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关于项目可行性研究报告 （非股权收购类）的操作流程 金融街控股股份有限公司 年 月 日 一、成立可研项目小组 投资部牵头，主要业务部门包括：市场部，成本管理 部，工程部，设计部，运营管理部（根据项目需要）。 二、招牌挂项目可研起草各业务部门的时间分配 可研工作时间时间20个自然日 项项目123456789 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 2 0 市场部提供：市 场调研报告 设计部提供：规 划设计条件 工程部提供：工 程形象进度计划 市场部提供：销 售计划 预算部提供：成本 投入预算 工程部提供：成本 投入进度计划 投资部：完成可 研报告 提交决策 备注：第一天为各业务部门现场踏勘时间 三、可研作业流程 投资部 市场部 预算部预算部 工程部 投资部投资部 市场部 预算部 工程部 设计 部 预算部 市场部设计 部市场部预算部工程部 投资部 投资部 市场 调研 报告 规划 设计 方案 工程 进度 计划 市场 销售 计划 成本以及成 本投入进度 计划 可行性研 究报告 主送主送主送主送主送 抄送抄送抄送抄送 投资部 基础 材料 主送 抄送 三、作业表格 1、各部门作业内容和作业表格主要见可研模板。 2、预算部的成本单方要给到二级科目，工程部的开发 投资计划也要到二级科目，销售费用的取值以及投入进度 由市场部负责，管理费用的取值和投入进度由投资部负责 （成本费用取值和开发计划的详细作业表格见附件）。 3、市场部的项目定位详细作业表格见附件。 xx项目可行性研究报告 金融街控股股份有限公司 年 月 日 目 录 内容摘要 (投资部负责) 第一部分 项目背景、获取方式及开发模式(投资部负责) 第二部分 项目基本情况（投资部负责，其中规划设计要点由投资部和设计部共同负责） 第三部分 产品与市场分析（市场部负责） 第四部分 规划设计方案（设计部负责，其中项目分期设计部与市场部共同负责） 第五 部分 项目开发计划（工程部、成本管理部、市场部负责） 第六部分 经济效益分析（投资部负责） 第七部分项目风险分析（投资部负责、法务部协助） 第八部分总结与建议（投资部负责） 第九部分附件 内容摘要 一、项目规划指标 二、单方成本费用 三、 销售价格及销售周期 四、项目经济评价指标 一、项目规划指标 用地指标标 备备注 建设用地面积万平方米（合 亩） 代征用地面积万平方米（合 亩） 建筑指标标 备备注 总总建筑面积积 地上建筑面积积 其 中 多层容积率= 小高层 花园洋房 地下建筑面积积 其 中 地下车库 地下商业 人防 二、单方成本费用 单位成本费用指标 物业业 类类型 折合可售面积积折合建筑面积积 土地价格 （元/） 综综合建安成 本 （元/） 其他成本费费 用 （元/） 总单总单方成本 费费用 （元/） 综综合建安成 本 （元/） 其他成本费费 用 （元/） 多层层 小高层层 花园洋 房 地下商 业业 地下车车 库库 综合建安成本包括前期费用、建安、基础设施、公共配套、开发间接费和不可预见费。 其它成本费用包括利息支出、管理费用和销售费用。 三、销售价格及销售周期 物业类业类 型入市时间时间 入市价格 （元/） 价格涨涨幅 （%） 销销售周期 （年） 总总体均价 （元/） 多层层 小高层层 花园洋房 地下商业业 地下车库车库 销售价格及销售周期 四、项目经济评价指标 序号项项目金额额/比率 1总投资 （万元） 2营业额 （万元） 3毛利润 （万元） 4税后净利 （万元） 5销售毛利率 6销销售净净利率 7自有资金净现值 （万元） 8资金峰值（万元） 9综合保本售价（元/m2） 10自有资金内部收益率 11全投资资内部收益率 按照项目获取总价 亿元测算，项目经济评价指标如下： 第一部分 项目背景、获取方式及开发模式 一、项目背景 二、获取方式 三、开发模式 一、项目背景 二、获取方式 1、招牌挂项目 （1）项目公开招牌挂情况，包括：交易方式，招牌挂起始时间和 截止时间等 （2）交易价格的规定 （3）土地交付进度 （4）项目的竞争情况 （5）摘披挂文件中规定的其他事项 二、获取方式 2、协议转让项目 （1）转让方简介 （2）转让具体操作模式 （3）转让价格确定的原则 （4）其他 三、开发模式 1、独立开发（如没有子公司的城市，考虑如何设立子公司） 2、合作开发 （1）合作方简介 （2）合作方式 （3）主要合作条件 （4）其他 第二部分 项目基本情况 一、项目位置 二、宗地现状宗地现状及四至 三、规划设计要点 四、土地属性分析 五、区域土地供应情况 六、招牌挂文件或转让方要求的一些特殊事项 一、项目位置 1、项目区位简要描述 岳各庄桥 六里桥 西 四 环 西 三 环 长 安 街 项目地 块 约3公里 500 米 西奥体 育中心 丰台现代制 造业中心 京 石 高 速 2、项目区位图（如图） 二、宗地现状宗地现状及四至 1、宗地四至： 2、宗地现状图（如下图） 西界永定路 南界梅市口路 东界小屯村农民房 北界延街商铺 宗地内现状 三、规划设计要点 用地控规条件 项目单位指标 总用地ha 代征用地ha 建设用地hm2 建筑密度% 建筑限高m 容积率% 绿地率% 建筑用地hm2 道路用地hm2 绿化用地hm2 规划指标 项目单位指标 总建筑面积万m2 建筑面积 （经营性物业） 万m2 多层住宅万m2 小高层住宅万m2 花园洋房万m2 商业万m2 独立地下建筑面积 （经营性） 万m2 独立车库万m2 地下商业万m2 配套建筑面积万m2 人防工程万m2 独立垃圾楼万m2 独立学校万m2 独立幼儿园万m2 三、土地属性分析市政条件 三、土地属性分析交通情况 永 定 路 距长安街3公里 岳各庄桥 岳各庄北桥 项目地块 京 石 高 速 西四 环 约1公里 修建中 约500米 1、说明交通的可及性 和便捷性，简要描述交 通状况 2、附图说明交通状况 ，如右图 三、土地属性分析公共配套 说明： 项目区域内的商业、医疗、教育以及娱乐等配套情况。 三、土地属性分析景观环境 景观环境简要描述（附图） 三、土地属性分析区域土地供应 三、土地属性分析区域未来发展 第三部分 产品与市场分析 一、区域市场情况分析 二、周边可比项目分析 三、客户定位 四、项目定位 五、产品定位 六、价格定位 一、区域市场分析 1、区域市场的供给与需求分析 2、区域市场内同性质项目近期交易情况，包括交易价格趋势，租金水平， 整体销售速度，出租率等。 二、周边可比项目分析 项目规模：45万平米，容积率2 建筑形式：高层板楼，毛坯 主力户型及比例：7590平二居（）； 110130平三居 （） 开盘时间： 销售价格： 销售速度： 楼盘名称1： 项目效果图 项目户型图 一、周边可比项目具体情况 二、周边可比项目分析 楼盘名称2： 项目效果图 项目户型图 一、周边可比项目具体情况 项目规模：45万平米，容积率2 建筑形式：高层板楼，毛坯 主力户型及比例：7590平二居（）； 110130平三居 （） 开盘时间： 销售价格： 销售速度： 二、周边可比项目分析 二、周边典型可比项目汇总表 楼盘名称物业类型开盘时间销售均价目前销售情况 三、客群定位 1、区域主力客群分析 2、项目目标客群定位 四、项目定位 1、项目总体定位（具体作业表格见附件）：如以板楼为主要建筑形式的 高品质住宅，并对定位进行具体描述如是否精装，园林景观要求等 2、住宅项目说明产品户型配比 户户型建筑面积积（平米）所占户户型比例 一室一厅厅6035% 一室两厅厅8015% 两室一厅厅9035% 两室两厅厅1205% 三室一厅厅1405% 四室两厅厅1805% 3、公建项目说明建造和配置基本标准 五、价格定位 销销售价格取值标值标 准 序号销售项目基准期价格（元/m2）年涨幅比例 1多层住宅 2小高层住宅 3商业 4花园洋房 5销售经营 物业5 6地下可售面积 7地下车位 1、价格定位分析 2、价格定位 第四部分 规划设计方案 一、土地设计条件分析 二、规划设计的初步概念 三、项目分期 四、施工路线建议 一、土地设计条件分析 1、目标土地在符合规划条件和规范、使用市场部认可的楼、户型的 条件下，可以做足平均容积率2.50； 2、目标土地在周边及场地内建构筑物、交通、文保、景观等情况方 面无对设计影响和限制较大的劣势条件； 3、目标土地在地形、高程等自然条件方面无现阶段可察觉的对设计 影响和限制较大的劣势条件； 4、请预算部门计算成本时考虑绿色照明技术、热泵、空调系统节能 技术、电机系统节能技术及太阳能热水装置对成本的影响； 5、本项目市政情况资料暂缺； 二、规划设计初步理念 1、规划设计初步理念 二、规划设计的初步概念 2、总平面图 三、项目分期建议 项目分期建议： 卖场 二期 一期 项目共分为两期进行开发建设。 一期为南侧沿路单元和西侧沿路的 东西向单元（主要为11-14层，局部 18层），由于层数相对较低，可满 足结算要求。 在一期形成良好社区氛围后，二期 相对更高档产品的推出可有更好的 基础和支撑。 卖场位于西北角，利用商业配套用 房。 四、施工线路建议 第五部分 项目开发计划 一、工程进度计划 二、成本投入计划 三、销售计划 备注：四年以内的项目成本投入计划和销售计划均以季 度为单位排定，四年以上的项目以年度为单位。 一、工程进度计划 节节点名称 一期二期 备备注 开始时间时间完成时间时间开始时间时间完成时间时间 土地获取 方案设计 规划许可证 总包招标 开工时间 出正负零 结构封顶 竣工备案 交付使用 08年末形象 09年末形象 10年末形象 二、成本投入计划 1、成本费用单方取值（成本科目单方要到二级科目，具体见附件） 序号成本项项目金额额 （万元） 可售面积单积单 方成 本（元/平米） 总总建筑面积单积单 方成 本（元/平米） 占总总成本费费用 的比例（） 1土地开发费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 2项目前期费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 3建安工程费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 3.1多层住宅0.00#div/0! 3.2小高层住宅0.00#div/0! 3.3商业0.00#div/0! 3.4花园洋房0.00#div/0! 3.5销售经营 物业50.00#div/0! 3.6地下商业面积0.00#div/0! 3.7地下车位0.00#div/0! 4基础设 施建设费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 5公共配套费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 6开发间 接费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 7融资成本0.00#div/0!#div/0!#div/0! 8不可预见费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 9直接成本合计计0 #div/0!#div/0!#div/0! 10销售费0.00#div/0!#div/0!#div/0! 12费费用合计计0 #div/0!#div/0!#div/0! 二、成本投入计划 1、成本费用投入计划（进度计划要到二级科目，具体见附件。） 序号项项目合计计 年度 第一年第二年第三年第四年第五年 1土地开发费122675 116541 6134 0 0 0 2项目前期费7896 4738 3159 0 0 0 3建安工程费88903 17781 17781 17781 17781 17781 3.1多层住宅29219.615843.9225843.9225843.9225843.9225843.922 3.2小高层住宅6807.151361.431361.431361.431361.431361.43 3.3花园洋房33487.086697.4166697.4166697.4166697.4166697.416 3.4商业1870.36374.072374.072374.072374.072374.072 3.5销售经营 物业5000000 3.6地下商业面积910182182182182182 3.7地下车位16608.693321.7383321.7383321.7383321.7383321.738 4 基础设施建设 费 13161 2632 2632 2632 2632 2632 5公共配套费22171 4434 4434 4434 4434 4434 6开发间接费2643 529 529 529 529 529 7融资成本13649 2916 6066 4293 343 27 8不可预见费6739 1348 1348 1348 1348 1348 9销售费19492 3898 3898 3898 3898 3898 10管理费用6605 1321 1321 1321 1321 1321 11总计392837 173919 65081 54017 50067 49751 1、可租售面积指标 三、销售计划 可租售面积积指标标 项目单位面积 多层住宅万m2 小高层住宅万m2 花园洋房万m2 商业万m2 销售经营物业5万m2 地下商业面积万m2 地下车位万m2 合计万m2 2、销售进度 三、销售计划 序号物业类业类型项项目（）年度总计总计 第一年第二年第三年第四年第五年 1多层住宅签约面积比率 0.00 回款面积比率0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认销售收入比率 0.00 6花园洋房签约面积比率 0.00 回款面积比率0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认销售收入比率 0.00 7地下车位签约面积比率 0.00 回款面积比率0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认销售收入比率 0.00 8说明 3、销售收入 三、销售计划 物业类业类型项项目 年度 合计计 第一年第二年第三年第四年第五年 多层住宅 签约金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 回款金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认认收入金额额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 花园洋房 签约金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 回款金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认认收入金额额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 地下车位 签约金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 回款金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认认收入金额额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 合计 签约金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 回款金额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 确认认收入金额额0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 说明依据销售计划表的假设，当年回款金额是当年签约金额的80和上年回签约金额的20 第六部分 经济效益分析 一、项目静态盈利测算表 二、项目利润表 三、项目现金流量表 四、经济评价指标汇总 五、盈亏平衡分析 六、敏感性分析 备注：四年以内的项目现金流以季度为单位测算，四年 以上的项目现金流以年度为单位测算。 二、项目静态盈利测算表 项项目合计计 销售收入0 税金及附加0 销售净收入0 土地开发费0 项目前期费0 建安工程费0 基础设施建设费0 开发间接费0 融资成本0 不可预见费0 成本合计0 销售费0 管理费用0 费用合计0 土地增值税 利润总额0 净利润0 二、项目利润表 序 号 项项 目合计计 年度 第一年第二年第三年第四年第五年 1销售收入0.000.000.000.000.000.00 2减：销售税费0.000.000.000.000.000.00 3 销售成本#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 4销售利润#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 5减：营销费 用0.000.000.000.000.000.00 6 管理费用0.000.000.000.000.000.00 7 土地增值税#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 8税前利润#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 9累计税前利润 #div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 10减：所得税#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 11税后利润润#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0!#div/0! 三、项目现金流量表 1、全投资现金流量表 项项 目合计计 年度 第一年第二年第三年第四年第五年 现金流出0.000.000.000.000.000.00 开发成本费用0.000.000.000.000.000.00 销售税金及附加0.000.000.000.000.000.00 预缴土地增值税0.000.000.000.000.000.00 预缴所得税0.000.000.000.000.000.00 现金流入0.000.000.000.000.000.00 销售回款0.000.000.000.000.000.00 净现净现金流0.000.000.000.000.000.00 累计净现计净现 金流 0.000.000.000.000.00 净现净现金流折现现0.000.000.000.000.000.00 累计净现计净现 金流折 现现 0.000.000.000.000.00 三、现金流量表 项项 目合计计 年度 第一年第二年第三年第四年第五年 现金流出 0.000.000.000.000.00 自有资金投入 0.000.000.000.000.00 销售回款再投入 0.000.000.000.000.00 借款本金偿还 0.000.000.000.000.00 利息支出 0.000.000.000.000.00 销售税金及附加 0.000.000.000.000.00 土地增值税 0.000.000.000.000.00 所得税 0.000.000.000.000.00 现金流入 0.000.000.000.000.00 销售收入 0.000.000.000.000.00 净现净现金流 0.000.000.000.000.00 累计净现计净现 金流 0.000.000.000.000.00 净现净现金流折现现 0.000.000.000.000.00 累计净现计净现 金流折 现现 0.000.000.000.000.00 2、自有资金现金流量表 四、经济评价指标汇总 序号项项目金额额/比率 1总投资 （万元） 2营业额 （万元） 3税前利润 （万元） 4税后净利 （万元） 5销售毛利率 6销销售净净利率 7自有资金净现值 （万元） 8资金峰值（万元） 9综合保本售价（元/m2） 10总投资回报率 11自有资金内部收益率 12全投资资内部收益率 五、盈亏平衡分析 序 号 销销售项项目 可销销售 面积积 销销售平均 价格 单单位成本 费费用 盈亏平衡点安全余度 (万m2)（元/m2）（元/m2）保本销销售价格 保本销销售 率 1多层住宅0.00