厂址搬迁项目所涉资产价值评估

厂址搬迁项目所涉资产价值评估 4、 价值类型及其定义 本评估结论的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受强迫的情况下，评估对象在评估 基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 5、 评估基准日 评估基准日 2013 年 12 月 31 日。 选取上述日期为评估基准日的理由是： 6、根据评估目的由委托方确定评估基准日。主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现 日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。 7、选择月末会计结算日作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产的总体情况，便于 资产清查核实等工作的开展。 本次评估中所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。 8、 评估依据 9、 经济行为依据 1、经济行为文件； 2、评估业务约定书。 10、 法律、法规依据 11、 中华人民共和国公司法 （2005 年中华人民共和国主席令第 42 号） ； 12、 企业国有资产评估管理暂行办法 （2005 年国务院国资委第 12 号令） ； 13、 企业会计准则 （财会20063 号） 。 14、 国家其他有关评估的法律、法规和规章制度。 15、 准则依据 16、 资产评估准则基本准则； 17、 资产评估职业道德准则基本准则； 18、 资产评估准则评估报告； 19、 资产评估准则评估程序； 20、 资产评估准则工作底稿； 21、 资产评估准则业务约定书； 22、 资产评估准则机器设备； 23、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。 24、 权属依据 25、 被评估企业营业执照、验资报告； 26、 被评估企业财务报表； 27、 被评估企业土地使用权证、房屋所有权证； 28、 主要设备购臵发票； 29、 与被评估单位资产的取得有关的各项合同、会计凭证、账册及其他有关资料； 30、 其他权属证明资料。 31、 取价依据 32、 资产评估常用方法与参数手册机械工业出版社（ 2013 年） ； 33、 机械工业部机电产品价格信息中心 2013 年版机电产品报价手册 ； 34、评估基准日市场有关价格信息资料； 35、浙江省金华市有关土地市场价格、房地产造价、市场价格信息资料； 36、与被评估单位资产的取得、使用等有关的各项合同、会计凭证、账册及其他会计资料; 37、委托评估的各类资产评估明细表； 38、经实地盘点核实后填写的委估资产清单； 39、委托方及被评估单位提供的其他与评估有关的资料； 40、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料; 41、委托方与被评估单位共同撰写的关于进行资产评估的有关事项说明 。 42、评估方法 （一） 评估方法选用分析 资产评估通常采用市场法、收益法、资产基础法三种基本方法进行。评估师根据评估目的、 评估对象、价值类型和资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性， 恰当选择一种或多种资产评估基本方法进行评估。 1、市场法也称市场比较法，是在求取资产价值时，将所评估资产与在较近时期内已发生了 交易的类似资产加以比较对照，从已发生交易的类似资产的已知价值，通过交易情况、交 易日期、各主要财务指标及个别因素的修正，得出委估资产价值的一种评估方法。市场比 较法的评估原理是经济学中的替代原理。根据经济学交易理论，在同一市场同一供需圈内， 具有相同效用的物品，应具有相同的价格，及具备相互替代关系。因此，在相同的市场条 件下，两个以上具有相同效用的商品即具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就会 相互竞争、相互牵制，最终会趋向一致。 本次被评估资产由于难以得到可比较的交易案例而不适用采用市场比较法进行评估。 2、收益法也称收益现值法，是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折 为评估基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。所谓收益现值，是指被评 估资产在未来特定时期内的预期收益按适当的折现率折算成当前价值（简称折现值）的总 金额。 采用现金流量法进行评估，具体公式如下： 式中：Ri:未来第 i 年的息前税后净现金流量； Rn+1:未来第 n 年以后的永续息前税后净现金流量； r：折现率。 评估使用自由现金流量（息前税后净现金流量）作为投资性资本的收益指标， 其基本定义为： R=净利润+折旧和摊销-追加资本 （2） 本次评估过程中，评估人员调查了被评估资产具体情况以及被评估资产未来的获利能力。 结合本次评估目的及被评估资产的总体情况综合分析，未来的收益状况较难预测，收益法 的评估结论可能不合理。本次评估也不适宜采用收益法。 3、成本法。也称重臵成本法，是资产评估实务中比较常用的一种评估方法。 重臵成本法是用现时条件下重新购臵或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减 去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差 额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。采用重臵成本法确定评估值也可首先估 算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘， 得到的乘积作为评估值。重臵成本法评估值=重臵价值成新率 经分析，本次评估宜采用成本法评估。 （二）重臵成本法中具体的评估方法： 1、固定资产房屋建筑物类资产的评估，采用重编预算法、类比法等具体方法。房屋建筑 物类重臵成本法评估公式： 建筑物评估值= 重臵全价成新率 其中重臵全价由建安工程费、前期及其他费用、资金成本及开发商利润组成。根据本次评 估对象房屋建筑物的特性，考虑了按 GMP 认证要求增加的建造成本。 2、固定资产不可搬迁设备类资产的评估， 评估值=重臵价值 成新率 （1 ）重臵价值 重臵价值=购臵价格 +运杂费+安装调试费+基础费+资金成本自制设备重臵价值 =制造费用+安 装调试费+基础费 +资金成本+合理利润+其他费用 （2 ）成新率 设备的成新率主要依据设备的经济使用年限，并在此基础上综合考虑设备的使用状况、维 护状况、工作环境等因素综合确定。 （3 ）本次评估中，2009 年前购入的设备，企业入帐价值中含增 值税，评估值也含增值税。2009 年后购入的设备，企业入帐价值中不含增值税，评估值也 不含增值税。 3、固定资产可搬迁设备类资产的评估 可搬迁设备指可拆下迁往新厂址安装调试后继续使用的设备，本次评估仅考虑该类设备的 拆装费用与运杂费用。 可搬迁设备补偿评估值= 设备本体重臵原价补偿率。 4、无形资产土地使用权的评估。 本次评估范围的土地使用权为工业出让土地，采用成本逼近法、基准地价修正法等具体方 法评估。 43、评估程序实施过程和情况 （一）接受委托 首先听取被评估单位有关人员对企业情况及委估资产历史和现状的介绍，了解评估目的和 评估基准日，明确评估对象及范围，经注册资产评估师对自身专业胜任能力、独立性和业 务风险进行综合分析与评价后，与委托方签订评估业务约定书。由项目负责人与注册资产 评估师拟定评估计划，组建评估项目组。 （二）现场清查 评估项目组于 2014 年 1 月 7 日进驻现场，对被评估单位填报的资产清查评估明细表、 历史经营状况进行现场调查，通过询问、函证、核对、监盘、勘察、检查等方式，获取评 估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象的法律权属。根据被评估资产 的状况，评估人员对金华厂区的土地、房屋建筑物、机器设备等进行了实地勘查核实。项 目组于 2014 年 1 月 15 日结束现场工作。 （三）评定估算 评估项目组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，并进行必要 的筛选、分析、归纳和整理，并按照评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件， 恰当选择评估方法；评估项目组根据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、 计算和判断，形成初步评估结果。 （四）形成报告 注册资产评估师对初步评估结果进行汇总，确定最终评估结论。注册资产评估师在以上工 作的基础上编制评估报告。评估报告经本公司三级复核，在与委托方和委托方许可的相关 当事方就评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托方提交正式评估报告。 44、评估假设 1、公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件。公开市场假设，是假定在市 场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取 足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 2、外部环境假设：国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；本次交