不动产统一登记制度浅谈

不动产统一登记制度浅谈 5 月 23 日，国土资源部法律中心向媒体透露，国务院法制办会 同住建部、国土部已经开始起草不动产登记条例 ，为即将开展的 不动产统一登记工作提供法制保障。 早在今年的 3 月 29 日，国务院办公厅就发布了关于实施国务 院机构改革和职能转变方案 ，要求于 2014 年 6 月底前出台不动 产登记条例并正式实施不动产统一登记制度。 我国拟建立不动产统一登记制度，这一信息引起了社会各界的 格外关注，被多方解读为一项值得期待的好政策。那么，什么是不 动产统一登记制度？为什么要进行不动产统一登记？实现过程中有 哪些难点？本文将就以上问题作简要探讨。 什么是不动产统一登记制度？ 不动产统一登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物 权制度。从国外情况看，很多国家都规定在一国之内或一个统一司 法区域内实行不动产统一登记，即不论是土地、房屋还是其他不动 产，均由统一的机构登记。 中国的物权法在第十条中也规定：“国家对不动产实行统 一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行 政法规规定。 ” 然而，由于此后国家一直没有出台实施细则，也没 有制定专门法律或条例，导致该规定悬在空中， 物权法实施 6 年 来迟迟无法落地。 实际上，我国的不动产登记制度早有实施，但因条件所限，最 初只是在各个地方的不动产登记机构进行登记，登记体制上出现了 “多头登记” 、 “分散登记” 、 “标准不一”以及不能信息联网共享的 弊端。此次不动产统一登记制度改革，强调的是登记制度中的“统 一” ，即登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等方面的统一。 为什么要进行不动产统一登记？ 一是，更好地保障不动产交易安全，减少欺诈行为，提高交易 效率。现在各地各部门单独对不动产进行登记，难免出现漏登、错 登情况；各地登记流程不统一，登记费缴纳方式多样，增加了民众 的交易成本，而统一登记将改善这一问题。同时，一房多卖、盗卖 房产等房产交易风险也将被剔除。比如别人要买你的房子，怎么确 定这个房子是你的？以往是查看权属证书，但鉴于证书可以伪造， 出现了不少盗卖行为。为避免此类交易风险，需要通过国家机关的 登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要 查看相关登记即可确认其安全。就此而言，登记簿是比权属证书更 可靠的权利证明。 此外，不动产进行统一登记， “一套房子两个证”将成为历史。 当前，一套房子需领取两本权证、买卖房产要办两道手续，对老百 姓来说属于正常现象。房管部负责房屋所有权的登记、发证，国土 部负责土地使用权的登记、发证，导致百姓两头跑，效率低。不动 产统一登记制度实施后，整合房屋登记、土地登记、林地登记、草 原登记的职责，由同一个部门承担，将会大大提高办事效率。 二是，不动产统一登记制度为房产税的征收打下基础。业内普 遍认为，此前房产税这个“靴子”一直没有“落下来” ，就是因为征 收的基本条件房产信息统一登记的条件不具备。倘若明年 6 月底 前该制度出台，房产税的全面征收也就不再遥远。实施不动产统一 登记制度摸清“家底”后，有利于衡量各个收入阶层之间的住房财 富分配格局，对每个收入阶层之间财富差距可以做到心中有数。在 这个前提下，可以根据不同的状况开征不动产税，特别是对于多套 房的累进房产税，加大多套房屋的持有成本，起到长效抑制投机的 作用。 三是，不动产统一登记制度有利于稳定房价，为楼市调控提供 数据基础。不动产统一登记的消息一出，潘石屹就在微博上表示： “这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。 ”而潘石屹的观点也 得到了不少人的赞同。概因不动产统一登记后，信息将更加透明。 如果一人持有多套住房，就意味着要多缴税，可能会导致大量的囤 积住房集中入市、恐慌性抛售，将迅速增加市场供给量，对市场房 价将起到平抑作用。但房价由土地制度、税收、成本等几大因素共 同构成，不动产登记只是对存量方面进行调整，个人以为房价不会 降低，而是趋于平稳。同时，实施不动产统一登记制度有利于更好 地进行楼市调控。中国的房地产调控之所以屡不成功，原因很多， 但从基本信息来讲，房地产市场的数据失真恐怕是一重要因素。不 动产统一登记，推进全国住房信息联网，有助于摸清全国房地产市 场的基本情况，为宏观调控提供更为准确的数据基础。 四是，不动产统一登记制度有助于反腐的推进。从已经公开受 到法律惩处的腐败官员看，房产腐败都是“重头戏” 。去年后半年至 今不断频现的房姐、房妹、房婶、房叔、官员们动辄几十套甚至上 百套的住房被网络曝光。不动产统一登记制度迫使腐败官员的不明 财产无处遁形，对房姐、房叔、房祖宗会产生巨大的震慑力。为政 府严厉打击贪污腐败、治理非法侵占的恶劣行为提供有利的监管渠 道。应该看到，不动产统一登记制度的反腐功效，是一种制度完善 后的衍生便利，为纪检、审计等反腐机构提供便捷查询的渠道，它 本身不具有甄别一个人是否为腐败份子的职能。并且由于登记主要 依赖于身份证制度，像龚爱爱那样，有不止一份户籍资料，并且提 交的身份资料都是“真”的，那么登记机构是查不出来的。故不动 产统一登记不是为了反腐而设立，反腐仅仅是制度完善后的衍生便 利。 不动产统一登记制度实现过程中有哪些难点？ 首先，不动产统一登记改革直接关系到权力分配及部门利益博 弈。不动产统一登记制度作为一项好政策让人充满期待，但相当部 分人对该制度的落实表示了担忧。不动产的统一登记，不同于“信 息联网” ，是两个概念。信息联网是保存现有多部门登记的局面下实 现信息共享，只要技术到位，容易解决。而不动产的统一登记，是 把登记权统一收归于某一部门或新设立的某一机构，由其统一行使 登记管理权。不动产统一登记制度只能由一个机构实施，现实情况 是，各地登记工作分散在不同部门，必须通过职能改革解除一些部 门的权力。与相关部门利益直接挂钩，各部门都不会轻易放权。同 时，大量的员工安置也是个难题。土地和房屋登记分开进行时，两 个系统已有 30 万的员工，再加上森林、滩涂、海域等部门，涉及的 人员更多。推行不动产统一登记，这么多员工将如何安排？所以不 动产统一登记制度涉及到行政体制改革、机构改革、职能转变、人 员安置等方方面面，改革难度可想而知。 其次，如何保证不动产统一登记机构的独立性。我国的不动产 统一登记权，收归于某一部门，还是收归于一个新设立的机构，这 仍未确定。不论何种方式，必须是一个专门的权威的不动产登记机 构管理，要把登记本身的功能和附加的行政功能分离开。中国人民 大学商法研究所所长刘俊海建议，要建立全国统一的登记机构，并 明确该单位独立的法人地位，保证其独立性，确保登记机构免受其 他部门的干扰。登记机构最好是垂直化管理。登记机构的人事和经 费由中央管理，确保登记机构独立于地方政府和人情的干扰。如果 做不到全国垂直管理，也要强调该机构的独立性，明确其独立的事 业单位法人地位，否则其权威性将大打折扣。 再次，如何明确不动产统一登记的查询权限、范围。 物权法 明确规定，查询必须是权利人和利害关系人。为了保证交易安全， 便于信息公开，专家建议明确公众的查询权。尊重与维护公众的知 情权，对法律规定范围内的公职人员的房地产登记信息可以考虑依 照法定程序开放公众查询，而对一般百姓的房地产登记信息的隐私 权要予以充分保护。全国联网，官员有多少不动产，公民轻点鼠标 就一目了然。这种对象仅限于那些掌握了较大公共权力，需要受到 民