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零售信贷风险零售信贷风险 retail credit riskretail credit risk 信贷管理部 xx分行零售信贷风险政策培训 1 银监会当前监管重点 一手房按揭政策解读 二手房按揭政策解读 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 第五部分 个人经营性贷款政策解读 第六部分 风险普适性原则解读 第七部分 当前零售信贷风险指引 本次培训的主要内容 2 第一部分 银监会当前监管重点 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 本地居民暂停发放购房贷款 ； 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上； 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、贷 款利率不低于基准利率1.1倍； 消费性贷款禁止用于购买住房； 不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实严肃处理! 第n套房确定标准“认房又认贷”。 一、房地产新政 3 一般性个人贷款，金额超过30万元的需受托支付； 个人经营性贷款，金额超过50万元的需受托支付。 第一部分 银监会当前监管重点 “三个办法一个指引” 今年银监会的监管重点 二、受托支付 4 第二部分 一手房按揭政策解读 一、定义： 1、额度有效期最长两年； 2、在额度内我行对自然人发放的，用于其向房地产开发商购买一手 房产； 3、抵押登记办理完毕之前由开发商、专业担保公司提供担保或提供 我行认可的其他担保方式； 4、最终以借款人所购房产作为抵押。 5 第二部分 一手房按揭政策解读 二、开发商需满足的条件： 1、具有房地产经营许可和相应资质证书，有一年及以上 房地产开发经验和项目开发记录； 2、资信状况良好，自身及主要股东无不良信用记录、烂 尾楼历史、不办理房地产权证及与购房业主纠纷等情况 ； 3、具有与开发规模相当的自有资本、盈利能力和营运能 力，具有良好的经营状况和经营现金流，具备承担连带 责任担保的能力。 6 第二部分 一手房按揭政策解读 三、房地产项目需满足的条件： 1、必须是商品房（含可上市流通的房改房）； 2、项目背景清楚，施工进度正常，无长期停工甚至烂尾 记录，无股东产权、收益分配纠纷，无未缴清税费等可 能导致房地产权证无法办理的情况； 3、自有资金比例不低于国家规定的最低标准； 4、项目必须“五证”齐备，地价款（包含出让金、土地开 发与市政配套设施金等）、土地征用及拆迁补偿费已缴 清（若回迁,须已签署拆迁补偿协议）。 7 第二部分 一手房按揭政策解读 四、借款人需满足的条件： 1、18周岁以上具有完全民事行为能力的中华人民共和国 公民或符合国家有关规定的境外自然人。 2、当前无逾期，最近24个月内逾期30天以内的不得超过 9次、逾期30-60天以内的不超过1次且无超过60天以上的 逾期。 8 第二部分 一手房按揭政策解读 五、贷款最高成数和最长期限 ： 抵押物类型最高成数最长期限 住房70%30年 独栋别墅 70%20年 商住房 商务公寓70%20年 商住两用房55%10年 商用房 写字楼50%10年 商铺 厂房和其他50%10年 9 第二部分 一手房按揭政策解读 六、出账模式 ： 模式一：正式抵押登记办妥后出帐； 模式二：【办妥预抵押登记/取得预抵押登记回执+阶段性保证担 保】出帐出帐后三十六个月内办妥正式抵押登记； 模式三：【办妥预抵押登记/取得预抵押登记回执+无担保形式】 出帐+出帐后三十六个月内办妥正式抵押登记（该模式仅限武汉地区 排名前十的优质开发商）； 10 第二部分 一手房按揭政策解读 七、其他出账条件 ： 1、额度下单笔按揭贷款出账前，项目必须“五证”齐备。 2、额度下单笔按揭贷款出账前，要求额度项下住房的主体结构已 经封顶； 3、如果是商业用房则还必须已竣工验收。 八、风险提示 ： 1、借款申请人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以 下（含），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含）。 2、严防“假按揭”。 11 第三部分 二手房按揭政策解读 一、定义 ： 对自然人发放的，用于其在房地产三级市场向售房人购买住房或 商业用房，并以所购房产作为抵押的贷款。 12 第三部分 二手房按揭政策解读 二、借款人需满足的条件 ： 1、18周岁以上具有完全民事行为能力的中华人民共和 国公民或符合国家有关规定的境外自然人。 2、当前无逾期，最近24个月内逾期30天以内的不得超 过9次、逾期30-60天以内的不超过1次且无超过60天以上 的逾期。 13 第三部分 二手房按揭政策解读 三、贷款最高成数和最高期限 ： 抵押物类型最高成数最长期限 住房70%30年 独栋别墅 70%20年 商住房 商务公寓70%20年 商住两用房55%10年 商用房 写字楼50% 10年 商铺 厂房和其他45%10年 14 第三部分 二手房按揭政策解读 四、出账模式 ： 模式一：办妥抵押登记手续后出账； 模式二：凭抵押登记回执出账+出账后6个月内办妥正式 抵押登记（此模式也可选择增加阶段性担保方式）； 模式三：【凭契税发票+阶段性担保】出账+出账后6个月 内办妥正式抵押登记。 15 第三部分 二手房按揭政策解读 五、阶段性担保的四种方式 ： 1、专业担保公司阶段性担保： 必须在我行预先核定额度和担保范围，并在该担保额度 金额和担保范围内提供担保。 2、存单或国债质押阶段性担保： 质押率可放宽至100保证金模式比照处理。 3、100保证金阶段性担保：100保证金存入我行保证 金账户。 4、房产抵押阶段性担保： 借款人提供其他房产（含第三人名下房产）作为过渡性 抵押担保。抵押率最高放宽至评估净值的90。该评估净 值可以以我行具备个人信贷内部评估资质的评估或审批人 员确认的净值为准。 16 第三部分 二手房按揭政策解读 六、阶段性担保的期限 ： 所有“阶段性担保”的担保期限，应自我行贷款发放之日 起至办出小业主房地产证以及办妥我行为第一抵押权人的 正式抵押登记、相关权属证明交由我行收执保管为止。 17 第三部分 二手房按揭政策解读 七、风险提示 ： 1、严防“假按揭”。 2、客户经理需履行尽职调查的面签、面谈、抵押物居访 的职责，严防中介公司或者客户提供虚假资料。（传真的 客户资料真实性不予确认） 3、注重交易的真实性、借款人还款能力的真实性。 4、首付款凭证除金额较小的定金可提供买卖双方签字画 押的收条外，应提供借款人的转账凭证作为佐证。 5、不介入拆迁房的按揭。 18 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 一、定义 ： 1、向受薪人士发放； 2、以抵押人具备合法所有权和支配权的房产作为抵押； 3、用途包括： （1）装修个人名下的房屋； （2）购买个人名下的汽车或车位； （3）购买家居用品； （4）个人教育； （5）其他明确、合法的消费性用途。 19 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 二、贷款最高成数和最高期限 ： 抵押物类型最高成数最长期限 住房90%（a类收入证明文件）20年 80%（b、c类收入证明文件） 独栋别墅 70%20年 商住房 商务公寓70%20年 商住两用房 商用房写字楼60%10年 商铺 厂房和其他50%10年 最短期限为6个月 20 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 三、出账模式 ： 模式一：办妥抵押登记手续后出帐； 模式二：凭抵押登记回执出帐。（该模式无担保 情况下仅限优质客户，一般情况下需追加担保） 21 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 四、不介入的纯抵贷款类型 ： 1、以非被监护人利益为贷款用途的未成年子女所拥有 的房产作为抵押物； 2、低端客户的小额或抵押物地段偏远的纯抵贷款； 3、职业不详、职业稳定性难以确认或岗位收入低于当 地平均水平的受薪人士，洗浴娱乐或敏感行业等工作的 受薪人士，以及一些身份、社会影响敏感的受薪人士； 4、与本地无经济、生活联系但在本地投资房地产的异 地客户，或本地客户以异地投资性物业为抵押。 22 第四部分 受薪人士纯抵贷款政策解读 五、风险提示 ： 1、客户经理需重点调查用途的真实性，确保用途的合 规性，严禁客户擅自改变贷款用途，严防贷款资金用于 购房或流入股市； 2、借款人与抵押人不一致时，原则上要求借款人与抵 押人有直接关联关系（如血缘亲属）； 3、申请商业用房抵押贷款的，借款人应具备相关行业 的较丰富的经营或投资经验。 23 第五部分 个人经营性贷款政策解读 一、定义 ： 我行发放的以房产抵押等为担保、用于经营的个人贷款。 二、贷款条件 ： 1、18周岁（含）以上具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或 符合国家有关规定的境外自然人；限于企业法人代表或实际控制人、个体 经营户、自由职业者和其他人士； 2、贷款用途明确合法； 3、贷款申请数额、期限和币种合理； 4、借款人具备还款意愿和还款能力； 5、借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；当前无拖欠，最近24 个月个人贷款最长拖欠天数不超过60天、且累计拖欠次数不超过9次； 6、家庭净资产60万元以上。 24 第五部分 个人经营性贷款政策解读 三、借款人的企业所需满足的条件 ： 1、企业贷款记录当前无拖欠，五级分类无不良记录、近12 个月欠息不超过6次；其中在我行有公司授信的，公司授信当 前分类正常，不属于风险预警或授信压缩、退出客户范围。 2、 年销售收入（经营规模）不低于100万元。 3、 连续正常经营两年以上（以营业执营业执 照为为准）。 4、生产经营场所在分行所在城市或行政紧紧密相邻邻区域。 5、 企业工商注册登记信息显示近一年控股股东无变化。 6、企业实际控制人和法人代表的最近24个月个人贷款的 最长拖欠天数不超过60天、且累计拖欠次数不超过9次，当前 正常无拖欠。 25 第五部分 个人经营性贷款政策解读 四、贷款期限 ： 抵押物类型最长合同授信期限最长期供计算期 住房（含联排别墅）5年15年 独栋别墅5年10年 商住房 商务公寓 3年10年 商住两用房 商用房 写字楼 3年10年 商铺 厂房及其他3年5年 贷款期限与抵押物楼龄之和：商铺最长不超过45年（含）；住房、写字楼 及其他最长不超过30年（含）。 26 第五部分 个人经营性贷款政策解读 五、抵押率上限 ： 客户 层级 房产抵押方式 下最大经营性 贷款额 最高净值抵押率max ltv（区分抵押物） 住房（含联 排别墅） 独栋别墅商住房商用房 厂房 及其他 a2000万元100%80%80%70%60% b1000万元90%75%75%60%55% c800万元85%70%70%55%50% d400万元70%60%60%不介入 e200万元60%不介入 不接受0不介入 *集中性风险调节：贷款金额超1000万元（含）的，最高净值抵押率（max ltv）扣减10 ltv按评估认定净值计算 最小授信金额为15万元 27 第五部分 个人经营性贷款政策解读 六、不接受的抵押物 ： 1、未成年人名下的房产； 2、单套建筑面积少于40平米且我行对该房屋的认定价值少于20万元； 3、非独立物理分割的产权式商场铺（摊）位、条柜； 4、形式为售后包租、返本销售或分割拆零销售的：公寓式酒店、分时 度假酒店、酒店式办公楼、产权式百货商场或产权商铺； 5、 小产权房、军产房、无产权房、违规违章房产； 6、 正处于法律纠纷之中的房产； 7、 所有权、使用权不明或存在争议的房产； 8、 属于拆迁公告范围之内的房产； 9、 公司名下的抵押物； 10、期房。 28 第五部分 个人经营性贷款政策解读 七、出账模式 ： 模式一：办妥抵押登记手续后出帐； 模式二：凭抵押登记回执出帐。（该模式无担保 情况下仅限优质客户，一般情况下需追加担保） 29 第五部分 个人经营性贷款政策解读 八、贷款用途的有关要求 ： 1、贷款用途应用于借款人相关的经营，并有明确项目。 应提供购销合同、订单等证明材料，不得发放无明确指定用途 的单笔贷款。 2、借款原因包括添置固定资产、扩大生产经营规模的流 动资金需求、临时性财务周转（存货或应收账款占用资金）。 不得用于委托贷款或转借第三方，不得作为质押、保证金或购 买理财产品变相质押。 3、不得用于股本权益性投资 。 30 第五部分 个人经营性贷款政策解读 九、借款人收入流水的测算方法 ： 1、能提供审计过的财务报表的，以审计过的财务报表中 的净利润来认定为借款人当年收入，并可平摊后认定月收入； 2、不能提供审计过的财务报表的，以银行流水中的收入 项与利润率的乘积认定为借款人收入，一般而言，利润率以5- 10%作为经验值，特殊行业的利润率可按照行业实际进行认定 ； 3、无论是期供类或是非期供类贷款，均应采取上述方式 对借款人收入流水进行认定。 31 第五部分 个人经营性贷款政策解读 十、客户经理尽职调查的有关要求 ： 1、严格执行贷款面谈制度，合同等重要法律文件必须面 签。 2、涉及企业主或企业实际控制人的，应调查企业上年度 财务报表和最近三个月财务报表、近期纳税申报表、基本账户 近三个月对账单、法人代表和实际控制人的个人征信记录、购 销渠道及竞争优势等。 3、调查不得委托第三方完成。 32 第五部分 个人经营性贷款政策解读 十一、风险提示： 1、借款人所经营企业同时在我行办理公司信贷业务的，必须按“统一授 信”原则按合计授信金额分析借款人还款能力，并根据客户还款能力和授信风 险程度确定授信条件。 2、单一借款人个人经营性贷款金额不超过借款人家庭净资产的80%。 3、期供类贷款全部负债的月总债务支出/月收入应不高于55%，即 dti55%；非期供类贷款的贷款金额应不高于借款人年经营收入的50%。 4、合同贷款期限一年以上的，必须采取按月（或双周）等额本息法或 等额本金法，或按月付息、每年还本不少于10%的分期还款法（该还款方式 下贷款期限不超过5年）。合同贷款期限一年及以下的，可以采用按月付息、 到期一次还本的还款方式。 5、“不指定楼盘”按揭贷款中以其他房产为抵押、贷款“受托支付”真正用 于“购房”的贷款业务，和“e卡易贷”pos刷卡“定向支付”模式下用于经营的个 人经营性贷款不适用本办法。 33 一、抵押物地理位置要求 ： 1、商品住房、商住房和商用房要求位于武汉7个主城 区和东湖高新、沌口2个经济开发区，地段较好、交通便利 、周边配套完善。 2、联排、独栋别墅要求位于武汉7个主城区、东湖高 新、沌口2个经济开发区以及东西湖、江夏、黄陂3个郊区 ，由知名开发商开发，地段较好、周边配套完善。 3、厂房要求位于武汉7个主城区、东湖高新、沌口2个 经济开发区以及东西湖、江夏、黄陂、蔡甸、新洲、汉南6 个郊区，交通便利。 第六部分 风险普适性原则解读 34 二、抵押物使用年限的要求： 1、抵押物的已使用年限（从竣工日期开始计算）最长 不得超过20年，其中房改房的房龄上限不超过15年。 2、原则上贷款期限与房屋竣工年限之和不超过45年， 不超过抵押物土地使用权到期日之前5年。 三、贷款期限的要求： 1、贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过70周岁。 2、对于60周岁（含）以上的借款人，贷款期限与借款 人实际年龄之和不得超过65周岁。 第六部分 风险普适性原则解读 35 四、身份证明的标准： 1、境内居民须提供居民身份证、户口本、护照等身份 证明； 2、港、澳、台人士需提供港澳居民往来内地通行证或 台湾居民往来大陆通行证； 3、外籍人士须提供护照、签证和境内有效长期居留证 明（外国人居留证）以及在境内的工作证明。 第六部分 风险普适性原则解读 36 五、优质客户的定义： 1、政府机关、事业单位正式员工。 2、邮政、电信、通讯、烟草、电力、燃气、有线电视等垄断性行业国有控股企业的正式 员工。 3、注册会计师、律师、一级注册建筑师、一级注册结构师、精算师、工程师等专业技术 人员。 4、拥有国家高级技术职称，享有政府特殊专家津贴；或国民教育序列博士研究生学历； 或国民教育序列硕士研究生学历，本单位工作年限两年以上的受薪人士。 5、世界500强企业、大中型国有企业、金融机构、知名外资企业或知名大中型民营企业 的正式员工，且同时满足以下收入条件：年薪不低于8万元；或者年薪不低于4万元但拥 有国民教育全日制本科学历或者中级专业技术职称、且本单位工作年限不少于两年。 6、我行公司信贷客户的中高级管理人员（总经理助理级别以上，包括财务总监或财务部 负责人），仅限“受薪人士”、不含企业控制人及其家属。 公司信贷客户的起点要求为： (1)对公无授信户：净存款近三个月日均2000万元及以上； (2)对公授信客户：授信敞口金额4000万元及以上，五级分类正常a1或a2类，贸易融资敞 口除外、转贷展期户除外。 下列人员不列入优质客户范围： (1)受立案审查尚未结案的人员。 (2)有不良资信记录和行为记录的人员。 (3)停薪留职人员。 第六部分 风险普适性原则解读 37 六、亲属关系的界定： 1、直系亲属关系仅限于：父母、子女或夫妻关系。 2、紧密亲属关系仅限于：兄、弟、姐、妹、配偶的父母、 子女的配偶。 七、房地产项目“五证”： 1、国有土地使用权证； 2、建设工程规划许可证； 3、建设用地规划许可证； 4、建设工程施工许可证； 5、商品房预售（销售）许可证 第六部分 风险普适性原则解读 38 八、征信记录的定义： （一）良好记录：有最近连续24个月银行贷款记录，无逾期记录，或 违约记录31期；或银行贷款记录短于24个月，但无逾期记录，或 违约记录31期。 （二）无记录：无任何银行贷款记录。 （三）次良好记录：有贷款记录，最近24个月内“31期违约记录61 期”。 （四）较差记录：有贷款记录，最近24个月内“61期违约记录91 ，或12期”； （五）极差记录：有贷款记录，最近24个月内“违约记录91期，或 13期，或22期，或当前仍有逾期未还”。 注：“mn期”指： m为n出现的次数，n为连续未按时供款的期数； 可证明的逾期天数在7天以内，或欠供金额小于本期应还期供5%以内 的，可视同无逾期记录。 第六部分 风险普适性原则解读 39 九、我行个人资产价值的认定标准： （一）银行存款：包括定期存单或活期账户余额。活期存款须考虑日均余额。 （二）国债：以国债面额的100为准。 （三）理财产品：对于我行发行的金抵利、基抵利及保本型人民币聚财宝产品，以合同本金金额的 100为准，其他不超过合同本金金额的50；对于他行发行（仅限于人民币保本型）理财产品，以 合同金额的80为准。 （四）证券资产 1基金市值证明：以距今2周以内基金账户市值证明的70%为上限，同时应充分考虑证券市场大幅波 动的情况。 2股票市值证明：仅限于可上市流通的股票，以距今2周以内股票账户市值证明的60%认定，同时应 充分考虑证券市场大幅波动的情况。对于限售期或锁定期内未解禁的上市公司股票，以当前市值的 40%与获取成本孰低为限。 3股票、基金账户市值证明一般以证券、基金公司出具的证明为准；若借款人自行打印，则我行调 查人员必须现场核实。 （五）房产：按照“我行认定房产价值”认定。如果没有评估报告、且未经分行房地产评估师和分行有 评估资格的人员认定，对于我行已设立分行区域的房产，以分行询价或审核价的90%为限；对于我行 未设分行行政区域的异地房产，以购房合同、发票或房产证上显示的交易价格或建购价格为准且不超 过分行询价或审核价的80%为限，但分行所在地行政相邻市的商品住宅可按分行询价或审核价的不超 过90%认定。 （六）汽车：可按同类二手车询价的50%认定；限于本人名下、不超过两台，不含商业车辆、营运车 辆。 （七）其它类资产 1借款人持有的非公众上市公司的股权：不直接计入个人资产， 但在实际审批中可以作为判断借款 人资产实力和还款能力的参考之一。 2借款人享有的信托收益权：不直接计入个人资产，但可以作为判断借款人还款能力的依据之一。 第六部分 风险普适性原则解读 40 十、还款方式的类型： （一）贷款可以采取期供类、非期供类还款方式以及其它我行认可的还款方式 。 （二）单笔贷款期限在1年以上的，必须采取期供还款方式（总行另有规定除外 ）。 （三）非期供类还款方式： 1“到期还本，按月付息”还款方式仅限于贷款期限在一年（含）以内的贷款（ 总行另有规定除外）。 2“到期还本，按季付息”还款方式均需上报总行审批（总行另有批复除外）。 3“到期一次性还本付息”还款方式均需上报总行审批（赎楼贷款、总行另有批 复除外）。 （四） 期供类还款方式： 1“按月等额本息”还款方式：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。 2“按月等额本金”还款方式：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。 3“双周供”还款方式：将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次 ，每次还款额约为原月供的一半。 4“按月等本等息”还款方式：仅限于历史遗留的2006年以前发放的我行员工购 房按揭贷款。 5“逐年还本、按月付息”还款方式：详见总行最新有效版本的深圳发展银行 村民致富贷款管理办法。 第六部分 风险普适性原则解读 41 十一、必须公证的情况： 1借款申请人或利益相关人为无民事行为能力人或者限制 民事行为能力人的，应当出具由其监护人代理办理的监护 关系公证文书。 2借款申请人因故不能亲自到我行现场签约的，需签署得 到我行认可的且经过公证机构公证的授权委托书。 3非我国境内（港澳台除外）缔结的婚姻关系 经婚姻缔结地所在国国家外交部及我国驻该国使领馆就合法 婚姻关系出具公证文件，以证明其目前的婚姻状况。 第六部分 风险普适性原则解读 42 十二、外籍人士的有关规定： 1我行只接受其用于自住的住房按揭贷款，不接受其他业 务品种的申请。 2、外籍人士为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满 一年并有固定居所和职业。 3、本地常住的外籍人士申请住房按揭贷款须提供一名本地 常住的国内人士作为联络人。 4、不接受外籍人士提供的保证担保。 第六部分 风险普适性原则解读 43 第六部分 风险普适性原则解读 十三、异地贷款的有关规定： 异地借款人异地抵押物异地企业异地借款人 +异地抵押物 异地借款人 +异地企业 异地抵押物+异 地企业 本地 借款人 均不接受仅可接受住房 按揭贷款 均不接受（注） 本地 抵押物 仅接受按揭贷 款 均不接受仅接受住房按揭 贷款 本地 企业 仅接受经营性 贷款 仅接受经营性贷款仅接受经营性贷 款 44 第七部分 当前零售信贷风险指引 一、按揭贷款(含一、二手按揭)信贷策略 p 以一手房住房按揭为主 以主流客户、主流楼盘为核心 鼓励、倡导自住需求的按揭业务 开发商必须是分行认可的优质房地产开发企业，“五证”齐 备，住房主体结构已经封顶，普通商品住房项目自有资金 比例不低于20%，其他房地产开发项目的自有资金比例不 低于30%。 45 p适度支持的按揭贷款业务 密切关注二手房按揭市场日益增多的“真抵押、假按揭” 、即将纯抵贷款甚至不良贷款包装为二手房交易类按揭的 倾向。 p审慎办理的按揭贷款业务 审慎处理本地楼盘异地客户的按揭业务 十分审慎地处理房地产经纪中介机构员工的按揭贷款 审慎开展不指定楼盘按揭业务 审慎处理境外人士的住房按揭业务 审慎处理非配偶或亲属关系的联名借款人按揭贷款 第七部分 当前零售信贷风险指引 46 p不得介入的按揭业务 严防“假按揭”、“假首付”和“假房价”的按揭贷款 不介入无稳定职业、无经营实体且无租金收入的客户 不介入售后包租、包租返利、分割销售统一经营的产权式商铺按揭 不介入产权式酒店、酒店式公寓按揭贷款 不接受频繁买卖房产的客户的按揭业务 不介入无物理分割（