写字楼市场调研报告(2006)

写字楼市场调研报告 2006 年上半年北京各商圈新项目及 CBD、金融街、商圈望京项目调查表（详见附见） 市场回顾 2006 年 1-5 月份，写字楼入住项目相对较多，这对整个 2006 年的市场都将产生较大 的影响，对其同类区域的写字楼把握和销售模式的选择上起到了明显的预警和示范作用。 供应量 CBD 和长安街商圈供应量近 10 个大型项目，使该区竞争进入白热化阶段。 金融街商圈的长安兴融中心和盈泰商务中心于 2006 年第一季度正式供应市场，新增办 公面积近 17.4 万平方米；而需求方面，在中国即将全面开放金融、电信等多个领域的预期 影响下，外资公司扩张明显，市场整体吸纳量约为 11.6 万平方米，虽较 2005 年第四季度 有所下降，但却达到了近年同期的最好水平；两个新增楼盘的加入，使市场整体空置率继 续提升，达到 18.3%。 长安兴融中心和盈泰商务中心入伙金融街地区，提供了近 17.4 万 平方米的办公面积。 北京中关村、上地商圈是国家和地方政府大力扶持的中国新经济代表区域，IT 产业如 火如荼，景象万千。但现在 IT 产业已进入了激烈竞争阶段，利润被大大摊薄；支柱产业的 利润整体下滑，这大大影响了已在此开发、立项的众多写字楼项目。近两年约 150 万平米 的市场供应量令开发商们倍感形势严峻。 朝外、东二环、三元桥、望京商圈市场供应量呈递增趋势。 需求 北京写字楼投资市场在 1-5 月份表现尤为活跃。在经过了对北京市场的谨慎考察之后， 一些境外机构投资者于本季度开始有所动作。它们购买的物业主要集中于位于核心地段， 具有稳定收益潜力的高品质写字楼项目。例如，2006 年一季度，亚洲国际金融投资有限公 司以约 2.7 亿美元的价格购置华普中心总面积为 13 万平方米的两幢写字楼；日本基金 Re- plus 购置华贸中心两座尚未完工，总面积 12.38 万平方米的办公楼，据业界保守估计，成 交价格在 28 亿元人民币以上。市场上日趋活跃的国外投资者，使得北京写字楼投资市场的 巨大潜力再次得以凸显。此外，2006 年一季度投资市场上还出现了一些国内企业和机构购 买写字楼物业用于自用的案例，浙大网新科技股份有限公司购置了位于中关村地区北京国 际的一座写字楼；美林正大投资集团购置了位于工人体育馆一侧的中国红街的一座写字楼； 中国移动集团以 3.65 亿元签下海兴大厦 28000 平方米的写字楼面积；中油国际在亚运村地 区的名人广场购买了近 24000 平方米的办公面积。 空置率 根据戴德梁行发布的北京市一季度甲级写字楼报告显示，一季度空置率已经达到 18。3，为近年来最高。 租赁市场 租赁市场方面，相比去年第四季度，1-5 月市场活跃程度略有下降。从大单成交来看， 由于今年金融业和电信业即将全面开放，很多相关外资公司进一步加速在中国的扩张步伐， 纷纷于本季度与发展商签订大面积租赁协议，成为市场中最明显的吸纳力量。相应地，金 融机构最为集中的金融街地区也成为本季度吸纳面积最多的两个区域之一。在另一个吸纳 量较高的中关村地区，需求则继续来自科技教育类企业。其中，去年第四季度入伙的科技 大厦成为该区域吸纳的一个亮点。 本季度，北京甲级写字楼租赁价格保持稳定。 销售市场 销售市场方面，随着央视东迁日期的临近，CBD 区域内未来供应的写字楼继续受到大 量传媒广告公司的欢迎。本季度，多家媒体广告公司纷纷签约定位于服务传媒企业的东方 梅地亚中心，表现出很强的市场活跃性。此外，作为北京外向型经济最为发达的区域，CBD 还吸引了许多贸易公司在此购买写字楼用于自用。预计在短期内，该区域的购买力量仍将 主要来自于这两个行业。相比较而言，其他区域的高档写字楼销售市场表现不如 CBD 活跃。 市场展望 供应方面，继承过去一年的趋势，本年度北京甲级写字楼市场将继续迎来供应高峰。 据戴德梁行统计，2006 年北京预计将有近 160 万平方米写字楼面积供应市场，约为过去三 年供应的总和。其中，金融街和 CBD 是供应最多的两个区域。在去年大量入市项目仍没有 被市场完全消化的情况下，市场整体还将承受新增供应带来的压力。因此，总体租金预计 仍将面临下调压力。但值得注意的是，在这些新增楼盘中，能满足最高端客户需求的顶级 项目仍是极少数，预计此类项目租金将会继续保持稳定。 业内人士认为北京写字楼市场现今和未来租售情况，市场持续放量，存量写字楼已为 数不少，这些新增楼盘面临的市场形式较为严峻。2006 年2007 年写字楼的租售价格都会 在原地徘徊。 2006 年是中国加入 WTO 过渡期的最后一年，市场开放进一步提速，尤其在服务贸易领 域，将逐步取消外资进入时在地域、数量、股权方面的空置，北京市国民生产总值交连续 八年保持两位数的高速发展，可以预见，政策开发和经济的稳步发展，将给北京写字楼带 来持续稳定的需求。 人济大厦营销中心 2006 年 5 月 30 日 附件 2006 年上半年北京各商圈新项目 商圈 序号 项目名称 地理位置 开发商 总建筑 面积 使用率 入住日期 物业费 （￥/ m 2/月） 售价（￥/平米） 租价 （$/m 2/月） 1 华贸中心商务楼 朝阳区西大望路 6 号 北京国华置业有限公司 20000 80% 2005-10 23 17500 2 国际创展中心 朝阳路与青年路交汇处 北京利晖房地产开发有限公司 70000 72% 2005-12 5.95 10000 3 万通中心 朝外大街与关东路交汇处 北京万通世界房地产有限公司 136000 71% 2006-12 28 22000 4 北京国际中心 朝阳区东三环京广桥东北角 首创置业股份有限公司 43000 70% 2007-5 24.8 20000 5 非中心 朝阳北路沿线，定福庄常营 乡 北京中弘兴业房地产开发公司 446500 85% 2006-5 5.6 8300 CBD 商圈 6 东方梅地亚中心 朝阳区光华路 4 号 北京东方梅地亚置业有限公司 119775 68% 2007-1 28 19500 朝外 商圈 7 第五广场 东四十条西南角 北京第五广场置业有限公司 124332 70% 2007-1 待定 24000 8 CBD 国际大厦 建外永安里 北京达美房地产开发公司 73730 72% 2006-4 26 20000 9 通用国际中心 朝阳区永安里地铁站南 100 米 北京通润房地产开发有限公司 59175 70% 2006-1 22 16800 20 长安街 商圈 10 光彩国际中心 建国门内大街 北京光彩物业发展有限公司 250000 70% 2005-12 28 20 2006 年上半年北京各商圈新项目 商圈 序号 项目名称 地理位置 开发商 总建筑 面积 使用率 入住日期 物业费（￥/ m 2/月） 售价（￥/平米） 租价（$/m 2/月） 11 长安兴融中心 西城区闹市口大街 1 号 北京长安兴业房地产开发有限公司 23310 70% 2006-3 29 21000 25 12 盈泰商务中心 金融街 G 区 8 号地 北京盈泰房地产开发有限公司 23000 70% 2006-4 25 24-26 金融街 商圈 13 财富西环 西二环广安门南滨河路 北京豪威嘉业房地产开发有限公司 43000 70% 2006-5 2.98 9400 14 中坤大厦 高粱桥斜街 北京中坤锦绣房地产开发有限公司 60000 70% 2007-6 19.42 13000 15 总部大厦 西直门北大街 北京金悦鑫房地产开发有限公司 52400 70% 2006-4 待定 13800 整栋出售 中关村 上地 商圈 16 第三极 海淀南大街北侧 中关村文化发展股份有限公司 60000 70% 2006-3 25 14000 安定门商 圈 17 中青旅大厦 东直门立交桥西南 中青旅控股股份有限公司 65000 70% 2006-1 28.97 只租 24 三元桥 商圈 18 时间国际 三元桥东北 北京颐德房地产开发有限公司 38000 73% 2005-12 5.5 13000 12 望京 商圈 19 卷石天地大厦 望京桥东北角 中非地质工程勘察研究院 21661 70% 2006-6 21 14 注：以上项目入住日期为 2005 年 12 月以后（仅供参考） CBD 商圈项目 序号 项目名称 地理位置 开发商 总建筑 面积 使用率 入住日期 物业费（￥/ m 2/月） 售价（￥/平米） 租价（$/m 2/月） 1 国贸中心 建国门外大街一号 中国国际贸易中心物业管理公司 430000 70% 1990-8 42 42-65(使用) 2 中服大厦 朝阳区建国路 99 号 中服集团 39348 68% 1996-10 28.98 14 3 招商局大厦 朝阳区大北窑东环南路 2 号 招商局航华科贸中心有限公司 60002 70% 2000- 29 27 4 新保利大厦 东二环东四十条桥西南侧 北京新保利大厦房地产开发有限公司 103308 70% 2006-10 30 30000 5 LG 双子座大厦 建国门外大街 12 号 LG 集团 150000 70% 2005-11 31.45 30 6 新华保险大厦 长安街建国门桥东 800 米 新华人寿保险股份有限公司 70000 70% 2005-1 33.11 28-40(使用) 7 北京万达广场二期 朝阳国贸中心正东 500 米 北京万达广场房地产开发有限公司 136000 70% 2006-12 28 24000 8 中环世贸中心 朝阳区建国门外大街 6 号 北京华熙新苑房地产开发有限公司 235000 76% 2005-10 29 26500 30 9 富尔大厦 朝阳区东三环中路 25 号 北京美迪亚房地产有限公司 51732 70% 2005-5 25 16500 21 10 东环国际中心 朝阳区东三环路 18 号 北京嘉利恒德房地产开发有限公司 130000 70% 2004-10 20 15600 18 11 世纪财富中心 朝阳区嘉里中心的西侧 世源光华房地产开发有限公司 142000 70% 2006-12 28.98 26800 35.5-42 CBD 商圈项目 序号 项目名称 地理位置 开发商 总建筑 面积 使用率 入住日期 物业费（￥/ m 2/月） 售价（￥/平米） 租价（$/m 2/月） 12 温特莱中心 朝阳大望桥西北角 世纪恒丰房地产开发有限公司 92000 70% 2005-6 24 20000 23 13 嘉都大厦 朝阳区光华路 14 号 北京柏宏房地产开发有限公司 27000 70% 2004-12 22 16000 14 14 优士阁商务 MALL 国贸桥正南 1500 米，双井桥 西南角 华润置地（北京）股份有限公司 90900 70% 2004-2 3.9 9000 15 外企大厦 A 座 朝阳区西大望路与广渠路交 叉路口的西北角 北京市新地房地产开发有限责任公司 25794 70% 2006-8 12600 16 富邦国际大厦 朝阳区东三环中路 16 号 北京德嘉置业有限公司 43000 70% 2004-7 20 16 金融街商圈项目 序号 项目名称 地理位置 开发商 总建筑 面积 使用率 入住日期 物业费（￥/ m 2/月） 售价（￥/平米） 租价（$/m 2/月） 1 盈泰商务中心 金融街 G 区 8 号地 北京盈泰房地产开发有限公司 23000 70%以上 2006-4 25 24-26 2 长安兴融中心 西城区闹市口大街 1 号 北京长安兴业房地产开发有限公司 23310 70% 2006-3 29 19000 25 3 鑫茂大厦 西城区金融街中心处 金融街控股股份有限公司 130000 70% 2005-5 24 19 4 新盛大厦 金融大街 5 号 北京新盛房地产开发有限公司 107000 70% 2005-10 26 17500 24 5 英蓝国际 金融中心 金融街 A 区七号地 金融街控股股份有限公司 100000 70% 2004-11 29 20 6 国际投资大厦 西城区阜成门北大街 北京亚华房地产开发有限责任公司 147000 70-75% 2003-12 28 19 7 富凯大厦 金融街中心区,月坛南桥东 100 米路北 金融街控股集团 120000 70% 2003-12 25 22 8 平安大厦 西城区复兴门金融街 北京平安房地产开发有限公司 55000 70% 1997-10 29 20 9 投资广场 西城区金融大街 27 号 新协国际有限公司 64000 70% 1998- 23 14 10 通泰大厦 金融街南端 金融街股份有限公司 112000 70% 1998- 28 16 11 远洋大厦 西城区复兴门内大街 158 号 北京远洋大厦有限公司 117000 70% 2000- 29 26 望京商圈项目 序号 项目名称 售价（￥/平米） 租金（￥/天/平米） 物业费（￥/m 2/月） 位置 出租率 性质 1 洛娃科技大厦 2.9 包含在租金内 利泽中园二区 85% 写字楼 2 爱慕大厦 2.8 包含在租金内 望京产业区 80% 写字楼 3 博泰大厦 8800（均价） 2.8 不含在租金内 望京新兴产业开发区 100% 写字楼 4 叶青大厦 2.8 包含在租金内 经济技术开发区 90% 写字楼 6 望京大厦 3.6 包含在租金内 望京中环南路 90% 写字楼 7 众运科技大厦 2.5 包含在租金内 望京新城 75% 写字楼 8 娜丽莎大厦 3 包含在租金内 望京广顺南大街 70% 写字楼 9 望京科技创业园 3 包含在租金内 望京高新技术产业区 利泽中园 70% 写字楼 10