城市烂尾楼处置及预防的措施

城市烂尾楼处置及预防的措施 李健 摘要通过几年来对城市“烂尾楼”处置的经历，探讨城市“烂尾楼”处置的体会，提出 城市“烂尾楼”的处置方法和今后预防“烂尾楼”产生的措施。 关键词烂尾楼；启动；预防 中图分类号TU746.5文献标识码B文章编号10090142（2006）02008401 1 产生的原因及背景 我市的停缓建工程和全国的停缓建工程一样，大部分产生于上世纪 90 年代初期。当时，正 是我国房地产业起步及高速发展时期。同时，也是我国房地产市场刚刚形成，发展不完善 不健康的时期。我市的停缓建工程停工的主要原因大多是由于资金链条断裂，开发企业自 己力投资，又没有融资渠道，使工程停工。 2 启动的几点体会 2.1 政府重视是启动的关键 2003 年 5 月，市政府为了加大启动停缓建工程力度，在沈阳日报上发表了沈阳市人民 政府关于限期处置停缓建工程的通告 ，并公布了首批停缓建工程名单。 通告要求凡在 我市主要街区，建设规模在 5 000 平方米以上，施工进度超过0.00 且已投资额超过总投 资额的 25%以上，未经批准中止建设连续满二年以上的建设项目都要根据通告精神启动， 否则，市政府有关部门要采取有效的措施帮助开发建设单位进行处置。同时也给予按期启 动的停缓建工程一定的优惠政策。 通告发出后，对全市的停缓建工程开发建设单位产生 了很大的震动，开发建设单位即有了压力也看到了希望。通过全市的上下努力，全力配合， 仅有半年时间，先后有十几项停缓建工程得以启动，给我市带来了良好的经济效益和社会 效益。 2.2 利用法律手段解决债务纠纷 几乎所有的停缓建工程，都不同程度的存在着债务纠纷，对于那些债务连相对简单，当 事人愿意通过协商解决的，最好通过协商来解决。但是，有相当部分的项目债务当事人无 法接受通过协商来解决债务问题。最后只能通过法律手段解决债务纠纷。根据我们处理的 体会，大部分项目的债权人都是银行或金融投资机构，一般都是这些金融机构起诉开发商， 法院在做出最终判决后，依法对项目的财产进行合理处置。项目的财产进行合理处置后， 项目财产的最终合法所有者才能重新启动项目，以便完成项目的建设。 2.3 建设单位的配合非常重要 根据停缓建工程产生的背景，由于当时全国许多行业和部门参加了房地产开发建设，其 中除了房地产开发企业外，还有政府、军队、铁路等单位和部门。在停缓建工程的处理过 程中，得到他们的配合是非常重要的。由于涉及这些单位和部门的停缓建工程一般都是国 有资产，在处理国有资产问题上，要严格地遵守国家、省、市的法律法规。这些单位和部 门的主要导也不愿意涉及这类问题。为了更好地解决这些单位的停缓建工程的启动工作， 市政府派主要领导亲自主持协调会，分门别类，科学合理地研究解决问题，并以政府名义 下发会议纪要，以便为妥善处理此种类型的停缓建项目，提供必要的处理依据，为这些单 位和部门的主要领导积极配合项目的启动打消思想顾虑。 2.4 利用必要的市场手段加快启动 有些停缓建工程产权债务关系非常明晰，就是由于没有资金来源不能重新启动。对这类 停缓建工程，我们尽量采用市场方式运做，达到启动的目的。一是通过招商引资的方式。 各级政府在各类招商引资活动中，都把停缓建工程的启动做为主要的招商项目进行招商。 在招商引资过程中，使项目可以通过合资、合作、出让等方式获得资金，使项目从新启动。 二是通过市场拍卖方式。对于那些产权债务关系非常明晰的停缓建工程，在开发企业和建 设单位同意的情况下，通过政府协调，由拍卖公司组织向社会公开进行拍卖。拍卖成功后， 政府给重新办理项目更名等相关手续，使项目重新启动。 3 预防停缓建产生和处置的几点建议 3.1 完善法律法规 目前，全国没有国家级处置停缓建工程的法律法规，市级政府无法制定本地处置停缓建 工程的相关法律法规。建议在国有土地使用权出让合同中增加开发建设期限条款，利 用合法对停缓建工程进行约束和处置，逐步减少和杜绝停缓建工程的再次产生，并能做到 处理停缓建工程有法可依。 3.2 加强对开发项目管理 加强对开发项目的中间控制，对开发项目停工半年以上的工程，要提前对开发商提出警告， 要求开发商提出复工计划并尽快复工。对开发项目停工一年以上的工程，要对开发商及开 发项目进行调查，查出停工的主要原因后，限期复工。对开发项目停工一年半以上的工程， 要对开发商及开发项目进行通报，并暂停开发商继续开发项目。 3.3 政府应控制项目审批 根据现有停缓建工程的构成，90%以上为公建项目。今后，应通过对全市房地产市场的科 学分析与预测，对开发项目的性质要严格控制，要充分做好可行性论证，在市场调节的同 时要作好宏观调控，防止盲目开发建设，造成停缓建工程的产生。 浅谈烂尾楼及其防范 姚新红 （山西建筑职业技术学院山西太原 030006） 【摘要】近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮高涨，根据各地不同的情况，各个地 方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。各地需要 对烂尾楼的产生和危害进行认真思考和研究，创造性地提出解决问题的方法。 【关键词】烂尾楼债权债务工程质量 一、引言 烂尾楼，是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入 债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。通常是因为政府对房地产项目审批缺乏实际审核 而项目资金缺乏没能完工的房地产项目。此外，还有因为产权发生纠纷的，工程质量不合 格等原因而停工的项目，也算作烂尾楼。 二、烂尾楼及其危害 1、烂尾楼的危害 由于房地产是资金密集型行业，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金。因此， 银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者。银行不但损失利息收入，还很有可能 损失本金，导致银行的不良资产。烂尾楼还有破坏城市形象，浪费土地资源以及破坏投资 者信心等危害。 2、实例 （1）世界最大的烂尾楼：柳京饭店。该饭店位于朝鲜平壤，这是一幢未完工的摩天大楼。 整体结构成三角金字塔型，斜面角度为 75 度，共 105 层，高 330 米。据称，柳京饭店原计 划成为拥有 3000 间客房的超级大厦，并成为全球最高的饭店之一，计划于 1989 年开始营 业。然而自从 1982 年开始建设之后，1992 年完成结构工程后便一直停工，成为世界上最 大的“烂尾楼” 。目前，这仅是一座混凝土空壳结构，未安装窗户以及外墙模板，更没有任 何内部装置。其实这座饭店是冷战时期的产物，最初预算是 7.5 亿美元。 （2）哈尔滨烂尾楼华风国际商城。据了解，华风国际商 城位于南岗区湘江路赣水路，毗邻会展中心、高尔夫球场、万达商贸广场，项目 2003 年 开始建设，停工已经四年。由于项目搁浅，引发了开发商和承建商之间的一系列诉讼和仲 裁纠纷。项目建设规模 28 余万平方米。本次拍卖其中的 E 栋 1-25 层，参考价格为 1.948 亿元。 （3）中诚广场：广州第一烂尾楼。中诚广场是广州当年的最大烂尾楼,高 51 层，分 A、B 两塔，总建筑面积达 23 万平方米，规划有 600 多个停车位。1992 年动工，1993 年开始卖 楼花，当时每平方米售价达到 3 万港元左右的天价。中诚广场受亚洲金融风暴影响，在 1998 年停工烂尾。其时，外墙大概只完成了 8 成，部分外立面挂上了玻璃幕墙。据说中诚 广场的债务纠纷错综复杂,涉及 300 多宗债务官司。2002 年 10 月，广州中院为保护债权人 的合法权益开始介入项目的盘活工作。北京金贸国际投资公司和广州骏鹏置业公司以 9.24 亿元成功收购了中诚广场约 16.5 万平方米的面积。自此，这座烂尾多年、曾一度险遭拍卖 命运的广州第一烂尾楼终于以“体面”的形式重获新生。10 多年前耗资 300 万美元的设计 在今天依然没有落伍。内部建筑宽敞大气，大堂高近 20 米，净层高为 3.45 米，此外大堂 的采光井、环行车道、顶楼停机坪等设计都可以让中诚广场现在仍然能在广州高档写字楼 中占据一席之地。 （4）温州中银大厦：最“腐败”的烂尾楼。1995 年中旬，中国银行温州分行投资 3500 万 元，开工建造中银大厦。1997 年大楼封顶，但直到 2004 年仍然破败不堪地“站”在那里。 期间，经国家有关质量检查部门的多次检测，认定大楼主体工程及地下基础工程均不合格。 这是温州最出名的一栋烂尾楼，共 22 层，高 93 米，占地面积达 5000 多平方米。大楼主体 工程现场一片萧条，在大楼的墙壁和立柱上，醒目的缝隙比比皆是，墙体外面，钢筋裸露； 大楼的承重墙，出现了沉陷现象。据说该大厦的不合格程度达到 75%。当然，人们对该楼 记忆最深刻的还是它的“腐败楼”称号，由这栋楼带出了温州金融系统有史以来最大的一 桩腐败案，涉案金额 3000 多万元，涉案人员 43 名。温州市政府根据专家组的建议，对该 楼实施定向爆破拆除。2004 年 5 月 18 日清晨，在 5 声震耳的闷响之后，温州中银大厦在 几秒钟里灰飞烟灭。风传没有谁为这个存在严重质量问题的大楼承担责任，承建人、中介 人、决者不是保外就医就是取保候审。作为决策者的中行温州分行行长被判 13 年有期徒刑， 但那是因为涉嫌受贿，似乎跟中银大厦没什么直接联系。 三、烂尾楼的成因及防范 1、烂尾楼形成主要有两种原因 一是这桩楼没有经过合法的审批流程，所以可能在选址规划、建设方面是违规的。有些人 有靠山有钱财，无视政府法律法规，硬要造楼，结果被判定为违章建筑，即使建筑物造好 了也没有水电气的配套，这样的楼就成为烂尾楼了。二是工程款不到位。任何工程都不是 资金全部到位才开始动工的，而是资金到位一部分就开工了，结果，工程造到一定的程度， 钱不够了，房子就不能完工。特别是现在建筑材料涨价厉害，工程建设超预算很多，业主 方筹集不到资金，只好不再建造，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打，成为 烂尾楼，最终拍卖。 2、解决烂尾楼问题 近几年来，各个城市处置“烂尾楼”的风潮越来越高涨，根据各地不同的情况，各个 地方政府出台了一系列的措施，使当地的“烂尾楼”枯木逢春，焕发出新的生机。 政府采取措施对新的房地产项目的投资进行监管和支持根据城市商品房预售管理办 法继续对商品房预售进行监管以保证建房资金的充足，同时保证房产项目有足够的需求 人群，防止产生新的“烂尾楼” 。建立或修订相关法规，加强建设用地的审批力度（查看地 图） ，对申请用地单位的投资项目可行性分析进行详细的审查，以保障宝贵的土地资源的合 理利用，达到最大的效用。引入新的金融工具对新房产项目的融资进行支持。根据我国民 间资金相对较为充足的情况，政府可以通过自己的力量，促使新的金融工具的使用，引导 民间投资对房地产项目进行投资。 引入的金融工具包括资产证券化和金融信托。这两种金融工具都可以促进民间资本的 流动，使稀缺的资源得到充分的利用。前者是指通过将在建的项目或完成项目抵押而获得 资金支持的融资方式；而后者是通过金融机构经办，代理他人运用资金、筹集资金、买卖 有价证券等。政府在促进这两种金融工具的发展时应起的作用是加强良好的社会信用体制 的建立，并尽快出台有关法规政策来规范参与者的行为，同时建立良好的会计审计体系。 利用这些金融工具，可以防止一些优秀项目的“流产” 。 对于已经出现的“烂尾楼” ，采取“一楼一策”的措施来处理。在“烂尾楼”现象比 较严重的城市，当地政府出台有关优惠政策引导有能力的经济主体投资“烂尾楼”的建设。 比如允许新的开发商对投资项目原来的规划进行调整，特别是对于那些经济前景不好的 “烂尾楼” 。虽然这样可能会在短时间之内令政府的利益受损，但是随着“烂尾楼”问题的 解决，将会使政府获得更多的经济利益，同时带来很好的社会利益。 物业的价值更多地取决于地块的价值。对于那些目前已经有 3 年以上“烂尾年龄”的 “烂尾楼” ，虽然最初开发时周边环境尚不够好，但是由于经济的发展，周边地带得到了普 遍的开发因此使项目所在的土地价格也水涨船高，同时由于当时的地价比现在要低，而且 长期搁置，当开发商的心理预期不是很高的情况下，投资商往往可以用较低的资金拿下 “烂尾”项目，从而预期可以获得较高的利润，这种类型的“烂尾楼”对于大多数的投资 者无疑是一个巨大的吸引，因此这类“烂尾楼”可以由开发商通过自身的市场行为获取资 金支持。比如，开发商由于看到该项目的良好前景，通过合理的投资计划获得银行等部门 的资金支持，或者将项目转让给其他开发商，或者找到新的合作者共同投资开发，又或者 寻求信托资金的支持，或者采取资产证券化的方式，从而为工程注入新的血液，解决“烂 尾楼”问题。 对于那些存在着经济纠纷的“烂尾楼” ，债权债务关系比较复杂，应该通过法院组织 拍卖，以求在公平、公正的环境下使“烂尾楼”所存在的问题明朗化，从而促进问题的解 决。这也是比较行之有效的方法。成都的假日大厦曾经被称为成都的一号“烂尾楼” 。该项 目于 2003 年 6 月 18 日被上海东渡集团高价拍得，并成功地改造为小户型商业住宅时代凯 悦，并于不久前开始发售。 对于一些长期闲置、没有开发商投资、难以竣工的房产项目，政府或者通过市场方式 收购该项目，或者根据有关法规将该项目所占的土地依法收回，然后由政府决定如何处置 这类“烂尾楼” 。政府可以在此基础上修建办公楼或公用设施（这样可以弥补政府收购的部 分损失） ，也可以将该项目拆除，在原地上修建绿地或广场，改善城市环境；还有人认为可 以将有些“烂尾楼”作为大型的艺术仓库，用来演戏、搞画