农用土地分等、定级和估价的理论与方法探讨 中南林业科技大学理学院 左弈

农用土地分等、定级和估价的理论与方法探讨 09 级地理信息系统 左弈 学号 20093893 摘要：农用地分等定级估价是衡量农用地质量优劣的必要手段，是适应社会主义新农村建 设中土地使用制度改革的需要而产生的新兴土地学科，也是目前土地管理部门亟待开展的 一项工作。所以，对农用地分等定级估价的理论、方法和程序进行探索和研究，具有十分 重要的意义。同时，农用地质量评价是土地管理工作由数量型管理向质量型管理方向转变 的一项基础工作。本文通过以农用地质量及其评价为标准，阐述农用地质量评价基础上的 农用地分等定级的原理和原则，探索建立适合我国农用地分等定级估价的方法和理论体系。 关键词：农用地，分等，定级，估价，质量评价 1.概述 农用地既是一种资源，又是一种资产。作为一种资源，具有经济、社会、生态属性和 功能；作为一种资产，具有经济、社会和生态价值。我国现阶段的农用地质量评价工作主 要包括农用地分等、定级与估价 3 个方面，分别从不同侧面、不同角度、不同尺度反映农 用地质量。农用地“等、级”是从资源角度定量表述农用地质量和供求状况。他们之间既 有密切的联系和相同点，又有明显的区别，具有相对独立性。 农用地分等定级估价主要是根据农用地的自然属性和社会经济属性来确定农用地的级 别，这在很大程度上依赖于农用地的质量。由于工业化、城市化的发展，一些国家在重视 城市土地定级估价问题的同时，更为重视农业地分等定级估价。但在我国，人们还未深刻 认识到农用地估价的重要意义，农用地估价工作滞后。例如，缺乏全国统一的农用地分等 定级估价的体系，农用地分等定级估价实践工作滞后，农用地分等定级和估价三者之间不 衔接等。因此，随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立和新时期改革开放的不断深入， 农用地分等定级估价已成为一项迫在眉睫的任务，它对深化土地使用制度改革，为土地税 收制度的建立和完善以及调整农业用地结构、鼓励土地用户用地养地相结合等提供土地质 量和级别状况方面的科学依据等都有十分重要的意义。这也为开展基本农田保护区规划工 作提供科学依据，对国家运用经济手段加强农村土地管理，更好地适应社会主义市场经济 的要求都有极其重要的理论和现实意义。 2.基本思路和技术路线 2.1 相关概念 2.1.1 农用地质量 土地质量指的是土地的状态或条件（包括土壤、水文和生物特性）及其满足人类需求 （包括农林业生产、自然保护以及环境管理）的程度。 土地质量的概念把土地条件与土地生产能力、自然保护和环境管理功能联系在一起， 土地质量评价需要针对土地利用的具体功能和类型进行。土地生产能力主要指的是粮食、 经济作物等农产品产量和木材、牧草等林、牧产品生长量、土地的自然保护与环境管理功 能包括促进营养循环、污染物过滤、水的净化以及动植物基因和生物多样性保护。 农用地质量是农用地生产能力和环境保护能力的客观反映，即农用地将太阳能转换为 有机能的能力的客观反映。反映农用地质量高低的“能力”有两方面的含义：一是反映农 用地满足经济社会需求方面的能力，可以认为是农用地所具有的经济社会功能大小的客观 反映；二是反映农用地满足环境生态需求方面的能力，即农用地通过植物生长吸收二氧化 碳、排出氧气维护生物多样性以满足人类及所有动物对生态需求方面的能力，可以认为是 农用地所具有的生态功能大小的客观反映。 2.1.2 农用地分等定级与估价 按照中华人民共和国土地管理法和国土资源部颁布的全国土地分类的规定， 农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地等五种用 地(法律出版社法规中心，2005)。 农用地分等是根据农用地的自然属性和社会属性及其在社会经济活动中的地位与作用， 综合评定农用地土地质量的优劣，并划分成不同的等别的工作(国土资源部编，2003) 。 农用地定级，是指在一定的行政区域内，依据构成上地质量的自然因素和社会经济因 素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则(即主要考虑定级 目的) ，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分出的农用地级别。它是土 地评价学的重要分支，是一项对农用地质量优劣和收益能力高低进行评价，并使评价结果 级别化、具体化的工作(国土资源部编， 2003)。 农用地估价，是指在农用地分等定级工作基础上对其经济价值所进行的量化和评价。 根据不同自然条件的农用地在不同经济条件和利用水平下的收益差异，在全国范围开展农 用地分等工作，统一划分形成等别顺序：根据构成土地质量的自然条件和社会经济条件在 不同经济投入水平条件下的收益差异，在县(区) 范围内开展农用地定级工作，统一划分形 成级别顺序：农用地估价是在定级的基础上按土地级别对农用地的价格进行综合评定，建 立农用地基准地价和宗地地价修正体系，即农用地估价体系( 国土资源部编，2003) 。 2.2 基本思路 目前，我国农用地质量评价工作基本上可分为两个大的类型，即主要为农业生产服务 的农用地质量评价和主要为土地管理工作服务的农地质量评价。前者的基本思路是将全国 耕地基础地力分为 3 个框架系统，一是耕地地力等级系统，主要以常规的粮食单位面积产 量水平为引导，以地力要素为基础来确定；二是耕地类型区系统，主要根据气候、地形、 土壤类型、基础地力要素和土地改良方向来确定；三是中低产田类型系统，主要根据土壤 的主导障碍因素、改良的主攻方向和利用方向等来划分。 主要为土地管理工作服务的土地质量评价，就是目前正在开展的新一轮国土资源大调 查中的农用地分等与定级估价工作。根据农用地质量评价为土地管理工作服务的不同用途 和服务目标，这次国土资源大调查中的农用地质量评价可按国家、地方两个层次进行。 在国家层次上主要开展为异地(县域间) 耕地占补平衡、耕地生产力核算等服务，有全 国可比性的农用地分等工作，其基本思路是在全国范围内进行农业气候生态分区、分区确 定标准耕作制度计算各县的光温生产潜力通过分区建立影响光温生产潜力发挥的影响 因素指标体系，并计算各评价单元的影响作用分值通过作用分值对光温生产潜力的修正 得到指定作物的理论产量，进一步通过各指定作物理论产量向标准粮的折算得到各评价单 元的农地自然质量指数并划分自然质量等别计算土地利用系数，用土地利用系数对农地 自然质量指数进行修正得到土地利用质量指数并进行农用地利用等别划分计算土地经济 系数，用土地经济系数对农地利用指数进行修正得到农用地综合质量指数并进行农用地综 合等别划分。 2.3 技术路线 目前全国各地在农用土地分等、定级和估价的实践中，普遍采用“先分等后定级，等 别级别分别划定，在此基础上进行估价”(王万茂和但承龙， 2001)的技术路线，以体现等 别、级别的差异性。因此，本次研究的技术路线也主要分为三个层次分等，定级与估价。 分等，是以土地生产力高低为依据，根据土地生产力形成原理，分为三个评价模块： 土壤自然肥力质量、土地利用水平指数和土地经济状况指数。土壤自然质量的评价采用指 数加权法进行综合评定，在此基础上进行土地利用系数和土地经济系数的修正从而得到农 用地等别指数。 定级，是以劳动消耗为依据，根据劳动消耗特点分为二个评价模块：地块区位质量指 数和村庄区位品质指数。定级工作在分等成果的基础上展开，对农用地等指数分别进行地 块区位和村庄区位修正，从而得到农用地级别指数。 估价工作是在分等定级成果的基础上分别对各级别土地的平均价格进行评估，从而确 定各级土地的基准地价。 3.农用地分等、定级与估价原理 （1）地价理论。地租是由于使用土地获得的超额利润，农用地地租是由于使用农用地 而获得的超额利润，农用地价格是农用地地租资本化，用公式表示为：农用地地价=地租 农用地还原率。在不同土地利用类型中，农用地收益与风险较低，因此，目前在我国农 用地还原利率比较低。 （2）区位理论。由于离城镇或农贸市场、道路距离的不一样，造成上地用途和利用效 果差异。经营不同区位农用地可以获得不同级差收益。因此，位置不同土地，在农业用地 安排上，以区位论为指导，使经营者达到最大的级差收益。 （3）土地肥力理论。农用地可以生产生物产品，它是由土地肥力决定。土地肥力是土 地的水、肥、气、热因素综合作用形成生产能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力 是土地原始生物生产能力，人工肥力是通过耕种、浇水、培育等过程作用上地形成生产能 力，自然肥力通过人工影响作用，生产了人类期望的生物产品，满足人类需要。自然肥力 是一种潜在肥力，人工肥力在自然肥力基础上，通过人类劳动、投入和社会技术进步提高 土地肥力。所以自然肥力与人工肥力共同作用，决定上地生产能力大小、土地质量高低。 （4）资源经济学理论。现代资源经济学有关理论认为，进行农业生产，超过土地生态 平衡阈值，农用地生产能力不能恢复，就不能继续进行生产。维护土地生态平衡和进行生 态建设，就必须付出一定人类劳动达到农用地正常进行生产的生态环境标准，这种满足了 人类生存的生态环境就有了使用价值，因此，农用地除有本身收益经济价值外，还应有生 态环境价值。在我国由于农用地特别缺乏，社会保障体系不健全和农民对土地依赖性，农 用地还应有社会保障价格。因此，进行农用地价格评估应包括农用地经济价格、社会保障 价格、生态环境价格。 4.农业地分等、定级与估价原则 （1）综合分析原则。农用地质量是农用地内部与外部因素，自然、社会、经济、生态 因素的综合反映，因此，在农业地分等定级估价中应综合考虑这些因素，才能真实反映农 用地质量差异，准确划定农用地级别和评估其价值。 （2）主导因素原则。农用地定级就是要反映农用地质量差异，对农用地质量差异起作 用因素的影响有大小之分，其变化有悬殊之别，应综合分析，抓问题主要方面进行研究。 （3）地域分异原则。构成土地的自然因素：气候、地形、土壤、水文等成自然地带性 分布，社会经济条件有区域差别，这些因素皆具有地域特点，因此，在农业地分等定级估 价中应坚持地域分异原则。 （4）定量与定性分析相结合原则。为使农业地分等定级估价客观标准，一般尽可能选 择用定量表示的调查因素，但影响农用地质量因素复杂，某些因素无法量化，则应该选择 大家公认的严格定义的指标或表示方法表述。 （5）科学性和可操作性原则。农用地定级因素应系统，因素内涵应该明确且测定方法 标准，能够反映农用地利用质量特征，因素的数据采集容易能够测度，指标之间内涵交叉 较少或无，指标比较稳定。 5.农用地分等定级估价成果及表达形式 新一轮国土资源大调查项目实施以来，农用地分等、定级、估价项目已经将产生了一 大批宝贵的成果资料，包括国家、省(区、市) 、县不同层次、不同比例尺的研究成果及分 等定级估价项目各级实施成果。这些成果集中反映了农用地自然质量、经济效益、利用水 平和资源价值的差异性。 5.1 研究成果 （1）中国农用地分等定级估价的理论与方法体系；（2）中国农用地等别调查与评定 (含全国卷及省卷)；（3）中国标准耕作制度分区及标准耕作制度分布图；（ 4）中国不同 作物光温( 气候)生产潜力数据库及潜力分布图；（5）中国标准样地体系设计及应用研究； （6）中国不同区域分等定级野外诊断指标体系。 5.2 成果及表达形式 农用地分等定级估价成果包括有丰富的图件成果、数据成果及其他成果。 （1）图件成果:包括国家、省 (区、市)、县不同层次的农用地气候生产潜力指数分布图、 农用地自然质量分图、农用地自然质量等别图、土地利用系数等值区图、农用地利用等别 图、土地经济系数等值区图、农用地经济等别图、标准样地分布图等。 （2）数据成果:包括各单元的基础信息，主要有 :分等定级估价因素指标值及因素分值、 农用地自然质量分(Cl)、作物光温(气候) 生产潜力(t)、农用地自然质量等指数(R)、农用 地利用等指数(Y) 、农用地等指数 (G)、农用地自然质量等别、农用地利用等别、农用地经 济等别、农用地定级指数(H)、农用地级别、农用地基准地价(P)等大量的农用地质量、价 格、价值信息。 （3）其他成果:包括对上述质量信息的统计、分析、标准样地图片集及对样地的特征 描述等。按照国土资源部的统一部署，这些成果将最终纳入我国正在开展的“数字国土” 工程，并将对分等定级估价成果进行定期更新，以期对农用地质量状况进行动态监测，为 实现我国土地管理由数量型管理向数量质量生态并重管理提供基础。 参考文献： 1苗利梅.试论我国农用地质量评价及其应用J.资源与产业,2008