保利心语项目物业管理服务方案设计--物业管理毕业论文.doc

保利心语物业管理服务方案学 院： 商 学 院 班 级： 05 物 业 管 理 学 号： 学生姓名： 目 录1. 保利心语项目概况12. 物业服务的整体设想与目标13. 物业服务管理组织机构及人员配备34. 物业服务人员的培训方案55. 拟采取的物资装备计划66. 保利心语服务中心管理服务规章制度87. 物业服务的各项指标、服务承诺及相应措施118. 物业维修养护计划和实施方案 129. 社区文化 1810. 物业服务费收支测算 19附录1 人员配置表 241. 保利心语项目概况保利心语位于广州市珠江新城g1-1之二地块，是智能化的高档住宅小区，占地面积22000平方米，总建筑面积约240000平方米，园林达到15000万平方米，是城市中心难得一见的大型生态园林社区。项目由八栋32层住宅组成，分南北两部分形成两个“l”型联体，围合成完整的中心花园。其中住宅建筑面积：179450平方米；公建建筑面积（肉菜市场）2000平方米，商铺建筑面积4877平方米，绿化面积6889平方米，绿地率为30.7 %，配套有一个中心游泳池。保利心语共有住宅1872套，共8栋住宅楼。小区内共有室内汽车停车位1200个，基本能满足小区业主、使用人的需求。区内设置有消火栓系统、自动喷淋系统、消防自动报警系统。小区还设置智能化系统，包括智能化控制中心（约30平方米）、小区“一卡通”、可视对讲系统、闭路监控系统、停车管理系统、电子巡更系统等。智能化控制系统包括安全防范子系统（彩色可视对讲及住户安防系统、闭路电视监控及周界防越报警系统、ic卡门禁管理系统、巡更管理系统、停车场管理系统）、通信网络子系统（综合布线系统、局域网系统、信息管理子系统）、小区背景音乐系统、智能化控制中心（智能化中心控制室、智能化系统接地与防雷）。小区出入口：3个，分别为东门、西门、地下停车场。2. 物业服务的整体设想与目标2.1 保利心语物业服务的整体设想与策划保利心语作为保利房地产股份有限公司在珠江新城倾心打造品牌的新项目。保利心语的园林规划、生态景观依原生地貌分布，与住宅因地制宜、相互呼应，向心式设计，户户南北朝向，增加每户的采光通风性能和观景角度；而开阔的楼宇间距保证了户户的私密性，也为园区4d绿化留够了空间。2.1.1 建立与实施完善的物业服务质量体系物业服务行业的发展过程证明了要达到高质量、高水准的物业服务水平就必须建立一套高标准的质量保证体系。2.1.2 培养高素质的员工队伍，发挥工作团队精神人力资源是所有资源中最宝贵的资源，人又是生产力诸因素中最积极、最活跃的“第一资源因素”。在人才的管理上，我公司着重抓好三个环节：一是“引进”，引进的人才要具有较高的专业技能和较好的综合素质；二是“培训”，我公司时刻都针对不同的人员制订出不同的培训计划和培训方式，进行阶梯培训，要求全员都具备现代的物业服务意识，为业主服务的意识，做到一专多能，每期的培训考核成绩都将作为职务晋升和年终奖励的重要依据；三是“保留”，按照每位职工的需要，做好工资，福利，保贴工作，尽可能地减少企业内部的人员流动，这样能够更好地保证小区服务的质量。2.1.3 建立与保持超前性、创造性、全方位的服务意识(1) 超前性的服务意识就是要求我们想业主之未想，为业主提供超前的服务。如：对残疾人士、独居老人等特殊人群的关怀，慰问。(2) 全方位的物业服务以满足业主不同的居住需求，从清洁、绿化、安全、文明、社区文化各大方面给业主提供贴心服务，时刻关注业主的需求变化，以改善物业服务方式、内容与水平。2.1.4 加强环境、卫生管理 “环保指标”成为衡量住宅小区物业管理水平的重要标志，我们将在保利心语的物业管理服务工作中加强环境、卫生环节，从绿化、排污排水设施、垃圾处理等方面采取一系列措施。2.1.5 发挥业户自治、自律作用成熟的物业管理决不是管理公司单向的推动，而应该得到广大业户的真诚回应，变单向管理为双向共建。只有发动广大业户共同参与，增强自治、自律作用，使自治、自律与专业化物业管理相结合，才能使小区物业管理水平真正得到保证和提高。2.2 保利心语物业服务目标追求2.2.1 使业主/住户满意率达98%以上，五年内力创国家示范小区。2.2.2 定期向业主/住户发放物业服务意见征询表，设立投递箱，并作出合理化建议整改。2.2.3 以国际酒店金钥匙服务标准为业主服务。2.3 保利心语物业服务的主要内容2.3.1 依据物业服务合同及业主公约要求制定服务方案、各方面规章制度并适时修订，付之实施。且广泛向业主宣传，认真抓好各项措施与服务的落实。2.3.2 编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、绿化等的年度安全检查、维修养护计划和大、中修方案并组织实施。2.3.3 编制保利心语物业服务年度计划、资金使用计划及预算、决算报告。2.3.4 负责保利心语房屋共用部位的维修、养护和管理。2.3.5 负责保利心语房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理。2.3.6 环境卫生。2.3.7 安全防范。2.3.8 交通秩序与车辆停放。2.3.9 房屋装饰装修管理。2.3.10 消防管理。2.3.11 公共绿化。3. 物业服务管理组织机构及人员配备3.1 管理组织机构及岗位配置计划保利心语占地面积22000平方米，总建筑面积约240000平方米，是珠江新城一个高端的住宅小区。我司结合保利花心语实际情况，拟设立广州保利物业服务有限公司保利心语服务中心，负责保利心语的日常管理服务及经营，服务中心行政隶属于广州保利物业服务有限公司，下设业户服务部、工程部、保安部、保洁部、财务部五个部门。人员配置的原则是精干、高效、一专多能，服务中心实行公司领导下的经理责任制。保利心语服务中心拟配置180名员工，其中服务中心总经理1人，经理助理1人；财务部主任1人，会计2人，出纳2人；客服部主任1人，客服主管4人，客服助理15人；工程部主任1人，工程部主管6人，维修助理18人；保安部主任1人，保安部主管6人，保卫员75人；保洁部主任1人，保洁部主管8人，清洁工32人，绿化工5人。（见附录1）3.2 员工队伍素质要求3.2.1 服务中心各部门负责人均为大专以上学历，管理人员持证上岗率100%；3.2.2 保安员全部为退役军人，高中以上文化程度，男身高1.72米以上，女身高1.65米以上，并有在相关物业管理工作或学习培训的经历；3.2.3 工程技术人员均持有相应的专业技能资格证及职称证，且有在大厦及小区从事相应工作的经验；3.2.4 各岗位人员均具有强烈的责任心，遵守公司的各项规章制度；着装统一，形象良好，举止文明，为人谦和，对业主提供贴心、微笑服务。主要岗位具体要求如下：1）服务中心经理（本科以上学历）具有丰富的物业管理经验和综合领导能力，组织管理能力强，具有创新意识和开拓精神，具备较为突出的组织管理和沟通能力，具备物业管理企业经理资格证书，熟悉iso质量保证体系在物业管理行业的运用，全面负责服务中心各项管理服务工作，负责与开发商及业主联系、沟通，制定管理方案，负责文化活动组织的开展及实施管理督导，推行品牌的建设。大学本科以上学历，三年以上管理工作经验，有独立管理10万平方米以上小区的经验。2）经理助理（本科以上学历）具有丰富的物业管理经验，具备物业管理企业经理资格证书，熟悉iso质量保证体系在物业管理行业的运用，贯彻执行经理所伏出的决议，督导各部门贯彻落实，检查执行情况。直接向总经理、副总经理负责。为经理决策提供真实可靠的信息。3）财务部主任大学本科学历，持财务上岗证，3年会计工作经验，熟悉公司财务过程的操作。4）出纳、会计大专本科学历，持会计上岗证，2年以上财务管理经验，熟练掌握电脑管理程序和会计电算化操作。5）客服部主任、主管、客服助理负责保利心语的业户投诉、求助及房屋装修等方面的工作。主管以上职位必须大专以上文化程度，客服助理必须高中以上文化程度，持相关岗位上岗证书，主动服务意识强，有敬业精神。6）工程部主任、主管、助理分早、中、晚三班，实行24小时工作制度。负责保利心语供配电、供排水设施设备、电梯系统及智能化系统的日常维护保养工作。所有员工均具有中专或技校以上文化程度，两年以上物业管理工作经验，持有相关专业操作上岗证书，主动服务意识较强，思想素质好，能吃苦耐劳，具备敬业精神。7）保安部主任、保卫员分早、中、晚三班，实行24小时工作制度，全面负责保利心语治安、消防及交通的管理工作。秩序维护员均选用退伍战士，全部为高中以上文化程度，身高要求在1.72m以上，年龄20-28周岁，相貌端正，品德良好，身体健康，反应灵敏，无不良习惯。根据小区的业户群定位等实际情况，也可考虑录用部分容貌气质较好，身高在1.65m以上的女保安。3.3 保利心语服务中心架构图广州保利物业服务有限公司经理助理1人财务部（5人）保洁部（46人）客服部（20人）工程部（25人）保安部（82人）保利心语服务中心总经理1人图3.1 保利心语服务中心架构图4. 物业服务人员的培训方案为了物业服务人员能够时刻贴紧社会发展的步伐，制订适当的培训方案是必须的。员工培训计划包括有入职培训、岗位技能培训和梯度技能培训。4.1 入职培训4.1.1 应知部分（1）企业自我介绍；（2）解读员工手册4.1.2 应会部分（1）基本礼仪（2）工作基础知识4.2 岗位技能培训由于各岗位通过招聘进入公司的员工的业务知识面不尽相同，因此需要分门别类地进行各条块业务的重点讲授。首先可集中进行服务技能、服务应知、服务案例、应急处理等内容的理论培训，再辅之以嵌入式的岗位实习，以统一并强化新员工的现有知识面，为展现品牌企业始终如一的对外服务承诺提供合格工作者。4.3 梯度技能培训4.3.1 差异化的梯度培训4.3.2 全员梯度化培训体系5. 拟采取的物资装备计划为确保利心语物业服务方式和手段的现代化，我们本着高起点、高水平、高效益的原则，拟定物资装备计划如下： 5.1 物业管理用房使用计划为确保优质的服务质量和提供便捷美好的服务，发展商已规划a区二楼部分用房为物业服务用房，保利心语物业服务用房面积共为370平方米。（详见下表）表5.1 物业服务用房使用计划表功用拟分配面积()经理室20部门经理室15前台接待中心35客服部40财务室20工程部50保安部60环境部50监控用房60会议室（培训室）50资料室30合 计3705.2 器械、工具、装备以及办公用品计划5.2.1 办公管理设备为确保保利心语服务中心能顺利完成日常物业服务工作，拟计划配备足够且适合的办公管理设备。（详见下表）表5.2 办公管理设备配备计划表（单位：元）序号项目数量单位单价合计折旧年限年费用1电脑10 台4,00040,0005年8,0002打印机2 台2,5005,0005年1,0003传真机1 台1,5001,5005年3004复印机1 台12,00012,0005年2,4005文件柜20 个75015,0005年3,0006办公桌、椅、屏风30 套1,20036,0005年7,2007电话10 部1001,0001年1,0008照相机1 台3,0003,0002年1,5009空调4 台4,00016,0005年3,20010保险柜1 个1,2001,2005年24011验钞机1 台5005001年50012办公用资料1 30,00030,0001年30,000小 计（年费用）：58,340元/年5.2.2 维修工具为确保保利心语服务中心工程部正常开展工作，给业主、使用人提供优质设备保养维修服务，拟计划配备所需工具。（略）5.2.3 清洁、绿化工具为保证保利心语能保持国家绿色社区水平，为业主、住户创造优良生活环境，拟配备适当适量的清洁、绿化工具。（略）5.2.4 治安、交通、消防管理工具为确保保利心语安防工作能顺利开展，提高小区安全防范，拟配备相关适用物资。（略）6. 保利心语服务中心管理服务规章制度保利心语为珠江新城核心地段的大型新社区，为确保物业服务工作的顺利开展及使社区其创造成为和谐社区，我司依据国家相关法律法规，并从业主、使用人的利益出发，结合实际情况制定保利心语公共管理规定、各项工作规程及内部运作管理制度，以规范业主、使用人的行为与服务中心的工作。6.1 保利心语公众管理制度（1）保利心语业主手册（2）保利心语业主公约（3）保利心语精神文明公约（4）保利心语治安管理规定（5）保利心语消防管理规定（6）保利心语车辆管理规定（7）保利心语环境卫生管理规定（8）保利心语绿化管理规定（9）保利心语装修须知（10）保利心语空调安装管理规定（11）保利心语禁止违章乱搭、乱建管理规定（12）保利心语公共场地及共用部位管理规定（13）保利心语物品出入管理规定（14）保利心语楼宇天台管理规定（15）保利心语市政设施管理规定（16）保利心语电梯使用管理规定（17）保利心语电梯搭乘须知（18）保利心语安全用水、用电、用气管理规定（19）保利心语油烟及污水排放管理规定（20）保利心语宠物狗饲养管理办法（21）保利心语严禁燃放烟花、高声喧哗管理规定（22）保利心语广告牌、招牌安装管理规定（23）保利心语商业场所管理规定（24）保利心语出租屋管理规定6.2 内部运作管理制度明细（1）广州保利物业服务有限公司员工手册（2）广州保利物业服务有限公司财务管理规定（3）广州保利物业服务有限公司管理公开监督制度（4）广州保利物业服务有限公司文件、档案资料管理规定（5）广州保利物业服务有限公司办公设备管理规定（6）广州保利物业服务有限公司办公用品领用制度（7）广州保利物业服务有限公司员工工作制服管理规定（8）广州保利物业服务有限公司员工工作卡管理规定（9）广州保利物业服务有限公司对讲机使用管理规定（10）保利心语业户服务部值班管理规定（11）保利心语标识、标牌管理规定（12）保利心语宣传栏管理规定（13）保利心语住户投拆、回访制度（14）保利心语住户意见征询调查规定 （15）保利心语便民维修服务守则（16）保利心语家政服务程序（17）保利心语住户维修、回访制度（18）保利心语垃圾清运管理规定（19）保利心语工程部24小时值班制度（20）保利心语工程部交接班制度（21）保利心语设施设备日常巡检制度（22）保利心语水泵房管理规定（23）保利心语给排水设备维修保养规定（24）保利心语配电房管理规定（25）保利心语供配电系统维修保养规定（26）保利心语发电机房管理规定（27）保利心语发电机保养规定（28）保利心语电梯机房管理规定（29）保利心语电梯系统维修保养规定（30）保利心语电梯困人救援规程（31）保利心语监控中心管理规定（32）保利心语监控中心24小时值班制度（33）保利心语消防系统维修保养规定（34）保利心语火灾应急处理规程（35）保利心语保安部24小时值班制度（36）保利心语保安部交接班制度（37）保利心语保安员守则（38）保利心语保安员奖惩制度（39）保利心语员工宿舍管理规定（40）保利心语紧急、异常情况处理规定6.3 服务中心工作流程（1）员工选聘录用流程（2）员工培训流程（3）员工考核流程（4）员工奖罚流程（5）物业接管验收流程（6）业户入伙手续办理流程（7）业户二次装修申请与管理流程（8）业户投诉处理规程（9）业户回访控制规程（10）出租屋管理操作流程（11）物品放行流程（12）工程维修运作流程（13）清洁绿化工作操作流程（14）财务预算审批流程（15）物业服务费收缴流程（16）二次装修保证金收/退流程7. 物业服务的各项指标、服务承诺及相应措施为了进一步提高物业服务质量，提高效率，树立良好的服务形象，我司接管保利心语提供物业服务将作出各方面的服务承诺和服务标标准。为了确保承诺指标的实现，在服务达标中采用“p计划、d实施、c检查、a总结”的管理模式，对提供服务的各个过程及其相互作用进行识别和管理，籍此持续改进和不断提高物业服务质量，使各项承诺指标得以实现。结合我司制定的各项规定和保利心语的实际概况，具体的物业服务承诺和指标如下：7.1 房屋及设施完好率承诺实现的指标：98%。7.2 房屋零修、急修及时率承诺实现的指标：100%。7.3 维修工程质量合格率及回访率7.3.1 维修工程质量合格率承诺实现的指标：100%。7.3.2 维修工程回访率承诺实现的指标：100%。7.4 管理费收缴率承诺实现的指标：93%。7.5绿化、道路、停车场、路灯完好率7.5.1绿化完好率承诺实现的指标：98%。7.5.2 道路停车场完好率承诺实现的指标：95%7.5.3 路灯完好率（包括亮灯率）承诺实现的指标：99%7.6 清洁、保洁率承诺实现的指标：99%7.7 化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟完好率7.7.1 化粪池、雨水井、污水井完好率承诺实现的指标：99%7.7.2 排水管、明暗沟完好率承诺实现的指标：99%7.8 公共文体设施、休闲设施以及小品雕塑完好率承诺实现的指标：99%7.9 小区内治安案件发生率承诺实现的指标：17.10 大型及重要机电设施设备完好率承诺实现的指标：99%8. 物业维修养护计划和实施方案8.1 楼宇共用部位日常维修养护计划及实施方案表8.1 楼宇共用部位日常维修养护计划及实施方案汇总表序号项目维修类别划分日常维修计划方案实施效果1房屋承量及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题。日常每周巡查一次，发现问题立即处理，维修。由于使用不当造成结构局部按房屋修缮标准实施维修；如局部受损较重，应请专家会诊，提出方案报房屋主管部门批准后，委托专业公司实施；如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。安全，正常使用；功能完好。2外墙面外墙面起鼓脱落修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；外墙面的翻新（25年周期）。每周检查一次，发现问题立即维修。由工程部按有关修缮规程实施。无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一。3共用屋面隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；避雷网脱焊、间断；屋面积水。每周检查一次，发现问题立即维修。由工程部按有关修缮规程实施。无积水、无渗漏；隔热层完好无损避雷网无间断4机电方案发电机及水泵机等机电设备的维修保养；日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；电梯系统维护保养。每天巡查一次，发现问题立即处理，维修。由工程部组织实施。无故障停水；保障安全运行。5共用防盗监控及邮政信箱等系统的维修保养；线路的检修；防盗门及邮政信箱的维修保养。每天巡查一次，发现问题立即处理，维修。由工程部负责组织实施。系统完好无故障使用正常有效；防盗监控设施及邮政信箱完好无损。序号项目维修类别划分日常维修计划方案实施效果6共用照明线路的检修维护；灯具的维修及更新。每周检查一次，发现问题立即维修。由工程部按照相应作业规定实施。线路无乱搭接；照明灯具正常有效。7消防设施疏散标志的维修及维护；室内消防栓（箱）；烟、温感报警系统故障的排除和维护。每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程部按照相应作业规定实施。设施有效，标志清楚，完好无损；灵敏、准确报警。8共用通道门、厅、楼梯间公用地面的维修改造；公共通道、门、厅的墙、天棚维护；楼间墙面、扶手、踏步的维护。每周检查一遍，发现问题，及时维修。由工程部按照相应作业规定实施。整洁、无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。9共用排烟管道由排烟管道内横挡损坏及导流板安装不当造成的回串烟；排烟口封闭不当造成漏烟。每季检查一遍。由工程部专业人员负责维修。排烟通畅；不回烟，不串烟，不漏烟。10共用上、下水管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程部专业人员负责维修。上、下水通畅，无渗漏。8.2 楼宇共用部位定期维修养护计划及实施方案表8.2 楼宇共用部位定期维修养护计划及实施方案汇总表序号项目维修类别划分日常维修计划方案实施效果1房屋承重及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题。每年对房屋基础进行1次检查、防止白蚁及腐蚀性液体的侵害；及时了解住户家庭有无白蚁情况，做到早发现早处理。由工程部负责实施；维修费用每年递增长率10%结构安全，正常使用；结构性能完好。2外墙面外墙面起鼓脱落的修补；局部渗漏；大面积渗漏；墙面的翻新（25年周期）。每年对于较大面积渗漏外墙应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；每年对住户外窗台进行1次密封维护检查。由工程部负责实施；外墙面每2年清洗1次。外墙平整，无渗水；整洁统一。3共用屋面隔热层破损；防水层破损屋面渗漏；避雷网脱焊、间断；积水。避雷网每年刷1次锈蚀；每年全面修1次屋面隔热层板，重新勾缝；每半年疏通1次层面雨水口；每年对屋面防水层检修1次，每5年更换老化部分。由工程部负责实施；屋面防水、隔热层每15年全面翻新1次。无积水、防水层正常，有效发挥功能，无渗漏；隔热层完好无损；避雷系统完好。4共用防盗监控及邮政信箱等系统的维护保养；线路的检修；防盗门及邮政信箱的维修养护。每月对系统进行1次维护检修（含线路）；每年对防盗门及邮政信箱进行1次紧固维护。由工程部负责组织实施；每20年更换1次。系统持续有效使用；系统线路正常；设施美观，整洁。5机电设备发电机及水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备零部件易耗品维修、更换；电梯系统的维护保养。每月检修设备1次；每季检查开关灵敏度及开关紧固件完好情况；年检电源切换及自动保护装置；每季检修1次发电机设备。由工程部负责实施。运转正常、安全；设备完好率100%6共用照明线路的检修维护；灯具的维修及更新。每年检修1次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。由工程部按保养规程实施；照明器具每15年更换1次。线路无老化；照明灯具正常使用，照明完好。7消防设施疏散标志的维修及维护；室内消防栓（箱）的有效维护及检修；烟、温感报警系统故障的维护。每月检查1次烟、温感报警系统完好情况；每半年进行1次烟感试验；每年对消防箱油漆1遍，并将消防带晾晒1次，以防发霉。由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；消防系统主要设施设备每20年换1次。设施完好率100%报警系统灵敏有效。8共用上、下水管接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱。每年刷1次管道油漆，每年检修1次；每年雨季前检查1次雨水口。由工程部专业人员负责维修。美观完好；上、下水通畅；无渗漏。9共用通道门、厅、楼梯间共用地面的维修改造；共用通道、门厅的墙、天棚维护；楼梯间墙面、扶手维护。每半年对公共地面进行维护1次，补换损坏或空鼓地砖；每2年刷新1次通道门厅及楼梯间墙壁、棚、扶手及栏杆；每年全面维护1次楼梯踏步，对空鼓、开裂、破损等进行修复。由工程部按照相应作业规定实施；每20年铲除抹灰翻新1次。美观完好、整洁，清爽。10共用排烟管道由排烟管道内横挡损坏及导流板安装不当造成的回串烟；排烟口封闭不当造成漏烟。每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行1次维护。工程部专业人员负责维修。排烟通畅；安全正常使用。8.3 共用设施日常维修计划及实施方案表8.3 共用设施日常维修计划及实施方案汇总表序号项目日常维修计划方案实施效果1区内道路每天检查1遍，随坏随修。由工程部维修员按项目维修规程实施。干净、无坑洼、无积水、无缺损。2室外照明每天检查1遍，随坏随修。由工程部维修员按专业维修规程实施。灯泡正常使用 ，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损。3沟渠池井每周检查1遍，发现问题及时维修。由工程部维修员按项目维修规程实施。井盖完好率达100%。无缺损，少污积；无堵塞。序号项目日常维修计划方案实施效果4园林绿地每周检查1遍，发现问题及时维修。绿化部进行绿化补种，园艺维修。绿化管理设施、设备齐全完好。5停车场每天检查2遍，发现问题及时维修。由工程部维修员按相关维修规程实施。平整、无积水、无缺损，完好率99%以上，标志清晰。6消防设施及排水管网每周检查1遍，发现问题及时维修。由工程部维修员按相关维修规程实施。管道畅通，无堵塞；无泄露；消防设施正常有效。7公用标志设施每周检查1遍，发现问题及时维修。由工程部维修员按相关维修规程实施。标志设施完好率100%；标志无损坏。8走廊及自行车房每周检查1遍，发现问题及时维修。由工程部维修员按相关维修规程实施。无乱搭建；整洁、通畅；墙面无破损或污迹。9其他共用设施每周检查1遍由工程部维修员按相关维修规程实施。确保围栏、挡土墙安全使用；确保垃圾转运站正常使用。10管理及商业用房每周检查1遍由工程部维修员按相关维修规程实施。正常安全使用；各项设施、设备完好；无改建。8.4 共用设施定期维护计划及实施方案表8.4 公用设施定期维护计划及实施方案汇总表序号项目日常维修计划方案实施效果1区内道路进驻装修期及施工期杜绝车辆积压人行道及道牙，严禁在路面拉制砼或砂架污染路面；每年对局部损坏严重的路面、道牙、道板进行翻新。由管理员加强装修督查，严禁施工车辆进入区内道路；翻新工作委托有关单位实施。减少不必要的路面受污损和破坏；使局部损坏严重的路面翻新延长寿命，从而使道路保持均衡使用功能。2室外照明灯杆定期刷漆；定期清洁灯具；每季度检修线路1遍。由工程部按相关规程维护；对于破损灯具及老化线路进行更换。实现良好的灯具外观；照明系统正常；照明设施线路完好率达95%以上。序号项目日常维修计划方案实施效果3沟渠井池化粪池每半年清理1次；井盖板每年刷1次漆，防止锈蚀；每季度清理井内杂务1次。由工程部按相应作业规程实施。化粪池无沉积物，出口畅顺；井盖正常使用，密合；流水通畅。4园林绿地春、夏季各补换绿地1次，树木补种春夏各1次；对各类花草树木定期修剪；循环水每周更换次；每周清洁园林小品、雕塑1次；根据病虫害发生规律，每年进行3次大消杀和4次日常消杀。由绿化部按规定标准实施。草丛、树木，剪切整齐；雕塑、小品完整清洁，流水清洁。5停车场每年对损坏部位进行更新；对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新1次，翻新量应控制摘5%。由工程部委托相关施工单位；维护费用逐年递增长10%。停车场地面均衡，有效发挥功用；通过翻新延长其使用寿命；场地平整，无积水。6消防设施及排水管网消防栓及水泵接合器每年油漆；消防栓每半年进行1次排水、检修。由工程部组织实施。正常有效使用；外观完好。7公用标志设施每月清洁标志1次；每半年对标志安放基础稳固情况进行维护；每半年对标志进行维护1次。由工程部组织实施。标志清洁美观；安放稳固；标志清晰。8走廊及自行车房每2年粉刷1次；每年油漆护栏1次；每半年检修1次照明线路。由工程部组织实施。设施安全正常使用；美观完好。9其他共用设施每年刷油漆1遍；每季度检查挡土墙排水沟通畅情况；每季度检查1次泄水孔疏通情况。由专业单位保养。设施安全正常使用；美观完好。10管理及商业用房每月检查1次设施设备；每半年检查1次电气线路；每2年粉刷1次；每年对其他建筑维护1次。由工程部按相关作业规程实施。整洁、完好，正常使用；设施、设备完好。9. 社区文化通过开展社区文化建设，拉近各业户的距离，从陌生到认识，从认识到熟悉，增强业户对社区的归属感，家的感觉，从而使业户凝聚起来，有利于增强业户对服务中心的认同感，共同努力改善业户的生活水平和素质。9.1 保利心语社区文化的宗旨为住户提供一个高端的住宅环境，提高社区文化工作质量，居民居住质量，增强社区居民综合素质。9.2 保利心语社区文化的理念增强邻里交流，提高社区节日气氛，让丰富多彩的文化活动成为沟通心灵的桥梁。9.3 保利心语社区文化的最终成果展望9.3.1 每天人流较多的时段播放音乐，让小区内带出快乐的气氛。9.3.2 小区有一定的娱乐设施供每一住户休闲玩耍。9.3.3 小区每个角落布满花草，弥漫着阵阵香气，让人置身于休闲状态。9.3.4 生活在这里的人们脸上挂满了满足的笑容，与忧愁说再见。9.4 保利心语社区文化建设9.4.1 会所，包括健身房、棋牌室、游泳池、乒乓球室、阅览室等；9.4.2 公共场地，包括公共绿地、道路、大堂、走廊、凉亭等；9.4.3 室外健身场所，包括室外健身器材、健身路、室外操场、室外羽毛球场等；9.4.4 公司配置一整套专业的音响和舞台，这样可以提高服务中心社区文化活动的专业性；9.4.5 重大节日举办的一些大型的活动；9.4.6 社区特色文化活动。10. 物业服务费收支测算保利心语具有国家示范小区的美誉，我司接管后将按照国家物业服务费的相关规定，制定物业服务费的收取方案，切实做到取之于业主、使用，用之于业主、使用人。我司本着公平、公开、公证的原则，拟定适合于保利心语的物业服务费收取方案。10.1 物业服务成本测算10.1.1 成本预测 表10.1 成本预测序号项目测算依据费用标准元/月年支出（元）（一）人工费用1员工工资总经理1人，经理助理1人；财务部主任1人，会计2人，出纳2人；客服部主任1人，客服主管4人，客服助理15人；工程部主任1人，工程部主管6人，维修助理18人；保安部主任1人，保安部主管6人，保卫员75人；保洁部主任1人，保洁部主管8人，清洁工32人，绿化工5人391600.00 4699200.00 2员工保险占工资的27832.00 93984.00 3福利基金占工资的1039160.00 469920.00 4工会经费300.00 3600.00 5加班费5000.00 60000.00 6其它占工资的 13916.00 46992.00 小计447808.00 5373696.00 （二）行政办公费用1交通费0部车1000.00 12000.00 2通讯费 1000.00 12000.00 3办公用品300.00 3600.00 4招待费300.00 3600.00 5培训费及服装费1000.00 12000.00 6书报费2份报纸，1份杂志100.00 1200.00 7其它100.00 1200.00 8广告、宣传、社区文化费300.00 3600.00 9管理用房成本租金共370平方米1000.00 12000.00 小计5100.00 61200.00 （三）公共设施日常维护费用1公共房屋维修养护300.00 3600.00 2公共标志维修养护200.00 2400.00 3其它100.00 1200.00 小计600.00 7200.00 （四）机电设备日常维护1水泵维护267个水泵，1个消防泵1500.00 18000.00 2消防系统维护费用500.00 6000.00 3变配电设备保养维护500.00 6000.00 4柴油发电机养护及油耗1000w500.00 6000.00 5供水设备维护500.00 6000.00 6电梯保养及年审蒂森克虏伯电梯，24台,每台每月400元9600.00 115200.00 7风机保养维护工业换气扇，60台1000.00 12000.00 8对讲机系统维护使用费30部1200.00 14400.00 9小区制冷设备维护以半年计一次1000.00 6000.00 10保安监控系统维护1000.00 12000.00 11智能化系统维护2000.00 24000.00 12公共照明系统维护（包括梯灯、路灯、开关、感应器及线路的更换维护）梯灯800支，路灯及高杆灯 支，损坏率2，更换每支10元1000.00 12000.00 小计16800.00 237600.00 （五）绿化养护费 绿化面积共6889平方米1工具费简单工具（锄头、草剪、枝剪、喷雾器、喷水胶管等）300.00 3600.00 2农药化肥费按每年1元/平方米*季计算，2296.33 27556.00 3补苗费按每年 3元/平方米*年计算1722.25 20667.00 4绿化用水按每平方米 0.01吨/月计算，每吨水价格为2.3元158.45 1901.36 5大堂办公室用花100.00 1200.00 小计4577.03 54924.36 （六）清洁卫生费1工具费100.00