别墅产品标准研究成果调查研究报告150页.ppt

别墅产品标准研究成果汇报 汇汇 报报 提提 要要 前期工作回顾 1 别墅产品研究 2 创新理念火花3 2 1 3 产品标准总结 3 4 汇汇 报报 提提 要要 前期工作回顾1 别墅产品研究2 创新理念火花3 2 1 3 产品标准总结34 工作回顾工作回顾 工作目的：总结产品规律，确立产品标准； 业态划分： 写字楼类 别墅类 住宅类写字楼类 别墅类 思路与方法思路与方法 工作思路： 别墅类、写字楼类产品按照时间演进监测产品变化，以总结产品标准； 住宅类产品按照区域划分监测产品变化，以总结产品标准； 工作方法：统筹安排、实地调研、分析论证、总结标准。 别墅选取标准别墅选取标准 样本个数：样本个数：1818 样本选取时间：按照别墅市场的四个发展时间段样本选取时间：按照别墅市场的四个发展时间段 建筑形式：独栋别墅为主建筑形式：独栋别墅为主 项目档次：中高端、高端项目档次：中高端、高端 选取目的：通过不同时期典型别墅项目的产品特征，对制定华远地产别选取目的：通过不同时期典型别墅项目的产品特征，对制定华远地产别 墅产品标准提供借鉴与指导墅产品标准提供借鉴与指导 主要汇报内容主要汇报内容 本次汇报以别墅项目为主本次汇报以别墅项目为主 2000年以前的项目 200002年的项目 0204年的项目 0406年的项目 二环路 三环路 四环路 五环路 纳帕溪谷 保利垄上 龙湾 金壁湖畔 纳帕尔湾 东方普罗旺斯 八达岭高速 京承高速 机场高速 moma万万树 晴翠园 西山美墅馆 玫瑰园 紫玉山庄 香江花园 丽斯花园 长岛澜桥 观唐 机场 长安街 裕京花园 壹千栋 样本选取区位样本选取区位 样本调研样本调研 早期 2000年以前 香江花园、北京裕京花园、丽斯花园、紫玉山庄 初步发展 2000-02年 长岛澜桥、北京玫瑰园. 完善阶段 02-04年 西山美墅馆、晴翠园、moma万万树 个性发展阶段 04-06年 纳帕溪谷、观唐、东方普罗旺斯、金碧湖畔、龙 湾、壹仟栋、保利垄上、纳帕尔湾 别墅样本调研内容别墅样本调研内容 调研内容主要包括：调研内容主要包括： 1、公共空间部分 n 规划布局 n 设备设施 n 园林景观 n 会 所 别墅样本调研内容别墅样本调研内容 2、建筑单体 n 室外 入口、庭院、安防、车库、露台。 n 室内 玄关、客厅、家庭厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间。 别墅样本调研内容别墅样本调研内容 3、其他 n 层高 n 面积 n 采光通风 n 立面 n 采暖 。 调研样本项目简介调研样本项目简介 早期别墅 项目名称：香江花园 建筑类别：独栋、联排、公寓 物业地址 ：朝阳区香江北路1号 简 介：香江花园由447幢欧式豪华别墅 ，124套联排别墅，2座低层服务 公寓楼和7000m2俱乐部大楼组成 ，于1999年建成。 早期别墅 项目名称：裕京花园 建筑类别：独立别墅 物业地址 ：顺义区后沙峪乡白 辛庄村 简 介：位于后沙峪乡白辛 庄村 ，地处传统别 墅区，是北京发展 较早的高档别墅项 目之一。 早期别墅早期别墅 项目名称：丽斯花园项目名称：丽斯花园 项目类型：独栋项目类型：独栋 项目地址：顺义区天竺镇天竺村项目地址：顺义区天竺镇天竺村 简简 介：丽斯花园由香港新世介：丽斯花园由香港新世 界集团开发建设，界集团开发建设， 是北京建设较早的高是北京建设较早的高 档别墅项目。档别墅项目。 早期别墅 项目名称：紫玉山庄 建筑类别：独栋、联排、双拼 物业地址 ：朝阳区紫玉东路1号 简 介：紫玉山庄位于亚运村之北1.5 公里，毗邻规划中的奥运村 。 初步发展 项目名称：长岛澜桥 建筑类别：独栋、联排、双拼 物业地址 ：朝阳区来广营东路北侧 简 介：长岛澜桥占地16公顷，总建 筑面积11.5万平方米。项目 注重细节打造，前庭后院的 设计使户户拥有百米以上的 私家花园，体现了人与自然 的和谐共生。 初步发展 项目名称：玫瑰园. 建筑类别：独栋、双拼 物业地址 ：昌平区 沙河镇北,八达岭高 速路11出口 简 介：玫瑰园占地749亩，建筑面积 24万平方米，包括前期开发 的“五洲别墅区”和后期开 发的 “爵世别墅区”。 完善阶段 项目名称：西山美墅馆 建筑类别：独栋、tonwhouse、叠拼、公 寓 物业地址 ：海淀区四季青桥南旱河路西 简 介：西山美墅馆是北京首家通过 “木结构别墅标准”的项目 ，社区共 87栋别墅，汇粹了 包括维多利亚式、蒙特利尔 式、都铎式等在内最为经典 23种外立面风格。 完善阶段 项目名称：晴翠园 建筑类别：独栋 物业地址 ：朝阳区金盏乡温榆河畔 简 介：晴翠园位于北京市朝阳区金 盏乡，紧邻机场高速苇沟出 口，占地面积400亩 ，规划 建设别墅100栋 。 完善阶段 项目名称：moma万万树 建筑类别：独栋 物业地址 ：顺义区张喜庄出口 简 介：万万树占地1800亩，全镇由 600多套独栋庭院住宅组成， 建筑密度0.38，绿化率达到 62。 个性发展阶段 项目名称：纳帕溪谷 建筑类别：独栋 物业地址 ：昌平区温榆河上游九华山庄 对面 简 介：纳帕溪谷位于北京市著名的 温泉休闲度假区温榆河上游 ，建筑面积25万平米，总户 数600余户，容积率0.3，绿 化率64%。 个性发展阶段 项目名称：观唐 建筑类别：独栋 物业地址 ：朝阳区香江北路 简 介：观唐占地约为75000平方米， 其中水面的面积达到了13000 平方米。环境设计借鉴了中 国传统园林的手法和意境和 传统园林的诗情画意。 个性发展阶段 项目名称：东方普罗旺斯 建筑类别：独栋 物业地址 ：昌平区京承高速北七家出口 直行约1000米 简 介：东方普罗旺斯规划用地面积 为65.75公顷，均为独幢别墅 ，规划建设558栋独栋别墅， 户型面积由240平米至1000平 米。 个性发展阶段 项目名称：金碧湖畔 建筑类别：独栋 物业地址 ：顺义区顺平路与潮白河交 界处西南角 简 介：金碧湖畔为全独栋别墅社区 ，占地32.27公顷，总建筑面 积11万平方米，共计306栋， 设置7种户型。 个性发展阶段 项目名称：龙湾 建筑类别：独栋 物业地址 ：顺义区后沙峪镇温榆河别墅 区 简 介：龙湾别墅位于顺义区温榆河 高尚别墅区内，其总用地面 积1800亩，整个社区共五个 组团，分为三期开发。 个性发展阶段 项目名称：壹仟栋 建筑类别：独栋 物业地址 ：昌平区昌平区北七家,立汤 路定泗路口向西两公里 简 介：珠江壹千栋由北京原创地 产联合海外十大建筑及景观 设计事物所所研发，展现款 式、空间布局、立面用材最 为丰富的别墅社区。 个性发展阶段 项目名称：保利垄上 建筑类别：独栋 物业地址 ：昌平区小汤山镇 简 介：保利垄上别墅位处小汤山， 项目占地860余亩，全部为独 栋别墅，地上面积自220平方 米至650平方米不等。 个性发展阶段 项目名称：纳帕尔湾 建筑类别：独栋 物业地址 ：顺义区牛山镇顺安东路乔波 冰雪世界东侧 简 介：纳帕尔湾，原创美式独栋四 合院。总占地19万平米，总 建筑面积13.7万平米，绿化 面积7万平米 ，规划为370幢 南加州风格精致独栋。 汇汇 报报 提提 要要 前期工作回顾 1 别墅产品研究2 创新理念火花3 1 2 3 产品标准总结34 别墅产品分析别墅产品分析 公共空间公共空间 建筑单体建筑单体 室外部分 室内部分 其其 他他 别墅产品分析别墅产品分析 公共空间部分公共空间部分 公共空间研究内容公共空间研究内容 会所 规划布局 园林景观 入口、围墙 设施设备 公共空间构成 公共空间研究内容公共空间研究内容 设施设备 规划布局 园林景观 入口、围墙 会所 公共空间构成 规划布局内容涵括：规划布局内容涵括： n n人行道人行道 n n车行道车行道 n n 组团组团 规划布局：人行道道路逐渐加宽，设计人性化规划布局：人行道道路逐渐加宽，设计人性化 【人行道人行道】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 公用人行道 宽度在46米 左右 宽度在6米左右 公用人行道呈逐渐加宽，道 路设计体现人性化 人行道的照 明 路灯，能源 形式：电能 路灯，能源 形式：电能 路灯和地灯， 能源形式：电 能 路灯和地灯，能 源形式：电能 普遍采用路灯和地灯同时提 供照明的方式， 能源形式基本使用电能 人行道人行道 规划布局：人车分流，车行道与人行道相结合规划布局：人车分流，车行道与人行道相结合 【车行道车行道】 纳帕溪谷 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 公用车行道 n宽5米； n两侧不设人 行道； n会所设有车 位； n宽6米； n两侧不设 人行道； n会所设有 车位； n宽6米； n两侧各设人 行道宽1.5米 ； n组团级道路 宽4米； n会所设有车 位； n宽7米； n两侧各设人 行道宽2米； n组团级道路 路宽5米； n会所设有车 位； 由组团级道路细化到小 区级道路、人行道。 别墅会所设置公共停车 位； 与人行道关系 n人车不分流n人车分流n人车分流n人车分流基本实现人车分流 规划布局：车行道规划布局：车行道 【人车分流人车分流】 【公共车位公共车位】 规划布局：组团分隔方式以规划布局：组团分隔方式以“ “尽端路尽端路” ”和和“ “环型环型 路路” ”为主为主 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 组团的建筑类 型区分 组团多为独栋 别墅，分隔方 式主要为“环 型路” 组团多为独栋 别墅，分隔方 式主要为“环 型路”和“尽 端路” 组团包括独栋、 联排，分隔方式 主要为“尽端路 ”和“环型路” 的两种方式 组团包括独栋 、联排，分隔 方式主要为“ 尽端路”和“ 环型路”的两 种方式 分隔方式主要为“ 尽端路”和“环型 路”的两种方式 规划布局：组团分隔规划布局：组团分隔 【组团组团】 纳帕溪谷 纳帕尔湾雪梨澳乡 公共空间研究内容公共空间研究内容 设施设备 规划布局 园林景观 入口、围墙 会所 公共空间构成 园林景观园林景观 n n 水景水景 n n 草坪草坪 园林景观：水景园林景观：水景 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 水景面积 1万平方米左 右 1万平方米 左右 1万平方米左右1万平方米左右 有水景的别墅项目的水 面积大都在1万平方米左 右 水景种类 水源来自地 下水或中水 水源来自地 下水或中水 水源来自地下 水或中水，部 分项目引用自 然水系 水源来自地下水 或中水，部分项 目引用自然水系 水源来自地下水或中水 ，部分项目引用自然水 系 水景与别墅 关系 临水型别墅临水型别墅临水型别墅临水型别墅 有水景的别墅项目中， 以临水型别墅为主 【水景水景】 多规划集中水景多规划集中水景 面积基本在面积基本在1 1万平方米左右万平方米左右 临水型别墅临水型别墅 园林景观：水景园林景观：水景 紫玉山庄 园林景观：草坪灌溉方式以机械和人工相结合园林景观：草坪灌溉方式以机械和人工相结合 【草坪草坪】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 草坪的灌溉喷洒、人工浇灌喷洒、人工浇灌喷洒、人工浇灌喷洒、人工浇灌 基本都采用机械喷洒和 人工浇灌相结合的方法 龙湾别墅 紫玉山庄 保利垄上 草坪已成为基本绿化手段，草坪已成为基本绿化手段， 结合不同树种、园林小品等结合不同树种、园林小品等 ，形成层次化景观效果，形成层次化景观效果 园林景观：草坪园林景观：草坪 观唐 观唐 公共空间研究内容公共空间研究内容 设施设备 规划布局 园林景观 入口、围墙 会所 公共空间构成 入口和围墙入口和围墙 n n 社区大门社区大门 n n 社区围墙社区围墙 入口和围墙：社区大门与岗亭入口和围墙：社区大门与岗亭 【社区大门、管理岗亭社区大门、管理岗亭】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 大门 n人车入口 混 合； n无出租车等 候区 n人车入口分开 ； n没有出租车等 候区 n人车入口有单 独分开； n没有出租车等 候区 n人车入口有单 独分开； n没有出租车等 候区 人车分流 没有出租车等候区 管理岗亭 n木制简陋房 屋； n值勤时配有 遮阳伞； n与建筑风格统 一； n岗亭采用混凝 土框架结构； n值勤时配有遮 阳伞； n与建筑风格统 一； n岗亭采用混凝 土框架结构； n值勤时配有遮 阳伞； n与建筑风格统 一； n岗亭采用混凝 土框架结构； n值勤时配有遮 阳伞； 岗亭的设计注重与小区 整体风格的统一 入口和围墙：社区大门入口和围墙：社区大门 【社区大门社区大门】主入口人车分流主入口人车分流 基本不设出租车等候区基本不设出租车等候区 管理岗亭和小区整体建筑风格和谐统一管理岗亭和小区整体建筑风格和谐统一 保利垄上 社区大门和围墙：社区大门社区大门和围墙：社区大门 纳帕尔湾 社区大门和围墙：围墙社区大门和围墙：围墙 【社区围墙社区围墙】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 围墙的形 式 实体墙实体墙 实体墙、铁 艺与实体墙 的结合 实体墙、铁艺 与实体墙的结 合 基本采用实体墙与铁艺结 合的形式 围墙的高 度 2米2米2米2米围墙高度在2米左右 社区大门和围墙：社区围墙社区大门和围墙：社区围墙 【社区围墙社区围墙】以实体墙为主，局部出现艺术型变化以实体墙为主，局部出现艺术型变化 观唐 龙湖别墅香江别墅 公共空间研究内容公共空间研究内容 设施设备 规划布局 园林景观 入口、围墙 会所 公共空间构成 会所：随项目的规模而变化，考虑分会所设计会所：随项目的规模而变化，考虑分会所设计 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 会所建筑指标 30004000平 方米 50008000平 方米 800010000平 方米，部分项 目有分会所 10000平方米左 右，部分项目有 分会所 会所面积放大。 出现分会所的规划 会所功能 提供餐饮、游 泳、桑拿、spa 、台球、网球 、健身、棋牌 等 提供餐饮、游 泳、桑拿、spa 、台球、网球 、健身、棋牌 等 提供餐饮、游 泳、桑拿、spa 、台球、网球 、健身、棋牌 、客房等 提供餐饮、游泳 、桑拿、spa、 台球、网球、健 身、棋牌、客房 等 除提供传统的康体健身外， 还增设有客房，这对业主来 说，更加人性化。 【社区会所社区会所】 66 会会 所所 由单一转向分会所设计，出现客房设计。由单一转向分会所设计，出现客房设计。 东方普罗旺斯 纳帕溪谷 【拉斐特城堡拉斐特城堡】 会会 所所 拉斐特酒店客房拉斐特酒店客房 会会 所所 【北京纳帕会所酒店北京纳帕会所酒店 】 会会 所所 公共空间研究内容公共空间研究内容 设施设备 规划布局 园林景观 入口、围墙 会所 公共空间构成 设备、设施设备、设施 n n 道路铺装道路铺装 n n 井盖井盖 n n 垃圾处理垃圾处理 设备、设施：道路铺装设备、设施：道路铺装 【道路铺装道路铺装】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 铺装材料 车行道沥青地 面，无破损情 况； 车行道水泥地面 ，人行道地砖地 面，无破损情况 车行道水泥地面 ，人行道地砖地 面，无破损情况 车行道水泥与硬 化砖地面，人行 道地砖地面，无 破损情况 车行道路设计基本都 为水泥路面，个性化 发展阶段出现硬化砖 设备、设施：井盖设备、设施：井盖 【井盖井盖】多以项目标示为装饰多以项目标示为装饰 设备、设施：垃圾处理设备、设施：垃圾处理 【生活垃圾生活垃圾】分类，有专人收集分类，有专人收集 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 垃圾处 理方式 n分类垃圾桶； n专人随时收集 n分类垃圾桶 ； n专人随时收 集 n分类垃圾桶 ； n专人随时收 集 n分类垃圾桶； n专人随时收集 基本采用设 置分类垃圾桶， 专人随时收集的 办法 建筑单体建筑单体 建筑单体研究建筑单体研究 内容内容 室外 n入口与院墙 n庭院 n车库 n阳台、露台 室内 n门厅 n客厅 n厨房与餐厅 n主卧空间 n地下室 其他 n层数 n立面 n采暖 n 建筑单体室外建筑单体室外 n 入口与院墙 n 庭院 n 周界防范 n 车库 n 阳台、露台 室外空间：入口室外空间：入口 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 入口朝向、与 建筑的关系 南向南向 景观均好性和道路 布局影响，部分户 型改变方向 景观均好性和道 路布局影响，部 分户型改变方向 尽量保证南向，但不 排除景观和道路布局影 响而带来的改变 入口的遮蔽措 施 部分户型设有 门廊 部分户型设有 门廊 部分户型设有门廊 大部分户型设有 门廊 大部分项目的户型设有 门廊 室外空间：入口室外空间：入口 朝向和景观是设计的侧重点朝向和景观是设计的侧重点 尽可能保证最佳效果尽可能保证最佳效果 外门廊成为配备基本要求外门廊成为配备基本要求 门禁设施不断完善门禁设施不断完善 自动化程度提高自动化程度提高 基本为可视对讲基本为可视对讲 【入口入口】 室外空间：院墙室外空间：院墙 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 围墙的形式 n实体墙n实体墙 n实体墙、铁艺 与实体墙的结 合 n实体墙、铁艺与实 体墙的结合 围墙形式基本 都采用实体墙与 铁艺与结合的形 式 围墙的高度 n2米n2米n2米n2米 围墙高度在2米左 右 室外空间：院墙室外空间：院墙 观唐 纳帕溪谷 室外空间：庭院室外空间：庭院（前院）（前院） 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积指标 n20m2n2030m2n2040m2n2040m2 前花园面积设计 在20-40平方米； 基本功能 n停车、种 植 n停车、种植n停车、种植n停车、种植 功能为停车、种 植； 种植从草坪铺装 发展为景观树木； 水景 n无水景n无水景 n部分项目设 有水景 n部分项目设有 水景 02年后的项目部 分项目开始出现水 景； 室外木造设施 n无室外木 设施 n业主有自 己安装 n部分项目设 有室外木 n部分项目设 有室外木 n部分项目设有 室外木 2000年后的项目 部分设有室外木设 施； 96 前院图前院图 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积指标 n100 200m2 n100 300m2 n100 400m2 n100500m2 后花园面积设计 面积增大的趋势； 基本功能 n休闲娱乐、 种植 n休闲娱乐、 种植 n休闲娱乐、 种植 n休闲娱乐、种 植 主要功能是：休 闲娱乐、种植； 水景 n无水景设置n无水景设置 n部分项目设 有水景观 n部分项目设有 水景观 02年后的项目部 分项目设有水景或 游泳池； 室外木造设施 n无室外木 n业主有自己 安装 n部分项目设 有室外木 n部分项目设 有室外木 n部分项目设有 室外木 2000年后的项目 部分项目设有室外 木设施 室外空间：庭院（后院）室外空间：庭院（后院） 后院图后院图 室外空间：庭院室外空间：庭院 庭院庭院 前院 后院 面 积 n 面积在20-40平方 米 n 面积在100-200平 方米，局部景观良 好位置，面积明显 放大 功 能 n 室外停车位、入户 绿化 n 休闲娱乐，结合私 家绿化，成为业主 休闲场所 景 观 n 艺术车棚、草坪与观 赏树 n 草坪与观赏树，私家 水景或泳池 室外空间：前后院处理关系室外空间：前后院处理关系 香江花园 纳帕溪谷 早期别墅初步发展完善阶段 个性发展阶 段 总结 周界防 范措施 n电子巡更系统 ； n红外监控；小 区保安； n闭路电视； n小区围墙带有 电网； n配有可视对 讲系统（ wised)； n户外配有红 外线； n周界双层红 外监测防闯入 系统； n保安电子巡 更系统 n重要场所、主 要路口24小时 摄象监视系统 ； n门卫与住户对 讲系统； n车辆自动识别 准入系统； n 分级安防管 理； n周界红外对 射防跃报警 系统； n小区保安系 统； n闭路电视监 视系统； 安防设施不断 完善； 自动化水平不 断提高； 区域化分更加 细致； 室外空间：周界防范措施室外空间：周界防范措施 室外空间：入口室外空间：入口 【周界防范措施周界防范措施】 社区分级安防管理社区分级安防管理 周边红外对射防跃报警系统周边红外对射防跃报警系统 车辆自动识别准入系统车辆自动识别准入系统 智能化数 控系统 室外空间：车库室外空间：车库 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 停车数量 面积指标 n数量12辆； n面积30 50m2 n数量12辆； n面积20 50m2 n数量12辆； n面积1540m2 n停车数量一般 为12辆，面积 指标在1540 平方米 单车库 面积在 20-25m2； 双车库 面积在 3540m2米左右。 车道宽度 n车道宽度为4 6米左右 n车道宽度为4 6米左右 n车道宽度为4 6米左右 n车道宽度为4 6米左右 车道宽度为4 6米； 与建筑的 相对位置 关系 n地上车库 n以地上车库为 主，部分项目 设有地下车库 n以地上车库为 主，部分项目 设有地下车库 n以地上车库为 主，部分项目设 有地下车库 以地上车库为 主，部分项目设有 地下车库 车库门形 式及控制 方式 n电控车门n电控车门 n电控车门，具 有遥控和监视 系统 n电控车门，具 有遥控和监视系 统 采用电控车门 ； 现在的设备 中 还具有遥控和监视 系统； 车库车库 室外空间：阳台、露台室外空间：阳台、露台 【阳台、露台阳台、露台】 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 围栏高度 形式 n1.4米高 n水泥围栏 n1.4米高 n水泥、钢制 、木制结构 的围栏 n1.4米高，水 泥 n钢制、木制结 构的围栏 n1.4米高； n水泥、钢制、 木制结构的围 栏 栏杆造型与建筑 风格相结合； 高度在1.4米左右 面积 n812m2n812m2n610m2n610m2 露台面积呈逐步 缩小的趋势 阳台、露台阳台、露台 室内空间研究室内空间研究 室外空间室外空间 【活动区活动区】 【卧室区卧室区】 【地下室地下室】 室内空间研究室内空间研究 n n 门厅（玄关）门厅（玄关） n n 客厅客厅 n n 厨房与餐厅厨房与餐厅 n n 主卧空间主卧空间 n n 地下室地下室 室外空间室外空间 【活动区活动区】 门厅（玄关） 客厅/家庭厅 厨房/餐厅 【卧室区卧室区】 【地下室地下室】 室内空间：门厅室内空间：门厅 玄关玄关 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积 净高 n46m2n46m2n46m2n46m2 户型基本都设计有玄关，面积 在4-6m2左右； n n 玄关视别墅产品的单体建筑面积大小而发生面积改变。玄关视别墅产品的单体建筑面积大小而发生面积改变。 n n 目前目前500500平方米以上的别墅项目，玄关面积在平方米以上的别墅项目，玄关面积在8-128-12平方米平方米 室内空间：门厅室内空间：门厅 玄关玄关 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 数量 n1个n12个n12个n12个 客厅数量有所增 加 面积 开间 净高 n4050m2； n部分带挑空 ，约5-6米； n4060m2 ； n部分带挑空 ，约5-6米； n3050m2 ； n局部挑空， 约6-8米； n3040m2； n局部挑空，约6 -7米 客厅设计面积基 本在3040m2左右 ； 挑空高度约在6- 7米； 挑空 顶部 采光 n部分大户型 三层挑空 n挑空n挑空 n部分项目实现 顶部自然采光 ； 别墅项目户型基 本具有挑空设计； 一般挑空位置在 客厅或餐厅； 室内空间：活动厅室内空间：活动厅 室内空间：客厅室内空间：客厅 室内空间：家庭厅室内空间：家庭厅 室内空间：厨房室内空间：厨房 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积 n1520m2 ； n中厨：3-5m2 n西厨：15 20m2； n中厨：3-5m2 n西厨：15 20m2； n中厨：5-8m2 n西厨：15- 20m2 厨房设计面积，中厨面积 基本在5m2； 西厨基本在1015m2左右 ； 类型 n西式厨房 配置 n中西厨房配置 n中西厨房配 置 n中西厨房配置 中西厨房配置，中厨为封 闭式，西厨一般为开敞式； 热水 器 n n燃气加热n燃气加热n燃气加热 基本都采用燃气加热形式 ，品牌有：美国的史密斯法 国的“夏倍”、法国的“富力凯” 布置 形式 n单排n单排、双排 n单排、双排 和操作岛 n单排、双排和 操作岛 厨房的布置形式呈多样化 发展的趋势，以操作岛居多 室内空间：厨房室内空间：厨房 【类型类型】 一般配置中、西双厨一般配置中、西双厨 封闭式中厨封闭式中厨 开敞式西厨开敞式西厨 【布置形式布置形式】 呈现多样化发展呈现多样化发展 单排橱柜单排橱柜 双排橱柜双排橱柜 或操作岛或操作岛 室内空间：餐厅室内空间：餐厅 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 餐厅 n2030m2； n没有独立早餐 台 n1525m2； n部分项目设计 早餐台 n餐厅：20 25m2； n早餐台 n早餐厅：5- 6m2 n正餐厅：15 30m2； 面积基本在15- 30m2左右； 室内空间：餐厅室内空间：餐厅 室外空间室外空间 【卧室区卧室区】 主卧室 主卫生间 衣帽间 普通卧室 【活动区活动区】 【地下室地下室】 室内空间：主卧室（次主卧）室内空间：主卧室（次主卧） 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 卧室卧室 n5080m2; n净高在3.1-3.4 米 n3040m2 n净高在3.1-3.4 米 n4060m2 n净高在3-3.2 米 n3050m2 n净高在3-3.2米 主卧室设计面 积基本在30 40m2左右； 净高3.2米左右 ； 说明：卧室高度不含挑空 室内空间：主卧室（次主卧）室内空间：主卧室（次主卧） 室内空间：主卫生间（次主卫）室内空间：主卫生间（次主卫） 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积1520平方米1015平方米1015平方米1015平方米 主卫生间面积基本在 1015平方米 分区形式干湿分开干湿分开干湿分开干湿分开 卫生间的分区实现干 湿分开 室内空间：主卫生间（次主卫）室内空间：主卫生间（次主卫） 室内空间：衣帽间室内空间：衣帽间 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 衣帽间衣帽间 n15m2n10-15m2n1520m2n1020m2 衣帽间的面积 呈逐步增大的趋势 ，面积在15-20m2 ； 室内空间：衣帽间室内空间：衣帽间 室内空间：衣帽间室内空间：衣帽间 比较常见的两种动线组织形式：比较常见的两种动线组织形式： 卧室衣帽间卫生间 卧室 衣帽间 卫生间 1. 2. 室外空间室外空间 【地下空间地下空间】 地下室 保姆房 储藏室 影音室 户内楼梯 【活动区活动区】 【卧室区卧室区】 室内空间：地下室室内空间：地下室 【地下室地下室】 面积：更加趋于合理经济面积：更加趋于合理经济 采光方式：以下沉式庭院为主采光方式：以下沉式庭院为主 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段 面积150m2100 150m290 130m290130m2 采光方式采光窗采光窗或下沉式庭院以下沉式庭院为主以下沉式庭院为主 228 其他成果：地下室采光其他成果：地下室采光 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 采光采光 n地下室为采光 窗采光 n地下室为采 光窗采光或下 沉式庭院 n以下沉式庭院 或步出式庭院 为主，部分项 目为采光窗采 光 n以下沉式庭院 或步出式庭院为 主，部分项目为 采光窗采光 下沉式庭院或 步出式庭院的出 现，使得地下室 的采光效果得到 大幅度提高； 步出式地下室步出式地下室 下沉庭院挡土墙设计多样化下沉庭院挡土墙设计多样化 室内空间：保姆室室内空间：保姆室 【保姆室保姆室】一般在一般在6-8m6-8m 2 2 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段 610m258m28m2左右610m2 室内空间：储藏室室内空间：储藏室 【储藏室储藏室】必须配备储藏室必须配备储藏室 室内空间：影音室室内空间：影音室 【影音室影音室】面积呈缩小趋势面积呈缩小趋势 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段 4050m24050m230m22025m2 其他研究成果其他研究成果 n 层高、层数 n 面积 n 朝向 n 采光、通风 n 立面 n 采暖、制冷 n 各种计量表 别墅建筑面积发展趋于经济合理化发展，同时别墅建筑面积发展趋于经济合理化发展，同时 更加注重空间尺度感更加注重空间尺度感 丽高王府 400-500 平方米 丽高王府 400-500 平方米 丽高王府 400-500 平方米 大湖别墅 4002000m2 万万树 500m2左右 纳帕溪谷 320600m2左右 其他成果：层数其他成果：层数 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 层数层数 n地上三层，地 下一层； n顶层有部分是 阁楼 n地上二层， 地下一层； n顶层有部分 是阁楼 n地上二层，地 下一层； n顶层有部分是 阁楼 n地上二层，地 下一层 n顶层有部分是 阁楼 别墅户型的结 构一般为地上二 层，地下一层， 其他成果：单体建筑面积其他成果：单体建筑面积 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 面积面积 n建筑单体400 1000 n建筑单体 300600 n建筑单体300 500m2 n建筑单体300 400m2 别墅的建筑单 体面积较早期产 品，趋于空间合 理化。 单体建筑主力 区间在300-400平 方米左右。 其他成果：朝向其他成果：朝向 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 朝向朝向 n基本都是南北 向 n基本都是南 北向 n随建筑单体的 朝向 n随建筑单体的 朝向 功能间的朝向 根据建筑单体的 朝向的条件进行 设计； 但在户型设计 的时候还是尽量 保证重要功能间 的朝向（如主卧 室、老人房）。 朝向对于独栋别墅的影响相对略小，但要保证朝向对于独栋别墅的影响相对略小，但要保证 重要功能间的充足采光重要功能间的充足采光 其他成果：立面其他成果：立面 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 立面立面 n涂料、面砖n涂料、面砖 n涂料、石材、 外挂板、文化 石 n涂料、陶砖、 文化石 形式上以涂料 为主，以文化石 为辅； 在涂料的使用 上更加追求耐久 性和鲜明度； 其他成果：立面其他成果：立面 【立面图立面图】 其他成果：采暖、制冷其他成果：采暖、制冷 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 采暖、采暖、 制冷方制冷方 式式 n市政采暖； n中央空调制冷 n户式中央空 调及风机盘管 系统； n户式中央空调 及风机盘管系 统； n中央吸尘系统 ； n户式中央空调 及风机盘管系 统； n中央吸尘系统 ； 户式中央空调 与风机盘管系统 基本采用进口品 牌。 中央新风系统 、中央吸尘系统 等设备的投入， 使得别墅项目的 高科技附加值得 到提高 其他成果：各种计量表其他成果：各种计量表 早期别墅初步发展完善阶段个性发展阶段总结 设置设置 位置位置 n地下室 n地下室 n地下室 n地下室 计量表设置位 置一般在地下室 ； 计量计量 方式方式 n双路供电； n磁卡电表分户 计算 n双路供电； n磁卡电表分户 计算 n双路供电； n磁卡电表分户 计算 n双路供电； n磁卡电表分户 计算 基本采用双路 供电； 磁卡电表分户 计算； 汇汇 报报 提提 要要 前期工作回顾1 别墅产品研究2 创新理念火花 3 2 1 3 产品标准总结34 创新理念火花创新理念火花 我们怀揣着创造生活、享受我们怀揣着创造生活、享受 生活的理念前进，但是往往沈默生活的理念前进，但是往往沈默 于一成不变的惯性思维。一个好于一成不变的惯性思维。一个好 的别墅，不仅仅是优质的钢筋水的别墅，不仅仅是优质的钢筋水 泥，更多的，是我们是否为客户泥，更多的，是我们是否为客户 提前构思好了他们所向往的生活提前构思好了他们所向往的生活 。 灵感，是由于顽强的劳动而灵感，是由于顽强的劳动而 获得的奖赏。获得的奖赏。 列宾列宾 火花火花1. 1. 看不到井盖的路面看不到井盖的路面 【北京北京 】御园御园 【上海上海 】 佘山佘山3 3号号 火花火花2. 2. 没有枯水期的冬天没有枯水期的冬天 景观水池池底及池壁敷设发热电缆冬季给景观水系进行加热，同时采用防冻专用温控景观水池池底及池壁敷设发热电缆冬季给景观水系进行加热，同时采用防冻专用温控 系统控制景观水池内水表面温度系统控制景观水池内水表面温度, ,达到不结冰的目的，为客户营造了一个四季如春的室外环达到不结冰的目的，为客户营造了一个四季如春的室外环 境。境。 御园（北京）御园（北京） 火花火花3.3.不会打滑的车道不会打滑的车道 在园区各单元入口及车库坡道出安装发热地融雪系统，通过预埋在混凝土中的发热地在园区各单元入口及车库坡道出安装发热地融雪系统，通过预埋在混凝土中的发热地 揽加热，并通过设置在地下的冰雪探头控制地表的温度和湿度。在雪季可随时将降落到揽加热，并通过设置在地下的冰雪探头控制地表的温度和湿度。在雪季可随时将降落到 地面的雪融化。地面的雪融化。 御园（北京）御园（北京） 火花火花4.4.独栋别墅中的邻里生活独栋别墅中的邻里生活 【纳帕纳帕 尔湾尔湾】 火花火花5. 5. 联排也有好享受联排也有好享受 【龙湖龙湖 艳澜山艳澜山】 火花火花6. 6. 别墅也需要节能别墅也需要节能 【上海上海 】名仕豪庭名仕豪庭 n外保温墙面 n同层排水系统 n进口中空玻璃 n无辐射石质贴面 i have a dreami have a dream. 想拥有这样一个家想拥有这样一个家 干净整洁的大社区干净整洁的大社区 一年四季春意盎然一年四季春意盎然 流水潺潺流水潺潺 在地下室的书房内享受明媚的阳光在地下室的书房内享受明媚的阳光 透过玻璃门，看到花园里孩子们的笑脸透过玻璃门，看到花园里孩子们的笑脸 父母去散步，人行道旁绿草茵茵、银杏树漏下斑驳光点父母去散步，人行道旁绿草茵茵、银杏树漏下斑驳光点 妻子在准备晚餐，客厅电视里正播放着她喜欢的节目妻子在准备晚餐，客厅电视里正播放着她喜欢的节目 我想拥有的，就是温馨、温暖和温情的感觉 汇汇 报报 提提 要要 前期工作回顾1 别墅产品研究2 创新理念火花 3 2 1 3 产品标准总结34 产品标准总结：公共空间产品标准总结：公共空间 1.道路 n 道路应实行平面人车分流，有条件的情况下可以考虑立体分流； 2.车行道路 n 铺装以水泥硬化路面为主； 产品标准总结：公共空间产品标准总结：公共空间 3. 3. 管理岗亭管理岗亭 n n应结合小区整体风格设计；应结合小区整体风格设计； n n以框架结构为宜；以框架结构为宜； n n值勤时应配有遮阳伞；值勤时应配有遮阳伞； 产品标准总结：公共空间产品标准总结：公共空间 n n 建议用项目建议用项目logologo予以装饰；予以装饰； n n 尽量布置在绿化带等地方，保证整体良好视觉效果；尽量布置在绿化带等地方，保证整体良好视觉效果； 4. 4. 小区围墙小区围墙 n n 以实体墙为宜以实体墙为宜 5. 5. 井盖井盖 产品标准总结：公共空间产品标准总结：公共空间 6. 6. 会所会所 n n 应根据项目规模而定；若有需要，可考虑份会所的设置；应根据项目规模而定；若有需要，可考虑份会所的设置； n n 视项目规模，会所可考虑客房设计；视项目规模，会所可考虑客房设计； 产品标准总结：建筑单体（室外）产品标准总结：建筑单体（室外） 7. 7. 入口入口 n n 应设置门