上海房地产考察报告

虽然一直在珠海从事房地产行业，对上海的楼盘虽有关注，但却 没有真正地深入了解。2014 年，为了提高自身房地产发展的知识， 利用考察房地产发展现状的机会，算是对海派地产有了全新的认识 和感悟。 一、 大都市中心，人口密集度高，高地价高房价下，豪宅模式 成为必然选择。 上海整体楼市均价已经突破 2.2 万/，中心城区均价在 4 万 /以上。虽然作为一线大城市似乎可以理解，但这个价格远远超出 了普通百姓的承受能力。随便一套三房，总价已经在 500 万以上， 在二三线城市完全可以买别墅了。 由于楼价一路猛升，拉动地价高涨，城市豪宅成为中心城区的 必然开发模式。所以上海中心区的商品房实际上已经成为了奢侈品， 其面对的客户消费力、消费喜好、消费习惯都和刚需产品有着截然 不同的表现。 如中凯城市之光，地处老城徐汇区，周边城市配套资源如学校、 商业、地铁等极其完备丰富。180的两房，230的双套间三房， 270以上三套间四房，一梯一户，中西双厨，户型设计舒适享受型 的，售价 5 万8 万/，1000 万2000 万一套，瞄准的自然 也是顶端客户圈层。 产品规划、户型设计、用材等方面虽有亮点，但东莞的顶级豪 宅与之相比，其实并不逊色，甚至在大堂设计、园林投入、营销中 心包装等方面有过之而无不及。 那么如何支撑这个价格，除了大上海区域价值、徐汇区的老中 心绝佳配套之外，我觉得还是有些细节值得参考学习：比如外立面 材料，选用铝板加干挂石材组合，与传统住宅的贴砖或进口涂料都 拉开了档次差距。而营销中心的选择，由于现场施工面场地不大， 展示效果一般，居然敢把营销中心设在附近的甲级写字楼 9 楼。装 修风格档次倒没有特别突破的地方，但其出入人群的纯粹性，为豪 宅销售的神秘感、尊贵感营造了条件。营销中心与工地之间的交通 用奔驰房车接送，凸显豪宅的客户身份体验。 二、 一线大都市圈，吸引全国高端圈层，使郊区别墅豪宅庄园化 成为可能。 号称亚洲十大豪宅的上海绿城玫瑰园就是典型的代表。项目占 地 1200 亩，仅 227 套别墅，容积率是罕见的 0.18。普通别墅户均 占地 34 亩，平均每栋售价 30004000 万，顶级别墅占地约 10 亩， 售价过 1-2 亿。极尽的是对土地资源的占用，在上海城郊有这么奢 侈的花园，光是算卖地，已经值回一半了。 在十分宽裕的土地使用上，增加附加值似乎变得容易很多，花 园里可以设置舒适的泳池，露天烧烤炉，室外聚餐亭，甚至小球场。 私家泳池如此宽大舒适，奠定了业主的身份地位。远处草坪上 的小球门，已经可以想象小孩在闲谈的大人们的目光下嬉戏玩耍。 绿城玫瑰园在同期豪宅市场表现不佳的前提下，实现了别墅销冠的 佳绩，不仅得益于对产品的精雕细琢，也离不开区域的地段价值。 顶级别墅，必须有其地标性。项目比佘山更靠近市区，所处的旗忠 森林国际别墅区，拥有世界 ATP 大师赛永久举办地的网球中心、27 洞高尔夫、五星级酒店，都造就了豪宅新地标。当然，上海本身的 国际化大都市身份和长三角一体化下的大都市圈，才是项目成功的 深厚基石。通过销售员可以了解到，江浙一带的顶级富豪，成为购 置项目的生力军。 三、 IT、金融等高端服务业人士密集的金桥，催生庭院式商业 有人流就有商业。什么素质的人流造就什么业态和形态的商业。 庭院式商业中心，倡导商业人流的共享性和休闲感的营造。主 力商家必然需要中高端百货的号召力，并结合导入时尚精品、个性 餐饮、休闲等业态。一方面需要较高端的消费力，另一方面需要的 是消费品味。 因此，庭院式商业在金桥这个区域，依托于高素质的服务业消 费人群，在中庭的景观打造和节点的休憩设置方面都考虑到位。而 外围不开商业，只做形象导入，实现了与 shopping mall 类似的理 念。 当然，金桥商业中心还有值得斟酌改进的地方。主入口进入性 的形象选择不足，内部实现最佳人流动线的导视系统基本欠缺，垂 直人流的运送与视觉引导欠佳，软性的服务管理系统存在较大的改 进空间。项目自身写字楼与商业之间的关系处理也存在太过粗放的 地方，导致局部商业的运营不旺。 在上海几