靖县保障性住房项目可行性研究报告.doc

保靖县保障性住房建设项目可研报告保障性住房项目可行性研究报告目 录第一章 总论511 项目背景51.1.1 项目名称51.1.2 项目建设单位简况51.1.3 可行性研究编制依据及范围61.2 项目提出的理由和过程71.2.1 项目提出的背景71.2.2 项目提出的理由101.3 项目概况141.3.1 项目建设地点及建设规模141.3.2 主要技术经济指标14第二章 市场分析与市场战略172.1 区域宏观经济环境分析172.1.1 房地产产业分析172.2保靖县城区房地产供需分析182.3项目市场战略分析23第三章 项目的建设条件263.1建设地点263.1.1项目建设地点与地理位置263.1.2保靖县简介263.1.3 场地土地权属类别及占地面积273.2项目建设的自然地理条件273.2.1地形地貌条件273.2.2工程地质、水文地质条件283.2.3气候303.2.4交通条件313.2.5公共设施条件31第四章 建设内容与建设规模334.1 项目建设内容与总规模334.1.1 项目规划334.1.2 公共服务设施344.2 居住区户型建设规划344.2.1 规模编制依据344.2.2 居住区规模拟定原则354.2.3 户型规划354.4 商业规划364.4.1 规划依据364.4.2 商铺规划内容364.5 建构筑物一览表37第五章 工程建设方案385.1 总体规划布局385.1.1 规划设计依据：385.1.2 总体规划385.1.3 规划布局405.1.3.1 规划设计创意405.1.3.2竖向设计405.1.3.3 道路结构与交通组织415.1.4 环境绿化设计415.2 建筑方案425.2.1 主要设计依据425.2.2 建筑功能425.2.3 建筑特征425.2.4 建筑艺术与风格435.3 结构方案435.3.1 设计依据435.3.1.1 设计采用标准、法规435.3.1.2设计荷载445.3.2设计原则445.3.3 结构分析455.3.3.1 整体分析455.3.3.2 基础计算455.3.4 建筑材料455.3.5 混凝土耐久性分类465.3.6 抗震缝、沉降缝、伸缩缝465.3.7 地基基础465.4 给水排水设计465.4.1 设计依据465.4.2 设计范围475.4.3给水设计475.4.4排水设计515.4.5环保设计545.4.6节水、节能措施545.4.7主要设备材料表555.5 电气设计585.5.1 工程概况585.5.2 设计依据585.5.3 设计范围595.5.4 变配电系统595.5.5 低压配电系统605.5.6 照明系统615.5.7 建筑物防雷及接地安全615.5.8 火灾自动报警系统625.5.9 通信系统645.5.10 有线电视系统645.5.11 安全技术防范系统645.5.12 车库管理系统645.5.13 节能65第六章 项目环境保护706.1环境保护706.2 环境保护的目的与原则706.2.1 环境保护的目的706.2.2 环保的原则706.2.3 项目场址环境现状716.3 项目建设与运营对环境的影响716.4 环境保护措施716.4.1 治理措施方案726.5环境影响评价736.6环境影响评价结论73第七章 项目实施进度安排及招标方案747.1 项目实施进度安排747.2 招标方案75第八章 投资估算与资金筹措778.1 估算说明778.2 总投资788.2.1 总投资估算788.2.2 总投资构成分析788.2.3 产品开发建设投资估算798.3 资金筹措818.4 各地块投资估算及构成分析81第九章 财务评价839.1 评价方法与效益分析结果839.2 房屋出售、出租计划与收入、经营税金及附加估算849.2.1经济适用房、商品房出售849.2.2廉租房、商业用房出租859.3总成本费用估算859.4利润及分配899.5 清偿能力分析899.6 现金流量分析909.7 不确定性分析909.7.1 盈亏平衡分析909.7.2 敏感性分析919.7.2.1.临界点分析919.7.2.2.临界点的财务状况919.7.2.3. 同类项目一般投资者的最低期望值929.8各地块项目财务状况测算汇总表929.9评价结论及建议95第十章 社会评价9610.1 项目对社会的影响分析9610.1.1 对所在地居民收入的影响9610.1.2 对所在地居民就业的影响9610.1.3 对所在地不同利益群体的影响9610.1.4 对所在地文化教育卫生等方面的影响9710.1.5 对所在地基础设施和公共服务的影响9710.2 项目于社会的互适性分析9710.2.1 项目与国家、省及市发展战略的互适性分析9710.2.2 项目与当地文化技术的互适性9810.2.3 项目承担机构能力的适应性9810.3 项目对公平的影响9810.4 社会风险分析9810.5 结论99第十一章 风险分析10011.1 项目风险因素识别10011.1.1 市场风险10011.1.2 技术风险10011.1.3 工程风险10011.1.4 资金风险10011.1.5 外部协作风险10111.1.6 社会风险10111.2 风险评估10111.3 降低风险的主要措施102第十二章 研究结论及建议10312.1 项目评价结论10312.2研究结论10312.3 建议：104第一章 总论11 项目背景1.1.1 项目名称湖南省保靖县保障性住房项目1.1.2 项目建设单位简况 保靖县城镇建设投资有限公司成立于2005年11月18日，在保靖县工商局注册，注册资会为3000万人民币，注册号为4331251000670（1-1），公司法人代表：向权标，组织机构代码为：78089087-5，保靖县城镇建设投资有限公司是根据国家改革投资管理体制、提高投资效益的精神和县域经济发展的需要，由县财政出资组建的国有独资企业，公司实行企业管理，独立核算、自负盈亏。 公司下属三部两室（财务部、工程技术部、征地拆迁部、总经理室和办公室），建立健全了各项规章制度，具有专用的办公室场所和完善的工作体系。公司的资本组成较为稳定，经营状况良好，发展顺利。公司现有资产 万元，负债 万元，负债率为 %。 公司自成立以来，在县委、县政府的直接领导下，在各企业、银行、职能部门的大力支持和帮助下，为保靖的城市基础设施建设、重点项目建设以及县域经济建设做出了较大的贡献。1.1.3 可行性研究编制依据及范围a) 研究依据（1） 项目可行性研究报告编制合同（2） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见（国发【2007】24号）（3） 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国务院发【2008】131号）（4） 湖南省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见（5） 湖南省经济适用住房管理办法试行（建房2008460号）（6） 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（7） 保靖县解决低收入家庭住房困难建设规划（2007年2010年）（8） 湖南省保靖县城乡总体规划（修编20092030）（9） 保靖县土地利用总体规划（20062020年）（10） 保靖县统计年鉴（2003-2008）（11） 其他有关专业的设计规范（12） 建设单位提供的其他各项基础资料b) 研究范围本项目可研报告依据国家有关部门的法令、政策、规划、对项目建设的必要性、建设规模、建设地点与条件、项目总体规划方案、工程技术方案、环境保护、投资估算及经济、社会效益等方面进行综合研究，提出有关结论和建议。供业主及有关部门进行决策。 1.2 项目提出的理由和过程1.2.1 项目提出的背景a) 保靖县县城概况 保靖县位于湖南省西北边陲，湘西土家族苗族自治州中部，地处云贵高原东缘，武陵山脉中段，东接永顺、古丈,南边接吉首、花垣县，西抵重庆秀山，北靠龙山。地域范围在北纬28242855，东经1091210950之间，全县总面积1760.65平方公里，县城设在迁陵镇，东至湖南省省会长沙1064里，北距北京4586里。s231省道经过县域西部，g209国道经县城横贯全境。正在建设的张花高速公路从保靖县城南测通过。全县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。是一个山多田少的边远山区县。保靖地形复杂，地貌类型多样。境内群山起伏，高低悬殊。西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔白云山白云寺遗址1320.5米。中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300500米之间。最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔吕洞山1227.3米。显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。呈现出地跨三带的主体气候特征。“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。地热越高，气湿越低。海拔每升高100m，气温下降0.56，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。年平均气温为16.1，气温最低月为元月，每年平均为4.7，最高月为7月，每年平均27，历年极端最低气温为-12.7，极端最高气温为39.9，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。全保靖县下辖16个乡镇（10镇6乡）195个行政村村、6个社区14个居委会。保靖县矿产资源丰富，固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富。保靖县是一个农业大县，境内主要产烤烟、茶叶、花椒、红薯，盛产果用瓜、猕猴桃、特色茶、两薯等。主要的蔬菜种类有：白菜、波菜、芹菜、蒜、葱、黄瓜、豆类、莴笋、青菜、菠菜、苋菜、韭菜、筒蒿、南瓜、苦瓜、葫芦、茄子、辣子、芋头、大头菜、生姜、蕃茄、藉等，以白菜、辣椒栽培面最大。保靖县城位于迁陵镇西北部，辖迁陵镇喜阳桥、阳朝、竹子坪、风筝坪、二月坡、大月坡、沙水井七个社区和花井村、腊水村、大田村，以及复兴镇陇洞村。总的看来，受山地地形、经济条件、基础设施建设以及文物保护等因素限制，城市拓展尚缺乏动力，城市旧区负荷沉重、环境恶劣，新区开发较慢、缺乏统筹。城市商业中心仍在旧城，行政中心已迁往新城区。城市中已开始小规模住宅小区开发，有计划开发的居住用地面积在城市总用地中占据比例逐渐增大，但私房建设在城市中仍大量占据新区土地。老旧企业缺乏景气，现状工业用地面积较小，并且分布较零散，尚未形成完整的工业区统一接纳和管理工业生产。公共设施用地依托老城，逐步向外拓展，私房建设用地的空间分割导致新区商业设施严重不足、缺乏活力，城市中心功能混合，保靖城市核心尚处于形成中。b) 项目由来本项目分为三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县雅丽中学。地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。首先由于县城的不断发展，人口不断增加，同时缺乏住房的人群多是收入较低，无法解决住房问题的困难人群；其次，保靖县的房地产业目前尚处于起步阶段，人们的购房需求也在不断上升，市面上却缺乏可以满足他们需求的足够的房源；再次，保靖县也需要通过此次的项目建设来树立一个标榜，为之后保靖的建设指明方向。1.2.2 项目提出的理由a) 解决低收入住房困难户、提高人民生活水平的需要当前，住房和房地产业发展存在着三个主要矛盾，即房地产业发展粗放与人口资源矛盾突出；住房保障制度滞后，低收入家庭住房状况较差；房地产市场体系不健全，调控机制不完善，使部分城市普通商品房的房价过高，超出了中低收入者的支付能力。全国住房工作会议曾明确指出“住房问题是重要的民生问题”，并要“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”。政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房困难当做“重中之重”，从而将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。低收入家庭住房保障制度是对人的基本生存权利的肯定。城市中低收入家庭的生活困难，是一个不容回避的现实问题。他们的住房问题是无法通过市场的手段解决的，满足这些家庭的基本生活需求，是全社会的责任，更是政府的责任。要实现他们的基本生存权利就必须运用政府的手段。1996年我国在联合国第二次人居大会上就指出：“人人享受有适当的住房是一项最基本的人权，和发展权的重要内容”。国发（2007）24号文件国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见是我国自1994年住房体制改革启动以来，从国务院直接下发的第三个与住房制度改革相关的文件。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容。因此，本项目的建设是解决花垣县低收入家庭的住房问题，提高城市低收入人民生活水平的迫切需要。b) 维护社会稳定，构筑和谐保靖的需要 低收入家庭住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分。社会保障是任何一个国家所具有的一项社会福利政策，是政府的职能和行为。政府要赢得人民的支持，就必须维护和服务于人民的福利权利，必须保证每一个社会成员在基本的社会福利供给方面得到平等的对待。当前我国城镇住房制度改革的目标是建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新体制，实现住房的商品化、社会化。但是夕低收入者靠自身能力是无法通过市场解决住房问题的。如果政府不对这部分人建立保障，而完全依靠市场，将会无法满足这部分人的基本住房需求，这可能导致他们对社会产生不满情绪，从而造成社会的不稳定。抑制房地产价格过快上涨，警惕出现房地产泡沫，是坚持科学发展观，加强宏观调控的一项重大内容，也是建立“和谐社会”，逐步缩小贫富差距，化解社会冲突，实现社会公平的重要内容之一。把解决城镇低收入家庭住房困难上升到构建和谐社会和维护群众利益的层面，明确解决城镇低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，为实现“人人享有适当住房”的目标奠定政策基础。如果不能很好地解决这一社会问题将会构成社会不稳定的主要因素之一。党中央新一届领导班子的“亲民”政策，倡导“以人为本，构筑和谐社会”，关心弱势群体，保障公民权益，是建设小康社会的前提条件。本项目建设不仅是保护弱势群体，维护社会稳定，构筑和谐保靖的迫切需要，更是解决保靖县低收入家庭“住房难”、部分地灾区搬迁、工薪阶层住房困难而实施的一项德工程、民心工程。c) 促进相关产业发展的需要房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。通过房地产的发展，可以直接拉动基础性的第二产业的发展，比如建筑业、建材业、钢铁业、能源、建筑机械、电气制造等，这是对第二产业的直接拉动。同时，它可以间接地拉动第三产业的发展，比如交通、通讯、商业。此外，房地产业是劳动密集型产业，它能增加地方劳动力就业，弥补第二产业节约劳动力给地方经济带来的不足。从这个意义上讲，可以起到促使地区劳动力市场均衡、促进区域经济发展的作用。因此，本项目的建设不仅能够提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求，而且能够扩大社会就业、促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展。房地产业的产业链较长7涉及数十个产业。房地产业就业人数年增长率达4.5%，有3000多万人直接从事与房地产业有关的工作，其中仅物业管理行业目前就有500万人。因此，通过本项目的实施，对于促进保靖县经济的持续和谐发展，促进保靖县全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有一定的意义d) 提升城市形象、提高城市竞争力的需要城市是人类文明和进步的标志。在现代，作为人类主要聚落形式的城市，是一定地域范围的政治、经济、文化、科技、信息中心，是先进生产力的聚集和发展中心，是高效率的经济社会生活综合体。人是生产力中具有决定性的力量。以人为本的可持续发展观规定了为人的发展提供最佳的物质环境和精神家园是人类社会追求的不变目标。域市发展必须始终以提高人的生活质量和素质为中心，以适宜人居住、生活、休息、工作和全面发展为根本原则。可见，人居环境己成为决定一个地区经济发展后劲和发展活力的重要因素，它不仅密切关系到广大市民的居住、学习、工作、休闲和娱乐，也影响外来投资者的信心和热情，因而又关系到城市经济的发展。因此，搞好环境建设，对于每个城市政府都是一项至关重要的工作。改盖和优化人居环境为中心，合理确定城市性质和发展规模，合理地进行城市工业、第三产业和居住区总体规划布局，科学地进行城市基础设施、建筑物、绿地的统一规划布局。在促进城市经济发展的同时，最大限度地改善人们的吃、穿、住、用、行的条件，是不断满足居民全面发展的需要。本项目的建设，一方面可以解决保靖县低收入居民住房困难的问题，另一方面可以促进改善保靖县的城市人居环境、提升城市形象、提高城市化质量，增强先讲生产力的动力和城市竞争力。1.3 项目概况1.3.1 项目建设地点及建设规模保靖县保障性住房建设项目分为三个地块，地块一位于保靖县城西北老城区，北部广场北面为酉水，码头路横穿住宅区与广场，东西两面均为老城区住宅，西南角为迁陵镇小学，东北角为保靖县二中。地块二位于保靖县二保山山腰部分，从断桥而上，基地北面为水泥砖厂，山脚下为保靖县县城的一条主要道路，西北角为岳阳桥，基地东北部为保靖县人民法院。地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所，东部及北部为山体,周围有大片桔林。项目总用地面积68.77亩，其中政府回购广场用地9.8亩，实际建设用地58.93亩。总建筑面积77892平方米，其中：住宅建筑面积67252.5平方米（其中经济适用房39643平方米，廉租房23624.4平方米，商品房3985.1平方米）。商业8900平方米，物业管理等配套公共建筑1739.5平方米，绿地面积为9646平方米。拟建经济适用房、廉租房、商铺等。1.3.2 主要技术经济指标主要技术经济指标表 序号指标名称单位指标备注总建设用地面积39295合58.93亩小区道路面积7639广场用地面积5581.52总建筑面积77892其中： 商业建筑面积89003住宅建筑面积67252.5其中： 经济适用房39643 商品房3985.1 廉租房23624.44建筑总占地面积12616.55容积率1.986建筑密度%32.17绿化率%35.38集中绿地面积78599停车场面积75010填方m2708812建设期年213总投资万元948614土地投入万元564计算期内15总成本费用万元10190计算期内16项目总收入万元14749计算期内17营业税金及附加万元1407计算期内18利润总额万元2879计算期内20项目投资财务内部收益率%12.6所得税后22项目投资静态回收期年3.7所得税后23贷款偿还期年5含建设期地块一技术经济指标项目单位数据备注总用地面积20100合30.1亩其中广场用地面积6556合9.8亩住宅小区用地面积13544合20.3亩可建设用地面积13544总建筑面积39572其中商业建筑面积7860住宅建筑面积31492附属建筑面积220道路广场面积3995.5容积率2.92建筑占地面积5484建筑密度%40.5集中绿地率%20绿化率%30填方量m27088地块二技术经济指标项目单位数据备注总用地面积16970合25.45亩可建设用地面积16970总建筑面积25125.5其中商业建筑面积1040住宅建筑面积23865.5附属建筑面积220道路广场面积6033容积率1.48建筑占地面积4828.5建筑密度%28.45集中绿地率%20绿化率%36地块三技术经济指标项目单位数据备注总用地面积8781合13.1亩可建设用地面积8781总建筑面积13194.5道路广场面积3192容积率1.50建筑占地面积2304建筑密度%26.24集中绿地率%20绿化率%40第二章 市场分析与市场战略2.1 区域宏观经济环境分析保靖位于湘西州经济区中西部，地处吉首的北向，是湘西州经济区的重要节点。湘西州经济区依托张花高速公路、319、209国道以及枝柳铁路，将快速带动沿线地区城镇的经济发展。保靖在未来的发展中，依托矿产品深加工业、陶瓷、食品工业和电力的发展，大力发展工业，展现特色，城市实力将得到快速提升，在未来的区域格局中提升自身地位。2009年全年实现生产总值（gdp）30.44亿元，按可比价格计算，同比增长 14.30 %，其中第一产业4.54 亿元，增长 4.80%；第二产业 16.57亿元，增长18.90 %，其中工业15.59 亿元，增长19.30 %；建筑业0.98亿元，同比增长13.40%。第三产业 9.33亿元，增长12.20 %。按常住人口计算，全县人均生产总值 10974.00元，同比增长13.77%。在全县生产总值中，三次产业结构由上年的 18:54 :28 调整为 15 : 54 ：31 ，其中第一产业下降3个百分点，第二产业持平，第三产业上升3个百分点。2.1.1 房地产产业分析 保靖经济迅速发展，城市化水平迅速提升时期。其中房地产投资持续快增长，以住宅为主的房产业以初具规模。对于改善居民居住条件，扩大投资和消费增长，以及增加社会就业等方面都起到了积极的推动作用。“十一五期间，保靖县认真贯彻国家有关稳定住房价格的宏观调控政策。对房地产业采取积极措施，规范行政审批行为，增强办事透明度，加大房地产行政执法监督力度，健全房地产法制体系。同时健全住房保障体系，提高居住质量。对保障性住房建设进一步规范了审批程序，明确土地供应政策，确保优惠政策真正落实到中低收入家庭。2.2保靖县城区房地产供需分析近年来，随着国民经济快速发展和城市化的快速推进，保靖县房地产市场得到了长足发展，投资稳步增长，商品房供应结构基本合理，住房消费需求旺盛，房价继续保持平稳上涨趋势，商品住宅建设和供应协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化，提高城镇居民的居住水平、改善居住环境、推动经济增长发挥了积极的促进作用。2009年，保靖县深入贯彻国家宏观调控政策，积极规范房地产市场运作，治理维护房价稳定，实现了房地产市场有序规范发展。全县资质等级三级以上建筑企业完成总产值0.53亿元，同比增长62.34%；实现利润总额0.30亿元，增长2.05倍；房屋建筑施工面积10.86万平方米，增长24.83%，竣工面积7.94万平方米。本次可研针对保靖近35年的商业和居住物业进行调查，并结合近3年统计年鉴进行综合分析，保靖县房地产具有以下特点：1）人们对房地产的投资热情增加，导致了房地产需求的增长。随着房地产价格的不断上涨，房地产增值的潜力显而易见。尤其是投资商铺，自古就有“一铺富三代”之说，可以说是投资的安全性、收益性和流动性的最佳组合。2）商品房价格上涨较快，房价收入比偏高。商品房住宅价格由2005年的多层1020元/；2006年的多层1270元/；2007年的多层1380元/；上涨到2008年的多层1420元/和2009年的多层1550元/、高层1620元/。2008年全县城镇居民人均可支配收入8153元，按户均3人计算，家庭年收入2.45万元。每个家庭年均消费支出1.90万元，剩余0.55万元。2008年全县商品住宅均价1420元/平方米，买一套100平方米的住宅需14.20万元，是当年家庭剩余年收入的25.8倍。保靖县商品房房价收入比偏高。- 106 -项目名称 建筑面积 （） 位置 建设单位 商铺销售价格 住宅销售价格 备注花井商住楼（党校）1130保靖县城兴业房地产公司均价5200元 均价1400元07年建成,5层鸿林商住楼6980保靖县城兴业房地产公司均价5350元均价1420元07年建成，8层计生宿舍楼5600保靖县城兴业房地产公司均价1350元07年建成，7层植物油厂经济适用房4200保靖县城县经济局均价1380元08年建成，7层酉水花园商住楼1600保靖县城县环保局兴业房地产公司均价6420元均价1450元08年建成，6层酉水园商住楼18148保靖县城龙山中意公司均价6400元均价1440元08年建成，7层新华苑7168保靖县城龙山吉星均价6800元均价1480元08年建成，3/7/7层2008年廉租住房4100保靖县城县建设局租金1元*月08年建成，7层馨园商住楼7142.66保靖县城县法院均价6550元均价1460元08年建成，7层和谐家园9624保靖县城县劳动局均价7400元均价1500元08年建成，9层魏竹路商住小区19107保靖县城州湘德公司均价8200元均价1570元09年建成，7层清水坪政府宿舍楼1312保靖县城清水坪政府均价1500元09年建成，7层和馨佳园2317.6保靖县城县工会均价8720元均价1560元09年建成，6层2009年廉租房4100保靖县城县建设局租金1元*月09年建成，7层3）政府支持力度较大保靖县城区基础设施建设不断完善，城市品位不断提高，且县委政府近加大招商引资、促进市民收入提高的同时，精简办事程序、提高办事效率、优化经济举措，不断激活房地产开发市场，增加了城区对房地产投资商的吸引力，引来了许多实力的开发商投资。4） 保靖县经济适用住房缺乏随着保靖县住宅建设速度的加快，城市居民人均居住面积由八十年代的10平方米，增加到近年的30平方米，保靖县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确指出要按“合理布局、节约用地、突出特色、优化环境”的原则，加快发展房地产产业，要优化房地产开发的层次和布局，使住房结构适用不同阶层的消费需要，避免新的积压。国家宏观政策在一定程度上稳定了房价，保障性住房的建设，就是满足低收入阶层的住房需求，对于稳定房价也能起到一定的调节作用。根据保靖县保障性住房的发展规划，从2008年开始实施保障性住房建设的开发，主要分为廉租房和经济适用性住房。目前廉租房的建设已经完成共计600套，约近3万平方米。但还不能满足城区低收入住房困难户的住房需求。经济适用房的实施工作也较为滞后。为此，县委、县政府准备迅速启动经济适用住房的开发建设，未来三年拟建设经济适用住房1000套，本项目拟解决470套左右的经济适用住房。总体来说，保靖县房地产市场的发展与全市经济社会的发展是相适应的，但同时也存在着几点问题阻碍着保靖县房地产产业的健康发展。一是住房保障体系不够完善，这对切实稳定住房价格有着不利的影响;二是信息工作没有得到开发商的足够重视，不利于主管部门收集准确的信息，做出及时调整。随着旧城改造、棚改区改造以及城市化进程的加速，保靖县房地产会带来更多的市场机会。2.3项目市场战略分析 该项目总体战略采用发展战略，它又称进攻性战略、增长型战略，它是充分利用外部机会，挖掘内部优势资源，求得更高层次发展的战略。发展战略是基本的战略选择，包括新领域进入战略、一体化战略和多元化战略。发展战略实现方式有内部发展和外部发展良种途径，包括产品开发、直接投资、并购、战略联盟等方式。而基本竞争战略采用的是重点集中化战略，它是指企业把经营战略的重点放在一个特定的目标市场上，为特定的地区或特定的消费群体提供特殊的产品或服务。重点集中化战略与成本优先战略及差别化战略不同。成本优先战略与差别化战略面向全行业，在整个行业的范围内进行活动。而重点集中化战略则是围绕一个特定的目标进行密集型的生产的经营活动，要求能够提供比竞争对手更为有效的服务。企业一旦选择了目标市场，便可以通过产品差别化或成本领先的方法，形成重点集中化战略。因此，采用重点集中化战略的企业，基本上就是特殊的差别化或特殊的成本领先企业。 重点集中化战略也可使企业获得超过行业平均水平的收益。这种战略可以针对竞争对手最薄弱的环节采取行动，形成产品的差异化；或者在为该目标市场的专门服务中降低成本，形成低成本优势；或者兼有产品差异化和低成本的优势。重点集中的企业由于其市场面狭小，可以更好地了解市场及顾客，提供更好的产品与服务。但是重点集中化战略在获得市场份额方面有某些局限性，由于其目标市场相对狭小，企业的市场份额总体水平较低。 本项目的目标市场为保靖县县城，基于目前保靖县的房地产业还处于起步阶段，人们的住房需求比较旺盛，市场住宅供应不足，同时有需求与买不起的矛盾较为明显，故本项目旨在响应国家“积极采取措施，逐步扩大廉租住房制度的保障范围，解决好城市低收入家庭的住房困难”的号召，一定程度上解决保靖县的低收入人群的住房困难问题，同时也促进保靖县县城的发展。内部和外部因素平评价表内部条件优势strength劣势weakness1. 县域经济发展。2. 政府的大力支持。1. 利润来源相对较少，市场风险抵抗力也相对较小。2. 基础设施的投入时间长。外部条件机会opportunity威胁threats1. 在项目辐射范围内商贸紧缺，项目的潜在市场机会较多。2. 县城综合竞争实力强。3. 政府对该项目强有力的政策支持。1. 地貌竖向的较为复杂，增加了技术的难度。2. 经济上的压力。战略选择so战略-集中发展战略 利用优势和机会，充分启动本项目的开发，整合各方资源，特别是政府的扶持，积极推动项目的实施。st战略-多元化战略 利用优势避免威胁，引入多种物业形态，诸如超市、商贸特色经营等，选择实力较强的各建设服务机构，打造丰富的商贸、居住形态。wo战略-扭转性战略利用机会规避劣势，抓项目建设的同事，做好推广及宣传工作，建设好项目在市场中的核心竞争力。wt战略-防御性战略克服缺陷，避免威胁，在市场上形成高端的市场领导地位。第三章 项目的建设条件3.1建设地点3.1.1项目建设地点与地理位置保靖县位于东经1091210950和北纬28242855之间，位于湖南省吉首市，湘西土家族苗族自治州中部。保靖县保障性住房建设工程分别在三个地块建设，地块一位于保靖县城西北老城区；地块二位于保靖县二保山山腰部分；地块三位于保靖县人民政府附近，基地南侧为梅花派出所。3.1.2保靖县简介保靖县位于湖南省西部，东界永顺、古丈，南边吉首、花垣，西抵重庆秀山，北靠龙山。是个以苗族为主的少数民族聚居山区。保靖县地，春秋战国时为楚地，楚威王三年（公元前337年），建黔中郡，因黔山得名，中华人民共和国成立后，1949年属永顺专署，1952年10月永顺专署撤销，成立湘西苗族自治区，1954年3月自治区改称自治州，1957年9月20日，湘西苗自治州改为湘西土家族苗族自治州，保靖县均属其管辖。这里悠久的历史渊源，美丽的自然风光，丰富的矿产资源，繁荣的农村景象，灿烂的地方文化，众多名胜古迹，独特的民情风俗。保靖县生机勃勃、欣欣向荣的工业，是全县经济发展的龙头。埋藏在地底下的丰富矿产正在开发利用。该县已探明的矿产资源有固体矿物燃料有烟煤，高碳石煤，稀有金属资源有五氧化二钒，五氧化二钇，铂金等，黑色金属有铁锰，有色金属有汞铅铜镁锌等，此外还有硫磷钾等化学矿物燃料以及石灰石，陶瓷土石英石棉等建筑材料，含量皆较为丰富.保靖县的农业发展迅速，一派繁荣景象。通过产业调整和山地开发，人民不仅解决了温饱问题，而且开始走上了富裕之路。保靖县的交通、电力、通讯、广播、教育等事业蓬勃发展，方兴未艾。境内最大的河流为酉水，酉水又称白河，属沅水一级支流. 新近建成的碗米坡水电站装机容量24千万瓦，年电能792亿度。已建成双溶滩、狮子桥、竹篙滩三座电站，装机密量分别为8000千瓦、9600千瓦和125千瓦。全县基本实现了村村通公路，村村通电灯，村村通电话，村村通广播电视，村村有学校。彻底改变了过去那种肩挑背驮、松油点灯、出门爬坡、文化落后、与世隔绝的封闭贫困面貌。3.1.3 场地土地权属类别及占地面积保靖县规划局已经对项目下发了建设项目选址意见书和规划用地许可证，县国土资源局已分别颁发了五宗地的国有土地划拨决定书，用地手续完备。 项目规划占地面积68.77亩，其中包含了9.8亩的政府回购广场，拟建廉租房、经济适用房、商铺及少量的商品房。3.2项目建设的自然地理条件3.2.1地形地貌条件保靖县呈西北和东南高，中间低的马鞍形地形，武陵山脉斜贯县境，群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。保靖地形复杂，地貌类型多样。境内群山起伏，高低悬殊。西北部为武陵山中支的一部分，最高海拔白云山白云寺遗址1320.5米。中部为中低山谷地，多溪谷平原和岗丘阶地，地势较平缓，海拔在300500米之间。最低海拔为县城迁陵镇原水文站200.5米。东南部为武陵山南支的一部分，多是切铷破碎的中山山地，最高海拔吕洞山1227.3米。显现出西北和东南高，中间低的“马鞍形”地貌轮廓。保靖县地处云贵高原东端，武陵山脉中段，属于中国新华夏构造第三个一级隆起中段，武陵山二级隆起中段，湘西北弧形构造西南端内弯处。构造走向由北北转北东，属台地型类型。县境主要地质构造，自西北像东南褶皱有红岩溪比耳背斜；野竹坪向斜；马蹄寨拔毛寨向斜；保靖背斜；涂乍禾库向斜；万岩溪背斜等。主要断裂有：保靖断裂带，其中以老寨保靖压轴性断裂规模为最大，一般1015米，最宽达400米。呈北东和北北东向发育倾向南东，倾角80度。此外还有比耳压性断裂，普戎岩桥边张性断裂；复兴场花垣石耶司张扭性断裂；葫芦寨张性断裂等。3.2.2工程地质、水文地质条件1）工程地质根据地质构造、地貌及工程地质条件，参考1994年版湖南省志.工业矿产志、地质矿产工程地质分区结果，保靖县位于凤凰吉首古丈常德一线北西，属详细褶皱隆起岩溶发育山原山地工程地质区。新构造运动处于明显上升阶段，碳酸盐分布区岩溶景观显著。外运力地质现象有溶洞、地下河、崩塌、陷落、泥石流、水土流失等。2）水文特征保靖县境内水系发达，溪河密布，有大小溪河150余条，分属酉水和武水两大水库，流域面积分别为1634.1平方公里和136.55平方公里，干流长度在5公里以上流域面积大于10平方公里的溪河达61条，其中一级支流1条，二级支流16条，三级支流29条，四级支流13条，五级支流2条，境内最大的河流为酉水，酉水又称白河，属沅水一级支流，从县境西北角清水坪镇大桥村入境，经县城从东部杨家村出境，流经县境长达81.1公里，每年平均流量为453.6立方米/秒，可开发水能资源80.61万千瓦。花垣河系酉水最大支流，流经县境50.1公里，每年平均流量为75.8立方米/秒.县境水资源主要由境内地表水和地下水组成。境内地表水19862005年，县内多年平均降雨量1770.0毫米，多年平均总降水量为45.94亿立方米。水资源分为入境水资源和境内水资源。境外河流流入，县内主要有北团河、文川河、魏张坑溪、庙前溪、罗地溪。全县入境集水面积为674.96平方公里，全县多年平均入境水资源量为7.05亿立方米。全县多年平均水资源总量为33.58亿立方米。2000年人均水资源量为10219立方米，为全省人均水资源量3716立方米的2.75倍。若按境内水资源量26.48亿立方米计算，人均水资源量8071立方米，是全省人均水资源量的2.17倍。县内的地层62.24%为侵入岩，主要分布在盆地的东、西部。区内中部自北团、城郊、文亨向南至庙前一带沉积岩较为发育，面积为980.2平方公里，占全县面积的37.76%。据福建省第一水文地质工程地质队提供的资料及境内地下水调查，境内多年平均地下水资源为101500万吨/年，多年平均枯季资源为62209.68万吨/年。县内有地下热水8处，出露点在文亨的汤头、莒溪、新泉及儒畲、官庄、姑田的上堡和山峰、揭乐的布地，其中新泉温泉水温为66.5，水量为11.502升/秒；汤头温泉水温为71，水量为9.3升/秒，已于1998年开发利用，通过保温管道输送到城区温泉宾馆作为生活用水，但2000年6月由于经济原因中止。县内地下水资源的利用主要是莲峰、文亨、北团、新泉、庙前、罗坊等乡(镇)的地下水用于灌溉、饮用。地下热水主要用于灌溉、洗涤和水产养殖，尤以养鱼的效果为佳。3）地震根据中国地震区划图保靖属地震基本裂度6度区，规划区内建筑工程抗震设防标准，一般建筑按基本烈度6度设防，城市生命线工程（如排水、供电、通讯、堤坝、桥梁等）提高一度，按基本烈度7度设防。建立完善抗震应急救援体系。建设综合应急避难场所，增强应对突发事件的能力。应急避难场所的划定应充分考虑市民在发生地震或其他重大突发性灾害时，能够保证市民迅速到达避难场所，以步行5-10分钟路程为疏散半径为宜。3.2.3气候保靖县地处云贵高原东端，武陵山脉中段，为沅麻盆地向云贵高原过渡地带。复杂的地象性状使得境内土壤、气候、生物等自然资源的配置有着明显的以垂直差异为主的地域分异，呈现多层次，阶梯状的特点，致使自然资源呈多样性、特殊性。因地形复杂，尤其是地势高差悬殊的中山地带。呈现出地跨三带的主体气候特征。“山下开桃花，山上飘雪花”，“一山有四季，十里不同天”，这些谚语是对山地气候垂直差的生动写照。地热越高，气湿越低。海拔每升高100m，气温下降0.56，无霜期缩短5天，不同高度的季节也就有了差异。年平均气温为16.1，气温最低月为元月，每年平均为4.7，最高月为7月，每年平均27，历年极端最低气温为-12.7，极端最高气温为39.9，无霜期288天左右，春夏秋冬，四季分明。3.2.4交通条件保靖县历来是湖南通往西部各省、市的交通要道，国道209线、省道231线、规划中的湖南省“五纵七横”高速公路网的“二横”浏阳花垣高速公路、论证中的吉恩铁路穿境而过，县城迁陵镇濒临洞庭湖四大水系之一沅水一级支流酉水河畔，距贵州省铜仁大兴机场171公里，距张家界荷花机场130公里，距离国家二级火车站吉首火车站102公里，距罗依溪火车站67公里。张花高速公路的建成通车，保靖县将成为湘西州域内未来重要的交通物资集散和商贸重镇，并将带动保靖县域经济的快速增长。境内209国道、319省道全部硬化，乡镇公路全部升级改造，正在筹建的临汾至三亚高速公路将穿境而过。城市道路用地占比例偏小，尤其是广场用地和社会停车场用地缺乏。城市道路系统不完善，路网密度偏小，各级台地间联系较弱，城市对外交通主要依靠g209国道联系。过境交通穿越城区，对城市交通影响较大。3.2.5公共设施条件项目的建设条件和施工条件较好。水、电、通信等市政设施齐全；市政管网、道路等周边的配套设施建设完善。场地稳定，适宜建筑，无