中国房地产业的现状及问题调查

暑假社会实践调研报告 题 目：关于中国房地产业现状及问题的调查报告 姓 名： 黄艺龙 学 号： 03090532 班 级： 电子信息系 五班 完成日期： 2010 年 7月 指导教师： 张旭 吉林大学珠海学院思想政治理论课教学部 制 关于中国房地产业现状及问题的调查报告 调查时间:2010 年 7月 调查对象:中国房地产业 调查的方法 ：观察分析法,资料分析法 资料来源:互联网权威网站,报纸 调 查 人：黄艺龙 房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用 性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发 达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还 是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大 多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它 的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。本文通过对我国房地产业现状 及问题的调查研究，指出了房地产发展中的一些问题，并提出了一些改革的建 议。 一、我国房地产业的现状 应该说，从 2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们 可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段， 也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮 短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面 来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力， 一些城市的房价开始下降，2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡 沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力， 并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从 2007年四季度开始下调。其中深圳房价在 2007年 11月环比下跌 13.5%，此后 逐步下跌，至 2008年 5月，新建商品住宅均价 11014元/平米，回落至 2007年 初的水平，与 2007年 10月高峰期的 17350元/平米相比，下跌了 36%；而且据 业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008 年 3月，商品住宅均价为 9316元/平米，与 2007年 10月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌， 显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心 发布的数据显示，上海平均成交价格从 08年 6月下半月的 17258元下滑到 13207元，环比下滑了 23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动， 并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下 降。东莞房价则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006年初的价格。而根 据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后， 今年 5月份，全国 70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和 1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金 周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅 降低房价进行抛售。 2.成交量萎缩，空置率上升 与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房 地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1月至 5月， 上海月平均成交面积为 83万平方米，而 2007年月均成交面积为 174万平方米， 同比下降 52%；其中今年 5月成交量为 100.89万平方米，虽然环比 4月份增长 8%，但同比去年 4月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中 心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008 年 7月 1日-16 日，北京市期房 网上签约住宅签约平均每天为 164.63套，而去年同期平均为 393.07套，同期 下降 58.12%。2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世 联地产研究中心发布的数据，2008 年 6月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米， 环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上 半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78万平方米，与去年同期的 427.82万平 方米相比大幅度下降 44，而与 2006年同期相比降幅更达 52。从单月来说， 今年上半年单月成交量最大的是 6月，为 64.64万平方米，其它月份全部低于 40万平方米，成交量最低的 2月仅 23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市 成交量平均都在 60万-75 万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、 南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置 率不断攀升。 3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析， 目前我国房地产商面临 5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资 金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目， 各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍 扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个 人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90，这意味着房地产 市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将 拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银 行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 二、我国房地产业发展过程中出现的问题 1、房地产投资占 GDP比重过大 20012007 年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投 资和 GDP的比重分别维持在 15%、20%和 10%左右。房地产对 GDP增长的贡献率 逐年上升，由 1998年的 15%上升为 2007年的 27.5%。可见，房地产业拉动经济 增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近 房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。我国的这种过渡依赖房地产业的 发展模式，不利于我国良性增长机制的形成。会造成很多严重的问题，比如房 地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，导致金融资源配置低效， 同时将加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。 2、房地产市场还不够规范。 虽然我国的房地产业经过十多年的改革和调整，但整个房地产市场仍然处 于秩序混乱的状态。集中表现为：市场总供求失衡，商品房空置率居高不下， 需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级 市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健 全,商品房工程质量低劣，商品房价格管理混乱，不履行合同或合同欺诈语言和 图标宣传严重失实，随意更改合同，对关键问题，开发商往往模糊其词。中介 市场的法规不完善，行业监管无从落实，使中介市场成为无人监管的“灰色地 带”。由于拆迁价格不透明和动迁户中低收入居民的具体困难，人们对拆迁本 能地采取抵制态度，而开发商强行拆迁，致死人命案时有发生。 3、以权寻租，中饱私囊，导致国有资产大量流失。 我国目前城市土地供应中的“双轨制”（即行政划拨与有偿使用并存）正 是造成寻租现象的根源，一方面大量开发项目以行政划拨方式无偿获得土地， 一方面土地的出让也大量以“暗箱操作”方式私相授受，致使少数人得以假公 济私，以不法手段攫取暴利，使本该收归国有的土地资产大量流失。 三、我国房地产业的发展对策 1、市场的培育需要制度创新，建立房地产产权制度，使城市土地使用权与 所有权相分离，建立土地所有权市场。 2、完善政府干预机制。 政府干预的目标是引导和规范市场，而不是取消或代替市场；干预的手段 是宏观的、间接的调控，而不是微观的、直接的介入。另一方面，政府既是土 地市场的调控者，又是土地出让的受益人，这种“裁判员”和“运动员”双重 身份，也需要城市政府能够把握好。政府一旦从“管理城市”走向“政府公司 化”的另一端，则有产生房地产泡沫化的危险。 3、建立行业自律机制. 行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方 面有着政府不能替代的作用。当务之急是要健全行会自律组织体系，通过建立 专门委员会和专业委员会,既可以对行业实行自律管理,又可以为会员执业活动 提供研究、咨询和指导服务。要建立和健全行规和惩戒性制度，如行业的执业 标准、职业道德规范等。目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度，还 要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律 性惩戒的问题，包括惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相 关的各类委员会的建立等。 总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇， 又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的 条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先 进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮 大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。 附件： 参考文献： 1李鸿文，李良成.我国房地产的发展现状、问题及对策研究 2胡毓娟，张学民，汪家涛.2008 年我国房地产发展的实现目标和策略选 择 3许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策 4张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律 评价房地产形势的指标： 房价收入比 家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的 标准上限是 5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的 5倍不能买到一个可满足 居住（90 平米）的房子的话，房价就太高了。而以下是中国各大城市 2007年 的收入房价比： 城市 收入房价比 城市 收入房价比 城市 收入房价比 温州 16.8847818 福州 13.252886 重庆 13.3326103 上海 23.2700953 济南 11.890046 郑州 12.7349423 杭州 22.2760041 昆明 15.671642 哈尔滨 12.9563758 北京 17.9332395 贵阳 15.518968 石家庄 12.8914405 深圳 10.6135724 太原 14.674436 兰州 14.2777199 宁波 16.7170382 西安 15.83743 海口 11.6746465 广州 15.0852878 沈阳 14.827703 乌鲁木齐 10.5457909 厦门 16.0645295 成都 12.416779 合肥 11.6027875 南京 19.2380624 武汉 13.447302 长春 11.0780899 天津 18.6796895 长沙 11.534797 呼和浩特 8.67597875 青岛 18.8254126 南宁 15.727667 银川 10.878006 苏州 13.8883122 南昌 14.380322 西宁 10.745476 房租收益率 房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租 收益率应该在 150到 230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般 都在 360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不 停的增大。 低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者 的消费能力。租房者多是那些农民打工者，或者出身农村的高校毕业学生。他 们往往被认为是城市化的执行者，而在目前的情况下，前者是不会考虑在城市 定居的，而后者没有了退回农村的路，也没有能力在城市定居，只能漂在城市 里。 之所以会出现这么低的房租收益率，是因为绝大多数买来的房子不是用来住的， 而是用来炒作，所以才导致了租房市场的供大于求。同时，这也是因为人们把 房地产投资的目光盯在其自身的升值，而不是房租，这也反映了当前中国房地 产的消费状况。 空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例， 商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的 健康发展；空置率在 10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商 品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置 率在 20%以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数 据分歧很大。其中常被人们提起的有 26%和 1%这两个数据，而据本人在杭州， 上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000 年以后新建房的空置 率在 40%以上，2004 年以后新建房的空置率应该不低于 60%。往往看到的情况 是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然 没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。 还贷/收入比 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对 中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般 来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是 28%，超出了这个线，对于个人来 讲还