00169自考房地产法历年真题答案(2011年1月-2005年10月)

1 全国 2005 年 10 月高等教育自学考试 房地产法试题 一、单项选择题（本大题共 26 小题，每小题 1 分，共 26 分） 于担保物权的是（ D ） 于三级市场的是（ B ） D ） 顷的 顷的 顷的 顷的 不正确 的是（ B ） 留山，属于农民集体所有 列说法 不正确 的是（ A ） 当重新签订土地租赁合同 要办理土地登记或变更登记手续 地租赁合同可 以同时转让 以下终止原因中例外的是（ D ） 不属于 土地利用总体规划原则的是指（ C ） 制非农业建设占用农用地 区域用地 赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的（ B ） 地、荒滩 600 公顷以上的，应当由（ D ） 级人民政府批准 须符合一定的条件，但下列的条件 除外 （ D ） 合同的说法， 不对 的是（ A ） B ） A ） 2 B ） 照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得（ C ） 签约和（ C ） 品租金和（ B ） 得 超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的 （ A） 法的是（ B ） 商在开发区内没有行政管理权 商具有开发建设权和经营权 系 地增值税的计税依据为（ D ） 照规定税额（ A ） 反房地产法的基本行政责任形式是（ B ） 某房地产开发公司签订了房屋预售合同，合同规定房地产开发公司应在规定的时间内向王某交付房屋。由于施工拖延，房地产开发公司未按期交付，王某作为预购人有权要求房地产开发公司（ C ） 可以合并适用。但对行政管理相对人的同一个违法行为， 不能 施行罚款的次数为（ A ） 以上 以上 以上 以上 采取欺骗批准而占有、使用土地的，县级以上人民政府土地行政主管部门可以对其处以罚款。罚款额为非法占用土地每平方米（ C ） 以下 以下 以下 以下 法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处以拘役或有期徒刑，并处或单处罚金。其中有期徒刑的期限为（ B ） 以下 以下 以下 以下 二、多项选择题 (本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 ) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括 3 号内。错选、多选、少选或未选均无分。 ） 指土地所有人依法对自己的土地享有的（ ） ） 设定抵押的房地产是（ ） 疗、保险等事业的房地产 押、监管或者以其他形式限制的房地产 当由省、自治区、直辖市人民政府审批其项目建议书的情况是（ ） 000 亩以下 000 亩以上 000 亩以下 000 亩以上 0 亿元以内 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 四、简答题（本大题共 5 小题，每小题 5 分，共 25 分） 五、论述题（本大题共 1 小题 ， 8 分） 六、案例分析题（本大题共 2 小题，每小题 8 分，共 16 分） 小区有十栋九层楼房，居住 1100 户居民。为了便于管理，该房地产公司在 2002 年初成立了物业管理公司。 2002 年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳 1000 元租金。由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业 管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。 问题： （ 1）物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？ （ 2）业主是否有权向法院起诉？为什么？ （ 3）本案应如何处理？ 1 月， A 房地产开发公司因开发高档住宅区经县级人民政府批准征用基本农田 200亩。之后，直到 2003 年 4 月， A 公司因资金缺乏而一直不能开发。为此，县人民政府发文通知该公司：经国务院批准，无偿收回该地土地使用权，重新考虑其他房地产公司接手开发 。 A 4 公司不服，认为县人民政府无权收回其土地使用权，并起诉至法院，要求确认其土地使用权。 问题： （ 1）县人民政府能否批准征用基本农田？为什么？ （ 2）如果该基本农田的征用经合法批准，那么县人民政府的通知是否合法？为什么？ （ 3）人民法院应当如何处理？ 2005 年 10 月房地产法自考答案 5 6 全国 2006 年 10 月高等教育自学考试 一、单项选择题（本大题共 30 小题，每小题 1 分，共 30 分） 为 ( A ) 991 年 1 月 1 日 起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部 分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于 ( B ) 果超出出让合同约定的动工开发日期满2 年未动工的，国家可以 ( D ) 退回土地出让金 5 公顷的，必须由 ( B ) C ) 应对使用土地上属于个人的青苗及附着物 ( D ) A ) 房屋产权人转让房屋所有权， ( B ) 人可以单方终止租赁关系 一 级 的房地产专营企业，必须连续 4 年建筑工程质量合格率达到 ( A ) 迁补偿安置协议的生效必须经过的特 殊程序是 ( A ) 人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为 ( A ) 7 ( B ) C ) D ) 之日起生效 A ) 以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B ) 家投入住房建设的资金将 ( B ) D ) ( C ) 用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为 ( A ) 服务 共服务 ( B ) 个月前通知全体业主 5 日前通知全体业主 5 日前告知居民委员会 当自产生之日起 30 日内 ( C ) 8 级工商行政管理部门备案 级人民政府房地产部 门备案 级人民政府宣誓就职 住房社会保障措施，具有 ( A ) 得超过 ( B ) A ) A ) 0%的部分，税率为 30% 0%，未超过 100%的 部分，税率为 50% 00%，未超过 200%的部分，税率为 60% 00%的部分，税率为 70% ( C ) 以 ( C ) 产权 法律方式中， ( D ) ( B ) 二、多项选择题 (本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 ) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是 符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分 。 地分为 ( ) 9 32.土地管理法的立法目的包括 ( ) 发土地资源 ) 当办理农用地转用审批手续，审批权在 ( ) 国的房地产中介服务机构有 ( ) 估机构 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） 五、论述题（本大题 12 分） 六、案例分析题 (本题 9 分 ) 志诚、刘志超系三兄弟。 2003 年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。 2 3 月，刘志信持房屋产权证到房地产管理 部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。 2004 年 9 月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以 80 万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。 2 月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下， 10 刘志诚、刘志超 遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房 屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。 请回答下列问题并说明理由： (1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的 ? (2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效 ?秦某能否取得该房屋的所有权 ? (3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任 ? 11 12 全国 2007 年 1 月高等教育自学考试 一、单项选择题 (本大题共 35 小题，每小题 1 分，共 35 分 ) l下列属于房地产行政管理机关的是 （ ） A全国人大常委会 B公证处 C建设行政主管部门 D物业管理企业 13 2根据土地管理法规定，有权批准征收基本农 田 的国家机关是 （ ） A县级人民政府 B省辖市人民政府 C省级人民政府 D国务院 3任何单位和个人不得闲置、荒芜耕地，已经办理审批手续的非农业建设占有耕地，用地单位占用耕地连续 2 年未使用的，其法律后果是 （ ） A组织恢复耕 种 B缴纳闲置费 C缴纳罚款 D土地使用权被收回 4一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩，县级以上的地方人民政府的批准权限为 （ ） A 600 亩以下 B 600 公顷以下 C 600 公顷以上 D 700 公顷以上 5关于国家建设征收土地的论述，下列 不正确 的是 （ ） A征地理由的合法性 B征地行为的行政性 C行为的自愿性 D征地条件的补偿性 6国家征收土地的土地补助标准是为该耕地被征收前三年平均产值的 （ ） A 46 倍 B 58 倍 C 610 倍 D 1015 倍 7 土 地管理法规定，省、自治区、直辖市规定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的 （ ） A 30以上 B 50以上 C 60以 上 D 80以 上 8根据规定，有关临时使用土地的期限，下列表述最准确的是 （ ） A 一 般不超过 1 年 B一般不超过 2 年 C一般不超过 3 年 D一般不超过 5 年 9根据农村土地承包法规定，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之 间承包的耕地需要进行适当调整的，必经的程序 是（ ） A经本集体经济组织 l 3 以上的村民同意 B经本集体经济组织 1 2 以上的村民同意 C经本集体经济组织成员的村民会议 2 3 以上成员或 2 3 以上的村民代表同意 D经本集体经济组织 l 3 以上村民代表同意 14 10建筑物区分所有权构成中，具有主导性的是 （ ） A共有权 B专有权 C成员权 D社员权 11我国解决一般公民之间房地产纠纷的法律依据有 （ ） A刑法 B房管局局长的命令 C司法解释 D国际公约 12下列功能中，房地产权属登记 不具有 的是 （ ） A效率功能 B公示功能 C管理功能 D产权确认功能 13从立法实践看，关于我国房地产权属登记的效力的表述，正确的 是（ ） A房地产权属登记是房地产权利的成立要件 B房地产权属登记是房地产权利的对抗要件 C房地产权属登记不具有公信力 D房地产权属登记具有绝对正确力 14依城市房地产管理法规定，超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工的，土地使用权出让方可以采取的措 施是（ ） A无偿收回土地使用权 B罚款 C加收相当于土地使用权出让金 20以下的闲置费 D加收税款 15国有土地使用权出让方是 （ ） A国家 B乡 (镇 )人民政府 C集体经济组织 D房地产开发公司 16居住用地的土地使用权出让的最高年限是 （ ） A 50 年 B 60 年 C 70 年 D 80 年 17商业、旅游、娱乐、豪华住宅用地，一般不能采用 （ ） A招标方式出让 B拍卖方式出让 C协议方式出让 D挂牌方式出让 18未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法 15 所得，并处罚款，其罚款的幅度为 （ ） A 1 一 5 万元 B 5 20 万元 C 10 15 万元 D 10 一 20 万元 19根据 有关法律规定，设立房地产开发企业的最低注册资本为 （ ） A 30 万元 B 50 万元 C 100 万元 D 1000 万元 20在房地产开发企业的设立程序中，行业主管部门对房地产开发的 管 理措施是 （ ） A先批准后设立 B先设立后批准 C先 设 立后备案 D先审查后设立 21房地产开发企业的资质管理制度中，将房地产开发企业资质分为 （ ） A五个等级 B三个等级 C二个等级 D不分等级 22被 拆迁人是指（ ） A被拆迁房屋的使用人 B被拆迁房屋的所有人 C拆迁范 围内的居民 D已取得房屋拆迁许可证的单位 23拆迁范围确定后，下列活动中 不被禁止 的是 （ ） A新建房屋 B改变土地用途 C新出租房屋 D将房屋设定抵押 24 下 列房地产 不能 设定抵押的是 （ ） A出让取得的国有土地使用权 B张某的个人房屋 C我国某名牌大学的教学楼 D某私营企业的国有 土 地使用权 25下列 法律关系中，属于行政房地产关系的是（ ） A房地产信托关系 B房地产抵押关系 C房地产登记关系 D房地产评估关系 26关于城市房屋拆迁补偿的形式，说法正确 的是 （ ） A具体形式由拆迁人决定 B具体形式由当地政府指定 C具体形式有货币补偿和产权调换 D一律采用货币补偿的形式 27关于公房售后产权表述正确的是 （ ） A职工以市场价购买的住房，产权归单位所有，不可以进入市场 B职工以 成本价购买的住房，产权归个人所有，随时可以进入市场 16 C职工以标准价购买的住房，拥有完全产权，但不可以继承 D职工以标准价购买的住房，经过一定年限后，方可依法进入市场，但原售房单位有优先购买权 28业主大会的执行机构是 （ ） A业主委员会 B物业管理公司 C当地居委会 D所有业主 29下列属于房地产法的立法是 （ ） A刑事立法 B选举立法 C仲裁立法 D不动产登记立法 30依据个人住房贷款管理办法规定，个人住房借款的首期付款要求是 （ ） A不低于所购住房价款的 10作为购房的首期付款 B不低于所购住房价款的 20作为购房的首期付款 C不低于所购住房价款的 30作为购房的首期付款 D不低于所购住房价款的 40作为购房的首期付款 31职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的 （ ） A 5 B 8 C 10 D 15 32 土 地增值税的计税依据是 （ ） A纳税人转让房地产的所得 B纳税人转让房地产的金额 C纳税人转让房地产所收取的收入减去法定扣除项 目 金额后的余额 D纳税人转让土地使用权的金额 33房地产契税的税率为 （ ） A 1 5 B 3 5 C 6 D 10 34申请人 申 请房屋拆迁的，拆迁主管部门应自收到申请之日起在一定期限内予以审查，并作出决定，该具体期限为 （ ） A 15 日 B 30 日 C 60 日 D 90 日 35 关 于 代管侨房的法律特点，下列表述中正确的是 （ ） 17 A是民事委托行为 B是双方法律行为 C是强制性行为 D代管理人在任何情况下均不能取得代管房屋的所有 权 二、多项选择题 (本大题共 5 小题，每小题 1 分，共 5 分 ) 36解决房地产纠纷的法律方式有 （ ） A协商 B行政处理 C仲裁 D行政诉讼 E民事诉讼 37适用于房地产关系的行政处罚的种类有 （ ） A警告 B责令停产停业 C罚金 D罚款 E收取违约金 38房地产法律关系的法律特征有 （ ） A主体的多元性 B客体的确定性 C内容的多样性 D主体的平等性 E形式的法定性 39房地产市场的特征有（ ） A功能的综合性 B 市 场的多级性 C国家干预性 D市场封闭性 E形式的法定性 40某村村民张某与刘某因侵犯宅基地使用权发生纠纷，当地乡人民政府进行了 处理， 但张某不同意处理意见。下列说法正确的是（ ） A可以向人民法院起诉 B可以向上级人民政府申请行政复议 C该纠纷属行政纠纷 D该纠纷属民事纠纷 E可以要求行政裁决 三、名词解释题（本大 题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 41住房部分产权 42房地产关系 43房地产中介服务 18 44涉外房地产 45物业管理服务合同 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） 46简述房地产相邻权的基本特征。 47房屋拆迁主管部门对拆迁人的哪些违法行为，可分别给予警告、责令停止拆迁，并可处以罚款？ 48实践中常见的合作建房纠纷有哪些情形？ 49简述业主委员会的职责。 五、论述题（本大题 9 分） 50论述我国土地管理法中的耕地保护制度。 六、案例分析题 (本题 12 分 ) 51张某与李某 是好朋友，因张某无房而长期租居李某的一套两室一厅的房屋， 1999 年 11月 5 日，张某与李某签订了书面房屋租赁合同，合同中约定租赁期限为 5 年，每月租金为 1000 元，但双方并未将租赁合同向房地产管理机关办理登记手续。 2000 年 5 月15 日，李某因生意资金紧张，以该租赁的房屋向中国银行某支行 (下称中国银行 )办理抵押贷款，贷款额为 30 万元，借款期限为一年，并于 2000 年 5 月 25 日向当地房地产管理机关办理了抵押登记。后李某因生意失败，一年后未能如期还款，中国银行行使抵押权，书面通知张某，房屋租赁合同因未办理租赁登 记无效，要求其限期搬出该房屋，李某未予理睬。后来，在未通知张某的情况下，中国银行、李某、王某三方达成协议，将李某的房屋，以 35 万元卖给王某，并以该款偿还了中国银行的欠款。合同签订的第二天，三方到当地房地产管理机关办理了抵押注销登记和房地产过户登记。 请 回答下列问题，并说明理由： (1)本 案中张某与李某签订的房屋租赁合同有效吗 ? (2)中国银行与李某之 间 的房地产抵押有效吗 ?中国银行何时享有房地产抵押权 ? (3)中国银行在行使抵押权时，要求张某搬出，是否合法 ? (4)中国银行、李某、王某三方达成的买卖协议， 是否侵害了张某的权利 ?若有，是何种权利 ? 全国 2007 年 10 月高等教育自学考试 19 一、单项选择题（本大题共 35 小题，每小题 1 分，共 35 分） 颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始施行的时间为（ C ） 8 月 1 日 10 月 1 日 1 月 1 日 3 月 1 日 A ） B ） 让方式流转，未经登记时产生的法律后果为 （ D ） 不得对抗善意第三人 他部门无权批准（ D ） 要提前几个月通知承租人（ C ） 月 月 C. 3 个月 月 某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张 某对自 己庭院的房屋所有权行使（ B ） A ） 以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（ B ） D ） 房地产纠纷只能通过诉讼解决 D ） D ） 20 B ） 一种关系，这种关系是（ C ） 低可由（ A ） 以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ B ） 房，人民政府批准其占用耕地 3 亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（ B ） 技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（ C） 市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（ A ） 0%的土地闲置费 0%的出让金并收回土地使用权 点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块 公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（ B ） D ） 市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产 专业、建筑工程专业的专职技术人员（ C ） 以上 以上 以上 D. 5 名以上 地产开发企业资质管理规定，房地产资质一级企业必须具备的条件是（ D ） 000 万元以上 000 万元 21 年以上从事房地产开发的经历 年建筑工程质量优良率达 20% 能选择房屋产权调换的是（ A ） 以进行的活动是（ B） A 新建、扩建、改建房屋 当（ D） 0%的补偿 A ） C. 消防管理 B ） 机构 C） 护、管理 D ） 以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过（ B ） 治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟） 应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（ C ） 营企业应当（ A ） 于可以免征土地增值税的是（ D ） 值额未超过扣除项目的 30% 年的原自用住房，经申报核准 ，可以（ B ） 22 二、多项选择题 （ 本大题共 5 小题，每小题 1 分，共 5 分 ） ） B. 转移登记 ） ） 委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（ ） 机构 ） 三、名词解释题（本大题共 5 小题，每小题 3 分，共 15 分） 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。 是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。 23 是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。 四、简答题（本大题共 4 小题，每小题 6 分，共 24 分） （ 1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（ 2）公示功能，是 将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（ 3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。 （ 1）因土地使用权出让期限届满；（ 2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（ 3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（ 4）因土地灭失。 （ 1）历史原因；（ 2）利益矛盾；（ 3）合同不当或者违反合同；（ 4）违法行为。 （ 1）符合城市规划；（ 2）有利于城市旧区改造；（ 3）有利于生态环境改善；（ 4）保护文物古迹。 五、论述题 （ 1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（ 2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（ 3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协 商解决。（ 4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。 六、案例分析题（本大题 12 分） 子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于 1995 年生有一子王小甲。王甲于 1999 年 5 月遇车祸身亡。王某于 2000 年 10 月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋 6 间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该 6 间房屋暂时由次子王乙使用。 2000 年 11 月，王乙与曹某签订售房协议，以 12 万元的价格将该 6 间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议， 后因王乙答应