小产权房与新农村建设的区别

小产权房与新农村建设的区别小产权房与新农村建设的区别 社会主义新农村建设是中央落实科学发展观，构建和谐社会的 重大战略部署，它立足新的发展实践，统筹全局，着眼长远，统筹 城乡，与时俱进，具有重大的现实意义和深远的历史意义。新农村 建设是指在集体建设土地上，按照村镇建设规划，通过村庄整体拆 （搬）建、村庄整理、村庄撤并等方式进行拆旧建新，整治环境， 改善本集体经济组织成员居住条件，改善村容村貌。其所建房屋的 用途必须是安置本集体经济组织内的成员，不得作为商品房进行出 售。但是在这个过程中，有大量的城郊村镇打着建设社会主义新农 村的名义，在集体土地上进行违规开发建设小产权房。 所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。 未缴纳土地转让金等费用，其产权证不是由国家房屋土地管理部门 颁发，而是由乡政府或村委会颁发，故又别名为“乡产权房” 。 “小 产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成 的一种约定俗成的称谓。乡镇政府发的所谓小产权房产证，实际上 没有真正的产权，不具有商品房产权证的法律效力。法律规定， “小 产权房”不能上市交易，因为这种房屋没有国家颁发的房产证和土 地使用证，对买卖过程中的购房合同国土房管部门也不会给予登记 备案，他是土地违法行为。按现行法律，这类土地只能用于农业生 产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用 于非农业建设。但是，小产权房的兴起与热销是有理由的。 一是，小产权房便宜。相当于普通商品房 1/3 左右的价位对于 人均年收入不足五万元的国人来说具有极大的诱惑力。 二是，小产权房面对的消费群体非炒房族，绝大部分购房者是 以自住为目的，不存在交易过程中权利保护缺失的风险。 三是，地处小集镇，基础设施、文化娱乐、交通、医疗、教育、 金融、通讯体系相对健全，与中等城市具备的服务功能大体相当， 而且远离城市的喧嚣，清静宜居。 四是，对集镇周边的农民具有强大的凝聚力，为城市居民分流 和农村居民向集镇集中提供了可能。 五是，城乡人口以小产权房为媒介自发迁移到集镇，将带动乡 村的基础设施、社区管理、文化建设等升级。工商业、服务业也会 随之跟进。城市人口将把城市文明带入乡村。而这些市民社区的建 设又可以为农民们就地创造出大量服务业就业机会，农民不用离开 自己的家乡就可以实现市民化。 六是，小产权房的建设与新农村建设形成了良性互补与互动。 通过科学的规划、统一的设计与建设，小产权房已实事性地成为新 农村建设的重要组成部分。 但是，小产权房的建设肯定要侵害现实中相当一部分既得利益 者的利益。首先，政府的土地收益金和近百项各种名目的税费不见 了。小产权房建在集体土地上，政府不能收取土地收益金，按现行 法规也难以征收各种名目的税费。其次，开发商通过“招拍挂”支付 巨额土地转让金后开发出来的高价楼盘面临低价小产权房的直接威 胁。若任由小产权房一片片的开花，谁还会以动辄几百上千万/亩的 价格批租国有土地建商品房？ 因此说到底，小产权房的建设问题， 就是一个利益分配问题。是疏还是堵，就要看管理者是不是真心想 解决当前居高不下的楼价问题了。老百姓用实际行动找到了抑制房 市持续快速上涨的办法，也顺便找到了城乡一体化，城乡融合，农 村城市化的途径，同时为最终实现土地资源的集约利用创造了条件。 其实，站在历史和全局的高度来审视，小产权房的建设与管理者最 终的利益是一致的，只是一个利益实现时间的问题罢了。 很多小产权房就是以新农村建设名义建设的，小产权与大产权 的区别是土地性质：大产权属于国有土地，也就是说大产权的房子 开发商已经交了土地出让金，开发商售完房子后土地产权属于小区 所有业主共同所有，如果国家拆迁赔偿是对每个业主。小产权产土 地土地性质：属于当地村民共同所有的集体土地。购房者购买“小 产权房”权益无法得到法律保护，面临以下风险： 首先，无法办理产权证书，无法交易和继承。由于“小产权房” 占用的是集体所有的土地，因而其建设和销售均为违法行为，房屋 也成为违法建筑，这样的房屋产权无法得到法律的认可，更得不到 法律的保护。由于没有合法产权，购房者无法将此类房屋进行交易， 在涉及遗产继承时也会遇到许多法律上的障碍。 其次，土地征收时没有任何补偿。由于“小产权房”所占土地 为集体所有土地，一旦国家建设需要征收，购房者不仅无法获得土 地的补偿，也会因为没有合法房屋权属证明，得不到房屋及相关地 上建筑物的补偿，面临“血本无归”的风险。 最后，“小产权房”存在被执法部门拆除或没收的风险。很多 “小产权房”为非法占用耕地，或违反当地的土地利用总体规划和 城镇建设规划，一旦相关执法部门追究小产权房建设者的违法责任， 房屋会因