房地产热对金融业的影响及对策

房地产热对金融业的影响及对策 郭买红 交通银行河南分行风险部 内容摘要：目前的房地产市场是过热的。作 为与房地产业 最密切相关的金融业，在房地 产飞 速发展的过程中起到了推波助澜的作用，但是 过快的房价增 长等问题也给金融业的发展带 来了很大的风险。特别是在政策的猛烈 调控下，房地 产业的硬着 陆已不可避免，这又会给金 融业带来什么样的影响。在今后更加复 杂的经济形式下，金融业要做好积极的应对。 关键字：房地产 金融业 风险 国家调控 对策 一、我国房地产现状 受上世纪九十年代金融危机的影响，我国在 1998 年进行了财政和货币的扩张政策以刺 激中国经济。在此背景下，我国政府扶持房地产市场以带动经济的发展，每年房地产行业 为我国 GDP 的增长率贡献在 2左右。经过几年的发展，自 2004 年以来，我国的房地产 市场开始出飞速发展，房地产是否过热和泡沫程度也一直是大家争论的焦点。 房地产市场虽然历经调控，可是房价仍然像脱了线的风筝一样，越飞越高。 2009 年 12 月 14 日，国务院抛出“国四条”，要求遏制房价过快上涨。 今年 1 月 10 日， 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知公布，从 土地到信贷，再到地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。这个“国一十条”为 2010 年 的房地产市场定下了基调，就是要遏制房价过快上涨。 然而，所有人都没有预料到，就在今年两会结束第二天，北京一天之内接连诞生三个 地王。而在两会上，从中央政府到地方政府，屡屡表态，要遏制高房价过快上涨。 如果说，2009 年二季度以来房价的上涨，更多是刚性需求的释放，那么，今年 3 月之 后房价的上涨，则更像是一场赌博。央企地王的诞生，直接改变了市场的预期，恐慌性购 房、投资炒作大量进场。 可见，现在的房地产疯狂程度已经令人目瞪口呆，连长期看跌的评论人也开始看涨， 原来看涨的现在更是有恃无恐的去赶着投资，这种迹象同 17 世纪的“荷兰郁金香泡沫”、18 世纪英国的“南海泡沫” 、80 年代日本的房地产泡沫以及 2003 年年美国房地产泡沫膨胀时 期表现基本一致，都是物价越高买家越多，随后成交助涨交易价格，最终将泡沫吹向破裂。 进入 2010 年以来，房价仍然行驶在快车道上。二月份全国房价上涨 10.9%，三月份全 国房价上涨 11.7%。全国人大财经委副主任委员贺铿在 2010 年一季度经济形势分析会议表 示， “要像应对金融危机对我国经济影响一样来高度重视房地产市场和住房价格问题。 ” 房价失控其害超过金融危机。 “房地产市场及住房价格严重失控” ，乌日图指出，三月 份的“两会”以后，住房交易量出现大幅增加，部分城市房价再度快速上涨就说明了这一 点。 他表示，在目前通胀预期加大、价格稳定的压力增加、企业生产成本提高、经济环境 还不稳定的情况下，住房价格和房地产市场的继续失控很可能引发比金融危机影响更大的 经济和社会问题。 二、房地产与金融业的关系 房地产业与金融业之间的密切关系是两个产业之间与生俱来的内在经济联系。房地产 业因其运转周期长、融资量大离不开金融业的支持，而金融业则将房地产业视为一种安全 性和收益性都很高的优良资产和“黄金业务”。由此，无论房地产业过度发展还是发展不足 都首当其冲地影响金融业。如果房地产业与金融业的产业关联度过低，即金融业对房地产 业支持不力，则会限制房地产业进而影响房地产业链条上众多产业的发展，致使宏观经济 不景气；但如果房地产业和金融业间的关联关系超过一定限度，则会引起金融资金推动型 的房地产泡沫，从而危及金融业乃至整个经济体的安全。 房地产业和金融业是相互支持、相互促进的关系。一方面房地产开发和住房消费需要 金融业的大力支持，另一方房地产行业又成为金融业新的增长点。金融业在支持房地产行 业的发展过程中也为自身的发展开辟了广阔的前景。房地产企业依靠贷款来开发盈利，银 行也靠房地产信贷业务获得快速发展，互惠互利，形成了一荣俱荣、一损俱损的关系。 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系， 通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房 消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。 同样，在房价的上涨和下跌中，银行也扮演着至关重要的角色。 “毫无疑问，银行在房价上涨中是一个非常重要的推动力。如果没有银行这桶油，房 地产这辆车不可能跑得这么快。 ”知名财经评论员叶檀说，在房地产市场，银行采用了拉长 金融杠杆的做法，不仅仅体现在低首付、低利率，还包括抵押贷款等方式，让有房者更容 易获得贷款购买更多的住房。 叶檀表示，银行拉长或缩短金融杠杆，对于房地产市场会起到至关重要的作用，传导 到价格上，会明显带来房价的上涨或下跌。此次国务院的新政缩短了金融杠杆，对短线操 作的投资客来说，将是致命的打击。 在房地产市场上，银行占据了市场的两头。在房地产供应上，正是有了银行的开发贷 款，开发商才能顺利拿地进行开发建设；在房地产消费上，也正是有了银行的个人住房消 费贷款，商品房才能真正被市场消化。 “在房地产市场供应和消费两个终端上，银行都有着难以遏制的放贷冲动。 ”胡景晖说， 银行主观上并非愿意看到高房价，但客观上确实对房价起到了推波助澜的作用。 由于中国城镇化的发展，需要房地产市场大量开发。银行放贷给开发商后，开发商有 了资金支持可以高价拿地、推高房价，银行从开发贷中能获取客观的利益，愿意放贷给开 发商。 在 2009 年整体流动性充足的情况下，大量贷款放给了央企。央企看中了房地产市场， 不断缔造地王，高地价刺激着高房价。 而在个人信贷领域，房贷风险小、数量大，对银行来说更是优质资产。 “对银行来说，对房地产放贷的度究竟多少合适？好像没有人能说清。 ”一家国有银行从 事信贷审批的工作人员告诉记者，有不少银行的利润就是靠房地产个人信贷业务支撑的。 三、美国次贷危机的警示 在 2006 年之前的 5 年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低， 美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的 还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再 融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷 危机” 。 “次贷危机”的发生，有金融盲目创新的原因，也有人为降低贷款信用门槛的原因，还 有美国政府对市场监管过松的原因。 在这场由“房子”引起而席卷全球的金融危机中，我们看到，破产最多的是金融机构， 而不是房产开发商。因此，我国国内的金融机构应该从中汲取教训。 四、房地产可能带来的金融风险 房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。 它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一 方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且 房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也 可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。 在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面： （一）房地产过热存在市场风险 从 2004 年开始部分大城市房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热，而后 这种房价上涨势头一直扩大到更多的中小城市。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过 分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产 就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。抵押物贬值是房地产市场系统性风险在 银行房地产贷款上的直接反映。 （二） 房地产开发企业高负债经营存在财务风险 房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通 过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在 70%以上。由于房地产开发企业良莠不齐， 随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业 资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。 （三）土地开发贷款存在信用风险 银行土地开发贷款面临四方面风险。一是土地储备中心资产负债率较高。一部分地区 存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖， 抵御风险的能力极低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。三是银行向土地整理 储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要 采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。四是土地储 备中心的运营风险。土地市场价格有很的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下 滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银 行信贷风险。 从上面的分析中，我们可以看到，信用风险主要集中于商业银行，据估算，在土地购 置和房地产开发资金中，80% 左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前 的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、 房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受 了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产 开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市 场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的 利益。 （四）商业银行发放房地产贷款存在操作风险 突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对 资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是部分商业银 行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险 性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定 程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。 三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警 措施。 （五）个人住房消费信贷的违约风险 根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后 5 至 8 年才逐渐暴发出 来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风 险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的 70%至 80%来自于银行，而贷款的 偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发 展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没 有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。 五、国务院的房价调控政策可能对金融业的影响 面对近两个月来涨势近乎疯狂的楼市，国务院收紧了金融政策，为过快增长的房价拉 紧了缰绳。一盆冰水浇在了越烧越旺的楼市上二套住房首付比例不低于 5 成，贷款利 率不得低于基准利率的 1.1 倍；三套以上住房的，首付比例和贷款利率大幅提高，房价过 高地区可暂停放贷。 就在 14 日国务院常务会议要求二套房首付至少 5 成的第二天，楼市迅速作出了反应。 从北京市房地产交易管理网的数据来看，4 月 15 日，北京新建住宅及存量住宅交易量 环比前一日出现明显下降。新建住宅网签交易量环比下降 75.98%和存量住宅环比下降 10.98%。 不仅仅是金融手段，土地政策、保障政策、监管政策等手段，都将在金融收紧之后陆 续登场。 2010 年，迎接楼市的或许将是一场深刻的市场调整。 最先使用的控制措施，就是金融信贷政策。这个手段一直在使用，不同的是，力度不 断升级。今年 1 月出台的“国十一条”规定，贷款购买第二套住房的，首付比例不低于 4 成， 贷款利率严格按照风险定价。4 月 14 日的国务院常务会议，则把二套房的首付比例再次提 高首付比例不低于 5 成，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。4 月 17 日， 国务院关 于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台，差别化住房信贷政策更加细化。其中， 首套住房面积在 90 平方米以上的，首付比例不得低于 3 成。在此之前首套住房的首付比例 只有 2 成。第三套以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，房价过高地区 可暂停第三套以上住房的放贷。 “以前出台金融政策调控楼市的时候，政策中总有例外的条款，但这次非常干脆，没有 任何例外。而且，对银行来说，这些政策都能够落实。 ”一家国有银行的工作人员这样告诉 记者，中央政府是下了决心要控制房价过快上涨。 本次新推出的二套房贷政策可谓史上最严厉的二套房贷政策。尽管由于当前的基准利 率比 2007 年的基准利率要低 1.89 个百分点，但是由于目前的房价比 2007 年底的房价全国 平均涨幅达 34%，致使本次政策调整后的月供将比 2007 年的二套房贷政策收紧后的月供 还要再增加 18.34%。月供增幅将对真实的改善性需求形成抑制。 2010 年将是房地产行业改革元年，改革不仅仅指的是政策调整的变化和力度，而是房 地产行业目前的上涨已经走到了最后的疯狂，将迎来较为快速的下滑。 然而由于中国目前畸形的土地政策、财税政策，以及仍未有完全市场化并且相对已完 善的经济体制，我们还没有迈入现代工业国家，却开始走向了资产泡沫国家。并且国家对 房地产行业的调控，往往是适度宽松，泡沫就开始急速膨胀；适度从紧，就没有半点效 果完全正从紧，留下的选择，也就只有硬着陆了。 为了避免楼市真的崩盘，必须出台更为严厉的政策，让楼市硬着陆，避免楼市崩盘从 而影响整个国民经济。于是，国务院总理温家宝专门主持召开国务院常务会议,特别研究部 署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并且明确出台了国务院关于坚决遏制部分城 市房价过快上涨的通知 。 在这一政策下，我们很快会发现，刚性需求由于房价过高而且首付实际上升，已经基 本买不起房；改善型需求由于二套房贷上升到 50，加之对楼市未来的不确定性，也会暂 缓买房计划。但对那些投资客而言，由于流动性充沛，他们买房基本不需要银行贷款、或 者他们有办法通过银行曲线贷款，再加之受人民币升值及中国经济通胀预期，不少的热钱 会涌现进来在这样的投资市场里，短时间房价还会上有上涨的冲动。 而再度“冲动”之后，迎来的必然是更为严厉的调控政策。如物业税推出、严查银行贷 款去向、限制热钱流入房地产，以及相应的银行准备金率提高、加息当缩性政策开始 全面来临时，也就是房价到了硬着陆的时候：接二连三的抛售，最终迎来的将是多骨诺牌 效应 六、金融业的对策 （一）认真贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 1、加大对第二套房贷政策的执行力度，抑制房地产投机行为。 关于第二套房贷政策的出台对抑制房地产投机行为起到了明显的抑制效果，这不仅有 助于防止房地产泡沫由局部向整体转变，而且从长期看也有利于银行体系的安全。由于严 格执行此项政策必然会导致个人住房按揭贷款增长放缓，因此部分金融机构开始打“擦边球” ，变相放松监管部门对第二套房贷政策的要求，这种违规行为既不利于国家宏观调控政策 的贯彻执行，同时也使银行自身陷入较高的信用风险之中。对此，监管部门应加强日常的 合规性监管，商业银行自身也要提高风险防范意识。 2、对房地产开发的信贷需求有保有压，避免“一刀切”带来整个行业的风险。 对于新增的房地产开发贷款需求，商业银行应该采取有保有压、择优支持的策略，避 免出现房地产行业衰退的风险。贷款增量的投向，可分为项目区域和企业选择两个维度来 考虑。从项目区域看，商业银行应重点支持处于绿灯区的城市中心地段项目或地价有比较 优势的项目，因为绿灯区城市的房价下跌趋势尚未明显出现，而其中心地段的房价的抗跌 性也较强。企业选择上，应重点支持资金来源多元化的全国性或优质区域性地产企业，并 对房地产开发贷款的企业和项目准入集中在总行审批，以加强对房地产授信总量和投资区 域的控制。 3、开展个人住房贷款的真实性检查，加大对假按揭的催收和处置力度。 对于增量的个人购房贷款，要提高对借款人资信状况和交易信息真实性的核查，重点 防范“假按揭” 、 “假房价”和“假交易”的套现行为，夯实个人住房按揭贷款的抗跌价基 础。对于 20062007 年房价上涨较快阶段发放的个人住房按揭贷款，建议开展全国性的真 实性检查工作，重点检查首期款支付是否到位、交易价格是否真实，摸清家底。对于以虚 假资料取得按揭的且已经进入关注类以下的客户，必须加大催收和处置力度，建议各地有 条件的法院开通房贷诉讼的简易法庭，加快处置进度，避免因房价持续下跌造成抵押资产 的损失进一步扩大。 （二）规范商业银行操作，避免操作风险 1、 推进内控体系标准化、全面化建设。 制度是对银行每个员工业务行为的一种管制和约束，如果员工行为违背规章制度，必 将大大提高信贷风险发生的可能性，银行应根据当前经济发展的新形势梳理现有规章制度 和整合业务流程。 2、建立完善统一授信制度，加强对表内外业务的统一授信管理。 将贷款、承兑、信用担保、信用卡透支、拆借以及信用证等都统一到同一管理部门， 防止多头授信、片面授信。对授信企业要根据其经营管理情况、效益情况、适时调整授信 额度。对授信还要有详细和完整的抵押或担保措施，对抵押品或担保品的评估也应由授信 审批部门统一评估，授信执行部门不得介入。建立完善的经营授权制度。在强化一级法人 制度的同时，严格推行授权、转授权制度、