中国高房价成因及前景分析

摘要：安土重迁是中华民族的传统思想与传统文化。每一个中国人都希望自己 和自己的家人有属于自己的住房。但是，当今中国的房价已经高到令人咋舌的 地步， “房”已成了一件生活必须但是又极度奢侈的商品，让人望而却步。居民 的刚性需求、地价的高居不下以及大量的投资投机者和热钱游资，这三个因素 共同助长了放假的飙升。而国家的宏观经济政策一遍又一遍的出台发布，却又 受到了各方面的制约因素，也向我们暗示了房价未来的方向 关键字：高房价 成因 前景 需求 地价 投资 前不久， 小康杂志社下属的中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调 查实验室，在全国范围内对“2010 年中国民众最关注的十大焦点问题”展开了 调查，本次调查兼顾了地区、性别、年龄段和收入分布，其权威性、准确性可 以说是不容置疑。调查结果显示，房价受关注度高居第二位，仅次于物价，并 领先于一直备受关注的医疗、教育改革、社会保障和腐败。由此可见，高房价 已经成为当今中国亟待解决的问题之一。 高房价的成因分析： 就在刚过去不久的 12 月 5 日，中国社科院发布了 2011 年社会蓝皮书 ， 其中指出，中国城乡居民对于房价问题的关注度正逐年上升，有半数居民的首 要期望就是降低房价。而社科院经济蓝皮书的数据表明，高达 85%家庭已 经无力承担高房价。在另一份资料中，中国 2010 年 7 月城市房价排行榜前三位 城市：杭州、北京、上海三市的新房均价分别为 25840、22310、19168 元/平方 米。而杭州市 2009 年度人均可支配收入为 26000 元，换句话说，普通杭州人一 年不吃不喝才能在杭州买一平方米的房子显而易见，目前房地产市场“市 盈率” （及房价与收入比）已经超过了警戒线。那么，如此高的房价又是怎样形 成的呢？ 对住房的刚性需求是高房价的根本原因。需求是指消费者在一定价格条件 下愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。消费者对商品或劳务的需求由 两个基本条件构成：一时消费者愿意购买；而是消费者有支付能力。如果只有 第一个条件，就不是经济学意义上的需求。 当今国内是哪些人在购房？一是结刚刚自立的年轻人，这些人刚走入社会， 正逐步脱离之前与父母组成的家庭转而与他人结婚组成新的家庭。中国正步入 老龄化社会，这部分人的子女也正值青壮年，此时正是我国青壮年人口增长的 高峰期，对住房的需求特别是近年兴起的买房结婚的观念急剧膨胀。 二是由于城市建设而产生的大批拆迁户，他们必须得买新房。而近年全国各地 城市改造在迅猛发展。仅以我家乡城市，江苏省镇江市为例，截止 2010 年 5 月 16 日，市区共实施拆迁 217 万平方米，完成 118.3 万平方拆迁规模之大 可见一斑。三是由农村进入到城市或者从一个城市到另一个城市的迁徙性人口。 他们显然需要在新的城市中有一个落脚点。当然，这一人群和上述两类人有一 定的交集。四是外资公司涌入内地对住房、商业用房产生需求。最后是一部分 并不打算买房的人由于从众心理，害怕房价无节制的上涨，跟风随大流地加入 了买房大军。 后两者显然拥有毋庸置疑的购买能力。而无论是购房的年轻人，还是迁徙 者，亦或是拆迁户，他们往往都能得到来自父母或其他亲戚朋友的资金支持， 再加上我国信贷市场的发展，通过贷款等方式筹得资金也并不是难事。即使部 分人会背上“房奴”的包袱，他们还是有偿还能力的。因此上述五种人无论从 主观意愿上还是从客观能力上，都构成了对房屋的需求。 虽然，商品普遍具有需求弹性的，而影响需求价格弹性的因素包括商品的 可替代性、商品在消费者预算支出中所占比重、商品实际用途的广泛性、消费 者适应新价格所需的时间。房价如此之高无疑会影响消费者对房子的需求。但 是，以上这五类可以说均是对房的刚性需求，而房屋显然无法找到合适的替代 品（北京的“蛋屋”显然只是一次不成功的尝试） ，其需求轻易难以改变。因此， 这种刚性的需求正是房价持续上涨、居高不下的根本原因。 土地高额的出让金是高房价的直接原因。土地作为一种不可再生资源，是 宅基地的根本。现今土地为国家所有，买卖由地方政府垄断。这是一种完全垄 断，即独占，指市场处于完全有一家厂商所控制或者说是指市场上只有一个供 给者的市场结构。政府的垄断地位，加上人均占有土地面积逐步减少，土地价 格便不可避免的呈现上升趋势。 地方政府如今实行土地出让招拍挂牌政策，采取竞拍制，出价高者得土地， 导致了一个又一个“地王”的产生。中指院数据显示，今年前三季度，全国 30 个城市土地出让金累计接近 9000 亿元，同比增长七成。土地价格不仅高，而且 增长迅速。现在各大城市尽管推出的土地不及前几年，但土地出让金收入却丝 毫不逞多让，截至 9 月 9 日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积只有 2009 年的一半左右，却取得了相当于 2009 年相当的土地收入。高额的土地收 经济学论文：中国高房价成因及前景分析 3 入已成为了地方财政的重要来源之一。 想要预测面包贵不贵，首先要看面粉贵不贵。成本在很大程度上决定了商 品的价格。由于土地资源的稀缺性和人们对住房需求的普遍性这一对矛盾，土 地价格越来越高，相应的房价显然也不可能下降。目前，由需求抬高的房价使 该产业利润极高，驱使更多公司企业都来分享这一大蛋糕，加剧了行业竞争， 从而炒高了地价，又抬高了房价；再加之地方财政对于卖地收入的巨大依赖， 地方政府显然也无意压低土地价格。这一恶性循环让房价之争愈演愈烈。 中国不成熟、不稳定的金融市场是高房价的重要原因。 获得收益是投资或者投机者的唯一目的。如果我们假定各类资产之间的流 动性及风险一致，那么各类资产之间如果有收益差的话，人们就会通过卖掉收 益率低的资产，购入收益率高的资产来进行资产调整，最后达致资产收益的平 衡，这就是所谓“裁定交易” 。 中国金融市场还不成熟，利息率长期保持在很低的水平，贷款成本相对较 低，投资收益相对较高，从而使大量资本转向了投资或投机行业。中国金融市 场的不成熟还体现在投资渠道过于狭窄。大量民间资本、外国热钱等无处可去， 前一阵子出现的“蒜你狠” “豆你玩” （大蒜价格和绿豆价格飞速上涨）等不正 常的经济现象正是这种原因导致的。 近年来，由于房地产业收益率巨大，成为投资产业中的香饽饽，因而大量 资产进入房地产业。数据显示，我国房地产业中，从开发商土地购销与储备、 开发资金的贷款、建筑承包商的流动资金贷款到购房者的信贷整个庞大的 产业链的资金大部分都来自银行，而这整个过程所需资金差不多占到全部房地 产资金的 80%左右。中国房地产开发企业负债率高达 76%。与此同时，在中国银 行业总计达 20 万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的。 举个简单的例子，某人用 100 万元的资金投资一处房产，租金年收益每年 20 万元，当前其他投资如储蓄、债券等长期利率水平是 5%，而同时，在这一年 间房产的市场价格又上涨了 10%。如果把这处房产出售再加上租金收入，一年 远远高于长期投资收益，那么他的投资就是合理而有效地。此外，房地产的收 益往往非常稳定。如果他将此处房地产抵押贷款，购置其他房地产进行再投资， 如此循环往复，他的资本收益将会愈来愈大，而他所付出的资本仅仅只有开始 的 100 万而已。只要房价的上涨的速度或其租赁收益高于其他长期投资的收益， 那么从资本投资收益的角度看，任何时候购买这处房产都是合理的。这也就给 出房地产市场目前越涨越买，越买越涨这种“正反馈”现象的合理解释。 将以上三点带入经济学的供求曲线进行分析： 第一步：居民的刚性需求导致住房的需求曲线 D 右移到 D，使房价上涨； 第二步：房价上涨是房地产开发利润增大，土地的需求曲线也向右移，原 本就属于垄断市场的土地价格更是一路看涨； 第三步：房产市场的供给曲线 S 左移到 S，开发成本上升，房价再次上涨； 第五步：投资和投机者看到了其中的巨额利润，纷纷投入房地产业，重复 了第二步和第三步。 在这五步当中，虽然曲线移动了，但实际上需求或供给量并没有减少，因 此上述步骤不断的循环往复，将房价越推越高。 房价前景分析： 11 月 21 日，中国人民大学经济研究所等机构发布了中国宏观经济分析 与预测报告 。报告指出，在国家货币政策出台、楼市调控加压、房产税试行三 重压力之下，2011 年上半年房地产价格将会出现近 20%的下跌。真会出现 如预测报告中的所估计的那样的乐观前景吗？ 目前的市场调节已然失控，只能依赖于国家的宏观经济政策。何谓宏观经 济政策？指为弥补市场失效，国家或政府有意识有计划地运用一定的政策工具， 调节控制宏观经济的运行，以达到一定的政策目标。事实上国家也正在下大力 气调控房地产市场。从 4 月 17 日出台的“国十条”到 9 月 29 日再次出台的 “新国五条” ，再到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，国家已就限购、 执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定。 但事实证明两次宏观政策并没有显著的成效。全国大部分地区房价出现短 暂的下跌后，又迅速回涨。根据国家统计局于 12 月 10 日发布的 1-11 月全国房 地产市场运行情况，11 月份全国 70 个大中城市房价环比上涨 0.3%，涨幅比上 月扩大 0.1 个百分点。这已是该项数据连续第三个月的上涨。9 月以来，全国 70 个大中城市房价分别环比上涨 0.5%、0.2%、0.3%。11 月份，新建住宅销售 价格同比上涨 9.3%，涨幅比 10 月份缩小 1.3 个百分点；环比上涨 0.4%。其中， 商品住宅销售价格上涨 10.4%，其中普通住宅销售价格上涨 9.4%，高档住宅销 售价格上涨 14.1%；经济适用房销售价格上涨 1.0%。与上月相比，商品住宅销 售价格上涨 0.4%，其中普通住宅销售价格上涨 0.3%，高档住宅销售价格上涨 0.7%；经济适用房销售价格上涨 0.1%。11 月份，二手住宅销售价格同比上涨 5.6%，涨幅比 10 月份缩小 0.3 个百分点；环比上涨 0.3%，比 10 月份扩大 0.2 个百分点。 经济学论文：中国高房价成因及前景分析 5 其实，仔细分析两次出台的政策我们不难发现，无论是“国十条”还是 “国五条”中强调的首套房的首付比例、或者加强监管力度、加强问责机制等 均不可能起到釜底抽薪的作用。征房产税、建设保障房这两项被认为是最有效 的调控手段却迟迟得不到实施（据悉，我国香港地区日前向本地楼市增推“额 外印花税” ，新政推出 4 天后即成功冻结香港炒楼之风，部分指标性大型楼盘甚 至出现了罕见的“零成交” ） 。 在房地产业链上的各级显然摸清了政府政策上的漏洞，才敢于再次炒高房 价。 前面已经提到，高达 85%的家庭已无力承担房屋的高价，他们虽然有购买 的愿望，却没有购买的能力，因此以构不成需求了。因此我们可以肯定，如果 说房产高价的前期刚性需求是根本原因，那么房地产高价的后期，投资者的炒 作才是源头，鄂尔多斯市的“无人区”和 2010 年海南房价的疯长后下跌即是明 证。需求的主力军已由刚性需求转为投资性需求。虽然国家在一定程度遏制了 信贷，增加了融资难度，但在境内外热钱和境内游资的驱动下，房价上涨的强 大资金推力实际上并没有减弱，热钱与游资正在对中国楼市虎视眈眈，投资和 投机者的资金链没有受到实质性威胁。 另一方面，由于土地收入的高额收益，地方政府显然也不愿意打压土地价 格，上行的政策到了地方之后受到了强大阻力。如果垄断价格只是卖方单方面 的高价，显然无人问津，但是买房出得起钱。虽然国家勒令非房地产业央企退 出房市，但是房市中的资本大鳄，无论是民企还是国企依然存在而且为数不少， 这些企业对高地价做出了重要“贡献” 。我们可以看到，就在“国五条”颁布不 久，广州、杭州两地就逆流而上，双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地 新高。杭州杨家牌楼 A 地块楼板价高达 25735 元/平方米，刷新今年地价纪录。 同日，广州广铁南站地块 86 亿元的总价和 17279 元/平方米的楼板价，均为今 年以来广州最高。 此外，由于房地产业对银行信贷业的过度依赖（前面已经提到过，中国银 行业的贷款有半数都是以房地产作抵押的） ，一旦房价下跌，抵押的房地产价值 下跌，便会对银行造成难以估量的坏账损失，因此，银行必然会利用其影响力， 通过一系列金融手段来阻挠房价的下跌。 虽然国家推出了一系列政策来给房市“退烧” ，但由于“药力不够猛” ，使 得“感冒病毒”有了“可乘之机” 。房产税由试行到实行、保障房的建设，这两 项政策的施行任重而道远。或许在 2011 年政府会有更有力度的调控，但是照目 前形势来看，20%的下跌，乃至稍微的下跌，都是不太可能的事。 参考文献： 【1】 陈通，宏微观经济学，天津大学出版社，2009 【2】 汝信, 陆学艺, 李培林，社会蓝皮书:2011 年中国社会形势分析与预测， 社会科学文献出版社，2010 【3】 陈佳贵,李扬,刘树成,汪同三，经济蓝皮书:2011 年中国经济形势分析与 预测，社会科学文献出版社，2010 【4】 高鸿业，西方经济学，中国人民大学出版社，2007 【5】 中国网，2010 最受关注十大焦点问题：物价房价居首， /economic/txt/2010- 12/09/content_21507526.htm，2010-12-09 【6】 百度百科，2010 年中国城市房价排行榜， /view/4444906.htm，2010-12-24 经济学论文：中国高房价成因及前景分析 7 附录： 4 月 17 日 【国十条】 一、建立考核问责机制 住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核， 加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建 设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 二、实行更为严格的差别化住房信贷政策 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭(包括借款人、 配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套 住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提 高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定 三、要严格限制各种名目的炒房和投机性购房 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状 况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供 1 年以上当地纳税证明 或社会 保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可 根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产 收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增 值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算 和稽查。 五、增加居住用地有效供应 房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置 房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完 善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标” 、 “一次竞价” 、 “双向竞价”等出 让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 六、调整住房供应结构 各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商 品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房 用地不低于住房建设用地供应总量的 70%，并优先保证供应。 七、加快保障性安居工程建设 确保完成 2010 年建设保障性住房 300 万套、各类棚户区改造住房 280 万套 的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年 度计划及中央补助资金。 八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管 严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经 营业务。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存 在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款， 证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 九、加大交易秩序监管力度 对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间 内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对存在 捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚