xx路地块可行性研究报告.doc

滨江月明路可研报告- 49 -浙江绿城房地产集团 市场研究部浙江西子置业有限公司 营销策划部2009-9-4月明路地块预可行性研究报告 目 录第一章 项目概论- 4 -一、项目概况- 4 -二、可行性研究初步结论- 6 -第二章 项目投资环境可行性分析- 8 -一、经济发展背景- 8 -二、钱江新城区域规划概况- 14 -三、总结- 16 -第三章 市场可行性分析- 17 -一、杭州市区房地产市场发展概况- 17 -二、项目周边区域市场概况- 29 -三、竞争楼盘分析- 31 -第四章 项目自身可行性分析- 38 -一、项目概况- 38 -二、项目周边配套- 41 -三、项目swot分析- 43 -四、结论- 46 -第五章 项目构想与建设规划- 48 -一、项目构想- 48 -二、项目主要开发节点时间计划- 52 -三、工程实施进度- 52 -第六章经济可行性分析- 54 -一、销售价格估算- 54 -二、投资估算- 54 -三、财务分析- 55 -四、敏感性分析- 56 -五、方案二测算- 57 -附件：1、主要楼盘个案表第一章 项目概论一、项目概况（一） 地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。项目地块项目地块项目地理位置图（二） 经济技术指标项目主要经济技术指标表用地面积38100平方米容积率2.4总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640+210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22%绿化率30%户均面积149平方米总户数600户车位配比1：1车位个数600个车位面积45平方米注：本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；不考虑70/90政策的限制。项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）户数（户）90以下两室两厅10%90 90-140三室两厅30%130 140-180三/四室两厅55%145、170 180-200四室两厅5%185 合计100% 二、可行性研究初步结论（一）市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，08年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是09年截止目前，市场整体经济复苏迹象明显，房地产市场再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点：是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，09年截止目前还未有土地供应，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。（二）项目本身可行性结论项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥绿城的一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。（三）经济可行性结论 由于本项目地块还没有推出，因此根据市场情况，特别是参照绿城同类型楼盘如丽江公寓、西溪诚园项目。在保证总投资利润率在11%左右的情况下，推算土地价格。做中档精品项目，中档装修成本按照3000元/平方米。预估住宅均价在25000元/平方米，地下车位价格为13万元/个；推算出土地总价为83466.36万元，按照2.5的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在9128元/平方米。（四）项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素：1、微观位置：本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。2、竞争概况：由于产品定位的区别，周边楼盘中除与少数精装修产品形成竞争外，本案主要的竞争对手是本公司西溪诚园和丽江公寓。3、整体市场情况：09年杭州的房地产市场经历了两个阶段：年初，由降价所引起的刚性需求的爆发；年中，由于对通货膨胀的预期所引起的改善性需求及部分投资需求的爆发。近两年滨江区内开发项目由于受到90/70的政策限制，目标客户均为刚性及投资性需求，改善性需求在此轮的市场快速消化过程中并未得到充分释放。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目，档次基本界于西溪诚园、丽江公寓项目之间。第二章 项目投资环境可行性分析一、经济发展背景1、国民经济保持快速、健康发展。2008年，全市实现地区生产总值（gdp）4781.16亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0，连续18年保持两位数增长。其中：第一产业增加值178.64亿元，第二产业增加值2389.38亿元，第三产业增加值2213.14亿元，比上年分别增长3.6、9.0和13.8。三次产业结构由上年的4.050.245.8调整为3.750.046.3。全市按常住人口计算的人均gdp为60414元，按户籍人口计算的人均gdp为70832元，分别增长9.4和10.1，按国家公布的2008年平均汇率计算，人均分别达到8699美元和10199美元。2、非公经济活跃，比重不断提升。在全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到68.6，比上年提高1.2个百分点，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的47.8上升到49.2。2008年末，全市共有私营企业12.82万户，从业人员123.56万人;个体工商户27.53万户，从业人员50.25万人。3、财政收入快速增长，地方政府可支配资金充裕。全年完成财政总收入910.55亿元，比上年增长15.5，其中地方财政一般预算收入455.35亿元，比上年增长16.3。在税收收入中，增值税305.44亿元，增长16.5；营业税143.74亿元，增长13.2；企业所得税203.64亿元，增长13.1；个人所得税68.11亿元，增长15.8。全年地方财政支出419.67亿元，比上年增长25.0。其中：教育、科学技术支出92.8亿元，增长23.9；社会保障和就业支出40.31亿元，增长34.6；医疗卫生支出25.95亿元，增长31.7；环境保护支出7.46亿元，增长43.7；城乡社区事务支出68.25亿元，增长26。4、人口增长平稳，市区人口比例高。2008年末，全市常住人口达796.6万人，比上年末增加10.4万人。其中户籍人口677.64万人，比上年末增加5.29万人。在户籍人口中，农业人口336.88万人，非农业人口340.76万人。按公安部门统计的全市人口出生率为9.09，人口自然增长率为2.77。5、固定资产投资保持稳步增长，略高于gdp增长。2008年，完成全社会固定资产投资1961.72亿元，其中限额以上固定资产投资1863.52亿元，分别比上年增长16.5和17.7。从限额以上固定资产投资方向看，第一产业投资3.08亿元，比上年增长32.4；第二产业投资570.57亿元，增长7.9，其中工业投资569.34亿元，增长8.0；第三产业投资1289.86亿元，增长22.5。房地产业。2008年全市完成房地产开发投资596.63亿元，比上年增长15.0。房屋施工面积4953.68万平方米，比上年增长3.7；竣工面积893.24万平方米，下降5.8。全年商品房销售面积716.38万平方米，下降37.7，其中住宅销售627.48万平方米，下降39.9。市区公开摇号销售经济适用房9771套，建筑面积82.5万平方米。6、国内贸易继续活跃。2008年，实现社会消费品零售总额1558.38亿元，比上年增长20.2。其中城市消费品零售额1481.49亿元，增长20.2；县以下农村消费品零售额76.89亿元，增长21.4。分行业看，批发零售贸易业零售额1377.77亿元，增长19.9；餐饮业零售额176.42亿元，增长23.3；其他行业零售额4.19亿元，增长0.6。2008年末，全市共有商品交易市场691个，其中亿元以上商品交易市场134个，实现成交额2201.91亿元，比上年增长14.2。7、居民收入和消费能力不断提升，储蓄存款稳步增长。2008年，市区居民人均可支配收入24104元，比上年增长11.1，扣除价格因素，实际增长5.9。按不同收入水平五等分分组，城镇居民家庭人均可支配收入均呈两位数增长。其中20低收入组居民家庭收入增幅最大，比上年增长18.4，比平均水平增幅高7.3个百分点。市区居民人均生活消费性支出16719元，比上年增长12.2。市区居民年末人均住房建筑面积29.83平方米,比上年增长3.6。市区每百户居民家庭拥有汽车17.84辆、空调器195.53台、移动电话180.87部、家用计算机81.74台、微波炉69.06台、热水器93.34台、助动车36.05辆。全市农村居民人均纯收入10692元，比上年增长12.0，扣除价格因素，实际增长6.8。人均生活消费性支出8446元，增长11.6。农村居民人均居住面积达69.74平方米,比上年增长2.5。年末农村每百户居民家庭拥有洗衣机77.45台、电冰箱90.64台、空调器90.82台、热水器73.09台、微波炉19.36台、移动电话178.64部、家用计算机30.18台。2008年末，城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元，比上年末增长31.8。8、旅游业保持快速发展。全年接待入境旅游者221.33万人次，比上年增长6.1；接待国内游客4551.67万人次，增长10.7。旅游总收入达到707.22亿元，增长12.2。市民出境旅游人数为28.26万人次，比上年增长4.4。旅游基础设施日趋完善。至年末，全市各类旅行社达437家，其中国际旅行社41家；星级宾馆达到247家，其中五星级酒店13家；a级景区26个，其中5a景区1个，4a景区19个。二、钱江新城区域规划概况杭州国家高新技术产业开发区天堂硅谷滨江新城 杭州高新技术产业开发区建于1990年，是国务院批准的国家级高新区，区域总规划面积85.64平方公里，处于中国长三角经济最活跃的区域。杭州高新区高新产业集聚、创新能力强，是高等院校、科研单位及智力资源的密集区域，也是杭州的硅谷和新城。高新区集聚了杭州市61%以上的高新技术企业，80%以上的软件企业，90%以上的服务外包企业；6大主导产业分别为通信设备制造业、软件及服务外包业、集成电路业、数字电视业、电子商务业、动漫网游业。高新区被授予“国家软件产业基地”、“国家通信产业园”、 “国家集成电路设计产业化基地”、“国家动画产业基地”、 “国家高新技术产业标准化示范区”、 “国家知识产权试点园区”、 “国家留学人员创业园”、“中国服务外包基地城市示范区”、“中国软件出口欧美工程试点基地”、“国家软件出口创新基地”、“信息产业国家高技术产业基地”等称号。 2008年，全区实现生产总值261.1亿元，技工贸总收入1615亿元，规模以上工业销售产值444.6亿元，滨江创新指数经初步测算达到152.4点；累计利用外资58亿美元、469 家外商投资企业。全区人口25万。滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构。“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构如下：一个公共中心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心。四条发展轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片，即本域内的九大居住片。三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。城市道路交通1、快速路系统：中兴路杭州萧山机场快速路、彩虹大道(东西向)；四季大道、风情大道(南北向)2、主干路系统：主干路：火炬大道、江晖路、中兴路、滨康路、滨兴路3、次干路系统：闻涛路、东信大道、浦沿路、海纳路、信诚路、创业路、长河路、江虹路、西兴路、滨宁路。4、公共交通发展战略：突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立一个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便、快捷、布局合理、设施先进、管理良好、环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。三、总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展的重点方向，对项目的定位提供了必要的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进区域商业、住宅需求的提升。第三章市场可行性分析一、杭州市区房地产市场发展概况（一）商品房市场概况1、商品房总体指标（包括余杭、萧山）房地产指标06年07年08年数量同比数量同比数量同比总投资（亿元）442.657.8%518.7917.2%596.6315.0施工面积（万平方米）4548.467.9%4775.625.0%4953.683.7%其中：住宅施工面积（万平方米）3484.275.1%3614.283.7%-商品房新开工面积（万平方米）1000.5-16.9%1176.5717.6%-其中：住宅新开工（万平方米）705.23-29%887.2225.8-房地产竣工面积（万平方米）783.2613.2%948.4721.1%893.24-5.8%其中：住宅竣工面积（万平方米）626.34-11.2771.6123.2%-房屋销售面积（万平方米）761.768.2%1150.2851.1%716.38-37.7其中：住宅销售面积（万平方米）679.969.6%1043.6753.5%627.48-39.9 2、06-08年商品住宅供应与成交特点（不包括余杭、萧山）06-08年杭州主城区商品住宅供应面积图06-08年杭州主城区商品住宅成交面积分析图一06-08年杭州主城区商品住宅成交面积分析图二06-08年杭州主城区商品住宅存量变化分析图06-08年度杭州主城区商品住宅成交均价分析图02-08年度杭州主城区供求关系分析图3、09年杭州市主城区第一季度房地产市场概况08 年市场观望气氛浓厚，成交量长久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎缩至50 套以内。日益放缓的销售速度让杭州楼市的存量房源不断囤积攀升，终于在08 年底冲破了3 万套的大关（特指杭州主城六区市场，下同）。然而，进入09 年后，局势却在悄然之间发生了微妙的变化。09 年后，一度攀升直至高达3.3万套的存量房源开始掉头往下，渐渐削减，在2 月底的时候，终于跌破3 万套的大关。刚刚收尾的三月，在下沙楼盘海天城、保利东湾等促销楼盘的带动下，杭州楼市迎来了一波大反弹行情，日均成交量高达152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈锐减之势，截止到09年3 月底，杭州主城的存量房源已回落至26000 多套，短短3 月时间，存量房源锐减6000 余套。3.1 一季度成交房源物业类型分布09年一季度成交房源业态分布杭州的商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。09 年一季度的成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业的成交占比高达88%（包括普通住宅和别墅）。由此可见，一季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做的贡献。3.2 一季度住宅类物业成交房源户型面积分布06 年以来政府强力推行的90/70 政策自08 年开始在供应结构上发挥效应，而07 年底以来的市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交的主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源的户型特征上就表现为90 方以下小户型房源占据了绝对的比例（虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户的90 方）。一季度的成交房源户型分布依然延续了这样的特点，即90 方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房源的51%。但与此同时，120 方以上的改善型房源表现也同样精彩，其合计比例已达到37%。由此可见，随着杭州楼盘价格的逐步下调，压抑了许久的改善性需求也正渐渐释放。3.3 一季度住宅类物业成交单价分布09 年一季度成交房源单价分布仅住宅就杭州主城目前的价格体系而言，地段略有优势（如位于市区或西溪等地）的楼盘单价至少在12000 元/以上，根据经验判定，12000 元/以上单价段的产品基本面向改善性需求。按此经验标准可以发现，在一季度成交的房源中，改善型价格段的成交房源比例较为有限，只有33%。而12000 元/以下的中低价房源则占据了绝对主力（尤其是10000 元/以下的低价房源）。此点特征与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应，即在一季度的成交房源中，首置型需求是当仁不让的主力军。改善性需求因为具备更充足的观望条件，其释放程度仍然有限。3.4 一季度住宅类物业成交总价分布09 年一季度成交房源总价分布仅住宅在杭州当前的价格体系下，我们以一套最普通的改善性三房为例，假定其面积为120 方，单价为12000 元/平米，那么其总价为140 多万。据此经验标准假设，改善性需求的总价承受力基本都在140 万以上。而按此标准我们发现，一季度成交房源中，140 万以下的中低总价房源占据了绝对的优势地位，其比例高达74%（尤其是100 万以下的低总价房源占据了50%），而140 万以上的改善性总价段房源比例成交则极为有限，仅为26%。成交面积分布、成交单、总价分布特征的相互呼应，向我们清晰而深刻的揭示了一个事实：一季度成交的回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需的一次集中性释放所引发的回暖。改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交的核心力量。需求结构的单一化特征表明，当前的成交量回暖还只是局部的回暖，一个健康而稳定的市场理应呈现出一种多点开花的均衡局面。3.5一季度成交房源区域分布09 年一季度成交楼盘区域分布仅住宅统计数据显示，一季度的成交房源中，下沙板块以1585 套的成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。一季度成交的次热门板块则由滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西（城北拱宸桥一带）、城西文教等板块摘得。其余板块的整体表现则较为一般。由上可见，一季度的热销房源主要集中在市区周边板块，房源的地段分布特征与之前论述的需求结构特征（首置型刚需为主力军）同样形成了良好的呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块外延。而地处市区且较靠近市中心的城西文教一带则在低开楼盘金色蓝庭和促销楼盘枫华府第的引领下，吸引了众多改善性需求争相释放。（二）土地市场概况1、近几年土地出让情况年份总出让地块（亩）可建筑面积（万方）2003年33075012004年1601253200517682802007年44086262008年2411410土地供应在07年达到顶峰，当年总出让住宅用地4408亩，可建建筑面积约626万平方米。虽然08年受宏观经济影响较大，但是仍然高出07年之前的平均水平。09年1-3月宅地成交情况出让地块名称 地块位置用地性质 楼面地价 竞得人成交时间杭政储出200838号 江干区(九堡单元r22-d08地块)居住配套用地3580元/平米北京安瑞基业投资有限公司2009-01-13 杭政储出200843号江干区(水湘r21-12地块)住宅(设配套公建)用地7103元/平米杭州润枫置业有限公司2009-01-22 杭政储出200844号江干区(九堡单元r22-b22地块)居住配套公建用地3582元/平米北京安瑞基业投资服务有限公司2009-01-22 2、项目周边已出让土地开发情况 从上图可以看出，项目周边的楼面价格逐步提高，特别是近两年。（三）二手房市场概况2008年杭州市主城区二手房共成交15363套，比2007年减少9845套，下降39.05%。成交价格上，2008年杭州市主城区二手房成交均价为每平方米12383.8元，比2007年每平方米上涨2026.5元，上浮19.56%。从成交价格上看，目前杭州市二手房成交价格仍处在高位运行。2008年，建筑面积在90平方米以下的中小户型二手房，成交均价在每平方米11500元以下，低于前一年的总体成交价格约每平方米1000元。而建筑面积在140平方米以上的大户型二手房成交均价为每平方米14409.25元。2008年杭州二手房市场交易状况分析图数据来源：透明售房网(该数据不包括萧山、滨江和余杭)2007年、2008年杭城二手房成交量及成交均价对比图08年全年均价为11573元/平方米，与去年同期的交易均价9477元/平方米相比，全年上涨2096元/平方米，增幅达到22.12%。其中，主城五区均价为12639元/平方米，与去年同期交易均价10389元/平方米相比，全年上涨21.66%。从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨26.74%和21.62%；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在15%-20%之间。而近郊的滨江区、余杭区上涨也非常明显，特别是滨江环比去年上升了35.5%。图表：2008年杭州区域二手房市场销售价格状况上城区下城区西湖区拱墅区江干区滨江区余杭区2008年销售均价13829130491249011213123881027174172007年销售均价1172511340104399220977475806594增幅17.94%15.07%19.65%21.62%26.74%35.5%12.48% 数据来源：我爱我家2008年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑的局面。年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了13167元/平方米。可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到11月份市场交易回暖，价格才重新抬头。自08年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。不仅如此，由于杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。从08年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通1号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的“新宠”。图表：2007年12月至2008年12月交易面积比重对比数据来源：我爱我家从2008年交易居室数据可以看出：杭州二手房市场上90平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的77.21%，与去年同期相比交易比重上升了6.34%。这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的72.95%，相比去年比重增加了4.3个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了3.27%和1.02%。图表：2007年12月至2008年12月交易居室比重对比数据来源：我爱我家中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据“霸主”地位。二、项目周边区域市场概况从钱江新城作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。杭州市各板块成交情况（2006年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）367442287824876110006770滨江（一线江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城东（景芳、三堡附近）466644094481699529604城东（钱江新城）3946462508535490000013569城南（复兴、南星桥）5911437762634726410596城西（黄龙、老浙大）102449016966185616563城西（老蒋村、西溪路）431544343260287955城西（文教区）118784901142171174011969度假区城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、笕桥996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿线1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419总计22623861785120882117982杭州市各板块成交情况（2007年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）611803 4733 4631523330 7570 滨江（一线江景）413529 2835 3564295170 8619 城北217139 2013 1986087680 9147 城东（景芳、三堡附近）44647 211 446385376 9998 城东（钱江新城）579806 3550 9370705000 16162 城南（复兴、南星桥）46671 320 586630000 12570 城西（黄龙、老浙大）6506 43 71844560 11043 城西（老蒋村、西溪路）10596 77 111144592 10489 城西（文教区）139141 1024 2190236000 15741 度假区城南（九溪、之江）19841 66 587312832 29601 度假区转塘62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、笕桥208927 1782 1740314370 8330 三墩194391 1765 1380530690 7102 申花路419893 3754 4084310270 9727 市中心151224 1316 2198052860 14535 西湖沿线2714 14 137799616 50778 西溪、留下30729 116 831176960 27048 下沙364021 2976 2153870000 5917 新城北54560 441 373987968 6855 新蒋村7047 37 132610952 18817 总计3586093 27558 37008249170 杭州市各板块成交情况（2008年）板块成交面积(平方米)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/平方米)滨江（非江景）166752 1814 1600848380 9600 滨江（一线江景）159720 1385 2224976640 13930 城北170634 1785 2290996220 13426 城东（景芳、三堡附近）132197 1346 2245577000 16987 城东（钱江新城）287768 1884 7220803000 25092 城南（复兴、南星桥）10165 74 192498944 18938 城西（黄龙、老浙大）10267 79 124412700 12117 城西（老蒋村、西溪路）7429 56 117610584 15832 城西（文教区）89292 644 1996183680 22356 度假区城南（九溪、之江）12388 44 399422976 32242 度假区转塘31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、笕桥301861 2935 3486746370 11551 三墩42253 391 396481856 9384 申花路141878 1378 1914796000 13496 市中心66976 596 1242853380 18557 西湖沿线2164 14 141132032 65205 西溪、留下60976 386 1475446000 24197 下沙258130 2383 2093502850 8110 新城北95877 979 727483000 7588 新蒋村121956 940 1970143620 16155 总计2170150 19400 32130267312 可以看出，本项目所在区域一直是杭州房产市场的热点区域，虽然08年受宏观经济的影响，整体销售比07年有比较大的下降。但是城东（钱江新城）区域，成交量依然占据了杭州市房产板块第二的位置，成交均价仅仅排在西湖沿线板块以及之江度假区板块之后。三、竞争楼盘分析（一）周边楼盘分布项目位置项目周边1公里范围内主要住宅项目分布示意图（二）重点个案介绍（详细个案介绍见附件）钱江新城内，已经完成设计的住宅产品，具有如下共同特点： 高档次开发已成为新城楼盘的开发主要取向，质优价高 规模化和高层化成为新城楼盘规划设计的主流 建筑风格以现代、简洁、典雅、大气为主流 江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气，腹地楼盘户型讲究经济和实用 人车分流将得到全面实施 新城住宅注重住宅社区内部配套 以大户型为主流，三房主力面积120180、四房主力面积140250，跃层多在250以上典型楼盘概况表楼盘名称阳光海岸赞成御树水岸枫庭新绿园蓝色钱江天宏紫轩规划指标用地面积（）33642总5733317936276668425513479总建筑面积（）107235总2000006035211800041135355094容积率（）2.5总2.92.533.523.2绿化率（）30总4030303032楼层情况（层）19*229*227*212*2+19*1+24*2+26*128*5 +7 23*4+25*1主力户型四室三厅五卫+工人房二房两厅 三房两厅 两房两厅 三房两厅 三房两厅;四房两厅;四房两厅;三房两厅两房两厅;三房两厅主力面积()（按比例排列顺序）360-380 460-490御树：90 ; 14089-105; 135136-168;162-201;68、17818016289138182车位配比1：2.1总1：0.81：11：0.81：2.11：0.7物管费用(元/平方米/月)61.5833.5未定未定开盘时间2008-11-9;2009-4-6御树：2008-10-122008-12-182007-10-14;2008-8-21 预计2009-6预计2009-10交付时间2010-12-31御树：2011-5之前2010年中旬2010-6-3020112010-12销售均价(元/平方米)约35000御树：1646822770一期25516二期2744629000-30000（暂定）未定销售情况（截至2009-4-22透明售房网） 一期已去化83套，84%。二期已去化74套，74%。御树：去化率为84%已去化40套， 去化率14.3%。 一期：已去化342套，97%。二期：已去化215套82%。 未开盘销售未开盘销售（三）楼盘情况统计分析统计说明：本报告首先选取了项目周边典型的楼盘进行分类统计，主要分析其供应的面积分布特点。其次，再根据在售项目的销售情况，分析消化的结构特点。主要包括楼盘有：阳光海岸、新绿园、赞成林风、水岸枫庭、蓝色钱江、天宏紫轩。典型楼盘供应结构特征分析图 其中150-180平方米的户型所占比例最大，为40%，其次为90平方米以下的户型，所占比为22%。典型楼盘各面积段销售率分析图 与供应相对应的是户型为150-180平方米的销售率最高，为82%，其次为180-220平方米，销售率为80%。反应了在高端的公寓市场所集中需求的户型面积。（四）重点楼盘的去化分析 1、新绿园项目去化分析新绿园一期为摇号开盘，当日销售房源占同面积房源比率表户型面积总套数已售套数比例二房二厅一卫约88272488.89%三房二厅二卫约138443375%三房二厅二卫约14016012611389.68%四房二厅二卫约162171694.12%四房二厅二卫约170625487.10%四房二厅二卫约195443681.82%五房二厅二卫约25110/跃层约173.62-617.3251872%合计34629484.97%新绿园二期户型为180方和70方，从去化时间上推移为户型面积总套数开盘一周开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月一室一厅一卫约688412%41%50%51%63%四房二厅二卫约1788218%51%62%72%84%跃层约33060050%75%75%新绿园一期从开盘当天客户选房的情况可以看出，客户最先选择的是4幢145和170，其次是选择2幢的145和170。排除位置因素，单从户型上考虑，客户相对喜欢三房二厅和四房二厅。新绿园购房客户的经济能力相对较好，大多为改善住房条件而选择新绿园，在选房时希望选到位置、景观、楼层和户型等相对较好的房源，而对总价具有一定的承受力。二期，因户型种类较为单一，从去化速度上看，四房的去化速率大于一房。2、万象城悦府项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月1三室二厅+工人房约1967679%95%100%100%100%四房二厅+工人房约2107885%95%97%98%98%跃层350以上6000002三室二厅+工人房约1967891%97%99%99%99%四房二厅+工人房约210和2357791%96%100%100%100%跃层350以上6000003二室二厅约9015966%93%97%97%97%三房二厅约14012985%92%97%97%97%3、阳光海岸项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月2平层四室三厅+工人房约380686%63%80%86%跃层五室三厅+工人房约480282%57%72%83%跃层六室四厅+双工人房600以上300001平层四室三厅+工人房约3806860%跃层五室三厅+工人房约4803145%跃层六室四厅+双工人房600以上2100%4、赞成林风项目去化分析幢数户型面积总套数开盘半月开盘一个月开盘三个月开盘六个月开盘九个月1二室二厅约9011228%32%59%99%三室二厅约1407826%31%56%92%四室二厅约1802623%23%30%57%跃层280以上400003二室二厅约904459%66%93%100%三室二厅约140、1652653%77%79%81%四室二厅约190、2045315%15%20%41%跃层280以上4000090平方米的户型基本销售完毕，其次为140-160的三房户型，销售率达到80-90%。第四章 目自身可行性分析一、项目概况（一）项目四至及地理位置滨江金色家园本项目倚天盛世钱塘金基晓庐水岸帝景宋都新城国际东方润园通策钱江时代景江城市花园赞成林风滨江金色海岸滨江阳光海岸新绿园蓝色钱江蓝色钱江赞成林风阳光海岸绿地幼儿园（规划）商业用地本项目地块变电站金色家园水岸枫庭新绿园金色海岸项目位置及周边概况图项目四至详图本案基地位于杭州市滨江区区政府周边核心住宅区内，东临杭州南北快速路风情大道，西靠滨江区区政府所在地。项目北至二号支路，南至月明路，西至阡陌路，东至西兴路，本案南靠市级经济适用房新州花苑，距在建轨道交通地铁1号线江陵路站800米。（二）用地规模、用地性质地块名称用地面积（万m2）建筑面积（万m2）容积率建筑密度绿化率建筑限高（m）用地性质南星单元e-02、033.819.142.422%30%-35%80住宅（三）地块现状及周边景观地块现状 月明路向西 月明路向东本案南侧