ba市浩业老年公寓项目建设可行性研.doc

1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称：*市浩业老年公寓建设项目 1.1.2 项目建设地址：*市*镇四委十组 1.1.3 项目业主：*市浩业有限责任公司 1.1.4 法定代表人：常建勇 1.1.5 项目建设性质：新建 1.1.6 项目建设内容及规模： 拟建项目计划占地面积 7000 平方米，建筑面积 7000 平方米，设床位 360 张，有完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度 35.7%，容积率 0.79，绿地率 25%。 1.1.7 项目总投资及资金来源： 项目总投资计人民币 3007.47 万元，全部自筹。 1.1.8 项目建设期：1 年。 1.1.9 项目市场定位： 与国际老年公寓接轨的品牌，以监护、助护和生活护理为主，为老人提供 健康和急慢性病康复服务，以安助符合条件的老年人入住。 1.1.10 项目建设指导思想： 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁； 老人至上、服务至上、诚信至上； 让入住老人满意、让家属子女放心； 让老人宾至如归，感受家庭温暖， 尽享天伦之乐。 2 1.2 编制依据和可行性研究概况编制依据和可行性研究概况 1.2.1 编制依据 1、*市控制性详细规划； 2、*市老年公寓设计方案； 3、 *市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要 ； 4、 国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见 的通知 （国办发200019 号） ； 5、 老年公寓和养老院设计指南 ； 6、项目业主提供的其它相关基础数据和材料； 7、编制人员调查的有关资料、数据和材料。 1.2.2 可行性研究概况 *市工程咨询公司根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经 过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌 握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流 意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照 投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关 方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、 对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据， 项目的研究范围包括： 1、项目建设背景； 2、项目建设地址的自然条件介绍； 3、项目建设条件分析； 3 4、项目建设必要性； 5、项目总体规划、功能定位； 6、项目建设规模、建设内容； 7、项目建设方案设计； 8、项目投资估算及资金筹措； 9、项目财务评价； 10 、项目的结论与建议。 1.31.3 主要技术经济指标主要技术经济指标 指 标 名 称单位指 标备 注 1项目占地平方米7000 2 项目建筑面积平方米7000 3 床位数张360 总投资万元3007.47 其中：建设投资万元3007.47 建设期利息万元 铺底流动资金万元 5项目定员人60 6全年设计生产日数天360 7日营业时数时/日24 8 年平均经营收入万元1020.71 9 年平均总成本费用万元565.84 10 年平均税金及附加万元56.95 11 年平均利润总额万元398.73 12 年平均所得税万元99.68 13 年平均税后利润万元299.05 14 总投资收益率%13.71 15 资本金净利润率%9.94 16 全部投资税前指标 4 指 标 名 称单位指 标备 注 全部投资回收期年7.08 财务内部收益率%15.28 财务净现值(ic=6%)万元2196.55 17 全部投资税后指标 全部投资回收期年8.33 财务内部收益率%11.92 财务净现值(ic=6%)万元1353.08 18 自有资金财务内部收益率%11.92 19 盈亏平衡点 生产能力利用率%47.83 1.4 主要研究结论主要研究结论 1.4.1 该项目是*市*镇重点项目之一，是解决民生问题的具体体现。 项目建成后，不仅能促进市域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护 理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现 老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效 益。 1.4.2 该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达 1035.5 万元， 年纯利可达 271.59 万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营 运后，经济效益十分明显。 5 第二章第二章 项目建设背景及建设的必要性项目建设背景及建设的必要性 2.1 项目建设背景项目建设背景 随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断 提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。 根据有关部门科学的预测分析到 2050 年，我国 60 岁以上老年人将达到 4.5 亿 人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明 程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的 结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年 人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的 主题。 社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领 域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会 老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。 关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。 当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一 种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻 人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在 很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势， 有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形 成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重 体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下 6 降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一 至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟 一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和 挑战。 为适应社会的需要，源自 70 年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些 较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同， 这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同 时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完 善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服 务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部 分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满 足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会 发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历 史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家 和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德， 形成敬老、养老、助老以及和谐的良。 好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解 决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益， 对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。纳雍是少数民族人口相对较多， 农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。 党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着 7 力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力 使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋 严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速 发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4 个老人，夫妻 2 人，1 个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的 家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民 生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异， 致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济 的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿 出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我 县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家、苗族等独特的民族文化风情，而 现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题， 给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性 房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环 境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提 供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的 身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。 2.2 项目建设依据项目建设依据 2.2.1 从“中国老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十二五”期 间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国 60 岁以上老人在 2010 年将达到 1.74 亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压 力进一步加大。虽然近几年中国老龄事 8 业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄 事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出， 贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场 所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块 分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范， 总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。 由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感， 孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让 他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活 动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果， 是现代社会进步和发展的必然产物。 2.2.2 老年公寓是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着 互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十六届 五中全会精神，明确指出在“十二五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新 农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构， 建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项 目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也 是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。 2.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 据全国第六次人口普查统计，*镇 65 岁以上的老人达 5000 人，占全镇总 人口的 10%，目前县内及周边县都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老 龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老 9 年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优 质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。 2.4 项目建设的有利条件项目建设的有利条件 2.4.1 各级政府的重视和支持 世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年 人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类 的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、 老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政 策支持发展老年福利事业。 2.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展 计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变 着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择， “四二一”家 庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老 人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人， 使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不 幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有 67%以上的子女希望设有专门机构托管 老人。有 46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行 和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社 会发展的需要和民心工程。 2.4.3 项目选址 该项目建设地点选在*镇四委，水、电、气、路早以完备。建设正在全面 推进，这里交通便利，环境优雅，空气 10 清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最 佳地点。 2.5 项目建设的可行性项目建设的可行性 老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生 不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期 望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、 “六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保 健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老 龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、 步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤 独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子 女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年 人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、 助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的 情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建 设是非常可行的，也是非常必要的。 11 第三章第三章 建设规划及方案建设规划及方案 3.1 项目规划指导思想和建设目标项目规划指导思想和建设目标 3.1.1 项目规划指导思想 替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至 上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽 享天伦之乐。 适应社会经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实 发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。 以可持续发展思想为指导，有机组织空间而局，促成生态、环境、经济 效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的 实际情况，加强方案的可操作性与应变性。通过工程集中反映社会进步，和谐 发展，全民为社会经济建设服务的主流思想。 3.1.2 项目建设目标 依托*镇众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以*镇 为基础逐渐向纳*镇周边区县辐射。 通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们 营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪 漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享 受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。 通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。 达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗 12 现代化。 3.2 建设项目功能及规模建设项目功能及规模 4.2.1 功能：该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同 时考虑老年公寓本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，给小城镇 增添了一道靓丽的风景线。 4.2.2 规模：拟建项目用地面积 7000 平方米，建筑面积 7000 平方米，项 目总投资 3007.47 万元。 3.3 规划构思规划构思 布局合理，立面造型融合中国几千年来的建筑文化，幽雅别致，该组建筑 与周围环境高度的统一协调，符合居住建筑现代化的潮流，既有场地宽阔、环 境幽静、空气清新的花园式格调，又有电脑、电视、电话、浴室等一应俱全 的现代化生活设施。整体建筑格调高雅、充满人文气息，与周围环境融为一 体。工程建成后，公寓条件将得到极大改善，为实现社会需求，解决社会化 所遗留的一些问题， 较好地满足渝东南武陵山地区老年人们的需求。 3.4 规划结构和功能分区规划结构和功能分区 结合*市浩业老年公寓区位环境特征和建设条件，对现有布局作进一步的 调整，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在老年公寓的康复、 疗养、活动、娱乐和生活问题，其次考虑老年公寓本身各部分职能的综合需求。 13 3.5 规划设计规划设计 3.5.1 设计理念 3.5.1.1 考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、 医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体 现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高 度统一性。 3.5.1.2 要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会 和谐这三大风格的高度统一性。 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精 致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪 漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致 和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、 和谐、快乐的生活方式。 3.5.1.3 充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心， 强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑 风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务 宗旨。 3.5.1.4 实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展， 其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。 14 3.5.2 平面布置指导思想 3.5.2.1 领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、 高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向 21 世纪的花园式老年公寓为目 标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建 筑风格。 3.5.2.2 以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提 高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、 健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。 3.5.2.3 可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周 围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分 考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。 3.5.2.4 把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。 3.5.3 平面设计 （1）功能分区明确，动静分离。 （2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观 变化丰富。 （3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。 （4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线 清晰。 3.5.4 防火设计 15 防火设计均按防火设计规范进行。 总体布局：本区内建筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。 耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级说干就干，天棚、墙面 等内部装修采用耐燃材料。 3.5.5 节能节水设计 3.5.5.1 节能节水的必要性 能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放 的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之 我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是 我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高， 使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一 个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项 目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。 3.5.5.2 节能节水原则 、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地 制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分 级利用，以减少对资源的消耗量。 、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选 用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。 、项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费， 节约资源。 16 3.5.5.3 建筑节能 3.5.5.3.1 建筑节能 、在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低 对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一 个环境优美的生活环境。 、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护 结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保 温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气 调节的耗用能量。 、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。 、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内 空气温度，以减少热传递过程中的损失。 、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。 3.5.5.3.2 智能化管理节能 拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置， 不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排 水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达 到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。 17 3.5.5.3.3 技术节能 、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力 求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压 器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要 完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。 、对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。 加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双 管采暖系统，并安装温控阀和热量表。 、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热， 充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具 （如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制， 按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。 、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能 量的不合理转换。 、本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、 消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。 、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理 责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。 4.5.5.3.4 节水措施 18 、应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的 目的。 、供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以 达到应有的节水功效。 、可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。 3.5.6 环保设计 室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境， 而且绿化容量也得到提高。 结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。 内设生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小 于建筑的日污水产生量。 建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用 处理。 3.5.7 防雷设计 屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼层 圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地 平面 108 米处设测试口。 3.5.8 结构部分 本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖 。 本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。 3.5.9 设备系统 按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。 19 3.6 项目建设方案项目建设方案 3.6.1 项目建设总规模 项目建成后，可安置接纳老人 360 人。 3.6.2 规划用地面积 本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照老年公寓和养老院设计指南 的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为 7000 平方米。其中：建 筑用地面积 2500 平方米，绿化用地面积 1750 平方米，休闲广场及道路等 2000 平方米。 3.6.3 各类建筑规划建设面积 住宅面积 老年公寓设置床位 360 张,按每张床位 16 平方米计算，包括有效面积和附 属用房面积在内，共计建筑面积为 5800 平方米。 (2)活动中心 设置娱乐室、健身房。包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，阅览室 （包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑 面积为 200 平方米。 （3）综合用房 设置办公用房、医疗护理用房、生活用房等。包括医疗康复中心、营养膳 20 食中心、厨房、食堂、浴室、超市、库房等有效面积和附属用房面积在内，面 积为 1000 平方米。 3.6.4 建筑设计 3.6.4.1 设计依据 （1）地形图； （2）总体平面布置图； （3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求； （4）本项目有关的规定、规范。 4.6.4.2 建筑平面及功能说明 本项目的主要建筑有：老年公寓中心、医疗康复中心、营养善食中心、文 体活动中心、老年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。其中拟将 老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建 筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好， 视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计 者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善 照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台 阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门 须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方 便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底 浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且 有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的 起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置 21 方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮， 医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要 有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休 息空间和设施 22 第四章第四章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 4.1 建设内容建设内容 拟建项目计划占地面积 7000 平方米，建筑面积 7000 平方米，设床位 360 张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度 35.7%，容积率 0.79，绿地率 25%。 4.2 建设规模建设规模 4.2.1、建设公寓住宅及食堂 5800 平方米，其中公寓面积 5800 平方米，内 设双人间、夫妻间、四人间，设置床位总数 360 张；食堂面积 200 平方米。公 寓住宅及食堂共四层，其中地上三层，半地下一层，砖混结构。一至三层全部 为公寓，半地下一部分为公寓，一部分为食堂。 4.2.2、建综合用房及老人活动中心 1000 平方米，其中综合用房面积 800 平方米，内设办公室、接待室、会议厅、医疗保健中心、护理部洗衣房、洗衣 房等；活动中心 200 平方米，内设主要用于娱乐、建身房等。 4.2.3、建休闲广场，门球场及室外键身场所，占地面积 2000 平方米。 4.2.4、绿化用地不低于 25%。 23 第五章第五章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件 5.1 项目所在地理位置项目所在地理位置 5.1.1 地点与地理位置 本项目拟建厂址为*省*市*镇四委十组。 *镇地处小兴安岭南麓，位于*市区南 70 公里处，是*最早建制镇之 一，也是*省第二大镇，五十年代曾是*县政府所在地，1983 年曾批准恢复 县建制，*镇南与海北镇隔河相望，东与海星、主星乡相边，西与石泉相邻， 北与杨家乡接壤，是周边地区的商品物资集散地。镇内有*林业局、建设农场、 部队农场等 6 个处级单位，及周边还有自治林场、缸窖林场、幸福林场等单位。 全镇行政区划面积 112 平方公里，总户数 2 万户，总人口 6 万人，辖 4 个社区、 4 个行政村、57 个自然屯。2000 年晋升为市级文明单位标兵、被省委、省政府 授予小城镇建设先进单位等荣誉称号。2002 年被确定为全国小城镇综合改革试 点镇；2004 年被确定为国家级重点镇；2010 年被确定为*市城乡社会经济一 体化示范镇，省小城镇建设百强镇。 5.1.2 土地利用现状及占地面积 本项目拟建厂址为*省*市*镇四委十组。项目占地面积 7000 平方米， 建筑面积 7000 平方米。 5.2 建设条件建设条件 5.2.1 气候 *镇地处中纬度，属寒温带大陆性季风气候。年平均气温 0.4 度，年平均 积温 2200 度，年日照总时数 2771 小 24 时，年平均降水 569.2 毫米，无霜期 117 天，土壤肥沃，气候温和。 5.2.2 地震烈度 根据“中国地震烈度区划图”*市属于基本烈度六度地区。又据“建设 部、国家计委新建工程抗震设防暂行规定” 、 “地震基本烈度六度地区重要城市 抗震设防和加固的暂行规定” 、 建筑抗震设计规范 （gb50010-2001）等文件 的规定，该项目为六级设防，设计地震分组为第二组，设计基本地震加速度值 为 0.05g,地震动反应谱特征周期为 0.45s。 5.2.3 能源与交通 1、电力 *区域内有 2 处变电所，电力供应充足，项目所需的生产、生活用电 有保障。 2、交通 *镇地缘优势突出，周边与 5 个乡镇、2 个农场、2 个市县城、1 个林 业局为邻，对四周有较强的辐射功能。镇内滨北铁路南北贯穿，通拜、通主、 绥北公路交汇于此，呈放射状延伸，形成了四通八达的交通网络。 5.2.4 供水 *镇自来水公司处理能力 2 万立方米/日。项目区位于规划镇区之中， 镇区管线已在项目区的附近，可以就近接入。 5.2.5 供暖 *镇集中供热工程已启动，可满足项目生活需要。 25 5.3 项目建设地点选择项目建设地点选择 5.3.1 选择条件 项目建设地点的选择是项目建设全面设计规划的关键一步，一个合适的 选址，可以降低设计的要求，降低处置的成本，有利于项目建设的全面管理。 项目建设地点的合理选择，是本项目工程设计的第一步，也是本项目建设过 程中最重要、最关键的一步，建设地点选择的好坏直接关系到本项目建设的 成败。从对投资、工程及对环境、社会的影响考虑，建设地点选择应满足以 下要求： a、厂址选择应符合*镇总体规划要求； b、建设项目对周围环境不应产生影响或对周围环境的影响不超过国家 相关先行标准的规定； c、本项目建设区域应有较好的自然条件，包括地形、土壤、水分、气 候、交通等。 5.3.2 厂址的确定 根据上述要求和条件，结合*镇的具体实际情况，*镇煜佳新型建材有 限责任公司聘请相关专家对*镇地质、环保、土地等情况进行多次现场踏 勘，建设地点选择在*镇四委十组。 26 第六章第六章 项目管理项目管理及实施计划及实施计划 6.1 项目组织项目组织 6.组织机构 项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分 发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见 效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导 担任组长，分管局长任副组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、 高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。 6.职责 项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人 员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金 物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实 施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任 务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目 保质保量完成。 6.项目管理 本项目管理实行“三证”公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格 执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管理办公室对资金的 使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、 责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度： 27 、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、 参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。 、老年公寓基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部门进行规 划设计。实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员， 对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。 、实行法人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本建设程序 办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进 行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道，确保价格低廉，技术性能科 学先进。 、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用 和挤占。 、建立健全岗位责任、技术负责制，提高操作人员的责任感和事业心， 最大限度发挥设备利用率。 6.2 项目实施计划项目实施计划 本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关 规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下 7 个部分： 、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。 、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。 、施工准备：标准设备采购，场地平整。 28 、土建施工：进行项目的各建(构)筑物施工。 、设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。 、装饰工程：对建筑进行必要装修。 、竣工验收：交工验收，投入使用。 6.3 建设工期及项目实施进度表建设工期及项目实施进度表 为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一 定程度交叉，项目建设期从 2013 年 1 月至 2014 年 1 月，时间为 24 个月。 2013 年 13 月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初 步设计； 2013 年 3 月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作 2013 年 45 月筹集资金； 2013 年 6 月11 月，工程正式施工； 2013 年 12 月，工程装修，购买及安装设备、设施 2014 年 1 月，工程竣工验收 29 第七章第七章 环境保护与影响评价环境保护与影响评价 迈向 21 世纪的*浩业老年公寓，依据其*市*小城镇总体规划和自身 功能性质，必须坚持可持续发展战略，坚持环境整治和保护、全面、积极、超 前地建设高标准的环境保护系统。 7.1 环保规划设计依据环保规划设计依据 7.1.1中华人民共和国环境保护法 ； 7.1.2中华人民共和国大气污染防治法 （2000 年 4 月修订） ； 7.1.3中华人民共和国固体废物污染防治法 （1995 年） ； 7.1.4中华人民共和国水污染防治法 （1996 年） ； 7.1.5中华人民共和国噪声污染防治法 （1996 年） ； 7.1.6中华人民共和国水土保护法 （1991 年） ； 7.1.7中华人民共和国清洁生产促进法 （2003.1.1 实施）; 7.1.8国务院令第 253 号建设项目环境保护管理条例 ； 7.1.9 国务院国发（1996）31 号国务院关于环境保护若干问题的决定 。 7.2 项目建设地环境质量现状项目建设地环境质量现状 拟建项目所在地位于*镇四组十组,此处面积较大、场地开扩、风景绣丽、 阳光充足、基础设施完善。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、 道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但 在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境 造成不良影响。 30 7.2.1 空气环境 空气环境质量达到 gb3095-1996 二级标准，空气环境质量状况良好。 7.2.2 地表水环境 院区周边无工矿企业，水环境质量达到 gb3838-2000类（局部为类） 标准，已建或在建项目对地表水未造成污染。 7.2.3 声学环境 *镇昼夜均不超标，声环境质量达到（gb12348-90）类标准，有局部 施工噪声。 7.3 项目建设期与运行期对环境的影响项目建设期与运行期对环境的影响 7.3.1 项目建设期对环境的影响 7.3.1.1 工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达 数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周 边的环境整洁。 7.3.1.2 施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜 间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。 7.3.1.3 施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当 将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。 7.3.1.4 施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃 物散落等，都会对环境产生影响。 7.3.2 项目建成运营期对环境的影响 拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建 成投入运营后，不会产生污染，对环 31 境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项 目建有一个医疗康复中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗 垃圾。 7.47.4 环境质量及排放执行标准环境质量及排放执行标准 7.4.1 环境质量执行标准 7.41.1 环境空气执行环境空气质量标准 （gb3096-1996）中二级标准。 7.4.1.2 地表水执行地表水环境质量标准 （gb3838-2002）类标准。 7.4.1.3 声环境主要执行城市区域环境噪声标准 （gb2096-93）中 2 类标 准。 7.4.2 排放执行标准 7.4.2.1 废气：大气污染物综合排放标准 （gb16297-1996）二级标准。 7.4.2.2 废水：生活区污水的水质应满足生活区污染物排放标准中关于 老年公寓污水排放的规定。污水处理站执行污水综合排放标准 （gb897- 1996）一级标准。 7.4.2.3 废物：应满足废物管理条例有关规定。废弃物和生活垃圾的 分类、归集、存放与处置应遵守国家有关环境保护的规定。 7.4.3 环境保护规划方案 7.4.3.1 认真贯彻经济建设与环境和资源保护相协调的国策，坚持“经济建 设，城乡建设与环境建设必须同步规划、同步实施、同步发展，以实现经济效 益、社会效益和环境效益的统一，即三建设、三同步、三统一”。 7.4.3.2 减少开发性破坏，坚持在保护的前提下进行开发建设，做到建设保 护同步进行，确保自然生态环境的良 32 好循环，工程施工应注意环境，填挖平衡，应对危岩及边坡进行专门整治，使 水土环境起到有效保护。 7.4.3.3 优化老年公寓功能和用地布局，控制地块开发强度，合理利用环境 容量。 7.4.4 能源结构规划 老年公寓能源均使用电、液化气或天然气等清洁能源，生活使用电和天然 气清洁能源。 7.4.5 污染防治规划 7.4.5.1 水资源保护 工程建设应注意水污染问题。水资源的质量保护尤其为重要，项目建设必 须注意水环境的保护。 7.4.5.2 环境保护目标 污水排放应达到污水综合排放标准化一级排放标准；空气环境质量应达到 国家环境空气质量标准二级标准；环境噪声应符合国家城市区域环境噪声标准。 7.4.5.3 污染防治措施 （1）建设完善污水收集管网，实行“雨污分流、清污分流、污污分流”处理。 新建污水处理装置，住院病房废水必须经高效消毒、灭菌后并入污水管网统一 集中到污水处理厂处理达标排放。雨水就近排入水体。 （2）院区内设 ct 生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日 污水处理量不小于建筑的日污水产生量。 （3）在院区内设置废物箱等环境卫生设施,建筑运行产生的固体生活垃圾 33 统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。医疗危险废物严格按国家危 险废物管理的有关规定处置。 （4）严格控制本规划所确定的绿化用地，做好院区绿化、美化工作，形成 完整园林式景观。 （5）控制规划区内的噪音污染。选用低噪声设备，对高噪声设备应采取有 效减振、隔声、消声等降噪措施，确保院界噪声达标。项目距酉州花园住宅区 较近，应做好施工期的噪声控制，防止噪声扰民。 为居民提供一个安静舒适的工作、生活环境。 （6）本规划区内一切建筑活动都必须执行国家有关环保法规规定，由专业 部门负责城市废水、废气、废渣、噪音、电磁波等污染的监控，并采取有效的 治理。 （7）项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、 同时投产使用的环境保护“三同时”制度。 严格按照消防规范进行设计、施工，保证项目建设消防安全验收达标。 建设过程中委托有资质的监测单位进行定期监测,将有关监测报告定期报送 县环保局、县卫生监督所，监测费用列入运行成本。 7.4.6 污染治理方案 7.4.6.1 项目建设期的治理 对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让出行高峰时间。 34 、对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽 量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施， 对保证周围环境的安静。 、对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止 扬尘。 、施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现 场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和 生活环境的质量。 、施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输， 并不定期检查执行计划情况。 7.4.6.2 项目建成后治理 7.4.6.2.1 污水治理 拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后 直接排入两个不同的管网。 7.4.6.2.2 固体废弃物以及生活垃圾的治理 对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的 垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。 7.4.6.2.3 医疗垃治理 35 医疗废渣治理 拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、 输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧， 其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理