【地产文案】锦缎之滨可行性报告.doc

锦缎之滨可行性研究报告 一、 项目概况1、企业名称深圳招商房地产有限公司2、企业地址深圳市南山区蛇口新时代广场10楼3、项目名称深圳湾锦缎之滨4、项目负责人林少斌5、项目可行性研究编制单位及主要负责人6、可行性研究依据6-1 土地使用权出让合同6-2 建设用地规划许可证6-3 项目方案批文6-4 项目施工图批文6-5 深圳市有关房地产开发的法律、法规6-6 深圳市建筑价格信息6-7 深圳市房地产年鉴7、项目提出的背景7-1本项目由深圳招商房地产有限公司独资开发。深圳招商房地产有限公司是具备国家一级房地产综合开发资质的全民所有制房地产开发企业，公司注册资金10600万元，经营范围涉及房地产开发、销售、租赁等领域，公司人力、财力雄厚，经营业绩良好，在1999年度的房地产开发资质排名中，被深圳市国土局评为1999年深圳市房地产综合开发企业第3名。深圳招商房地产有限公司开发的住宅小区一直为市场所追捧，取得了良好的社会效益和经济效益。如招商名仕花园、招商海月花园、招商蛇口花园城、招商雍华府等楼盘，一开盘即成为市场公认的明星楼盘，招商海月花园更是被评为当年的深圳市“十大明星楼盘”，目前已全部销售完毕。深圳招商房地产有限公司开发的高档别墅区鲸山别墅、龟山别墅以及正在开发的半山海景别墅区，都代表着深圳高档住宅开发的最高水平。此外，深圳招商房地产有限公司还致力于社区环境的改造，花大力气调整蛇口社区的总体规划，工业大道、太子路的改造工作已经完成，对后海大道、工业八路、工业九路的改造即将展开，必将在蛇口的环境改善方面产生重大影响。7-2 深圳招商房地产有限公司于 2000 年12月在深圳市深圳湾填海区通过政府公开土地招标取得t205-0040地块。根据地块土地使用权出让合同规定，可在此地建设一个建筑面积达175000平方米的居住小区。7-3南山区房地产市场在1999年滨海大道开通后，成为深圳市住宅物业开发和销售最火热的区域。区内住宅供求两旺，销售价格也步步攀升。深圳市人民政府对深圳市南部填海区进行了高标准的规划，拟将深圳建设成为一个具有海滨风情的现代化城市。7-4 深圳市经济二十年来保持高速增长，至今仍保持年增长12%的速度。居民消费需求旺盛，住宅消费成为深圳市最大的消费热点。8、研究简要结论通过对深圳市南山区房地产市场的调查研究、对深圳市招商房地产有限公司的开发水平和经济实力的评估、对拟开发项目的全面研究，认为该项目方案经济可行、符合市场需求、资金保证程度高，具有良好的社会、经济效益。8-1 项目开发方案评价项目市场定位符合地块建设条件、深圳市城市特点和深圳市民购房需求，规划合理，美观、经济、实用，代表了深圳市住宅小区开发的高水平。 8-2 项目资金项目总投资78，474.7万元，其中自有资金约44，160万元，占总投资的56.3%，发行债券30，000万元，约占总投资的38.2%，预售收入4，134.7万元，约占5.5%。项目的资金来源绝大部分为自有资金和债券，资金的保障程度很高。8-3 项目经济效益评价项目的经济效益良好，投资利润率和内部收益率均大于社会和行业基准，投资利润率和内部收益率。投资回收期短。其中：税后总投资利润率：19.10%内部收益率：12.07%静态投资回收期：35.38个月动态投资回收期：37.76个月9、项目投资风险评价根据盈亏平衡分析和敏感性分析，项目销售压力不大，投资风险小，抗风险能力强。当销售收入单独降低（上升）10%、开发成本单独降低（提高）10%，或销售收入、投资成本同时反向变化5%时，项目的内部收益率和总投资利润率均大于社会和行业的基准水平，说明项目的抗风险能力强。二、深圳市房地产业发展趋势下图为世界银行在世界范围内通过对不同城市人均gdp与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出房地产市场（主要是商品住宅市场）发育过程中非常明显的生命周期现象，其内在原因可用以上的市场演进理论来解释。住宅需求量300 6-800 1300 8000 13000 人均gdp($)起步 高速 稳定增长 平稳期 衰退期 市场周期图1 住宅市场生命周期图深圳商品住宅市场生命周期的判断：根据深圳19831999年的人均gdp值和房地产销售量数据，建立从1983年1999年的“商品住宅需求曲线图”并对20002005年的房地产销售量进行了预测，可以发现，在今后3-5年时间内，深圳的房地产业仍将保持较高速度的增长态势。5 5 3 2 彩虹之岸可行性研究报告 项目概况1 5 3 2- 锦缎之滨可行性研究报告三、市场供求情况1、南山区房地产市场供应现状分析南山区房地产施工量自96年以来一直呈上升趋势，97年受香港回归的影响，在施工面积上有所下调。从新开工情况来看，自98年南山区商品房新开工面积逐年递增。在南山区商品房施工量大幅增长的同时，每年又有许多楼盘竣工面向市场。从竣工面积来看，南山区每年商品房竣工面积基本上都在施工面积的2030%，以此保证了市场上商品房的供应量，同时，使商品房的存量大体保持在一个范围内，有利于销售。从上图可以看出，南山区商品住宅批准预售面积总体上呈上升趋势，96年作为一个拐点，将前后二个时期明显划分。96年之前几年商品住宅批准预售面积较平稳，96年后，对规划指引下，商品住宅批推预售量明显上升，99年底滨海大道的开通为南山区商品房的开发打了一针强心剂，迅速带旺了整个房地产市场。从上图可以看出，目前南山区商品房空置情况正在不断改善，空置率不断下降，从一个侧面可以看出南山区商品房正处于热销期。综合这4个图表可以看出，南山区商品房销售势头良好，在供应量不断增加的情况下，空置面积反而下降，说明南山区商品房市场的销售局面已打开，并朝着健康方向发展。2、南山区房地产市场需求现状由上图所示，南山区商品住宅销售面积自96年起逐年上升，2000年的销售面积比99年增长29.8%。销售总量增幅最大的是97年，增长42.7%。南山区商品房销售上出现楼花销量超过现楼销量的情况，这是由现楼销量大于楼花销量逐步转变而来的。说明了二点：一是目前房地产开发商已日趋成熟，信誉度大大增强，同时在楼盘建造上也突出了人性化特征，让置业者对开发商开发的楼盘既放心又满意；二是置业者也日益成熟，从买现楼到买楼花的转变，不仅反映出置业者对物业及发展商的肯定，也反映出一种新的购房观念的产生。3、南山区房地产市场前景南山区的房地产市场要从地域结构、土地利用、开发类型、价格结构等方面着手分析。3-1从地域结构来看，南山区的可利用的土地资源主要集中在西丽片区、华侨城填海区和前、后海片区。适当填海造地和相当量的自然村改造成为今后南山区房地产市场发展的必要手段。3-2从土地利用来看，南山区的地块开发主要集中在华侨城南部填海区。蛇口片区、后海片区和南头片区也有一定的土地开发。西丽片区的土地开发量也不小，但从城市总体规划方案来看，该区域列为缓慢发展区，短期内不会有太大的发展。3-3从用途来看，南山区的住宅市场仍成为今后房地产发展的重点，在9月举办的秋交会上，南山区新推出了11个新盘，大大增加了南山区住宅的供应量，加大了置业者的选择余地。商服物业方面，在南山商圈的日趋成熟的情况下，商业环境较以往有所改善，特别是西部通道的建设，将会进一步推动南山区商服物业的发展。短期内，南山区写字楼市场不会有太快的发展。3-4从物业类型来看，南山区的房地产以小高层物业为主，高层建筑次之，多层住宅比重较小，但在前海片区已出现发展多层物业的势头。 3-5从户型来看，南山区的住宅户型以二房和三房为主，一房小户型较少。从置业者需求来看，显示不少南山置业者对小户型需求量较大。四、项目规模和发展方案1、项目开发主要指标深圳湾锦缎之滨项目主要指标如下：占地面积：42393.8 m2建筑面积：170000m2住宅建筑面积：142500m2 容积率：3.4建筑层数：32层绿化率：47.5%总户数：912住宅栋数：6栋小区由12栋18-31层的高层住宅小区组成；拥有两个面积达3500 m2的独立会所供住户使用，其中休闲会所面积为 1900m2 ，服务会所1600 m2。同时发展商也将出资兴建一个1000 m2的独立幼儿园，方便孩童上学。2、项目开发计划项目计划开发期31个月，自2000年12月至2003年6月。各季度开发计划如下表：项目开发计划表时间计划进度使用资金（万元）2001年1月至3月交纳土地价款335，425.42001年4月至6月初步设计73072001年7月至9月初步设计、施工图设计、施工图报建、基础工程1，91132001年10月至12月基础工程、主体招标和地下室外施工、配套建筑土建施工、电梯招标，总平和环境施工招标3，13582002年1月至3月主体施工和部分设备招标，中心庭院总平及环境施工3，364.02002年4月至6月主体施工和样板房招标、施工5，492.62002年7月至9月装修房设计及施工招标和部分设备招标、安装施工7，099.82002年10月至12月装修房施工，总体总平及环境施工8，862.82003年1月至3月消防、燃气、环保验收11，797.62003年4月至6月竣工验收和整改260.2注：各时间段使用资金不包括财务费用五、项目选址和建设条件1、项目用地项目拟选用 t205-0040地块2、地块建设条件该地块属于深圳湾填海区，已完成三通一平。地块位于南山区学府路以南、沙河路以西，南有滨海大道，北为深南大道，沙河西路和科苑南路从项目的东西两侧通过，交通便利。滨海大道的建成通车使社区到市区的距离缩短1/3，15分钟的车程可直到市区；而连接香港的跨海大桥也将在年内开工，“西部通道”深圳侧方案已经落实和开始付诸实施，该片区将成为联系深港的交通枢纽地带。3、地块的取得深圳招商房地产有限公司2000年12月参加深圳土地使用权出让招标令，成功竞得土地，并于2001年3月缴纳土地价款。六、环境保护情况1、项目整体环境情况本项目采取合理的整体规划方案，对居住小区的环境和建筑进行布局。达到小区内无裸土，禁止大型货柜车出入，人、车分流，小区整洁、美观、宁静。2、项目环境保护分析2-1 生活污水生活污水主要有冲洗厕所、洗涤用水等，日排放量约1500吨，处理方案为：生活污水通过调节池、氧化池和沉淀池处理，经处理后，达到国家污水综合排入标准。2-2 环境绿化通过植树种草绿化小区空地。2-3 噪声小区附近的公路对小区产生交通噪声，通过种植高大的乔木和采用先进的建筑材料尽量减少噪声污染，使小区的噪声污染降至国家规定的标准以下。七、项目投资估算1、投资估算依据1-1 土地使用权出让合同1-2 项目建设用地规划许可证1-3 项目立项批文1-4 项目方案设计批文1-5 项目施工图批文1-6 深圳市有关房地产开发的法律、法规1-7 深圳市房地产年鉴1-8 深圳市建筑价格信息2、分项估算2-1 土地成本根据开发商与深圳市规划国土局签定的土地出让合同，锦缎之滨用地价款共33，964万元，其中包括土地使用权出让金、土地开发金和市政配套设施金。 2-2 前期工程费用按建筑面积造价71.7元/平方米计，共1，255万元。其中勘察设计分勘察测量、方案设计、环境设计、建筑设计和其他设计，方案设计已完成，投资额约1，170万元；临时设施费85万元。2-3 建筑安装工程费按建筑面积2060元/平方米计，包括基础设施、主体工程、设备安装等，投资额共36，051.8万元。2-4 室外总平和环境绿化 包括室外道路、绿化等工程，投资额共3，477.3万元。2-5 其他费用按建筑面积40.9元/平方米计，包括监理费用、安检费、墙改基金及查丈、用电补贴费、消防配套费及其他费用总计715.8万元。2-6 不可预见费用按地价以外项目投资额的3%计，共1，245万元。2-7 项目管理费用按建安费用、室外配套费用、其他费用及不可预见费用的1.5%计，共64，116.7万元。2-8 财务费用指项目使用的债券利息，使用资金为30，000万元，自2002年2季度开始投入，按最短使用时间2年计，年利率为1.5%，利息额为900万元。3、项目投资估算汇总项目投资概算单价（元/m2）工程量（m2）总价（元）a土地价款1940.817500033,9640,000.00b前期费用71.717500012,547,500.00c建筑安装2060.1175000360,517,500.001基坑开挖及处理28.61750005,005,000.002桩基础及检测131.417500022,995,000.003主体工程1289.9175000225,732,500.004水电安装194.917500034,107,500.005消防69.717500012,197,500.006燃气管道22.81750003,990,000.007电梯122.217500021,385,000.08公共部分装修59.417500010,395,000.009空调和通风6.91750001,207,500.0010通讯、对讲、智能化61.917500010,832,500.0011人防工程81750001,400,000.0012其他设备1.7175000297,500.0013公共配套建筑62.717500010,972,500.00d室外环境绿化198.717500034,772,500.00e其他费用40.91750007,157,500.00f不可预见费(b+c+d+e)*3%12,449,850.00g管理费(b+c+d+e+f)*1.5%6,411,672.80h财务费用11,250,000.00合计（总投资）784,746,522.80单位建筑面积成本(元/平方米)4,484.3单位销售面积成本(元/平方米)5,507八、项目销售1、项目可销售面积项目可以销售的面积为14.25万平方米。2、销售价格根据市场调查,与项目接近地理位置接近的世纪村、美庐锦园、等项目的市场销售均价维持在6000-8000元/平方米之间。楼盘名称均价地点美庐锦园￥6180沙河片区世纪村￥7000沙河片区侨城花园￥6150沙河片区天鹅堡￥8200华侨城根据本项目的地理位置、景观、发展商品牌和配套等实际情况来看，其物业价值绝对高于周边的项目。本楼盘的物业定位是新一代豪宅，但在定价时就比较保守。这种做法符合发展商一贯的稳健作风。因此本项目的销售价格定为7000元/平方米。3、项目销售计划按7300元/平方米的销售均价，当项目销售100%时，总销售收入为104，025万元。 项目销售计划表 金额单位：万元时间2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度销售进度25%15%15%15%10%10%5%5%-销售收入7801.92015.513965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.94、项目销售目标客户4-1 内销市场: a.福田、罗湖、南山二次置业客户 b.一般企业中高层管理人员 c.高新企业中高层管理及技术人员d.内地客户及投资客户e.私营企业老板f.金融企业的专业人士g.外地企业高级管理人员4-2 外销市场: a. 跨国公司、港资企业中高层管理、高级技术人员b.中港联姻家庭、c.香港中产阶级d. 准退休人士e.度假人士f 投资客5、项目的销售方式及营销措施5-1 在单位总体的推售方式上，采用分期分批的方法推售根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位，同时利用价格调控，增加销售进度。5-2 在针对客户的策略上，建议内外销市场同时启动本项目的内：外销比例为3：7，整体销售建议在深港两地市场同时启动，在短时间内增加媒体暴光程度，制造市场形象。当然，在正式推广的时机上，也应当根据不同的市场情况进行斟酌，降低销售成本。5-3 在价格策略上，建议采用“稳步攀升”的策略由于是豪宅，所针对的目标客户群比较特殊，在价格方面调控方面会采取稳步提升的方式，去达至预定均价。入市前期，可以充分利用项目的高贵形象，推出较优质的单位，提升销售价格，创造豪宅形象，同时提高到场客户的成交率。此举一方面可以引起市场的轰动，同时对未来客户而言，看到先前的物业形象及成交客户的优越性，将大大刺激他们的购买欲，这对整个销售过程来说，无论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到颇大的推动作用。入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”的稳健上升，从心理上催促有需求的客户赶快下订，这样能在保证均价水平的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。5-4. 在推广手法上，在香港以电视媒体推广为主，在深圳一报纸媒体为主，双管齐下，制造轰动，最终快速完成销售。本项目的物业定位比较高档，无论在香港还是深圳都有较多的“捧场客”，选用不同的媒体去针对不同的目标客户，并迅速、准确的将信息传达，是本项目必要的推广措施，因此在香港选用电视媒体，在深圳选用报纸广告，幕求达到最佳的推广效果。另外由于本项目非常明确的物业形象定位，即“超级豪宅”，故推广促销活动将会紧扣定位作出更深层次、更全面、更形象的演绎。九、财务评价1、财务评价的依据及说明本项目财务评价主要根据国家计委，建设部建设项目经济评价方法与参数有关规定编制1-1 销售税金销售税金包括营业税及附加,为营业额的5.1%1-2 销售费用销售费用取营业额的2.5%1-3 付款方式首期三成，按揭七成，其中第一个月交少量定金，第二个月交首期款，第三个月办理按揭，按揭款的15%作为保证金，银行在项目竣工验收后付款。1-4 净现金流量折现率ic，一般上市公司对项目的评判标准取6%。2、资金筹措该项目开发投资为78，474.7万元，资金来源为两个方面：2-1 自筹资金：44160万元，所占比例为56.3%2-2 发行债券：30000万元，所占比例为38.2%2-3 商品房预售收入:：4，314.7万元，所占比例为5.5%其中自有资金和项目开发前期投入，债券从2002年第二季度开始投入，最短使用期为两年，预售收入在项目开发后期投入，项目资金来源主要为自有资金和债券，资金保障程度非常高。56 资金来源与运用表 金额单位：万元时间项目2001年1季度200年2季度2001年3季度2001年4季度2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度资金来源35000.0730.01920.03140.03370.030000.07801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9自有资金35000.0730.01920.03140.03370.0债券30000.0预售收入7801.920154.813965.413965.420050.810402.58842.15201.33640.9资金使用34694.7730.71911.33135.83364.05605.17766.210406.312999.531462.01676.51173.62008.11220.7883.2投资开发34694.7730.71911.33135.83364.05492.67099.88862.811797.7260.2财务费用112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5112.5销售费用156.0403.1377.1377.1541.4280.9238.7140.498.3销售税费397.91027.9712.2712.21022.6530.5450.9265.3185.7所得税249.71206.0702.5486.7盈余资金305.3304.6313.3317.5323.524718.424754.134502.635468.547917.966346.275575.182409.186389.789147.43、项目利润预测 项目投资利润估算 金额单位:元销售收入:1，040，250，000减:投资开发：773,496,522.75财务费用11,250,000.00销售费用26,129,779.69销售税费53,052,750.00所得税前:税前利润176,320,947.56所得税后:所得税26,448,142.10税后利润149,872,805.434、财务分析4-1 项目投资利润率项目税前总投资利润率=税前利润/项目投资总额=176,320,947.56/784,746,522.8=22.4%项目税后总投资利润率=税后利润/项目投资总额=149,872,805.43/784,746,522.8=19.1%4-2 税后内部收益率（firr）=12.07%4-3 财务净现值折现率ic=6%时，财务净现值(npv)=67，684，245.48元4-4 投资回收期静态投资回收期为35.38个月动态投资回收期为37.76个月5、不确定性分析5-1 盈亏平衡点分析以销售率表示项目的盈亏平衡点（bep），该项目开发投资78，474.7万元，销售收入为104，025万元，盈亏平衡点的计算依据为：盈亏平衡点销售收入=项目总投资+销售税金+销售费用其中：销售税金取5.1%,销售费用取2.5%在盈亏平衡时，所得税为0,不计所得税则在盈亏平衡点，有：开发成本+销售费用+销售税金及附加=销售收入开发成本+销售总额*bep（销售费用率+销售税费率）=销售总额*bep78，474.7+104，025bep（2.5%+5.1%）=104，025bepbep=81.6%当销售总收入达到78，474.7万元或按7300元/平方米售价,销售进度达到81.6%时，本项目可回收全部投资。并且以上数据均未计地下停车场等未计入容积率面积的销售收入，说明按现方案该项目销售压力不大。5-2 敏感性分析销售收入和投资开发成本作为主导变化因素，对全部资金情况下项目的经济效益进行了多因素敏感性分析，变化因素涉及投资成本、销售收入、销售费用、销售税金和所得税，分析结果如下:敏感性分析（一）变化幅度-10%+10%投资开发成本内部收益率17.99%6.92%税后总投资利润率29.66%10.69%销售收入内部收益率6.16%17.90%税后总投资利润率9.46%29.59%敏感性分析（二）变化幅度投资开发成本+5%，销售收入-5%投资开发成本-5%，销售收入+5%内部收益率6.61%18.63%税后总投资利润率10.18%31.14%由表可见,当投资开发成本和销售收入在-10%和+10%范围内变化时,项目的内部收益率均高于6%,税后利润率高于9%。当两项因素同时反向变化5%时，项目税后总投资利润率高于10%，内部收益率均高于6%。十 可行性研究结论通过对深圳市南山区房地产市场的调查研究、对深圳招商房地产有限公司的开发水平和经济实力的评估、对拟开发项目的全面研究，认为该项目方案经济可行、符合市场需求、资金保证程度高，具有良好的社会、经济效益。1、项目开发方案评价项目拟建成一个风景优美、适宜居住的海滨高尚花园小区。该市场定位符合地块的建设条件、深圳市的城市特点和深圳市民的购房需求。项目规划合理，美观、经济、实用，代表了深圳市住宅小区开发的高水平。2、项目资金项目总投资78，474.7万元，其中自有资金约44，160万元，占总投资的56.3%，发行债券30，000万元，约占总投资的38.2%，预售收入4，314.7万元，约占5.5%。项目的资金来源绝大部分为自有资金和债券，资金的保障程度很高。3、项目经济效益评价项目的经济效益良好,投资利润率和内部收益率均大于社会和行业基准投资利润率、内部收益率，投资回收期短。其中:项目税前利润额为176,320,947.56元,项目税前总投资利润率为22.40%，项目税后利润额为149,872,805.43元,项目税后总投资利润率为19.10%内部收益率为12.07%静态投资回收期为35.38个月，动态投资回收期为37.76个月4、项目投资风险评价根据盈亏平衡分析和敏感性分析，项目的投资风险较小。一方面，项目的销售压力较小，当项目销售收入达到预计总收入的81.6%时，项目可以实现盈亏平衡。另一方面，当销售收入降低（上升）10%、或投资开发成本提高（降低）10%时，或销售收入、投资成本同时反向变化5%时，项目的内部收益率和总投资利润率均大于社会和行业的基准水平，说明项目的抗风险能力强。现金流量表 金额单位：元时间项目2001年1季度2001年2季度2001年3季度2001年4季度现金流入：销售进度100%销售收入1040250000 现金流出：346947214.78 7307214.78 19112777.28 31357839.78 投资开发：773496522.75 346947214.78 7307214.78 19112777.28 31357839.78 其中 ：土地价款339640000.00 339640000.00 前期费用12547500.00 4705312.50 4705312.50 3136875.00 建筑安装360517500.00 基坑开挖及处理5005000.00 4504500.00 桩基础及检测22995000.00 8869500.00 11826000.00 主体工程225732500.00 16929937.50 水电安装34107500.00 消防12197500.00 燃气管道3990000.00 电梯21385000.00 公共部分和公共配套建筑装修16795625.00 空调和通风1207500.00 通讯、对讲、智能化10832500.00 人防工程1400000.00 其他设备297500.00 公共配套建筑主体施工4571875.00 室外总平及环境绿化34772500.00 其他费用7157500.00 715750.00 715750.00 715750.00 715750.00 不可预见费12449850.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 管理费6411672.75 641167.28 641167.28 641167.28 641167.28 财务费用11250000.00 销售费用26129779.69 销售税费53052750.00 所得税前:净现金流量176320947.56 -346947214.78 -7307214.78 -19112777.28 -31357839.78 累计净现金流量-346947214.78 -354254429.55 -373367206.83 -404725046.60 所得税后:所得税26448142.13 净现金流量149872805.43 -346947214.78 -7307214.78 -19112777.28 -31357839.78 累计净现金流量-346947214.78 -354254429.55 -373367206.83 -404725046.60 净现金流量现值67684245.48 -341819916.03 -7092833.87 -18277873.71 -29544862.13 现金流量表 (续一) 金额单位：元时间项目2002年1季度2002年2季度2002年3季度2002年4季度现金流入：销售进度25.00%15.00%销售收入78018750201548437.5现金流出：33640121.03 56051246.03 77662577.28 104063268.42 投资开发：33640121.03 54926246.03 70998246.03 88628329.36 其中 ：土地价款前期费用建筑安装 基坑开挖及处理桩基础及检测主体工程31038218.75 42324843.75 42324843.75 42324843.75 水电安装6577875.00 13155750.00 10963125.00 消防2352375.00 4704750.00 3920625.00 燃气管道1795500.00 1795500.00 电梯1069250.00 6415500.00 6415500.00 公共部分和公共配套建筑装修8036875.00 空调和通风362250.00 通讯、对讲、智能化人防工程466666.67 其他设备公共配套建筑主体施工3047916.67 室外总平及环境绿化8693125.00 其他费用715750.00 715750.00 715750.00 715750.00 不可预见费1244985.00 1244985.00 1244985.00 1244985.00 管理费641167.28 641167.28 641167.28 641167.28 财务费用1125000.00 1125000.00 1125000.00 销售费用1560375.00 4030968.75 销售税费3978956.25 10278970.31 所得税前:净现金流量-33640121.03 -56051246.03 356172.72 97485169.08 累计净现金流量-438365167.63 -494416413.65 -494060240.93 -396575071.85 所得税后:所得税净现金流量-33640121.03 -56051246.03 356172.72 97485169.08 累计净现金流量-438365167.63 -494416413.65 -494060240.93 -396575071.85 净现金流量现值-31226789.69 -51261229.43 320921.17 86538669.00 现金流量表 (续二) 金额单位：元时间项目2003年1季度2003年2季度2003年3季度2003年4季度2004年1季度2004年2季度2004年3季度现金流入：销售进度15.00%15.00%10.00%10.00%5.00%5%销售收入139653562.5139653562.5200508187.5104025000884212505201250036408750现金流出：129994609.32 14619880.15 16764638.63 9238950.00 8021857.50 5181975.00 3964882.50 投资开发：117976631.44 2601902.28 0.00 0.00 0.00 其中 ：土地价款前期费用建筑安装 基坑开挖及处理500500桩基础及检测2299500主体工程50789812.5 水电安装3410750消防1219750燃气管道电梯7484750公共部分和公共配套建筑装修8758750空调和通风845250.00 通讯、对讲、智能化10832500.00 人防工程933333.33 其他设备297500.00 公共配套建筑1523958.33 室外总平及环境绿化26079375.00 建筑税费715750.00 715750.00 不可预见费1244985.00 1244985.00 管理费641167.28 641167.28 财务费用1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 1125000.00 销售费用3770646.19 3770646.19 5413721.06 2808675.00 2387373.75 1404337.50 983036.25 7122331.69 7122331.69 10225917.56 5305275.00 4509483.75 2652637.50 1856846.25 所得税前:净现金流量9658953.18 125033682.35 183743548.88 94786050.00 80399392.50 46830525.00 32443867.50 累计净现金流量-386916118.66 -261882436.31 -78138887.44 16647162.56 97046555.06 143877080.06 176320947.56 所得税后:所得税2497074.38 12059908.887024578.754866580.125净现金流量9658953.18 125033682.35 183743548.88 92288975.62 68339483.63 39805946.25 27577287.38 累计净现金流量-386916118.66 -261882436.31 -78138887.44 14150088.18 82489571.80 122295518.05 149872805.43 净现金流量现值8447645.50 107737426.94 155986005.03 77189338.38 56313580.81 32316428.70 22057734.81 累计净现金流量现值-383916269.20 -276178842.26 -120192837.23 -43003498.84 13310081.97 45626510.67 67684245.48 房产开发基础知识住宅的结构有哪些形式？商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，