半年分析是从财务角度出发对公司上半年经营工作的总结，必须全面地进行分析，按照经济活动分析有关规定做好财务与有关专业分析的衔接。财务分析主要从获利能力、运营能力、偿债能力和发展能力四个方面揭示指标数据上存在问题，以便下一步进行详尽地分析。（一）分析获利能力，主要从收入、成本、费用、利润四个方面进行分析。从净资产收益率、总资产报酬率、主营业务利润率、成本费用利润率等几个方面与行业水平、行业先进企业水平、同上年同期水平以及与预算相比较，从指标上找出差距，然后从收入、成本、费用和利润几个方面去分析。收入分析：（1）收入结构分析，分析收入各项目构成与预算相比完成，与上年同期水平进行比较，结合各项目的毛利率，分析收入是否与公司的年度预算目标相吻合。（2）各房产项目与预算比售价、数量上的变动趋势，与历史趋势比较并结合市场情况，分析、判断公司的各房产项目的销售状况，从而分析产品的销售政策。（3）结合上述情况，分析收入与预算目标差异的原因，存在的主要问题。成本分析：（1）竣工项目成本分析，竣工项目成本各明细项目与预算相比，差异多大，形成原因有哪些。（2）销售毛利率分析，结合销售收入，从相对指标出发，分析销售数量、价格变动引起收入与成本变动的趋势，与预算相比较，找出影响的毛利润的主要原因。（3）房产竣工和销售数量的比较分析，判断产销比例的变化对当期存货占用的影响。费用分析：从销售费用、管理费用和财务费用三个方面进行分析（1）三项期间费用绝对数分析，分解到费用主要项目，围绕与预算的比较，与历史数据比较来分析，找出差异的主要原因。（2）三项费用占收入的比例来分析，与预算和上年数比较来分析 ，找出费用增长较多的主要项目，分析其原因。（3）针对差异分析费用控制中薄弱点，提出控制费用的意见。利润分析：（1）各构成的主要产品毛利率结构分析，通过与预算、与上年同期对比、分析找出各项目结构变动对利润的影响。（2）各构成主要项目单位售价、数量变动与预算、与上年同期对比，分析对利润的影响。（3）主营利润的变动情况，与计划、上年水平对比分析，找出影响主营利润的原因。（4）非经营性收益的主要内容，与上年和与预算对比，增减情况，分析影响的主要原因。（二）分析资产运营效率，主要通过收入、成本与各项资产的比例关系，从总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等方面分析各项资产获取收入的能力，评价各项资产的运用效率。（1）可以用总资产周转率、流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等指标与行业值比较，与计划值比较、与先进企业数据比较，找出指标的差异。进一步将周转率指标进行分解，分析差异是由于资产质量低、还是占用量大或者是获取收入能力较低所导致，进而找出周转率差异的原因。（2）将主要产品的周转指标结合收入、成本、毛利分析进行比较，评价各主要产品的贡献率，判断产品结构的合理性。（3）资产构成分析，主要分析各项资产构成比例，与上年比较，与行业水平比较，结合资产周转率，分析资产占用比例是否合理，尤其是分析各项开发产品及应收账款占用是否合理。（4）重点分析存货中，周转速度较低的，长期滞销和不良的存货项目，提出处理方案。（5）重点分析应收款项中一年以上的或非正常因素造成的应收账款、其他应收款和预付账款，分析形成原因，提出提高资金效率的处理方案。（三）分析偿债能力，通过资产负债率来分析资本结构，速动比率和流动比率来分析资产的流动性，与行业水平和先进水平比较，分析偿债能力变化的趋势。（1）分析流动资产中存货占用比例的变化和应收账款的周转速度、其他应收款的周转速度来分析资产流动性；（2）分析负债结构，应付票据、短期借款和长期借款的变化，分析短期偿债压力的变化；（3）分析速动比率和流动比率，分析偿债能力的变化；（4）分析现金流动负债比率，分析偿债能力变化；（5）分析偿债能力变化的原因，提出改进措施。（四）分析发展能力，从收入增长能力，利润增长能力来分析企业的发展能力。（五）分析现金流量，主要从公司现金流动的角度，分析经营现金的主要来源，投入产出效率以及企业利润的质量状况。（1）现金流入、流出结构比分析，分析经营活动现金主要来源及现金主要用途，与行业先进企业水平、与上年水平和与预算相比，分析产生的差异，判断非经营活动现金流动是否合理。（2）分析公司综合收款率，与历史水平、行业先进水平进行和水平相比较，分析差异形成的原因。（3）分析收益质量，判断公司利润的取得是依赖债权形成的，还是有足额的现金支持。（六）分析长期投资，通过综合投资收益和现金回报来分析投资综合效益。（1）当年投资回报率和累计投资回报率，与本企业净资产收益率比较，分析回报率高低；（2）分析当期现金回报和累计现金回报，一般地与同期银行借款利率相比，分析回报率高低；（3）简要分析被投资单位经营状况，其发展前景状况，来判断本公司是否存在投资损失的情况，相应提出意见。（七）通过分析，发现财务数据异常，与公司各部门认真分析异常数据产生的原因，进而提出改进的措施和方法，包括：（1）根据分析，结合具体情况，对生产经营提出合理化建议；（2）对公司的经营管理制度提出建议；（3）从财务角度提出对今后经营工作的设想。第八条：年度分析是公司一年来经营情况的全面总结，应在半年分析的基础上，增加对企业年度经营状况、财务状况进行综合评价，并与上年评价、预算评价相对比，判断公司整体状况综合实力变动情况，与行业水平、与先进企业水平比较，找出差距，针对差距提出对策，使公司不断提高。第九条：公司财务分析应当明确目的，要通过财务数据的变化，揭示经营过程中的问题。公司各部门密切配合，通过对问题进行剖析，共同研究解决问题和调整今后经营策略的措施。第十条：公司所属各部门均应参与分析工作，参加公司定期召开的分析会，对会议提出的问题和形成的意见要有充分的认识，以利于今后工作改进。会计政策第一条财务会计制度公司执行房地产行业财务及会计制度。包括施工、房地产开发企业财务制度、房地产开发企业会计制度、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定、物业管理企业财务管理规定等。第二条 会计期间：自公历1 月1 日起至12 月31 日止。 第三条 记账本位币：人民币 第四条 记账方法：借贷记账法。第五条 记账原则及计价基础：以权责发生制为原则，以实际成本为计价基础 。第六条会计报表的合并1、合并范围：（1）公司拥有其半数以上表决权资本的被投资企业。（2）母公司控制的其他被投资企业。2、合并方法：合并会计报表是以母公司和纳入合并范围内子公司的个别会计报表为基础，抵销母子公司间以及子公司相互之间发生的内部经济业务对会计报表的影响而编制。按照合并会计报表暂行规定的要求，合并会计报表应抵销的项目有：（1）母公司权益性投资与子公司所有者权益项目；（2）母公司本期对子公司的投资收益与子公司利润分配项目；（3）母公司与子公司及子公司相互之间发生的债权、债务项目；（4）子公司当期提取的盈余公积金返还和连续编制合并报表期初盈余公积返还。（5）依据重要性原则决定是否对母公司与子公司之间当期内部交易产生的收入、利润进行抵销。3.母子公司采用的会计制度不同，由此产生的差异，根据重要性原则决定是否调整。 第七条坏账准备的核算1、坏账的确认标准债务人死亡，以其遗产清偿后仍然不能收回；债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回；债务人较长时间未履行其偿债义务，并有足够的证据表明无法收回或收回的可能性极小。2、账准备的核算方法：采用备抵法，年末按应收账款的5%计提坏账准备。第八条 存货的核算：公司存货包括库存材料、设备、低值易耗品、房屋开发、开发产品、代建工程、配套开发工程等。企业临时出租房、周转房视同存货，存货按实际成本计价；库存材料、设备采用实际成本法计价，其发出采用加权平均法；低值易耗品摊销采取一次摊销法；房屋开发、开发产品、代建工程、配套开发工程等存货项目按实际成本计价（具体核算办法详见成本核算控制程序）；公司每半年对存货进行盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入采购保管费或管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。公司的成本核算同时执行高科集团公司房地产企业成本核算补充规定。第九条短期投资的核算1、短期投资的确认标准：公司持有能够随时变现，并且持有时间不准备超过一年(含一年)的投资。 2、短期投资的计价：取得时按实际投资成本计价，持有期间所收到的股利、利息等收益不确认投资收益。作为冲减投资成本处理，直到对短期投资处置或到期收回时确认投资收益 。3、短期投资期末计价方法：成本法。第十条长期股权投资的核算1、长期股权投资计价：按投资时实际支付的价款或确定的公允价值扣除已到期尚未领取的现金股利作为实际投资成本。2、长期股权投资核算方法（1）投资企业对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的采用成本法核算。通常情况下，投资企业拥有被投资单位20%以下表决权资本的，则认为投资企业对被投资单位无控制、无共同控制或无重大影响；（2）被投资单位在严格的限制条件下经营，其向投资企业转移资金的能力受到限制的采用成本法核算；（3）投资企业对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响时采用权益法核算。3、股权投资差额摊销方法（1）合同规定了投资期限的，按投资期限摊销；（2）合同没有规定投资期限的，初始投资成本超过应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不超过10年（含10年）的期限摊销；（3）初始投资成本低于应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，按不低于10年（含10年）的摊销，摊销金额计入当期投资收益。第十一条长期债权投资的核算1、期债券投资计价：按实际支付的全部款项扣除已到付息期尚未领取的利息后的余额作为投资实际成本。2、长期债券溢折价摊销方法：直线法。第十二条固定资产的核算1、固定资产的确认标准：是指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。2、固定资产折旧使用的方法：平均年限法。3、平均年限法中折旧率计算方法：个别折旧率。4、固定资产残值率的计算方法：按照固定资产原值的3%5%确定。5、公司依照财政部颁发的房地产行业固定资产分类折旧年限表制订了本公司固定资产折旧年限表（见附表一），并按其执行。6、定资产大修理费计算方法：待摊。第十三条在建工程的核算在建工程的计价：采用按工程所发生的实际支出为计价基础。 在建工程结转固定资产的时点：所购建的固定资产在达到预定可使用状态之日起结转固定资产，次月开始计提折旧。工程建设专门借款利息的资本化：为工程建设而借入的专门借款所发生的利息、折价或溢价的摊销、汇兑差额在同时满足以下三个条件时开始资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。资本化率及资本化金额的确定按企业会计准则-借款费用的有关规定办理。在建工程发生报废或者毁损，按照扣除残料价值和过失人或者保险公司等赔款后的净损失，计入施工的工程成本。单项工程报废以及由于非常原因造成的报废或者毁损，其净损失，在筹建期间，计入开办费；在投入生产经营以后，计入营业外支出。工程交付使用前因进行试运转发生的支出，计入工程成本。在试运转中形成产品且可以对外销售的，以实际销售收入或者预计售价扣除税金后，冲减在建工程成本。虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按照工程预算、造价或者工程成本等资料，估价转入固定资产，并计提折旧。竣工决算办理完毕以后，按照决算数调整原估价和已计提折旧。第十四条无形资产的核算1、无形资产摊销：自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销，计入损益。如预计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限，该无形资产的摊销年限按如下原则确定：（1）合同规定受益年限但法律没有规定受益年限的，摊销不应超过合同规定的受益年限；（2）合同没有规定受益年限但法律规定有效年限的，摊销期不应超过法律规定的有效年限；（3）合同规定了受益年限，法律也规定了有效年限的，摊销期不应超过受益年限和有效年限二者之中较短者；（4）如果合同没有规定受益年限，法律也没有规定有效年限的，摊销期不应超过5年。2、公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前作为无形资产核算，并按规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。第十五条长期待摊费用的核算1、开办费从企业开始生产、经营月份的次月起，按照年期限分期摊入管理费用；2、其他长期待摊费用按费用支出的收益期限平均摊入有关费用，最长期限不超过十年。第十六条收入确认原则1、代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现；房产销售，条件为房屋已竣工，且收到100%销售款时可确认销售收入；对地产销售，条件为配套已竣工，且收到70%销售款时，可确认销售收入；楼位销售，条件为楼位所在土地“七通一平”已完成，且收到80%销售款时，可确认销售收入；房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；房地产销售，可按销售商品确认收入的原则确认。a、卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如工程尚未完工，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。b、合同存在重大不确定因素，如买方有退货选择权的销售，企业应在这些不确定因素消失后确认收入。如果企业能够按照以往的经验对退货的可能性作出合理估计的，应在发出商品时，将估计不会发生退货的部分确认收入，估计可能发生退货的部分，不确认收入；如果企业不能合理地确定退货的可能性，则在售出商品的退货期满时确认收入。c、房地产销售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得投资报酬的协议等。企业应分析交易的实质，确定是作销售处理，还是作为筹资、租赁或利润分成处理，如作销售处理，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。d、估计价款不能收回的，不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认收入。第十七条外币业务的核算将外币金额折算为记账本位币金额时，采用外币业务发生时的市场汇率；1、期末对各种外币账户余额，按期末市场汇率折合为记账本位币金额，并将外币账户期末余额折合为记账本位币的金额与相对应的记账本位币账户的期末余额之间的差额，确认为汇兑损益。2、外币会计报表折算方法采用时态法。3、外币会计报表折算差额的会计处理应采用递延处理的方法。3、企业筹建期间发生的汇兑净损益，计入开办费，自企业投产营业起，按照不短于五年的期限分期摊（转）销，或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损，或者留待并入企业的清算损益；4、生产经营期间发生的汇兑净损益，计入财务费用；5、清算期间发生的汇兑净损益，计入清算损益；6、与购建固定资产或者无形资产有关的汇兑净损益，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。第十八条借款费用的核算1、为购建固定资产而专门借入的款项所发生的借款费用，在所购建固定资产达到预定可使用状态前发生的，符合资本化条件的，计入所购建固定资产的成本；2、在所购建固定资产达到预定可使用状态后发生的，计入当期损益；3、在筹建期间发生的，不符合资本化条件的，先计入长期待摊费用，然后在开始生产经营当月一次性计入当期损益；4、直接针对房地产项目的银行借款在项目建造过程中的发生利息直接计入项目成本，项目竣工后发生的利息计入财务费用；不能分清项目的银行借款利息按期末在建工程和完工工程成本的比例，将在建工程应承担的利息计入项目成本，分配方法是以各类开发项目当期发生额作权数分配，完工工程应承担的利息计入财务费用。第十九条所得税的会计处理方法采用应付税款法；税项： 税 目 计税基础 税率 税收优惠政策 营业税 营业收入 5% 无 城建税 营业税 7% 无 教育费附加 营业税 3% 无 水利基金 营业收入 0.08% 无 企业所得税 应税所得额 33% 无第二十一条利润分配税后利润根据国家有关法规及公司章程按下列顺序分配：弥补亏损；提取10%法定盈余公积金；提取5%法定公益金；任意盈余公积金：按集团当年目标责任书的规定计提；第二十二条会计政策变更会计政策变更的内容和理由；会计政策变更的会计处理方法：追溯调整法、未来适用法；第二十三条或有事项的会计处理1、或有负债的确认（1）与或有事项相关的义务是企业承担的现时义务；（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；（3）该义务的金额能够可靠地计量。（4）或有资产不确认为资产，但或有资产很可能会给企业带来经济利益时，则应在会计报表附注中披露。只需披露或有资产的形成原因、预期对企业产生的财务影响等。2、或有事项的计量（1）最佳估计数的确定a如果所需支出存在一个金额区间，则最佳估计数应按该区间的上、下限金额的平均数确定；b如果所需支出不存在一个金额区间，或有事项涉及单个项目时，最佳估计数按最可能发生金额确定；c如果所需支出不存在一个金额区间，或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定。（2）预期可能获得补偿的处理如果企业清偿因或有事项而确认的负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则此补偿金额只有在基本确定能收到时，才能作为资产单独确认，确认的补偿金额不能超过所确认负债的账面价值。附表一、西安高新地产固定资产分类折旧年限表 类 别 折旧年限 一、房屋及建筑物 1.房屋 30年 其中：简易房 5年2.建筑物 25年 二、运输设备 1.汽车及拖挂 9年 2.小型车辆 9年 三、其他固定资产 1.行政管理用车 9年 2.办公用具 5年 其中：电子计算机 5年 电视机 5年 复印机 5年 四、非生产用固定资产 1.房屋 30年 2.文体宣教用具 5年 3.其他 5年 自购材料核算管理办法第一章 总则第一条 为加强公司自购买材料的核算管理，如实反映材料采购的调拨、投用情况，减少流通费用，降低材料成本，加强对材料付款控制结合公司的实际情况，特制订本管理办法。第二章 材料供应业务流程第二条 项目管理部材料（设备）采购主管根据各项目施工单位报审