物业管理“三位一体制”

物业管理“三位一体制” 1 居住区物业管理“三位一体”新体制 物业管理“三位一体”，是指业主委员会、物业管理企业、街道居委会三者以物业管理 为轴心的社区一体化关系，这是一种综合型社区物业管理新体制。 上世纪 90 年代初期，上海市委市政府提出政府重心下移、实施两级政府三级管理、加 强社区建设稳定社会的重要战略步骤。作为与社区建设密切相关的居住区物业管理，随着 居住物权权属性质的变化，管理形态由单一性向综合性演绎。管理的物权性质决定了管理 形态。90 年代中期，居住区物业管理实践探索创新出现了业主委员会、物业管理企业和街 道居委会“三位一体”模式，曾受到上海市市委市政府主管部门高度关注，市委市政府及时 下发文件要求普遍推广实施。 “三位一体”是居住区域物业管理走向市场演化过程中出现的物 业管理形态。 2 静安区“三位一体”实施情况 2.1 现状 上海市静安区现有居住区 178 个，管理面积 700 万平方米，根据有关规定，应成立业 主委员会 178 个，已成立 150，其中，直管售后房 58 个、系统售后房 45 个、商品房 47 个。 业委会运作较好的占 34、运作一般占 37、运作问题较多 的占 29。 “三位一体”关系 较正常的占 68、关系一般的占 19、关系不太和谐的占 13。 静安区居住区物业管理“三位一体”关系管理形态大致有三种：（1）制度型。建立了定 期会议制度，业委会、居委会和物业公司定期（半个月或一个月）召开联席会议，共同商 议、处理居住区物业管理问题，此类型约占 26。 （2）不固定型。有时召集三方开会商议， 有时举行单边或双边会议，形式不固定，此类型约占 40。 （3）扩展型。突破“三位一体” 格局，扩展到“四位一体”（增加房地局及房管办事处） ，或“五位一体”（再增加公安警署） ， 融合了房地行政管理及治安行政管理，此类型约占 34。 1999 年，上海市静安区先后实行房管所或房管所转制的物业公司房管员，担任所辖地 区居委会物业管理副主任，行使物业管理职责。这是将物业管理与居住区社区工作相结合 的一种探索和尝试。 2.2 运作效果 多年来，静安居住区域物业管理与社区结合的实践，显现出了十分积极的意义。 （1） 有利于维护业主合法权益。物业业主有了自己的自治组织，可充分表达自己物业管理方面 的意愿,维护自己的正当权益。 （2）提高了物业管理质量。多方参与、相互配合、相互监督、 相互制约、标本兼治、综合治理，提高了物业管理质量，为共创文明小区、优秀住宅小区 创造了有利条件。 （3）有利推进物业管理市场化。推行“三位一体”管理模式，有利于培育、 完善物业管理市场，推进物业管理市场发展。 2.3 实践中出现的问题 “三位一体”物业管理模式，作为一种新生事物，运作时间不久，不尽完善在所难免。 对上海市静安区实践的剖析，尚存在以下一些问题。 2.3.1 业主大会和业委会运作不规范 有些业主理念、观念滞后，对业主大会活动冷漠，长期不参加业主大会和业委会活动， 参与意识薄弱和业务不熟悉，致使业委会未能充分发挥作用。少数业委会成员重利轻责， 缺乏民主集中制、公益服务和诚信意识，甚至闹派别、打“内战”，非原则分歧纠缠不休。 不少开发公司由于开发建设遗留问题，如工程质量、设备设施不配套、权属不清、维修基 金不到位等，致使业委会、物业管理企业与建设单位发生矛盾，部分开发商，尤其是物业 管理企业有“父子”关系的开发商，没有对物业区域开发和管理中的问题承担应尽的责任和 义务，致使业委会难以正常工作。 2.3.2 物业管理企业服务不到位 有些物业管理企业未认真履行管理合同，服务不到位，公共部位、公共设施损坏长期 无人问津。有的还乱收费，业主投诉不及时处理。开发公司组建的物业管理企业则偏重自 身利益，侵犯购房业主合法权益，干扰业委会正常工作，使业委会无法正常活动。 2.3.3 行政和社区管理缺乏力度 居住区、物业管理社区形态的管理、指导、职责权限的条文细则不够健全，给具体操作 带来一定困难。当业委会内部发生分歧，或与开发商、物管企业等发生矛盾时，居住区政 府行政主管部门、基层社区主管部门软弱无力，未能按规定及时、规范、公正协调处理。 3 完善居住区物业管理体制对策 3.1 强化行政管理 作为居住区物业管理行政主管部门要强化管理，公正履行职责，触角要广泛伸展、广 泛涉及，要积极配合居住区党组织，指导“三位一体”的实施。要加强规范，加强业务协调 和培训。要根据新颁物管条例，在所在区（县）房地产管理部门和街道办事处（居委会） 指导下，组织成立业主大会，选举好业委会，确保业委会人选质量。积极指导业委会、居 委会、物业公司参与“三位一体”规范运作。 3.2 深化社区管理 居住区居委会社区管理要继续强化，居委会要熟悉物业管理条例、规定、政策和业务， 使社区管理深化、细化，与有关组织共同配合指导居住区域“三位一体”管理。 3.3 提高物业管理服务质量 物业管理企业要加强服务，提高服务质量。要诚信服务、主动服务、热情服务，自觉 接受居住区域街道居委会、房管办事处指导，自觉接受业主大会和业委会监督。有关方面 要少搞形式主义的评比、检查、竞赛，不做表面文章，多干实事。物业管理企业要加强职 工培训，切实提高服务质量。 3.4 业委会自治管理的四项守则 规范业委会运作，提高自治、自律意识和运作水平，要遵循自治、自律、民主、公益 四项守则，接受居委会、房管办事处指导，主动配合物业管理企业搞好物业管理。四项守 则如下：自治，就是业委会是业主的自治组织，要以“三个代表”重要思想为旗帜，代表广 大业主的根本利益，严格依法行使治理职能;自律，就是业委会成员要严格遵纪守法，自我 约束，自我节制，秉公办事，廉洁奉公；民主，就是贯彻民主集中制原则，少数服从多数， 接受居住区党组织政治领导，接受街道办事处居委会和房地行政管理部门的业务监督指导; 公益，就是为居住区广大业主热心服务，淡泊名利，为社区公益无私奉献。 4. 现行社区物业管理多种形态的思考 依据上海市住宅物业管理规定 ，居住区物业管理，可建立“三位一体”成员会议制度， 协调、商议、决策居住区物业管理问题；国务院颁布的物业管理条例规定，业主委员 会应接受区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处指导，在物业管理区域内，应 接受相关居民委员会管理。由于“三位一体”是多个部门代表参加，地区属性较强，在处理、 协调关系和矛盾时，以街道地区牵头比较适宜，运作相对比较顺畅。 随着“三位一体”物业管理模式实践的深入，静安区有的居住区域物业管理“三位一体” 管理形态，融入了房地产行政管理、公安警署的治安管理，从而发展为“四位一体”、 “五位 一体”等，成为对“三位一体”形态管理的发展和创新。这种与时俱进的管理形态的新发展值 得关注，值得引起深层思索。 完善居住小区的“三位一体”（或其它“多位一体”，下同）管理形态，关键是如何“一体 化”，怎样架构一体化