小产权房买卖 合同

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 小产权房买卖合同 小产权房买卖合同 什么是小产权房屋? 简单解释，国家发产权证的叫大 产权。如开发商办理合法的立项开发手 续后，办理土地出让手续并按规定上缴 给国家土地出让金和使用税 ，由国家 发放给开发商土地使用证和房屋预售许 可证，这样的房屋称为大产权房屋。而 国家不发产权证的，由乡镇政府发证书 的叫小产权，也就是说在农民的集体土 地上，仅有乡政府或村委会的盖章以证 明其权属，并没有国家房管部门的盖章， 这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。 小产权和大产权的区别是什么? -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 大产权即完全产权,包括房产使用 权证与国有土地使用权。大产权的房屋 在进入二级市场时,无需缴纳土地出让金 和收益收成。小产权即不完全产权,只包 括房屋的使用权,它与大产权的本质区别 在于土地使用权。通俗的解释，买的房 再转让时不用再交土地出让金的叫“大 产权”，再转让时要补缴土地出让金的 叫“小产权”。 小产权二手房包括哪些房屋?可 以买卖吗? 严格来说，小产权二手房包括： 已购公房，乡产房和使用权房。根据这 些房屋性质的不同，在房产转让时也会 区别对待。 “已购公房 ”，购房人只要补 齐土地出让金，也就是购买房款的 1%，就可以等同为商品房上市出售。 “乡 产权”，归农村集体所有，产权关系很 难改变，很难过渡为完全产权，否则将 会动摇国家的土地制度。而对于“使用 权”房来说，上市出售则会有一线希望， 因为，国家也在一直提倡并做着改革试 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 点的努力。 购买小产权房屋存在哪些风险? 第一，根据北京市建委发出购房 风险提示指出， “使用权” 、 “乡产权”、 “小 产权”的房屋无产权保障，不具有房屋 所有、转让、处分、收益等权利，且不 能办理房屋产权过户手续。 第二，像小产权中的“乡产房” 、 “村产房”等并没有国家的产权证书，只 有乡政府或村委会给的产权证，不能像 大产权的房子一样抵押、流转。如果遇 到国家征地或拆迁，购房人的利益将很 难保证。双方签署的购房合同也不是法 律认可的正式购房合同，如果房产出现 纠纷，缺少法律支持。第三，购买乡产 权那样的小产权房无法办理贷款，只能 一次性或分期付款，这样无形中会加大 购房人的资金压力，增加购房风险。 记者了解到，根据政策，国家是 不予支持消费者购买小产权房屋的，对 此，购房者要慎而为之。不要因为省钱， 或一味跟随“ 潮流” 而“贪小利、吃大亏”， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 得不偿失。 小产权房屋买卖 买受人： 身份证号码： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平 等自愿，协商一致前提下订立本合同条 款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于石 家庄市_区 _ _的房屋以人民币_仟 _佰_拾_万_ 仟_佰_拾_元整的 价款出售给乙方。 二、乙方支付甲方合同保证定金 壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿; 如乙方反悔本合同，定金不退。 三、本合同签定时，甲乙双方都 不具备过户条件。等过户条件成熟时， 甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本 合同发生的契税，土地出让金等由乙方 负担。其他税费按有关法律规定负担。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方对- -的房屋使用、 收益、出租、担保、抵押、买卖、占有 等权利一并转让给乙方。 五、本合同签订后，甲方保证乙 方享有同甲方相同的居住权利，乙方保 证按期缴纳各项物业费用。本合同签订 后，甲方不得就该房屋与他人订立买 卖合同; 六、违约责任 1、甲方应当于 2014 年 月 日交 付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日 期交付房屋，每逾期 1 天按房价总额千 分之一计算违约金支付给乙方。逾期超 过_五_个月时，乙方有权解除本 合同。解约时，甲方除将已收的房价款 全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损 失人民币_四万_元。 2、乙方全部或部分不履行本合 同规定的付款日期及方式的。其逾期部 分乙方应加付按日千分之一计算的违约 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 金给甲方。逾期超过_五_个月时， 甲方有权解除合同。解约时，乙方已付 房价款的_作为甲方的损失赔 偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质 量问题影响到乙方居住权利的行使，一 切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损 失。 4、本合同签订后，任何一方不 得擅自变更或解除合同。如因重大客观 原因导致本合同的解除，甲方应按照市 场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙 方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的 原因导致房屋质量和使用功能的，甲方 应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方 应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的 争议，由双方当事人协商解决;协商不成 的按下述第_种方式解决。 1、提交 _ -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 _仲裁委员会仲裁。 2、依法向- -区人民法院起诉。 八、其他约定 九、本合同自双方签字或盖章之 日起生效。本合同未尽事宜双方可以签 定补充协议，补充协议与本合同具有同 等法律效力。 十、本合同一式 5 份，甲乙方各 执一份，见证人各一份。 甲方： 乙方： 年月日 年月日 见证人： 年月日 年月日 年月日 无产权房交易起纠纷 房屋买卖 合同依然有效 市民小金碰到一件头疼的事情， 在去年底卖的一套期房，买方现在居然 以房屋没有取得权属证书为由，要求按 照国家城市房地产管理法第 37 条 “未依法登记领取权属证书的，不得转 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 让”和“期房限转”的规定，确认房屋买 卖合同无效，要求取消房屋买卖，让小 金把定金退还给他，并要求支付利息。 小金表示，其实在房屋交易的时 候就已经写明了房屋初契税，即小金房 子的产权契税的缴纳问题，这就说明这 套房子是没有领取过产权证，不能办理 过户手续的，当时买房子的时候买方就 已经清楚房子的状况，现在买房要求退 房是因为买方认为房产价格买贵了，而 恶意毁约退房。就此记者特别走访了联 英律师事务所方海华律师就相关问题进 行了咨询。 方海华律师表示，目前我国的法 律、行政法规并未明文禁止预售商品房 再行转让。根据城市房地产管理法 有关规定，预购人购买的预售商品住房 应当在竣工并取得房地产权证后进行转 让，并按规定办理房地产转移登记;在取 得房地产权证前，房地产登记机构不予 办理预售商品住房转让的预告登记。这 里所限制的是当事人在取得房地产权证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 之前的再转让行为，即买方可能要承担 实际无法取得房屋登记产权的风险;但并 不影响房屋买卖合同的效力。 卖方在尚未取得房地产权证之前， 虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合 同上的债权;而债权转让是我国合同法 赋予合同当事人的权利之一，没有理由 不允许当事人转让自己的合同权利。因 此，卖方将期房再予转让并不违反法律 的禁止性规定。所以买方如果要求以上 条例取消房产交易是不能成立的。 那对于这种无产权房，买卖双方 又该如何保障交易的真实有效呢? 方海华律师表示，在实践中买卖 双方可采用下列两种方式来处理未取得 所有权证的房屋转让问题： 第一种处理方式是在双方签订的 房屋买卖合同中附合同生效的条件，即 告知买方签订买卖合同时尚未取得小产 证，待卖方取得房地产权证后及时办理 房屋交易过户手续。 合同法第 45 条 规定，当事人对合同的效力可以约定附 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 条件。附生效条件的合同，自条件成就 时生效。但是，如果卖方恶意不办理房 地产权证并主张与买方签订的房屋买卖 合同无效时，根据合同法第 45 条 规定， 当事人为自己的利益不正当地阻 止条件成就的，视为条件已成就。所以， 买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合 同，赔偿违约行为所造成的经济损失。 第二种处理方式是买卖双方先签 署购买房屋的意向协议书，约定待卖方 房地产权证办理完毕后，双方再签署正 式的房地产买卖合同以及办理过户手续。 由于期房转让限制颇多、变数不 定，建议双方在买卖合同或者意向协议 书中增加违约责任条款，提高违约金金 额，加大违约成本，限制恶意违约，以 最大限度保护自己的合法权益。 小产权房买卖合同 出卖人身份证号码： 买受人身份证号码： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 甲、乙双方就房屋买卖事项在平 等自愿，协商一致前提下订立本合同条 款如下，以资共同遵守。 一、甲方自愿将其村证房位于秭 归县庙嘴的房屋以人民币_仟_佰 _拾_万_仟_佰_拾_元 整的价款出售给乙方。 二、本合同签订后，甲方对 的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、 买卖、占有等权利一并转让给乙方。 三、本合同签定时，甲乙双方都 不具备过户条件。等过户条件成熟时， 甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本 合同发生的契税，土地出让金等由乙方 负担。其他税费按有关法律规定负担。 乙方一次性将房款交付甲方。 四、本合同签订后，甲方保证乙 方享有同甲方相同的居住权利，乙方保 证按期缴纳各项物业费用。本合同签订 后，甲方不得就该房屋与他人订立买 卖合同; 六、违约责任 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 1、甲方应当于年月日交付乙方 房屋，甲方如不按合同规定的日期交付 房屋，每逾期 1 天按房价总额千分之一 计算违约金支付给乙方。逾期超过 _个月时，乙方有权解除本合同。 解约时，甲方除将已收的房价款全部退 还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民 币_万元。 2、乙方全部或部分不履行本合 同规定的付款日期及方式的。其逾期部 分乙方应加付按日千分之一计算的违约 金给甲方。逾期超过_个月时，甲 方有权解除合同。解约时，乙方已付房 价款的_作为甲方的损失赔偿 金。 3、如果甲方出售的房屋存在质 量问题影响到乙方居住权利的行使，一 切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损 失。 4、本合同签订后，任何一方不 得擅自变更或解除合同。如因重大客观 原因导致本合同的解除，甲方应按照市 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙 方的房屋装修费用。 5、如因规划部门、设计部门的 原因导致房屋质量和使用功能的，甲方 应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方 应当全额退还乙方。 七、本合同在履行过程中发生的 争议，由双方当事人协商解决;协商不成 的按下述第_种方式解决。 1、提交_仲裁委员 会仲裁。 2、依法向人民法院起诉。 八、其他约定 九、本合同自双方签字或盖章之 日起生效。本合同未尽事宜双方可以签 定补充协议，补充协议与本合同具有同 等法律效力。 十、本合同一式 3 份，甲乙方各 执一份，见证人各一份。 甲方：乙方： 年月日年月日 见证人： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 年月日 近年来，随着房价的不断上涨， 加之外来人口的增多，城乡接合部农村 宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。 这些房子因没有房产证而被称为“小产 权房”，虽然价格低廉、交通便利，但 由于宅基地的买卖受法律制约，因而， 其买卖有着难以规避的法律风险。 案例一：xx 年 4 月，家住济南市 历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历 城区城乡接合部的小产权房，如今，卖 方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。 近日，济南市历城区法院华山法庭已经 对此案调解完毕，孔先生虽然拿到了退 回的房款和补偿费，但一度属于自己的 两层楼又成别人的了。 孔先生夫妇看中的这套房子上下 两层，一共 230 平方米，当初约定的价 格是 35 万元。由于房子是农村宅基地 房屋，因而难以办理房产过户手续，只 是先签了一份房屋买卖合同。合同中约 定，先交付 25 万元房款，剩余部分待 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 过户手续完成后付清。双方事后才了解 到，这套房子属于旧村改造房，国家对 其转让有着严格的限定。 卖方多次催促孔先生交付剩余的 10 万元房款，但由于过户手续未能完成， 孔先生拒绝交付。在多次协商未果的情 况下，卖方将孔先生夫妇告上了法庭， 请求法院认定房屋买卖合同无效，希望 把卖出的房子再要回来。孔先生则认为， 如今房产早已升值，无论是现值还是拆 迁补偿价格都已远远高于原来的价格， 因而请求法院判令卖方赔偿经济损失 32 万元。 最终，法院认定双方买卖房屋的 交易行为违反了法律、法规的禁止性规 定，属于无效合同。在法官的调解下， 卖方同意退还孔先生已交付的 25 万元 房款，并支付 10 万元的经济损失费。9 月 3 日，孔先生虽然拿到了 35 万元， 但他并不开心，因为“ 弄丢 ”了自己中意 的这套上下两层的房产。 案例二、王某系济南某公司的职 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 工，xx 年全家从农村搬入省城居住。由 于没有房子，所以一直租住他人的房屋。 后经人介绍，王某于 xx 年花 9 万元购 买了农民高某建造的住房，当时二人还 签订了购房合同。 xx 年 8 月，高某看到房价飙升， 突然向法院起诉要求王某腾房。最终房 屋买卖合同被认定无效，王某退出房屋， 高某退给王某 96000 元。 “这种案子经常出现，去年一年 我就审理过十几例。 ”9 月 10 日，济南市 历城区法院华山法庭的一位法官介绍说， 在具体的案件中，不仅有城市居民购买 集体土地上建设的房屋，还有农村居民 到邻村购买房屋的情况， “往往是当初因 为省钱买了房，等有了纠纷，官司打到 法院才知道合同竟然无效”。 1、纠纷处理不能简单化 城市居民购买农村宅基地上的房 屋，牵扯到买卖双方的利益和社会的稳 定，因此法院在处理此类纠纷时，并非 仅仅认定买卖合同无效就结案。平阴县 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 法院执行局局长苏道伟说，处理这类案 件既要尊重历史，又要照顾现实，综合 权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同 无效对双方当事人的利益影响。 从基层法院审理的案件来看，由 于现在房价上涨较快，因而卖主主张合 同无效的现象比较多。 “双方的房屋买卖 无效，出售方有权要求返还房屋，购买 方也可主张出售方返还钱款，因此造成 损失的，还可以要求赔偿。 ” 2、买卖合同无效买方风险较大 据了解，根据现行法律法规和国 家政策，非集体经济组织成员不能成为 农村村民房屋买卖合同的主体，国家政 策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋， 故对农村村民向非本集体经济组织成员 及城镇居民出售房屋的合同，应一律认 定为无效。 小产权房买卖中，承担法律风险 的不仅是买方，卖方也会承担风险。 “在 房价上涨的情况下，卖方可以主张合同 无效，而房价一旦出现下跌的情况，买 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 方也同样可以主张合同无效。 ”但现在来 看承担风险的主要还是买方， “如果遇到 拆迁的话，买方是难以获得土地补偿费 用的”。 3、小产权房买卖合同效力判定 对于小产权房买卖合同的效力， 存在两种截然相反的意见，一种观点认 为，如果不考虑其他影响合同效力的因 素，仅城市居民购买农民集体土地上的 房屋而言，应认定合同有效。主要理由 在于：法院认定合同无效应以法律和行 政法规为依据，而我国法律、行政法规 并不明文规定禁止买卖集体土地上的私 有房屋。到目前为止，禁止城市居民购 买小产权房的主要是：1999 年国务院办 公厅就发出了关于加强土地转让管理 严禁炒卖土地的通知 、xx 年国务院发 布的关于深化改革严格土地管理的决 定 、xx 年国土资源部关于加强农村 宅基地管理的意见 。这些都只是国务 院的决定、通知、意见，不能作为认定 合同无效的依据。 土地管理法规定： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 “农村村民出卖、出租房屋后，再申请 宅基地的，不予批准。 ”从这一规定可以 看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时， 同时转让宅基地使用权。即使集体土地 使用权不能转让情况下，由于买卖的标 的物只是房子，而房子是农民的私有财 产，享有充分的处分权，所以法律没有 权力禁止。 另一种意见认为，村民对宅基地 只享有使用权，而无处分的权利，而出 售住房的行为，实际上已处分了宅基地 使用权，违反了法律、行政法规的强制 性规定，1 故合同应认定无效。法律的 确没有明文禁止集体土地上的房屋流转， 但笔者仍认为买卖合同无效，主要是基 于目前我国房地产交易中普遍遵循的 “房地一体”的基本法理。根据 物权法 第 146 条“建设用地使用权转让、互换、 出资或者赠与的，附着于该土地上的建 筑物、构筑物及其附属设施一并处分” 和第 147 条“ 建筑物、构筑物及其附属 设施转让、互换、出资或者赠与的，该 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 建筑物、构筑物及其附属设施占用范围 内的建设用地使用权一并处分”的规定， 我国的国有建设用地实行的是所谓“房 地一体主义” ，这不仅是基于法理，也 是为了避免“ 空中楼阁” 的存在。对于集 体土地上房屋的买卖，这一原则同样适 用。所以一旦集体土地上的房屋所有权 主体发生变化，意味着该房屋下的集体 土地使用权也发生流转，而这是法律所 明文禁止的。因此，法律规定集体所有 的土地使用权不得出让、转让或者出租 用于非农业建设，内在包含了“禁止其 上所建房屋的流转” ，否则该条文将形 同虚设。 从土地管理法规定：“农村 村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地 的，不予批准。 ”从这一规定当然推出法 律并不禁止农村村民出卖房屋时，同时 转让宅基地使用权。笔者认为，这种理 由是不充分的，法律规范的逻辑构成主 要包括行为模式和法律后果，但法律规 范中的行为模式并不必然是法律所允许 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 的，正如刑法三十二条关于故意杀 人的规定：故意杀人的，处死刑，无期 徒刑或十年以上有期徒刑。根据这一规 定，怎么也不会得出法律允许故意杀人 的结论。退一步来说，即使能够推出法 律不禁止宅基地使用权流转，那也只是 在本集体经济组织成员之间内部转让， 因为法律允许这种流转。 房屋买卖合同 出卖人:身份证号码:住址： 联系电话： 买受人:身份证号码: 住址： 联系电话： 甲、乙双方就房屋买卖事项在平 等自愿，协商一致前提下订立本合同。 条款如下，以资共同遵守： 一、房屋概况 甲方自愿将其村证房位于石家庄 市红旗街道办事处西五里村五里庄园号 楼单元室房屋出售给乙方。 其他房屋附属设施：。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 房屋装修情况：。 甲方保证该房屋不存在租赁和抵 押情形。 二、房屋价款 上述房屋的总价款为人民币 _元整。 三、付款方式 上述房款乙方分次向甲方付清。 年月日第一次支付甲方 _元整。年月日第二次支付 甲方_元整。年月日第三次 支付甲方_元整。 四、定金 本合同签订时，乙方支付甲方合 同保证定金元整，如甲方反悔本合同， 双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。 五、过户 本合同签定时，甲乙双方都不具 备过户条件。等过户条件成熟时，甲方 应协助乙方办理房屋产权手续。本合同 发生的契税，土地出让金等由乙方负担。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 其他税费按有关法律规定负担。乙方一 次性将剩余房款_元整交付 甲方。 六、权利与义务 甲方的权利与义务 1、本合同签订后，甲方对位于 石家庄市红旗街道办事处西五里村五里 庄园号楼单元室房屋的房屋使用、收益、 出租、担保、抵押、买卖、占有等权利 一并转让给乙方。 2、甲方将本合同签订后日内将 上述房屋内的水、电、天然气、有限电 视收视、物业等原有设施及相关资料一 并交付给乙方，甲方保证将上述设施的 费用结清。 3、本合同签订后，甲方保证乙 方享有同甲方相同的居住、收益、出租、 担 保、抵押、买卖、占有等权利， 乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合 同签订后，甲方不得就该房屋与他人订 立买卖合同 。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 乙方的权利与义务 乙方严格按照合同的约定履行付 款义务。 七、房屋交付 甲方于合同签订后日内，书面通 知乙方进行房屋交接，乙方应在收到通 知之日起日内对房屋及装饰、设备情况 进行查验。交付之前发生的费用及风险 由甲方承担，自交付日起，房屋及配套 设施物品的损坏或发生的费用及风险由 乙方自行承担。 八、违约责任 1、甲方应当于 2014 年_月 _日前交付乙方房屋，甲方如不按合 同规定的日期交付房屋，每逾期 1 天按 房价总额千分之一计算违约金支付给乙 方。逾期超过_个月时，乙方有权解 除本合同。解约时，甲方除将已收的房 价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经 济损失人民币_元。 2、乙方全部或部分不履行本合 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 同规定的付款日期及方式的，其逾期部 分乙方应加付按日千分之一计算的违约 金给甲方。逾期超过_个月时，甲方 有权解除合同。解约时，乙方已付房价 款的_作为甲方的损失赔偿金。 3、如果甲方出售的房屋存在质 量问题影响到乙方居住权利的行使，一 切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损 失。如因规划部门、设计部门的原因导 致房屋质量和使用功能的，甲方应当通 知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全 额退还乙方。 4、本合同签订后，任何一方不 得擅自变更或解除合同。如因重大客观 原因 导致本合同的解除，甲方应按照 市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿 乙方的房屋装修费用。 九、争议的解决 本合同在履行过程中发生的争议， 由双方当事人协商解决;协商不成的向石 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 26 家庄市桥西区人民法院起诉解决。 十、其他约定 十一、合同生效 本合同自双方签字或盖章之日起 生效。本合同未尽事宜双方可以签定补 充协议，补充协议与本合同具有同等法 律效力。 十二、合同份数 本合同一式份，甲乙方各执份， 具有同等法律效力