山东省实施房屋登记办法细则

山东省建设厅关于印发山东省实施房屋登记办法细则的通知 （鲁建发20095 号） 各市建委（建设局）、房地产管理局，青岛市国土资源和房屋管理局： 为了贯彻落实建设部房屋登记办法（建设部令第 168 号），规范登记行为，保障 房屋交易安全，我厅制定了山东省实施房屋登记办法细则，现印发给你们，请结 合当地实际贯彻执行并及时总结经验，如在执行中遇有问题，请及时报告我厅。 二九年四月八日 山东省实施房屋登记办法细则 第一条 为了贯彻房屋登记办法，保障房屋交易安全，维护房屋权利人的合法权益 ，规范房屋登记行为，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管 理法、村庄和集镇规划建设管理条例和房屋登记办法，结合我省实际，制定本 细则。 第二条 本细则适用于本省行政区域内的房屋登记行为。具有独立利用价值的特定 空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本细则执行。 第三条 房屋所有权、抵押权、地役权以及法律规定的其他房屋物权设立、变更、转让 和消灭，当事人可以申请登记。 房屋权利预告、对房屋登记簿的记载有异议及记载错误更正，司法、行政机关对房屋 权利的限制和协助执行法律文书的备案，房屋拆迁许可等与房屋权利有关的事项，当事人 可以申请登记。 第四条 省建设行政主管部门负责全省房屋登记的指导、监督工作。 房屋登记统一由房屋所在地的设区市、县（市）人民政府房地产行政管理部门或者其 设置的负责房屋登记工作的机构（以下简称登记机构）办理。 第五条 全省统一使用住房和城乡建设部制作的房屋（房地产）权属证书和登记证明， 统一执行国家的房屋登记技术规范。 各设区市的登记机构应当建立本行政区域内城乡统一的房屋（房地产）登记簿、登记 信息系统及有关登记文本、表格；统一房屋（房地产）登记簿、房屋档案及有关证书、文 本、表格的填写与管理；统一房屋登记信息的管理与查询。 第六条 房屋权利人、利害关系人可按照建设部房屋权属登记信息查询暂行办法的 规定申请查询、复制登记资料。对符合规定的查询申请，登记机构应当及时提供查询服务 ，并按国家规定收取相关费用。 第七条 从事房屋登记受理、审核工作的人员应当通过住房和城乡建设部或省建设行政 主管部门统一考试，取得住房和城乡建设部颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。 第八条 登记机构对有关登记事项进行公告时，对国有土地上房屋登记，公告刊登在房 屋所在地公开发行的主要报纸或者房地产行政管理部门或其设置的登记机构网站等公开媒 体上。 对集体土地上房屋登记，登记机构应当将申请登记事项在房屋所在地集体经济组织内 进行公告。公告文本应当张贴于集体组织办公地点公告栏或登记房屋上。 公告期为 30 日，其中集体土地上房屋为 10 日。经公告无异议或异议不成立的，方可 予以登记。公告文本应当归档。 第九条 登记机构应当通过登记机构的网站、登记机构公示栏或其他方便申请人查阅的 公开形式将申请登记需要提交的材料目录公示。 第十条 “共有房屋所有权变更登记可以由相关的共有人申请” ，是指相关共有人姓名或 者名称变更，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更。 房屋共有性质或共有份额变更的，应当由共有人共同申请。 部分共有人因下落不明无法共同申请房屋登记的，应通过人民法院宣告失踪或宣告死 亡等法定程序确定代管人或继承人后，由代管人或继承人与其他共有人共同申请登记。 第十一条 无民事行为能力人或限制民事行为能力人的房屋，应当由其监护人代为申请 登记。监护人代为申请登记的，应当提交监护人的身份证明材料。监护人处分无民事行为 能力或限制民事行为能力人的房屋申请登记的，由全部监护人共同申请，并提交为被监护 人利益的书面保证。 无民事行为能力或限制民事行为能力的人应当由法院认定，未成年人除外。 第十二条 申请人提供的登记材料中如有港、澳、台、中国驻外机构或外国的机构等其 他境外机构出具的证明文件的，应当办理公证或者认证。 申请人提供的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。 第十三条 自然人委托他人申请房屋登记，委托书应当公证，并提供委托人和代理人的 身份证明。 第十四条 委托代理人申请房屋登记时，登记机构就有关事项需要询问的，询问结果由 代理人签字确认，委托人对询问内容的真实性和询问结果负责。 第十五条 登记机构工作人员实地查看时，应当制作查看记录，申请人应当予以配合。 申请人不配合，导致无法实地查看的，登记机构工作人员应当在查看记录中记载，并可以 据此做出不予受理或不予登记的决定。 申请登记的文件与实地查看情况不一致的，登记机构应做出不予登记的决定。 第十六条 登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请 。申请撤回应当以书面形式提出，并提交身份证明；共同申请的应当共同向登记机构提出 撤回申请；代理申请的，应当由本人或代理人依据撤回申请的授权委托办理。 申请人撤回登记申请，已交的费用不予退回。 第十七条 对共有房屋的登记，登记机构应当向每个共有人分别颁发权属证书或登记证 明，并注明权利“共有”字样；按份共有的注明各自的份额。 第十八条 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报纸上刊 登遗失声明，声明内容要有遗失证件的号码等主要内容，然后凭报纸公告的遗失声明申请 补发。补发的房屋权属证书、登记证明应注明“补发” 字样，并将有关事项在房屋登记簿中 记载。 第十九条 房地产行政管理部门应当按照房地产市场信息系统技术规范的要求，以 楼盘表为基础，整合商品房预售许可、预售合同登记备案、房屋交易、房屋登记、房屋测 绘、房屋档案、房地产企业、统计、信息发布和信息安全系统。 第二十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记时，“房屋已竣工的证明” 可以采用 建设主管部门出具的单体工程竣工备案证明，住宅小区应有开发主管部门出具的住宅小区 综合验收备案证明或分期综合验收备案证明。其他自建房屋凡建筑面积在 300 平方米以下 的，可由居民委员会、村委、建设单位出具房屋竣工证明。 第二十一条 登记机构应当将建设用地使用权文件中的土地权属取得方式和土地使用年 限、土地性质等土地信息，记载于登记簿及房屋权属证书。 第二十二条 房地产开发企业在办理登记手续时，应当对建筑区划内依法（按合同约定 ）属于全体业主共有的会所、幼儿园、及其公用车库、车位和物业服务用房等公共场所、 公用房屋一并办理登记，由登记机构在登记簿上予以记载，并与该建筑区划内房屋基本登 记单元的登记簿形成关联。共有物业登记簿上记载的权利人为“（区域）的全体业主” ，不颁发房屋权属证书。 按合同约定归属建设单位或有关权利人所有的会所、幼儿园、车库车位，由合同约定 的权利人申请登记。 第二十三条 廉租住房和住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员 会用房等，由房地产行政管理部门代政府直接登记；住宅小区内承担义务教育的中小学校 的房屋由政府职能部门或房地产行政管理部门直接登记。开发建设单位应当向登记机构提 交上述房屋登记的有关材料。 第二十四条 婚姻存续期间已登记为夫妻共有，又申请改为一方所有，或已登记为一方 所有，又申请改为夫妻共有的，应当办理转移登记。 婚前登记在一方名下的房屋，婚后夫妻申请改为共有的，应当办理转移登记。 第二十五条 当事人因遗赠、继承等原因申请转移登记的，受遗赠证明、继承证明等应 当公证。 第二十六条 凡涉及房屋分割、合并等有关面积发生变化的登记，应当提交有房屋测绘 资格的测绘单位提供的测绘报告。 通过拍卖方式取得房屋的，应提交有关部门、单位的拍卖成交确认书。 第二十七条 抵押期间抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记时，当 事人可一并申请抵押权注销登记和房屋所有权转移登记。 第二十八条 房屋未经初始登记，不办理房屋其他登记，但依据本细则申请预告登 记和法律、法规另有规定的除外。 房屋权利人在申请房屋登记前死亡的，其继承人或其他合法的权利承受人应当在办理 继承等转移登记手续时，凭相关的建房手续及生效的法律文书等有关材料一并办理房屋初 始登记。 法人或其他组织在申请房屋登记前终止的，其合法的权利承受人应当在办理转移登记 时一并办理房屋初始登记。 当事人之间签订房屋转让合同后，未办理登记的，受让人处分房屋时应当补办登记。 不能补办登记的，通过民事诉讼或仲裁程序解决。 第二十九条 因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或人民法院协助执行通知书要求 登记机构予以登记的，登记机构应当予以办理。但要求登记的事项与登记簿的记载有冲突 ，或被执行的房屋未经初始登记，应当书面告知人民法院。 第三十条 因房屋用途改变，或房屋改建、扩建致使面积增减而申请变更登记的，应出 具规划等相关部门批准的证明文件。面积增减的，还应提交有房屋测绘资格的测绘单位提 供的测绘报告。 集体土地依法转为国有土地，已经登记的房屋应当凭原房屋权属证书、国有土地使用 权文件等办理变更登记。 第三十一条 拆迁人申请被拆除房屋注销登记的，应当提交政府的拆迁许可文件及被拆 除房屋的权属证书。拆除自有房屋并且不存在补偿安置的，只提交被拆除房屋的权属证书 。 已拆除房屋未注销登记的，其原址上新建的房屋不予办理初始登记。 因放弃房屋所有权而申请注销登记的，应当提交房屋权属证书和放弃所有权的书面声 明。 第三十二条 设有抵押权、地役权、预告登记或在查封的房屋，在申请办理房屋所有权 注销登记时，应提交抵押权人、地役权人、预告登记权利人或查封机关同意的书面文件， 先办理抵押权、地役权、预告登记注销手续、解除查封手续，再办理所有权注销登记。 第三十三条 变更或转移房屋抵押权后，抵押权设立的时间不变，登记机构应当在登记 簿上记载变更登记或转移登记的时间。 第三十四条 主债权已消灭，抵押权已实现或法律法规规定的抵押权消灭的其他情形出 现，而抵押人拒绝申请抵押权注销登记的，房屋抵押人可凭相关生效的法律文书申请抵押 权注销的登记。 第三十五条 申请最高额抵押权变更登记和转移登记时，应当提交抵押当事人关于最高 额抵押权担保的债权尚未确定的书面声明。 第三十六条 申请最高额抵押权确定登记时，申请人提交的“最高额抵押权担保的债权已 确定的证明材料”是指抵押当事人关于最高额抵押权担保的债权确定的书面协议，或人民法 院、仲裁委员会确定债权数额的生效法律文书。 第三十七条 办理最高额抵押权确定登记时，登记机构应当将最高额抵押权担保的债权 已经确定的事实、确定时间和确定的债权数额记载于登记簿。 第三十八条 建房前土地使用权已单独设立抵押，建房时或房屋建成后，又申请房屋抵 押登记的，应当先办理土地使用权抵押注销登记后，登记机构予以办理在建工程抵押登记 或房屋抵押登记。但现抵押权人出具知悉土地已经抵押的文书、并同意的除外。 第三十九条 地役权设立登记，登记机构应当将登记事项先记载于供役地房屋登记簿， 再记载于需役地房屋登记簿。地役权转移、变更和消灭的应在登记簿上记载。 第四十条 可以申请更正登记的权利人是指房屋登记簿记载的权利人。 可以申请更正登记的利害关系人是指对登记簿记载的权利归属存有异议，主张自己为 真正权利人，或者对权利内容存在异议，认为权利内容与实际状况不符从而损害自己利益 ，并且有一定证据的人。 第四十一条 权利人可以就房屋的自然状况、权利内容以及其他事项与真实状况不一致 的情形申请更正登记；但不得就房屋的权利归属申请更正登记。 利害关系人可以就房屋权利归属、权利内容及其他事项与真实状况不一致的情形申请 更正登记。 第四十二条 “不涉及房屋权利归属和内容的 ”记载错误，是指面积、结构等房屋自然状 况错误，或者笔误、遗漏等造成的记载错误。 涉及房屋权利归属和内容的记载错误，登记机构应书面通知有关权利人在 30 日内办 理更正登记。 应当办理更正登记，有关当事人未申请，或已申请更正但尚未办理完毕的，登记机构 应当暂缓办理其他房屋登记。 第四十三条 房屋权利变动原因被人民法院、仲裁委员会判决、裁决、确认、撤销、无 效、解除等，相关权利人申请有关登记的，应按更正登记的有关规定办理。 第四十四条 异议登记申请人应当在异议登记之日起 15 日内就异议登记事项提起诉讼 并向登记机构提交人民法院受理的证明。 第四十五条 异议登记申请人在 15 日内向登记机构提交法院受理文件的，登记机构应 当将法院的受理文件以及有关事项记载于房屋登记簿。 异议登记申请人未在 15 日内向登记机构提交人民法院受理文件的，房屋登记簿记载 的权利人可以申请注销异议登记。 第四十六条 异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记。房屋登记簿记载 的权利人可以持证明异议不成立的人民法院的生效法律文书等有关材料申请注销异议登记 。 第四十七条 异议登记未注销，登记簿记载的权利人因处分房屋申请登记的，应当先申 请注销异议登记。 第四十八条 司法机关、房地产管理机关等行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件 ，证明当事人以隐瞒真实情况，提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构 可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利人为他人 善意取得的除外。 第四十九条 依法撤销房屋登记的，登记机构应当做出书面决定，送达原权利人，收回 房屋权属证书、登记证明；无法收回的，登记机构可以公告权属证书、登记证明作废，并 记载于登记簿。 第五十条 集体土地范围内房屋登记的