不动产经济学—第4章(不动产市场).ppt

第四章：不动产市场 不动产经济学 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 主要内容 v第一节 不动产市场体系 v第二节 不动产市场的运行 v第三节 中国的土地市场体系 v第四节 中国的土地市场管理 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 一、不动产市场体系的内涵 不动产市场体系的简要定义，是指多种不动产市场互相联系 ，互相制约所形成的市场集合体和系统。 不动产市场体系是多种不动产市场的集合而形成的有机统一 体。 不动产市场体系是多种不动产市场之间密切联系的市场关系 。 不动产市场体系是一系列不动产市场构成的系统结构。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 二、不动产市场体系的结构 不动产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分 按市场运行层次划分 一、二、三级市场 按用途需要划分 住宅市场； 办公楼市场； 商业用房市场。 不动产市场交易客体划分 土地市场； 房产市场； 不动产中介服务市场； 不动产金融市场； 物业管理市场。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （一）土地市场 1、土地市场的涵义 土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过 程中发生的经济关系的总和。 土地市场流通的土地，主要是城市土地。 土地市场的内涵包括：集体土地所有权和使用权的转移和国有土地使用权 转移。 2、土地市场运行条件 -（1）良好的市场经济外部环境 ； -（2）完善的土地法律法规 ； -（3）明晰的土地产权 ； -（4）发达的土地金融 ； -（5）优质的市场中介服务。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）房产市场 l、房产市场的涵义 房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关 系的总和。 2、房产市场的细分及其特点 从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场。 根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型 。 非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等。 其主要特点： （1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性； （2）房产市场交易对象和交易方式的多样性； （3）房产市场消费和投资的双重特性； （4）房产市场供给和需求的不平衡性。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （三）不动产中介服务市场 1、不动产中介服务市场的涵义 不动产中介服务市场是服务于不动产交易和经济活动的场所， 是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。 不动产中介服务市场主要包括不动产经纪、不动产估价和不动 产信息咨询三大部分 从事不动产中介服务的机构，包括不动产咨询机构、顾问公 司、不动产代理策划或营销公司、不动产中介或置换公司、 不动产估价所和不动产交易中心或交易所等。 2、不动产中介服务市场的作用 不动产中介服务市场对于加快不动产商品的交易，理顺流通环 节，拓展不动产市场，有着其他市场不可替代的作用； 发达的中介服务是不动产市场成熟的重要标志。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （四）不动产金融市场 不动产金融市场是指与不动产开发、生产、流通、消费相联系的资 金融通活动的领域和场所，是不动产业与金融业互相融合和渗透的 产物。 不动产金融市场的具体业务包括： 不动产生产性开发贷款； 证券（股票、债券）融资； 不动产信托； 住房消费信贷即购房抵押贷款； 住房公积金； 不动产保险。 不动产金融市场对于支持不动产开发特别是住宅建设，提高购房能 力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用。 不动产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （五）物业管理市场 1、物业管理市场的涵义 物业管理市场是物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的 市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各 类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。 2、物业管理市场的特点 （1）服务性； （2）契约性； （3）双向选择性； （4）职能的双重性。 3、物业管理市场的发展趋势 一是物业管理企业化； 二是物业管理专业化； 三是物业管理社会化； 四是物业管理市场化； 五是物业管理智能化 。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 三、不动产市场的特性 （一）不动产市场是一异质市场 ； （二）不动产市场的组成复杂； （三）议价过程明显； （四）有景气循环； 景气循环（business cycle）：经济活动的表现（就业、所得、产 出、价格）随时间而有高低起伏的现象。经济表现的强弱可能起因于季 节性波动、或景气循环、或长期世纪趋势。景气循环的过程可以分为扩 张和衰退二阶段，细分又可再分为复苏、繁荣、衰退、不景气四阶段。 （五）明显有市场失灵现象。 市场经济下，价格机能引导社会经济资源的使用与分配，使社会的 经济福利最大；而市场失灵，即价格机能引导的资源分配无法追求至社 会的经济福利最大。 第一节：不动产市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v 一、不动产市场的功能 1、传递信息的功能； 2、优化不动产资源配置，提高经营效益的功能； 3、促进劳动生产率提高的功能； 4、调节和再分配国民收入的功能； 5、理顺流通环节的功能； 6、促进住房消费和优化消费结构的功能。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v二、不动产市场运行机制 （一）不动产市场运行机制的内涵 不动产市场是不动产交易关系的总和。要使不动产交易关系得以形 成，必须具备下列三个要素： 一是不动产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方） 。 供给主体即从事不动产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的 法人代表，不动产开发商、建筑商、中介商，以及与不动产交易有关的 一般企业、金融机构和居民等等。 需求主体即不动产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居 住用房的消费者。 二是不动产交易客体土地或物业。 三是不动产交易法规及其监督者、市场管理者。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）不动产市场的主要运行机制 1、动力机制 动力机制就是在不动产企业的动力和经济利益之间产生相互制约和相 互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。 2、价格机制 价格机制就是指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，即由 市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格 波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段。 3、供求机制 供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和 手段。 4、竞争机制 竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类不动产商 品的不同不动产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价 格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对 手的行为方式。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v 三、不动产市场分级运行 （一）不动产市场分级运行的概念 在现实不动产市场上，不动产商品的交易和流通实际上 是在三个具有不同运行特征的层次上进行的： 1、不动产一级市场的涵义及其特征 不动产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场 ，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土 地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 2、不动产二级市场的含义及其特征 不动产二级市场主要是不动产增量市场 土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批租合 同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地 使用者，也可直接兴建商品房出售或出租。 新近建造完毕的建筑物在此市场上向广大用户出售或出租。不动产 二级市场主要是新增的商品房市场。 3、不动产三级市场的含义及其特征 不动产三级市场主要是不动产存量市场 土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，按 合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租或抵 押。 原有不动产用户将自己拥有的不动产产权在市场上进行再转让。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）不动产一、二、三级市场的有机联系 在中国，不动产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场的交 易量，从而将带动三级市场的交易。 二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受 第一次土地批租合同条款的种种制约。 一级不动产市场是二、三级不动产市场借以产生、发展的基础。二、 三级不动产市场则是一级不动产市场商品化借以实现的必然延伸和结果， 二、三级不动产市场的活跃和健康发展则是一级不动产市场的土地批租顺 利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件。 从发展趋势看，随着不动产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量 房交易量将逐步增多，不动产三级市场将日趋繁荣。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 四、消费者行为角度的不动产需求分析 v （一）不动产消费者选择行为 1.消费的目的是为了满足欲望（效用）。消费必有代价（成本）。消费者选择 行为也是资源配置与取舍的行为。 2.偏好(preference)，个体消费者选择行为中取舍的基准。 3.无异曲线(indifference curve)(面)，所有能达到某一效用水平的商品组合 ，画在平面(二维)(或多维)，即为一无异曲线(面)，又可称为等效用曲线。 4.效用(utility)水平，消费者选择之消费组合的满足程度；消费组合映到满足 程度的函数，称为效用函数(utility function)。 5.经济分析中消费行为的基本假设：商品消费的边际效用为正。边际替代率为 递减。无异曲线凸向原点。空间中的某一点必然有一条且仅有一条无异曲线通 过。 6.预算限制与最适选择。 7.消费者的需求行为-在预算限制下追求效用最大的行为。 Nanjing University 南京大学 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 家庭住宅消费选择的简单模型： 家庭消费划分为： 1.住宅消费量（H），价格PH； 2.非住宅之一般商品消费量（C），价格PC； 3.休闲娱乐消费量（L），价格PL。 效用函数设为U=U（H，C，L）； 设Y可支配所得，Y=PH*H+PC*C+PL*L 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v 消费决策 v 设拉氏函数求解：（为拉氏乘数） 第二节：不动产市场的运行 v 最适解条件： v 最适解：（H、C、L） 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v 决策模型 第二节：不动产市场的运行 v 居住地点的决策模型： 引入区位变数（R：距离市中心的距离） 1.不同区位住宅的价格不同，PH是区位的函数。 2.通勤成本（TC）随住宅区位而不同，是区位的函数。 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v（二）不动产长、短期需求 price quantity 短期需求，需求 曲线较陡 price quantity 长期需求，需 求曲线平缓 第二节：不动产市场的运行 1.长短期需求线 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 v 2.长期、短期是如何界定的？ （1）所分析的经济变量，若在一段时间内是不可变动或不 可调整的，则分析该变量固定水平下的现象，称为短期分析。 （2）所分析的经济变量，若在一段时间内是可变动或可调 整的，则分析该变量水平可变动下的现象，称为长期分析。 （3）长短期界定的依据是可否变动，而非纯然时间的长短 。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 五、供给行为决策角度的不动产市场的供给分析 v （一）开发商的开发决策 最适开发决定的假设： 1.产品已决定、产品价格已知（每平楼地板售价已知且固定） ； 2.兴建一楼层的造价（PF）已知，且不同层造价相同； 3.土地价格已知（PL）； 4.建商兴建技术F（LK）已知，只使用二种要素： 土地（L）土地面积 ，资本（K）楼层数量。 5.开发成本已知（C）且固定；不考虑法令限制。 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 最适开发决定的问题既定售价、兴建成本下追求楼地板面 积（Q）最大 MAX Q = F（L，K） Subject to C = PFKPLL 兴建一楼层的造价（PF）已知，且不同层造价相同 土地价格已知（PL） 土地（L）、资本（K） 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 等产量-等成本分析 v 1.AB线表等成本线；由不同要素（L，K）组合点所组成 ，各点具有相同的兴建成本C v 2.1、2、3表楼地板面积分别为1、2、3的等产量 线；由不同（L，K）组合点所组成，同一在线点所兴建出 的楼地板面积相同 v 3.在固定兴建成本下，建商追求兴建最大的楼地板面积； 最大的楼地板面积会发生在等产量线与等成本线相切时， 即点E处 v 4.在点E，建商兴建H楼，使用L土地面积 v 5.最适开发楼地板面积QF（H、L） I2 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）影响不动产供给的其它条件(非该不动产价格)可 能包括： v1.其它商品的价格（不同型式、相同型式不同地区） v2.生产技术 v3.外部性环境条件 基础设施、交通路网、聚集经济 v4.预期 v5.生产投入(要素)的价格 劳动力、土地、建材 v6.计划与管制体系及相关之公共投资建设 v7.总体经济因素的影响（景气循环、政府的金融与财 经政策与措施、总体社会因素的影响） 第二节：不动产市场的运行 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 第三节:中国土地市场体系 一、中国土地市场体系的建立与发展 （一）中国建立土地市场的必要性 1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径 ； 2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分； 3.与国际市场接轨的客观需要 。 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）中国土地市场体系建立与发展的历程 第三节:中国土地市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 二、中国土地市场体系的特点与构成 （一）中国土地市场体系的特点 1中国土地市场是政府驱动型市场 ； 2目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位； 3中国城市土地市场是垄断竞争型市场 ； 4在企业改制中实行土地政策性入市 。 第三节:中国土地市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 （二）中国土地市场的构成 v 按地域划分，分为城市国有土地使用权市场和农村集体 土地使用权市场； p城市国有土地使用权市场按交易梯次划分，分为出让（一级 ）市场和转让（二级）市场； p农村土地市场按市场流转的客体（土地利用方向）划分，分 为农地（耕地）使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土 地产权股份制市场等。 v 按市场主体是否涉外划分，分为涉外（国外或境外） 市场和境内（中国大陆）市场； 第三节:中国土地市场体系 不动产经济学 Nanjing University 南京大学 三、中国城市土地市场 （一）土地使用权出让市场 （二）土地使用权转让市场 （三）土地使用权租赁市场 （四）土地使用权抵押市场 第三节:中