服装批发中心项目分析报告.ppt

目录 一、行业及周边业态分析一、行业及周边业态分析 二、项目简介二、项目简介 三、项目定位三、项目定位 四、项目优势及现时发展的契机四、项目优势及现时发展的契机 五、合作方式五、合作方式 六、招商政策六、招商政策 行业及周边业态分析行业及周边业态分析 广东省服装产业优势 p 广东省是我国最大的服装生产和出口加工基地。发展至今，服装业已成为广东省 委、省政府重点扶持和发展的经济支柱产业之一。 p广东省的服装产业呈区域性聚集，形成独具特色的专业化生产区域和产业集群，从 珠江三角洲向东西两翼延伸。广东省服装生产分别以产品类别为聚集点，与产业链 配套发展。特色区域主要集中在深圳（女装），虎门（时装），惠州（男装），中 山（休闲服），南海、潮汕（内衣），普宁（衬衫），佛山（童装），新塘、开平 、均安、大涌（牛仔服），潮州（晚礼服），大朗、澄海（毛衣），张槎（针织） 等地，广州市品牌云集、市场十分活跃。服装主要批发集散地有：闻名全国的广州 市流花地区、东莞市的虎门，此外还有中山市的沙溪镇，普宁市。 广东服装以款式 多样，色彩绚丽，流行时尚引领国内时尚潮流。产品包括男、女、童装，品种分衬 衣、西服、时装、牛仔服、休闲服、运动服、礼服、婚纱、羽绒服、皮革服装、真 丝、针织服装，种类齐全，产品畅销全国，出口世界各地。 p改革开放以来，广东服装产业总体规模取得了长足发展。近十年广东服装产量和出 口创汇均为全国首位，据不完全统计，2003年全省服装企业达3.06万家；从业人员 500万人，占全省工业就业人数的20.54%；服装产品超过100亿件，服装出口达 100.62亿美元，占全球服装出口额的5.2%，扣除香港转口贸易部分，广东在全国的 服装出口量、创汇量上排名第一，为全球第三大服装出口基地，广东已成为名符其 实的中国“服装强省”，中国纺织工业协会评定的29个中国服装名城（镇），广东 就占了16个之多，更说明了广东已成为中国的服装行业的领头羊。 广东省服装产业业态分布表 中国中国纺织产业纺织产业纺织产业纺织产业 基地市：中山市基地市：中山市 中国针织 名镇：佛山市张槎镇 中国休中国休闲闲闲闲服装名服装名镇镇镇镇：中山市沙溪：中山市沙溪镇镇镇镇 中国针织 名镇：汕头市潮南区两英镇 中国内衣名中国内衣名镇镇镇镇：中山小：中山小榄镇榄镇榄镇榄镇中国婚纱晚礼服名城：潮州市 中国牛仔服装名中国牛仔服装名镇镇镇镇：中山市大涌：中山市大涌镇镇镇镇 中国牛仔服装名镇：佛山市顺德区均安 镇 中国内衣名镇：南海盐步镇中国牛仔服装名镇：开平市三埠镇 中国内衣名镇：汕头市潮南区陈店镇 中国牛仔服装名镇：增城市新塘镇 中国针织 内衣名镇：汕头市潮阳区谷饶 镇 中国羊毛衫名镇: 东莞市大朗镇 中国童装名镇：佛山市禅城区环市镇 中国袜子名镇: 佛山市南海区里水镇 中国工艺毛衫名城：汕头市澄海区 中国纺织产业 基地市：普宁市 中国面料名镇: 佛山市南海区西樵镇 中国纺织产业 基地市：东莞市 中国家居服名镇: 汕头市潮南区峡山街道 中国女装名镇：东莞市虎门镇 中国男装名城: 惠州市惠城区 中国纺织产业 基地市：开平市 中山市总体优势 产业优势：中山，庞大的产业集群核心地，中山产业乘国际大势，崛起！ 地理优势：中山北临广州、南邻珠海、澳门、东望香港、深圳，是辐射珠三角 最理想的立足地，是前往东南沿海城市，以及从香港、澳门出口东南亚的窗口 。 公路交通：京珠高速公路、105国道贯穿全境，30分钟内车程可抵达珠海、江 门、 惠州、澳门等城市，1小时内覆盖 1个半小时内抵达广州、深圳、香港等城市； 城际轻轨：中山地处轻轨站点的枢纽位置，自然独享地理优势，同时形成以香 港、 澳门、广州、深圳、珠海、东莞、惠州、佛山、南海、顺德、番 禺、 肇庆、江门、中山14个市的“一小时经济圈”，覆盖7000余万富 裕居 住人口； 航运航空：在中山市周边有4个国际机场和2个内陆机场，即香港、澳门、广州 、深 圳、珠海、佛山六大机场，空运十分发达； 港口码头：全市有3个对外贸易港口及11个出口起运点，拥有中山港，毗邻广 州南 沙港、深圳盐田港、香港等大型港口码头。 中山具规模的服装批发市场 水牛城商业广场水牛城商业广场 沙溪休闲服装市场沙溪休闲服装市场 龙瑞小商品市场龙瑞小商品市场 西郊小商品市场西郊小商品市场 云汉商贸市场云汉商贸市场 1.商业氛围浓厚。在商业广场周围有多个商业基地 ，有小商品批发中心、货运中心、旧货市场、布匹批 发中心等，周围已经形成了较好的商业氛围； 2.规划起点高，配套设施齐全。商场集零售店、娱 乐中心、展览中心、公寓、中西餐厅、商务中心于一 体； 3.卡位灵活,有多种规格可供选择。 4.付款方式灵活。商业广场有预售价、封顶价和交 楼价等方式可供选择。还可提供银行按揭； （1 1）水牛城商业广场）水牛城商业广场 水牛城商业广场的优势：水牛城商业广场的优势： 水牛城商业广场的劣势：水牛城商业广场的劣势： 1.资金短缺。在进行了一期投入之后，再无 资金投放； 2.广告乏力，知名度不高； 3.经营缺乏特色。在中山沙溪主要是休闲服 装，水牛城商业广场没有抓住休闲服装这张牌 进行运作，在商业广场内经营户主要是一些时 装，如西装、牛仔等。 现已基本处于休业状态：98%的经营 业主已撤场，一二层现为一加一大型购 物超市，周边饭店也处于停业状态。 （二）中山市沙溪休闲广场（二）中山市沙溪休闲广场 市场概况：龙瑞小商品市场位于 中山市岐沙路溪角路段，毗邻市公 共汽车总站，场内配备有大型的室 内摩托车停车场和室外汽车停车场 ，为光临的客户提供便利；为了方 便远道而来的顾客，市场成立了3 个货物运输队，业务覆盖整个珠江 三角洲及港澳地区，也可为内地的 客户代办托运业务。1997年开业至 今，通过近几年的发展，已成为珠 江三角洲地区较有影响的服装批发 市场之一；商场规模庞大，占地面 积33000多平方米，共有铺位900 多间，600多商户在此投资，2000 多人从事经营活动； （三）龙瑞小商品批发市场（三）龙瑞小商品批发市场 龙瑞小商品市场的优势：龙瑞小商品市场的优势： 1.地理位置优越，交通便利,车辆进出方便，毗邻市 公共汽车总站，长途客货运站及105 国道中山国境线 内，公路四通八达 无论出入市区或北上广州、南下珠 海、西去江门、东到东莞，交通极其便利； 2.产品丰富。市场集各类成衣、布料、小百货、鞋 类、生活用品、皮具、化妆品、精品等价廉物美货品 于一身； 3.价格低廉。市场主要经营低档服装，在价格上具 有很大的优势，要比水牛城商业城广场的价格要低； 龙瑞小商品市场的劣势：龙瑞小商品市场的劣势： 1.市场环境差。龙瑞小商品市场环境较差， 主要表现在市场内部光线昏暗，装修简陋； 2.布局不合理，缺乏整体规划。市场缺乏整 体的功能分区规划，每个区域都经营相同的服 装，如每个市场区域都经营相同的成衣、布料 、小百货、鞋类、生活用品、皮具等商品。 市场概况：中山市西郊小商品市场经二次搬迁后，1997年1月1日新场 建成投入使用，新场地处105国道中山市西区路段与翠景路、岐沙路 交汇处，建筑面积4.4万多平方米，楼高四层，三四楼为仓库，共有铺 位910个，现开业的首层铺位356卡，商户309户。场内以经营服装、 皮具、鞋类、化妆品、日用百货等商品为主，批零兼营，是中山市较 大的服装、鞋类、百货综合性批发市场。 （四）西郊小商品市场（四）西郊小商品市场 西郊小商品市场的优势：西郊小商品市场的优势： 1、经营历史悠久，相关的行业的旧客户积累丰 富 2、租金相对与其他专业市场为低 3、经营行业丰富，周边的仓储功能强 西郊小商品市场的劣势：西郊小商品市场的劣势： 1、市场的配套低下，个项配套和设备不完善 2、商户的经营环境差，客户群体较低 3、经过多年的经营转变，由批发市场转化成了 零售市场 4、业态规划基本上没有 市场概况：云汉商贸批发市场. 总建筑面积30375 平方米。该市场旺铺林立，繁华而有序。据悉，整个 市场经营户200多家，其中服装贸易商行约占65， 服装辅料商行约占20，服装贸易公司约占15%。整 个市场只租不卖，并一改以往摊档经营的模式，明确 市场定位，以服装贸易行业为主，交易大额的成衣批 发等，专业化的市场经营模式日趋成熟。 该市场70%以上的经营户来自外地，大部分经营 户在沙溪拥有生产基地，商铺则作为商务洽谈的据点 、展示企业文化和展开交易的平台；而一些经营户则 看中了专业化市场里行业集聚的无限商机，将服装品 牌带进来，扩充客户群。 （五）云汉商贸市场（五）云汉商贸市场 云汉商贸市场的优势：云汉商贸市场的优势： 1、整体规划得当，进驻的商户都有一定的规模 2、一改以往摊档经营的模式，市场定位明确 3、市场内的管理有序，使整个市场档次明显提 高。 云汉商贸市场的劣势：云汉商贸市场的劣势： 1、整个市场的规模有限，难以形成整体的效应 和可持续性的发展。 2、该市场70%以上的经营户来自外地，大部分 经营户在沙溪拥有生产基地，商铺则作为商务 洽谈的据点，使到整个市场的店铺营业时间不 足，整体销售气氛难以提升。 总结前者发展成功总结前者发展成功 及失败的原因及失败的原因 打造一个华南具规模 的服装批发中心，我 们已经预见了未来项 目发展的难点和对策 。 1.1.交通便利，位置优越是市场经营成功的基础交通便利，位置优越是市场经营成功的基础 每一个经营成功的市场都是交通便利，位置优越的市场。如白马服装批发市场 处于站前路一带，火车站、汽车站近在咫尺，码头、航运也十分便利。黄河时装 城地处虎门-太平繁华商业中心，南贯通港口路、西临银龙路-富民服装批发商业 区路口，北临永丰鞋城。商场南临太平中巴站、虎门货物托运总站。本项目位于 105国道与中山东西主干道岐江公路交界区，市汽车站与其他大型物流市场隔路 相望。 2.2.政府支持是市场经营成功的重要因素政府支持是市场经营成功的重要因素 我们所调查的服装批发市场的经营成功跟政府有很大的关系，不成功也跟政府 有很大的关系。政府的支持主要在政策、投资环境、税收、城市规划等方面。当 然，也可以通过行政的手段进行干预和支持。例如，沙河有利国际服装批发市场 是政府改造沙河大街批发市场的重点工程，因而，在各方面受到政府的支持。新 塘国际牛仔服装城商场也受到政府的关照， 3.3.准确的市场定位准确是市场经营成功的关键准确的市场定位准确是市场经营成功的关键 每个市场都自己的定位特色。财富服装批发中心就定位于全国性的综合性中高 档专业服装批发市场，他的客户是来自全国各地的客商。它采取的贸易方式主要 是批发零售、看样下单、专卖代理、连锁加盟。 4.4.正确的广告宣传是提高市场知名度和正确的广告宣传是提高市场知名度和 招商的重要手段招商的重要手段 广告能够有效的提高商场的知名度，每一个 成功的市场都十分重视广告的宣传手段。富民 服装城通过网络、电视、报纸、广播、户外广 告和内部刊物等媒体来宣传商场。富民每年都 在中央电视台等全国性媒体做企业形象广告， 即使在富民商厦内有广播设备、大屏幕电子显 示屏等宣传手段，并通过内部刊物来加强经营 户与管理者的交流和沟通。财富服装批发中心 将会在全国个地投放各类型的媒体广告，总费 用超过千万。力求在开业前打造出一万众瞩目 的市场效应。 5.5.会展是聚集人气，提高知名度，引起会展是聚集人气，提高知名度，引起 市场关注，提高交易额的重要途径市场关注，提高交易额的重要途径 我们在调查中了解到在服装展览会期间，每 个市场的经营额都要比其它时期要高，而且各 种报道铺天盖地，媒体为市场做了免费的宣传 。现在一些经营较为成功的市场都会都自己的 专门展销会。如黄河时装城每年都要举办虎门 国际时装节，沙东有利也在今年举办了服装设 计节。中山市沙溪每年都要举办休闲服装节， 至今已经举办了五届。以后每届的休闲服装节 ，财富服装批发中心将会安排接待小组将各地 的参展客商吸引到现场。 6.6.有效的经营管理是市场经营成功的保障有效的经营管理是市场经营成功的保障 经营管理对一个市场的经营成功都有着重要的影响作用。黄河时装城组建一支集工商管理 、经济贸易、市场营销、服装设计和法律、文艺等专业技能和富有多年服装批发商场管理经 验的德才兼备的人才组成的经营管理队伍，为商业城的繁荣奠定了人力基础。这支队伍不断 转变思想，实现了从粗放型经营向集约型经营的转变。在经营模式上不断创新和改进，使商 场都在一种科学有效的管理方法下经营运作，从而保证了商场的经营成功。 7.7.浓厚的商业氛围和市场基础能够有效的促进批发市场经营成功浓厚的商业氛围和市场基础能够有效的促进批发市场经营成功 在这些经营成功的批发市场它们都有一个共同点，要么是处于具有浓厚商业气息的区域， 要么就是批发城所在地有着与批发市场紧密联系的产业。白马服装批发市场所在地具有浓厚 的商业氛围，天马、红棉、步步高等商场在附近林立。黄河和富民也是如此，它们两者相距 不到500米远，富民旗下有富民童装城、富民农副产品批发市场、富民鞋业市场、富民布料批 发市场、富民第二市场、富民夜市、富民皮料皮具批发市场，这些商场都近在咫尺，这些商 场已经形成了一个重大的商业圈。而以前比较繁荣的中山沙溪休闲服装城它依赖的资源就是 ，沙溪是著名的休闲服装生产基地，在沙溪800多家休闲服装企业，这些企业生产的服装为市 场经营户提供了货源。 8.8.经营手段的创新是吸引客户光顾的有效手段经营手段的创新是吸引客户光顾的有效手段 我们在市场调查当中发现有两个市场当中的经营户的经营富有特色，这些经营户店员都身 穿自己店所经营的服装在店内服务客户，有些经营户甚至花钱请时装模特身着流行时装站在 店门口进行时装展示和招揽客户，通过观察，这些店的人流量比其它店的明显增多。所以， 经营手段的不断创新能够引起客户的关注，因而带来巨大的客户资源并促成交易，能够加深 顾客的印象，促使他们下次继续来此采购服装。 开业前将会邀请著名营销专家对我们的商户 进行经营理念的培训 项目简介项目简介 中山市财富服装批发中心位于中山市西区富华道63号（中山 汽车总站对面），营业面积达6万平方米，旺铺4500余间，拥有 休闲服、内衣、童装、西装、牛仔，中山装等六大服装交易区， 停车场面积约1万平方米，仓储1万平方米，硬件设施齐全，并设 有中央空调、10台手扶电梯、9台观光电梯等配套服务，内设音 乐背景、宽带、监控系统、电子商务、仓储、物流、托运、会展 、餐饮、金融、美容美发、送餐、客服中心等完善的服务体系。 中山市财富服装批发中心坐享 中南服饰广场、水牛城、龙瑞、西 郊、云汉等五大专业市场成熟商圈 ，与港澳地区形成1小时经济圈。中 山名镇沙溪服装专业市场云集，（ 沙溪是中国休闲服装生产基地， 2007年10月在中山沙溪举办的第八 届中国休闲服装博览会上共签订投 资及贸易项目119宗，总额达67.46 亿元。）作为服装商业进入著名国 际休闲服装名镇沙溪的入口和“中 国灯都”古镇的入口，是外来客商 和国际客商出入的要塞之地。 本服装专业批发市场由当今最具影响力的商业地产运营商财富（香港） 商业地产管理集团携手中山市财富服装有限公司联合斥资2亿元共同打造中 国最现代的服装批发集散中心。 财富服装批发中心现状 工程状况 一期已经交付使用； 二期接近结构封顶； 出租状况 一楼出租率在80%左右； 二楼、三楼登记客户已达千人 ； 招商状况 财富集团进驻前一楼已经全部 售罄； 财富集团于2008年10月开始招 商工作； 业态状况 休闲装、运动装、内衣、牛仔 、童装、女装、男装、皮具、 饰品、鞋帽等十位一体的综合 性批发市场 财富（香港）商业地产管理集团是一家专业从事商业房地产全程整 合策划、建筑规划设计、房地产销售策划、商场招商策划、商业经营管 理技术输出、百货商场管理技术输出、商业物业管理技术输出、“财富” 品牌特许冠名输出、广告营销企划、网络信息技术服务、商业房地产项 目融资服务、人才教育培训、商业地产产业专题研究、咨询顾问行业服 务标准与规范研究等为核心产业的商业地产“产、学、研”三位一体化商 业房地产产业链资源整合机构。 集团前身是由麦兴仔先生于1994年在北京开始创业发展起来的，公 司历经十余年的发展，现已形成商业房地产产业链服务体系、财富商学 院教育培训体系、中国商业地产产业研究体系为核心的商业地产专业资 源整合机构。 时至2008年，集团现已拥有数十位老中青结合的核心商业地产操盘 骨干、拥有超过百位专业咨询专家顾问、拥有近百家同行战略联盟合作 伙伴，应邀拜访考察咨询的商业房地产项目超过两千个，以多种合作服 务形式进行顾问咨询服务的项目近百余个，实现品牌连锁项目及公司近 二十余家，顾问咨询服务的项目建筑面积累计超过千万平方米，在商业 地产服务领域较早实现了智力顾问服务转化为商业地产实业连锁化品牌 的顾问集团。 展望未来，我们将继续专注于商业地产产业研究与实践以及资源平 台整合，立志创中国商业地产全程整合服务第一品牌，缔造中国商业地 产顾问服务行业的标准与规范。 关于财富（香港）商业地产管理集团关于财富（香港）商业地产管理集团 曾开发项目曾开发项目 北京中央电视塔购物广场（北京）北京中央电视塔购物广场（北京） 西安中远医保产品物流中心（西安）西安中远医保产品物流中心（西安） 财富服装批发中心（中山西区）财富服装批发中心（中山西区） 规划中项目规划中项目 银湖新豪苑（中山三乡，占地银湖新豪苑（中山三乡，占地320320亩）亩） 中国泛珠三角商品集散中心（中山东升，占地中国泛珠三角商品集散中心（中山东升，占地380380亩）亩） 项目定位项目定位 财富中心招商定位原则 市场空白原则 不仅要立足在中 山市，而且要立 足于珠三角区域 ，至少要在华南 地区寻找到市场 的空白点，规避 与成熟的大规模 专业市场形成同 质竞争 可行性原则 招商定位方向必 须具有可行性， 可操作性要强 可操作性原则 产品的定位必须 满足易招商、易 成市、易产生人 流、物流、现金 流的条件 成本导向原则 必须在保证在财 富服装批发中心 拿到的货物价格 到周边类似市场 便宜，解决购买 客户的成本问题 ，这样才能让其 真正兴旺起来 1 2 3 4 业态定位业态定位：专业批发市场 主题定位主题定位：服装服饰批发 经营商定位经营商定位：服装生产加工企业，批发经销商； 采购商定位采购商定位：二级服装批发商、服装零售商； 财富中心最终定位 财富服装 批发中心 休闲服 内衣 运动装潮流女装男装 老年装 牛仔 鞋帽饰品童装 主入口主入口 娱乐 展示 采购 餐饮 休闲 功能定位 定位服装服饰批发的依据 产业有支持 能够在珠三角范围内寻找到比较有力的产业支持 休闲、牛仔和内衣的商业定位，既可以满足周边服装生产基地产 品展示，同样可以满足采购团和向下层经销商批发的特征 商业有特色 特色商业定位吸引三大采购主体 休闲、牛仔、内衣 服饰批发 招商易成功 此商业定位在珠三角能够找到大量生产企业和流通商入驻本案 定位服装服饰批发的理由（1） 市场有空白 华南地区目前还没有较大规模的专业化的妇女和儿童的专业市场 ，以专取胜，是本项目的重要法宝 财富批发中心目前有三层，仓储条件能够满足经营户的仓储要求仓储要求低 调研显示 产品有市场 定位服装服饰批发的理由（2） 人流易聚集 此商业定位符合各年龄层次，而且具有群购、冲动性、随机性 消费倾向，人流易聚集，并形成滞留 整改要求少 财富服装批发中心目前的产品形态等各方面均比较适合做此定位 市场，定位变动后发生的相应整改较少，也能节约部分成本 易生现金流 现有的商业定位属于日用消费品，季节性消费不明显，且多数不 属于耐用品，易产生现金流对于本新兴市场至关重要 政府必支持 现有的商业定位一旦成形，不但解决大量社会就业问题，而且能 为政府提供大量财税收入，并且有可能成为中山市商业历史上的 一座丰碑 六大功能（倾力打造华南服装服饰交易第一品牌） 1、华南服装展示批发交易中心 2、华南服装服装采购中心 3、华南中小企业品牌展示中心 4、华南中小企业厂家直销中心 5、全国服装电子交易中心 6、全国服装市场品牌推广中心 精品灯饰街 项目优势及发展契机 第一部分 服装产业 中山市 服装产业 优势分析 广东省 财富服 装优势 分析 1 1、成本优势成本优势： 周边服装批发市场商铺租金每平方米在 400元以上，转手费高达50万元以上，而 本项目目前的租金水平具有很高的竞争 优势； 2、配套优势：配套优势： 本项目是中南服饰批发广场和水牛城商业广场的全 面升级版，解决了他们的配套以及市场难以升级等 可持续性发展问题； 3、规模优势：、规模优势： 打造华南最大的专业服装服饰批发中心，缔造中国 泛珠三角商品集散中心服装服饰集散中心。 4、商圈优势商圈优势： 项目地理位置商圈非常成熟，市场周围依靠中山强大的产业经 济，傲踞中山西区纺织产业商贸核心商圈，坐拥中山西区中南服 饰、水牛城、西郊、云汉五大专业市场中心，丰富的客户沉淀基 础，形成庞大的服装批发集散地，商圈周边辐射中山沙溪几千家 服装生产厂家，是众多服装生产厂商的产品展示窗口； 财富服装批发中心 龙瑞小商品市场龙瑞小商品市场 云汉批发市场云汉批发市场 5、交通优势：交通优势： 项目地交通：东临通安长途汽车总站，南临沙溪龙瑞服装批发市场，西北方临沙溪汽车 站，北临中山汽车总站，无论出入市区或北上广州、南下珠海、西去江门、东到东莞，交通 四通八达，极其便利。 中山市交通：北临广州，南临珠海、澳门、东望香港、深圳，是辐射珠三角的最理想立足地 ，是前往东南沿海城市，及从香港澳门出口东南亚的最佳窗口。立足华南地区，占领中山， 就意味着占领了一条通往世界财富的通道。 150公里1小时港澳经济圈，中山服装通向世界的黄金通道； 1500公里12小时泛珠三角经济圈，中山服装打开内陆市场的门户； 3000公里外24小时东南经济圈，中山服装布局全球的丝绸之路。 财富服装批发中心财富服装批发中心 6、团队优势团队优势： 由当今最具影响力的商业地产运营 商财富（香港）国际商业地产 管理集团投资运营，雄厚的资金实 力、良好的信誉和领先的运作水平 ，确保项目成功。 7、市场优势市场优势： 全国数十万个服装、服饰生产加工 企业，批发经销商展示商品的渠道 ； 8、宣传推广：宣传推广： 强势媒体广告支持和大型旺场活动 。 1 1、旧龙瑞小商品市场准备迁拆，新龙瑞小商品市场入场门槛高，将、旧龙瑞小商品市场准备迁拆，新龙瑞小商品市场入场门槛高，将 会有数以千户的商户需另选新址。会有数以千户的商户需另选新址。 2 2、西郊小商品市场大火，全市正对所有服装布匹批发市场进行全面、西郊小商品市场大火，全市正对所有服装布匹批发市场进行全面 清查，不合格的立即关闭，政府对商户将补偿清查，不合格的立即关闭，政府对商户将补偿1 1万元万元/ /户。而消防户。而消防 合格的批发市场目前基本上没有。合格的批发市场目前基本上没有。 3 3、在强大的推广攻势下和交通配套下，将会吸引外地前来经商的商、在强大的推广攻势下和交通配套下，将会吸引外地前来经商的商 户。户。 目前我们有利的契机 在在有利契机前提下有利契机前提下 精准的定位精准的定位 和和 完善新颖的经营理念完善新颖的经营理念 是项目成功的保证是项目成功的保证 经营理念经营理念 进场商户可以有利润可图的批进场商户可以有利润可图的批 发中心，才是好的批发中心发中心，才是好的批发中心 到场采购的客户才是我们真正到场采购的客户才是我们真正 的客户的客户 1. 在装修方面尽量高起点，使我们的市场装修在十年后也不落后于时代。在管理 方式方面，可以借鉴成功的市场经验，建立一支专业化的管理队伍； 2.处理好跟政府的各种关系，寻求到政府的政策、税收等方面的支持； 3.在市场定位方面，能够做一个高档的专业化服装批发市场。这样我们的市场才 会从众多的市场当中脱颖而出，在提到某一种类的服饰，采购者和消费者首先想 到的就是我们的市场； 4.能够最大化利用现有市场面积，市场面积不是十分大的情况下，这就要求在市 场布局时尽量使面积利用最大化，减少不必要的浪费； 5. 采取免一年租金等优惠措施来吸引客户进驻市场，提高市场的入场率； 6. 每月组织数十台大巴接载周边城市客户到现场 采购办货；更会每三个月一次组织6台包机接载 省外客户。 7. 统一规划广告发布区域，预留外墙和内部广告位 8.市场内预留网络端口和提供电脑设备，使每个经营户能够利用 网络进行信息查询和市场交易； 9.建立网上商城，利用三维漫游和淘宝式的交易平台的网站进行 品牌宣传和市场贸易； 10.在市场内设置市场地图，能够使客户比较容易找到需要批发的 经营户； 11.争取飞机场、火车站、汽车站在市场设立货运代办处以及各类 银行进驻市场； 12.市场能够定期举办服装节和设计节吸引客 户，引起市场关注和提高市场知名度； 13.统一店面视觉形象和装饰装潢； 14.人货电梯分离，楼梯、电梯无障碍化处理 ； 15.配置防火防烟预警系统、自动喷淋系统、 自动降落防火墙等消防设施和设备； 16.采用双回路供电系统。 招商政策招商政策 招商对象 国内中 低档服 装、服 饰生产 企业 国内中 低档服 装、服 饰总代 理 国内中 低档服 装、服 饰一级 批发商 其他入 住企业 如大中 小型餐 饮、超 市、休 闲娱乐 业 物流运 输等其 他配套 企业 招商品类 l 服装：西装、恤衫、皮衣、男装、女装、夹棉、衬衫、牛仔衫、 l 童装、老年衫、时尚衫、运动衫、休闲衫、晚装、婚等； l 鞋类：皮鞋、运动鞋、拖鞋、童鞋、布鞋、劳保鞋、水鞋、休闲 l 鞋等； l 皮具：手袋、荷包、皮带、挂包、皮鞋、皮衣、皮裤、皮箱等； l 内衣：睡衣、内衣、内裤、文胸、性感内衣、袜子、丝巾、帽子、 l 围巾、手袜、bb衫、孕妇衫、泳衣、领带等； l 饰品：手链、戒指、项链、手镯、胸针、丝巾扣、手机饰物、手 l 机扣、头花、钉珠袋、指甲钳、生日礼物、打火机、香水 l 吉祥物品等。 招商政策 投资商铺租赁政策（委托经营 ）：（以一个商铺10为例） 商铺铺 租赁赁 买买断经营权经营权 期限1年2年3年4年5年6年7年8年9年10年投资资保障 租金价格（元/平方 米） 200200200200200200200200200200 月租金（无递递增）2000200020002000200020002000200020002000 商铺铺租金24000480007200096000120000144000168000192000216000216000 委托 经营经营 收益 投资资回报报率11%12%13%14%15%16%17%18%19%20% 月回报报收益220240260280300320340360380400 年回报报收益2640288031203360360038404080432045604800 经营权经营权 期限内回报报 额额 26405760936013440180002304028560345604104048000 顶顶手费费1/2收益权权（ 约约） 100000150000200000250000300000350000400000450000500000550000 投资资 买买断经营权经营权 4大受益：（1）月回报报收入 （2）租金高出200元/部分5 : 5分成 （3）经营权经营权 到期，投资资款全额额退还还 （4）顶顶手费费受 益 投资类投资类 此类投资的最大优势在于投资风险低，收入保证，额外收益丰富 一、质量保证金：一、质量保证金：200200元元/ /平方米平方米/ /月月 保证商铺内无假冒伪劣贷品 二、配套设施保证金：二、配套设施保证金：400/400/平方米平方米/ /年年 手扶电梯、观光电梯、中央空调、监控系统、背景音乐、消防系统、送餐设施、 送货设施、仓库、照明系统、饮水设施、宽带、电脑、电脑桌椅、电视等配套设 施。 三、费用缴纳保证金：三、费用缴纳保证金：5050元元/ /平方米平方米/ /月月 保证物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费及经营活动产生的一切费用准时 足额缴纳 物业管理费：5元/平方米/月（含治安费、卫生费） 综合以上1至4点：每平方每年应交付费用为3460元/年，其中3400为保证金。 备注：公司将根据租赁商家进驻情况，适当上浮租赁价格，租赁价格上浮时间及 幅度另行通知。 经营类经营类 根据整体的招商思路，公司做出迅速旺场的决定，所有符合公司要求进驻 的商户，公司将无偿转让商铺的使用权，只收取相关的保证金，保证金的 具体缴纳标准如下： 招商实施 实施三 制定游戏规则，并用此规则在最短时间内搞定行业协会及行业带头大哥 ，及地区性代理商。 实施二 更高层次上重建和重塑经营公司的形象和管理团队，建立精致高效的企 业组织，制定招商文件、物业管理，建立一整套完善的招商业务流程、 招商管理文件、工作绩效评估体系； 实施一 整合政府、协会、专家学者等各方社会资源，通过各种媒体、渠道来让 珠三角、江浙沪乃至全国知道财富中心将崛起一座新兴的服装服饰专业 市场； 实施五 在引进生产企业及一级大型批发商方面，以附近一小时可到达的县、市 、省的广东人为突破口，完成这一块的招商任务； 实施四 在引进批发商方面，以中山、广州、东莞虎门、佛山为突破口，完成批 发这一块的招商任务； 招商目标（近期目标） 近期目标工作重点 一年半内，附近一小时能达到县级 市的中低档服装、服饰的生产企业 、代理商、一级批发商，尤其以中 山市为基础，向珠三角地区辐射所 辖乡镇的生产商及批发商为招商重 点，而且高层的工作重点应该集中 精力在中低档服装、服饰中经营较 好的生产企业、一级批发商搞好关 系，使他们能尽早的入主