房地产开发项目可研报告

房地产开发项目 可 行 性 研 究 报 告 编制单位：*￥房地产开发有限公司 编制时间： 二 O 一 O 年二月十六日 2 “ 目 录 1、项目概况04 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置 04 3、市场分析和项目定位05 4、规划发展建议22 5、资源供给24 6、项目开发组织机构、管理费用的研究 24 7、开发建设计划25 8、项目资金来源及经济分析26 9、结论及建议27 3 一、项目概况： 二、开发项目用地的现状调查及动迁安置： 1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为 7813.21 平方米（约 11.72 亩） ，均属商业、居住用地，使用单位均为 *￥房地产开发有限公司。 2、拆迁调查：本项目土地使用权属*￥房地产开发有限公司，其 地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥公司，不存在大的拆迁难的 问题。 3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站） ，其施工 水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃 气、电力、电讯等设施均可就近接入。 4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花 园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地 促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36 路公交车从项目前跃 进北路经过，6 路、27 路、39 路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相 距咫尺，出行非常方便。 三、市场分析和项目定位： 一） 、市场分析： 4 1、2009 年*市房地产市场供给现状分析： 1） 、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2009 年* 市房地产开发投资额为人民币 229122 万元，同比 2008 年减少人民币 93408.16 万元，负增长率为 28.96。 2） 、2009 年商品房施工面积 2026744 平方米（其中：本年新开工面 积 1219914 平方米） ，施工面积比 2003 年减少 565874 平方米，负增长 率 22。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为 1686960 平方 米，12270 套，但比 2008 年所占比重下降 6.3 个百分点，为 83。 2009 年普通商品房施工面积为 1089694 平方米，8483 套，占住宅 施工面积总量 65，同比 2008 年减少 560367 平方米。电梯公寓施工面 积 460800 平方米，2891 套，同比 2008 年减少 143458 平方米，846 套。经济适用房施工面积 54934 平方米， 610 套，同比 2008 年增加 1270 平方米，减少 93 套。别墅施工面积为 81532 平方米，286 套（幢） ， 同比 2008 年减少 106773 平方米，402 套（幢） 。 从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但 投资结构发生变化较大。 2008 年*市住宅投资所占比重为 89%，2009 年住宅投资下降至 83%， 非住宅投资中商业用房比重上升较快，由 2008 年 7.8%上升至 2009 年 15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。 3） 、商品房竣工面积 1509222 平方米，比上年增长 22%，其中商品 5 住房竣工 1229704 平方米，8921 套，比上年负增长 5%；商品用房竣工 面积 245957 平方米，比上年增长 495%；写字间竣工 12938 平方米，比 上年增 44%；其它用房竣工面积 20673 平方米，比上年负增 35%。 4） 、商品房进入市场情况： 2009 年，* 市商品房市场进入共 81 宗，276 幢，1192501 平方米。 同比上年减少 464296 平方米，负增长为 28%。其中：商品住宅进入市场 980813 平方米， 7746 套，占商品房进入市场总量 82%左右，比上年投 入总量减少 93%；商业用房投入市场信息 69893 平方米，占商品房投入 市场总量度 4%左右，比上年投入总量减少 93%；商业用房投入市场 169893 平方米，占商品房总量 14%左右，其他用房市场信息投入 38369 平方米，占商品房投入市场总量 4%左右。 从 2009 年商品房市场投入走势看，2008 年商品房市场投入系高峰 期，该峰值一直延续到 2009 年一季度。从 2009 年二季度开始，我市房 地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至 12 月底为最低端。 2、2009 年*市房地产市场需求现状分析： 2009 年，* 市房地产市场需求总量大于 2008 年，房地产市场依然火 爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2009 年下半 年商品房销售有所下降，2009 年上半年商品房销售面积为 974545 平方 米，占全年商品房销售总面积 66%；下半年销售商品房为 507094 平方米。 占全年销售总面积 34%。 1） 、2009 年，*市商品房销售 1481639 平方米，销售金额 237173 6 万元，分别比上年增加 113464 平方米，49133 万元。增长率分别为 7.6%、20% 。 2009 年，商品住宅销售 1375390 平方米，10150 套，销售金额 189865 万元，比上年分别增加 106280 平方米、521 套、39663 万元。 增涨率为 7.7%、5%、21%。 2） 、2009 年住房二级市场日趋活跃，截止 12 月，累计完成二手房交 易 2539 件，成交面积 31.8 万平方米，成交金额 3.16 亿元，分别比上年 增长 62.1%、88.1%、42.8% ；其增长速度远远高于一级市场，成为房地 产市场新的增长点。 3） 、消费者购成情况 随着*市城市化进程加快，* 城市居住环境及商品房小区环境的美化， *市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力 军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2009 年，外地人购买商 品房 474836 平方米，比上年增加 185516 平方米，比上年增加 64%。 4） 、商品房销售价格情况 2009 年，* 市商品房销售平均价格为每平方米 1794 元， （按套内面 积计算，下同）其中：普通商品住房 1447.76 元/ m2，电梯公寓 2103.55 元/ m2，别墅 1937.48 元 / m2，商业用房 7681.52 元/ m2，其他用房 2380.62 元 / m2。 7 从上列表中反映出，*市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅 波浪走势，2009 年普通商品房平均价格比上年增加 120.26 元/平方米， 电梯公寓比上年增加 121.35 元/平方米。 5） 、不同户型商品房销售情况分析： 从表二十二至二十四所列数据看出，2009 年每套 90-130 平方米范 围内仍然是人们购买的主要对象，每套 90 平方米以下从 2008 年的 25% 上升到达 29.27%，比上的上涨 4.27 个百分点，而每套 130 平方米以上 面积下降 2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是 1000- 1300 元/平方米商品房成交量从 2008 年的 27%下降为 2009 年的 17.68%， 而 1600-2000 元/平方米商品房成交量从 35%上升为 2009 年的 50.4%， 呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价 2009 年同上年相比却变化 不大。 3、2009 年*市商品房空置情况： 2009 年*市商品房空置面积 445491 平方米，比上年减少 67311 平 方米，负增长率为 13%。其中，一年以内商品房空置面积为 355135 平方 米，住宅 1102 套，一年以上商品房空置面积为 90356 平方米，住宅 288 套。 2009 年*市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的 29%，比上年 减少 5.7%，其中一年以上空置面积 90356 平方米，比上年减少 7.63%。虽 然商品房空置面积比上年减少，但 2009 年下半年增加 68114 平方米，增 长比率为 18%。 8 4、2009 年*市房地产市场发展特点： 1） 、房地产开发投资增幅减缓： *市 2009 年房地产开发投资 22.9 亿元，比上年减少 9.3 亿元，施工 面积 2026744 平方米，比上年减少 565874 平方米，增长。分别比上年减 少 28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计， 2009 年上半年商品房市场投入面积 707228 平方米，下半年商品房市场投 入面积 485273 平方米，上半年与下半年投放量比重分别 59.3% 、40.7% 。 2） 、房价基本平稳： 几年来，*的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在 1400 元 /m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过 10%，一直保持平稳发展。 3） 、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2008 年下半 年至 2009 年上半年，*市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅 2004 年上半年商品房销售面积已达到 97454 平方米，销售金额 14 亿多元，但 2004 年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房 507094 平方米，销售金额 9 亿多元。 4） 、商业用房投资势头强劲 2009 年，*商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园 市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、 溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜嘉年华、东辰 新天地、 四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计， 9 2009 年我市商业用房在建施工面积达 308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。占全年在建商品房施工面积 15%，比上年增加 7.2%。 5） 、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。 衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个 重要标志。2009 年，*二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增 长 88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。 6） 、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市 商品房，近三年来增长速度不断加快，2006 年外来人口购商品房 123880 平方米，2007 年购商品房 262745 平方米，2008 年购商品房 267965 平方 米，2009 年达到 474836 平方米，同本地人购房比例为 32%、68% 。外来 人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增 长做出了贡献。 7） 、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。 5、2009 年*市房地产市场存在问题： 1） 、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的 矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给 体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来 了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价 格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重， 开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去， 将会对*商业房产带来极为不利的影响。 2） 、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业 10 上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如 2009 年下半年页岩砖由 0.14 元/匹涨至 0.21 元/ 匹，致使商品房成本每平 方米上涨 15 元左右。 3） 、受国家宏观调控影响，*市房地产开发投资、销售在 2009 年下 半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款 准备金利率，将房地产开发项目资本金提高 15 个百分点，使房地产开发 企业贷款受到限制。 4） 、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2009 年 我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加， 尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。 6、2010 年* 市房地产市场预测： 1） 、*市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是， 由于近年*国民经济 GPP 增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目 前市场调查情况看，2010 年可能投入市场项目 30 多个，投入市场面积 140 多万平方米。但我市商品房销售市场却在 2009 年下半年出现回落，有 可能出现新的供应大于需求矛盾。 2） 、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性 土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经 过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地 产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸 现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大 型开发企业之间竟价。 11 3） 、2010 年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。* 市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房 者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是 2010 年总趋势。 2010 年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套 设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有 一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期 较长的项目，价格则会下降。 4） 、二手房屋市场交易将继续保持畅旺： 98 年以来，*市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革 制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是 2007 年开始实施的住房货 币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从 2008 年开始，其效果更 加明显，预计 2010 年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将 推动商品房市场的发展。 5） 、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑*市房地产市场的繁荣。 但随着*市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力 的措施推广*城市品牌，吸引外来人口购买商品房。 二） 、项目市场定位： 1、项目周边类比竞争楼盘市场调研： 为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥花园” 项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取 “花园星河湾二期（星河圣景） ”、 “金达小区” 、 “青清怡苑” 、 “随园新村 二期” 、 “山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下： 12 项目周边类比竞争楼盘基本资料： 1） 、商业部分 、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）： 该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为 9m16m，开间约为 3.6m6.9m，建筑面积销售单价为 3500 元/， 销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。 、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）： 该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层 门面进深约 11 m 左右） ，开间约为 3.3m、 3.9m，门面建筑面积销售单价 为 4500 元 /左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道 路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。 、青清怡苑（两层门面）： 该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为 10.2m，开间为 2.6m 、3.6m 、4.5m 等。现余两套面积大于 50的门 面未售，其门面建筑面积销售单价为 5000 元/ （优惠后销售价） 。二楼 门面以建筑面积 2800 元/被个人全端。 、山水姻缘（两层门面）： 该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。 该项目临街一、二层为进深 17 和 19 米的大门面，每个门面面宽大概在 6 米左右，其一层门面建筑面积销售均价在 6000 元/ ，二楼门面建筑面 积销售均价在 2600 元/。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一 步调查。 13 由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据*市现有商业地 产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的 进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。 2） 、住宅 、花园“星河湾”二期（2F7F）： 花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅 2000 余套，一期总 体销售情况比较好，二期于 1 月 15 日正式预售。二期单套建筑面积最小 约为 89（两室两厅单卫双阳台） ，仅两幢楼共 96 套，销售情况较好， 一期类似该户型约 140 套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约 为 110。跃层最小建筑面积为 156、二期住宅正式预售前建筑面积销 售价格如下：1F：1406 元/；2F、5F ：1477 元/ ；3F、4F：1548 元 / ； 6-7F（跃层）：1450 元/。小区配套费仅燃气入户费 3610 元/户， 物管费为 0.45 元/。 、金达小区（1F7F）： 该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单 卫单阳台有 89、91、96；两室两厅双卫双阳台：119；三室两 厅双卫单阳台：112 、127 ；三室两厅双卫双阳台：122；三室两厅 双卫四阳台：140，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销 售进度表分布来看，住宅仅建筑面积 91 左右的小两室两厅户型销售形 式较好。其大户型销售形势不是很好。项目住宅建筑面积销售价格如下： 1F： 1200 元/ ；2F、5F ：1270 元/ ； 3F、4F：1350 元/；6- 14 7F（跃层）：1200 元/。小区配套费仅燃气入户费 3610 元/户，物管 费为 0.25 元/。 、随园新村二期（1F7F）： 该项目属于经济适用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在 55 75 之间，套内面积销售价格为：1F：1100 元/ ； 2F、 5F：1150 元/ ；3F 、4F：1210 元/ ；6F：1090 元/； 7F： 1030 元/ 。小区配套费：燃气入户费 3300 元/户，电 1280 元/户、 电视 380 元 /户。物管费为 0.15 元/。 、青清怡苑（1F7F）： 本项目至今未取得预售许可证，项目共 80 套住房，其中一室一厅 （建筑面积为 52）12 套；两室两厅单卫（建筑面积为 77、91 ） 分别为 24 套和 12 套；三室两厅双卫单阳台（建筑面积为 121）12 套； 三室两厅双卫双阳台（建筑面积为 133）20 套。现宣传销售价位按套 内面积计价( 优惠 2%后) ：1F：1160 元/ ；2F、5F：1265 元/ ； 3F、 4F：1310 元/ ；6-7F：1080 元/。小区配套费：燃气入户费 3300 元/户，水 3060 元/户。物管费为 0.25 元/。由于该项目周边环境 较差，其预定情况不好。 、山水姻缘：（1F7F）: 本项目住宅约 100 套，其主要以 85左右的两室及 115左右的三 室户型为主打户型。其住宅销售均价按建筑面积计算 1400 元/。其六七 楼为跃层形式，由于屋顶花园面积较大，其销售情况比较好。项目才开始 销售，具体销售情况需进一步调查。 15 由此可见，该区域除“花园星河湾”外，其他一般商住楼项目的住宅 销售单价总体偏低，其原因于其各自项目本身的规划设计以及区域内城市 配套设施有关系， “花园 星河湾”因其项目大、规划理念先进、公司品牌 效应使得其本身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对于本项目而言， 只要我们在项目前期规划做细，设计尽可能的人性化，以及随着政府对土 地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应该比较乐观，根据现该区域的 楼盘凝聚的人气，销售走势也是可以乐观预计的。 2、项目定位： 1 ） 、市场定位：本项目拟建设成为 *市少有的精品小楼盘。 2） 、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与“花 园 星河湾 ”、 “小岛春天花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在 销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区。 3 ） 、主力客户群定位： 中、低收入市民（包括临时居民） ，白领阶层， 二次置业者以及外地来绵人员。 4） 、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办 公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层 数最高为七层。 5 ） 、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿 化为现代园林设计。 四、项目规划发展建议： 一） 、规划设计要点： 16 1、小区整体感要强，应符合自然条件。两宗地地势平坦，可考虑为 单围合布局，围合内为小区中心景观区。项目两面临街，根据项目周边物 业发展趋势，临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途， 二楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区 内中心景观区，住宅层数最高为七层。 2、小区绿化主要以围合内主景观为主，其规划设计时以简单、现代、 休闲的风格为主。 二） 、建筑设计要点： 1、底层门面开间宜控制在 3.3-4.2 米之间，进深宜控制在 11.1 米左 右。 2、住宅部分面积宜以建筑面积 80 平方米左右的两室两厅双阳台单卫 和 110 平方米左右的三室两厅双阳台双卫为主，设计少量一室一厅住宅， 面积控制在 4050左右。住宅设计必须尽可能人性化。 3、为解决小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停 车。 三） 、建筑风格及外立面建议： 1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设 计。 2、门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分的外立面尽量采用简单、 清爽、高雅的外墙漆色彩。 四） 、小区环境、景观设计要点： 园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合* 17 气候特征，尽可能作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，小 区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。 五） 、社区服务及物业管理要点： 社区服务方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业 管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘请社会信誉 度高、服务周到、有资质的专业物业公司进行管理，在小区业主委员会成 立后，由业主委员会重新选聘物业公司。 六） 、装修标准： 本项目所有的住房和门面交房标准均为清水房标准，但也可以根据客 户需要提供个性化的装修房。 五、资源供给： 1、建筑材料的需要量、采购方式和供应计划： 建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算 而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自 行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方 均认可的材料价格执行。需甲供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方 安排进场时间。 2、施工力量的组织计划： 本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选 取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。 3、项目施工期间的动力、水等供应： 本项目施工期间的动力、水均在项目原租赁站的动力、水接入基础上 18 进行相应改造而成。 4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上 接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，方便业主出行。 六、项目开发组织机构、管理费用的研究： 1、开发项目的管理体制、机构设置： 本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实施全程管理， 即由建设方组建成立一个“￥花园”项目开发部。下设工程技术处、财 务处、外联处、销售处。 2、管理人员的配备方案： 项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理， 并对公司负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题的协 调解决，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工 作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出 纳各一名，其职责按公司财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及 水、电、气、弱电等方面的联系工作，并协助办理项目预售、银行按揭等 工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售策划、项目定价以及销售 所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。 3、拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况： 工程技术处、财务处、外联处的培训计划均按有关部门每年要求的执 行，公司不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织， 其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。 19 七、开发建设计划: 1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划情况） 项目可研分析 规划设计条件 方案、总图设计 2005.02-2005.04 2005.05 （0.5 万元）2005.05-2005.06 总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 施工图审查 （20 万元） 2005.06 （3 万元） 2005.07 2005.08-2005.09（1.7 万元） 施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 开工 白蚁 工程质量监督 施工许可证 （8.6 万元） （约 150 万元） 2005.10 2005.11 2005.12 2005.12 2、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划情况） 开 工 基础工程 主体工程 预售 装饰工程 初验 （110 万元） （二层：150 万元） （封顶：250 万元）2005.12 05.12-06.01 06.01-06.06 06.06 06.06-06.10 06.11 室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修工作 06.08-06.11 06.12 06.12.31 在本计划中，仅表示某项工作开展的大致时间，该时间在后期项目建 设计划策划中将进一步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调 整。 3、建设场地的布置：以后期项目施工组织设计为主。 20 4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标， 选取有实力、信誉好、报价合理最优的施工单位进行施工。 八、项目资金来源及经济分析： 1、项目投资来源、筹措方式的确定： 根据公司实际情况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式 获得： 、自筹资金：约 700 万元，由本项目投资商先筹取 200 万元用于本 项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“*”项目 销售款中抽取 500 万元用于本项目开发建设。 （备注：本项目投资商投资 开发的“*”前期报建手续已完，将于 2010 年 3 月动工建设，预计 2010 年 7 月底开始预售，于 2005 年 12 月交付住户使用。即到本项目开工 时间 2010 年 12 月时， “*”销售已有 5 个月，由于地理优势及周边物 业环境配套情况好，预计销售可达 70，即截止 2010 年 12 月， “*” 销售资金回笼约 1100 万元，完全可以从该项目抽取 500 万销售资金用于 “￥花园”项目的开发建设。 ） 、本项目销售资金：在本项目预售开始后（具体时间以市房管局核 准的预售许可证批准时间为准） ，部分销售款用于优先向土地抵押银行还 贷（具体销售款还款比例详见销售状况及资金还贷情况表 ） ，其余销售 资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问 题。 21 2、开发成本估算及利润估算表详见附表： 3、银行还贷评价： 根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清 该土地在银行抵押贷款和因此产生的利息（即土地原始成本和银行利息） 。 现项目拟定销售周期 12 个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析： 项目销售情况情况及资金还贷情况表 06.06 06.07 06.08 06.09 06.10 06.11 06.12 07.01 07.02 07.03 07.04 07.05 销售比例 15% 10% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 5% 销售资金 483.9 322.6 161.3 161.3 322.6 322.6 322.6 322.6 322.6 161.3 161.3 161.3 还贷比例 20% 20% 30% 40% 40% 50% 50% 60% 12.6% 还贷累计 96.78 161.3 209.7 274.2