奥特莱斯经营的要点是什么

奥特莱斯经营的要点是什么？奥特莱斯经营的要点是什么？ 商业地产 项目拓展及融资 收藏 头衔：经理 积分：930 地产币：442 提问者：小眼镜 个人资料 写纸条 去 TA 家 2009-1-24 举报 悬赏 6 征答截止时间 2009/2/28 10:33:15 如题，如何成功操作奥特莱斯这类型的项目 0 0 提问者选择出的最佳解决方案提问者选择出的最佳解决方案 头衔：高级经理 积分：2763 地产币：34 回答者：心灵捕手 个人资料 写纸条 去 TA 家 2009/1/25 21:18:57 举报 城市人均 GDP6000 美金以上；总建筑面积 60000 以上；持有物业；至少 2000 车位； 参考北京上海的，学习日本三井的，谈的时候顺便联系上狐狸城 0 0 感谢参与,系统额外奖励 1 个地产币 网友提供的解决方案网友提供的解决方案 头衔：总裁 积分：17688 地产币：3941 回答者：xyl7207 个人资料 写纸条 去 TA 家 2009/1/28 12:33:51 举报 奥特莱斯（outlets）是名品折扣店、品牌厂家直销店。 奥特莱斯优势有这样几个：名牌商品、超大的购物环境和超低的商品价格。其核心竞争力 就是低价格享受品牌消费，使品牌更易于被中端消费者接受，实现品牌大众化。 这是个纯粹的舶来品，国内的奥特莱斯有我们国内的特色。 首先：我们的目标客户群，客群的年龄、收入、交通工具、购买能力及所处商圈，要有细 致准确的调查及细分，锁定的客群应该是收入中高、品牌意识强、对品牌认知程度高的消 费者； 第二：招商时注意业态和品牌组合优势，如国际、国内品牌比例；自有品牌、进口品牌、 著名品牌及过季品牌商品结构及比例等等； 第三：项目要融合餐饮休闲娱乐，实现一站式消费； 第四：增强环境、景观的吸引力，自然资源和人工景观充分结合并增强复合功能效果。 项目操作要以目标客群为中心，结合当地的消费习惯，可以去北京、上海的项目看看，学 习一下。 2 0 感谢参与，系统额外奖励 3 个地产币 头衔：总裁 积分：16904 地产币：3117 回答者：shanmianmr 个人资料 写纸条 去 TA 家 2009/2/7 9:59:58 举报 背景回放背景回放 2002 年，北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，盛行于欧美的奥特莱斯商业模式正式在中 国落地。2003 年，多家奥特莱斯抢滩上海。2004 年，西班牙迪亚专业折扣店进入北京。 2005 年，南京迎来第一家先锋奥特莱斯等。2006 年，上海服装城打出做中国最大的奥特莱 斯的口号；2007 年 11 月 28 日，郑州亚星奥特莱斯购物广场正式开业；12 月 10 日，武汉 首家奥特莱斯在武汉市黄陂区落户；12 月 15 日，北京燕莎奥特莱斯二期项目建成开业。 与此同时，一批奥特莱斯正处于在建或筹划之中，如杉杉集团在 2007 年年底宣布，将以合 资、合作的形式全面进军奥特莱斯业态，在全国各地布局 20 多个奥特莱斯 起源于美国的奥特莱斯自 2002 年进入中国后便迅速发展起来，逐渐从北京、上海等城 市向其他区域延伸。作为国内零售业的一种新兴业态，其发展前景受到了业界的广泛关注。 何谓何谓“奥特莱斯奥特莱斯” 奥特莱斯是英文 OUTLETS 的译音，意为出路、出口，最早诞生于美国，迄今已有近百 年的历史。在欧美当代商业社会中，奥特莱斯是最为流行的一种商业业态，经过 100 多年 的发展，奥特莱斯业态已由过去单纯的工厂直销购物中心，转变为商品工厂、品牌所有者、 品牌代理商、品牌批发商甚至是大型百货店共同参与、功能齐全的休闲购物中心。这种零 售业形式是让品牌消费者能够花低价去购买那些从高档专卖店或商场转出的名牌商品的下 架商品、过季商品和断码商品。 名牌和低价是奥特莱特的灵魂，其消费群定位于白领一族，这部分人有较高的收入及 较强的品牌观念，但尚不能称为富有，对于商场里的顶级品牌虽有需求经济上却难以承受。 同时，对于顶级品牌来说，也会因为过季、断码等问题产生库存，但在专卖店内打折处理 库存又会损害品牌形象，所以需要一个专门的折扣店形式来处理库存、过季、断码产品。 供需结合之下，工厂直销店和品牌折扣店结合的新型业态“奥特莱特”便应运而生。奥特 莱斯有三大特点：知名的品牌、较低的价格；舒适的购物环境。 2002 年 12 月，北京燕莎奥特莱斯购物中心开业，这是奥特莱斯在国内市场的首次尝 试。随着燕莎奥特莱斯的成功，这一模式在上海、杭州、南京及国内的其他一些区域发展 起来。 奥特莱斯的兴起实际上也是一种生活方式的改变，人们以前只习惯于在市中心逛街购 物，而现在的白领因为日常工作压力较大，越发倾向于希望在双休日能逃离嘈杂的市区， 到郊外享受一种集合了休闲、旅游、购物的生活方式。 奥特莱斯是否会全面兴起奥特莱斯是否会全面兴起 时尚消费可分为多个层面的，而每一层面都会有一定的消费群。国内的消费者大部分是 倾向品牌的，但其中一部分中层消费者由于收入等方面的因素，在国际品牌的需求和消费 承受能力间产生了矛盾，由此产生了对折扣品牌的需求。 奥特莱斯热潮出现的一大原因是经济发展，也是人们时尚消费需求增长的表现。奥特 莱斯的顾客群定位于中产阶级和白领，可以预计，随着中国中产消费群的膨胀，奥特莱特 在中国的发展前景是很好的。 国内一线城市的带动作用很强，奥特莱斯首先是出现北京、上海等一线城市，随着经 济的发展，消费需求的提升，这一模式将逐渐蔓延到二三线城市，这是发展的必然趋势。 目前，奥特莱斯在国内确实存在消费的需求与发展空间，但由于受到货品来源的限制， 在近两三年的时间内，应该不会出现大规模发展的情况。 奥特莱斯需要有一个品牌群的支撑，这样消费者才有更多的选择，单一品牌是无法实 现的。作为奥特莱斯内的品牌，要有一定的知名度，但从目前总体发展状况而言，国内品 牌的知名度与影响力以及能够提供的库存产品还不足以支撑大量奥特莱斯的运营。另一方 面，国内奥特莱斯的国际品牌货源同样有限，而且它们受关税等方面的影响，即使打折， 其价格可能还要高于其在本国的价格。 同时，奥特莱斯的发展在一定程度上也取决于消费者的品牌意识。受经济发展、收入分配 情况、假冒商品冲击及文化因素等多方面的影响，中国品牌商品的市场秩序不如人意，在 一定程度上影响了消费者品牌意识的培育，这也制约了国内奥特莱斯的发展。 但就目前的发展状况来看，国内的一些二三线城市已经出现了奥特莱斯，并呈现出了 增长的态势。 如果说奥特莱斯在二三线城市普遍出现的话，只能说是一种过热的现象。 在北京、上海等一些经济发达的一线市，拥有更多的消费需求，也拥有更多品牌货源。 因此，奥特莱斯在这些区域拥有比较大的发展空间，目前这些地区的奥特莱斯发展状况也 证明了这一点。但需要强调的是，即使在这些区域，能够容纳的奥特莱斯的数量也是有限 的。 在一般的二三线城市，目前还很难支撑起奥特莱斯的发展，主要原因是受到品牌货源 的限制。在某些二三线城市即使出现了奥特莱斯，可能也未必是严格意义上的奥特莱斯。 二三线城市奥特莱斯的出现是一种必然趋势。在这些区域，百货商场已经逐渐发展起 来，并呈现出逐渐走强的趋势，一些地方甚至处于白热化状态。作为百货商场的一种补充， 奥特莱斯应该也会随之而发展起来。 当然，二三线城市的奥特莱斯和一线城市的奥特莱斯存在一定的差别，比如在体量、 品牌档次等方面。我认为，二三线城市在发展奥特莱斯时应当原汁原味保留一线城市奥特 莱斯的原有模式以及一些特色，务必要体现奥特莱斯的价值，产品的时尚性、品牌档次也 应尽量保留，否则会失去对消费者的吸引力。 可以预料的是，奥特莱斯在二三线城市的发展中会出现过剩的情况，从而导致恶性竞 争的出现，就如同百货商场目前在二三项城市的发展状况一样，这很难避免。但对于拥有 品牌资源、真正意义上的奥特莱斯而言，最终是能够在优胜劣汰中生存下来的。相反，一 些没有品牌资源，缺乏管理经验，只是打着奥特莱斯旗号“挂羊头卖狗肉”的商场而言， 被淘汰出局是必然的。 对于奥特莱斯在二三线城市的发展，不同的人有不同的看法，可谓见仁见智。但不管 怎样，这种模式已经在国内出现，奥特莱斯商场也已大量存在，它未来的发展趋势值得关 注。 近几年，奥特莱斯在国内的发展，应该会集中在一些经济发达的城市，以点状的态势 发展。如果说，国内奥特莱斯要实现全面发展的话，必须是建立在国内品牌总体影响力、 运营能力发展到一定程度基础上的。 国内奥特莱斯未来的发展会呈现出几个阶段，首先是大量奥特莱斯的涌现；然后是市 场竞争加剧，优胜劣汰，一些市场被淘汰出局；最后是形成一批稳定的品牌奥特莱斯。国 内的奥特莱斯要想在以后的竞争中生存下来，就必须苦练内功，形成自己的核心竞争力。 “中国式中国式”奥特莱斯奥特莱斯 按照国际上通行的对奥特莱斯的定义，奥特莱斯即工厂直销中心必须具备一些必要的 元素。其中一点是必须以制造商直接零售为特征，权威的定义是 50%或以上的租户必须是 工厂直销零售商。由此，有专家指出国内的奥特莱斯很多都名不副实，是“中国式的奥特 莱斯”。那么国内的奥特莱斯与国外的奥特莱斯有何区别呢？ 国内的奥特莱斯与国外的有很大的区别。一方面，国外奥特莱斯的经营者大多是品牌 拥有者，而国内的则是一些地产商或货零售商。另一方面，国外奥特莱斯的商户多为品牌 拥有者，这能保证货品的来源，而国内大多奥特莱斯都以加盟商、代理商为主，这使得货 品来源没有保障，经营行为也难以规范。 与国外的相比，中国的奥特莱斯起步比较晚，还处于初级阶段，其规范化还是一个很 大的问题。 从消费者角度来讲，国外消费者偏理性，注重个人品位，是随性消费。而中国消费者 有片面崇拜品牌的因素存在。再有，从店面角度来看，中国奥特莱斯不注重店铺装修，只 有特价折扣，而美国的比较注重店铺装修，有专卖店的感觉。 徐斌：从目前国内奥特莱斯来看，还存在很多问题。比如产品的偷梁换柱、“假洋鬼 子”、假名牌比较普篇，产品过于陈旧等等。而这些问题的出现与消费者对品牌的理解有 关。相信，随着市场的发展，消费者不断成熟，这些不规范现象都是可以避免的。 目前折扣店的商品来源有三种：一是直接向欧洲厂商买断经营；二是国内厂商的商品， 大多是过季、断码或有细小瑕疵的，在折扣店中进行统一处理；三是公开招商自愿进入的 品牌。在国内，由于货源无法保障，个别名品折扣店出售的商品存在贴标、换标的现象。 有些经销商会在前期出售真名牌，然后渐渐过渡到出售假名牌。这样的现象在目前国内的 一些奥特莱斯还是比较普篇的。 由此看来，如何将舶来的商业模式进行完善，也是摆在中国企业家面前的一大课题。 商场、奥特莱斯都打折，性质一样吗？商场、奥特莱斯都打折，性质一样吗？ 作为一种后起的商业业态，奥特莱斯的发展对百货商店是否会形成一定的竞争？ 一般是不会形成正面的竞争。从位置上来看，奥特莱斯一般选址在郊区，而百货商场 选址在闹市区；从消费层面而言，忠实的消费者对其热衷的品牌，是会追求其设计风格的， 因此他们不会等到产品过季或降价再去购买。 从目前的发展状态来看应该是有一定的竞争存在。但从长远来看，这两种业态有着不 同的定位，不会形成竞争。当国内的奥特莱斯逐渐成熟、规范化后，它与百货商场应该是 一种相互补充的关系。 奥特莱斯的一大特点就是折扣，而折扣也是国内商场促销的最常用手段，二者有何区 别呢？ 现今百货商场打折现象比较普遍