【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得

【网友声音】土地增值税税负率与毛利率关系心得 近日 2013 年 12 月据央视每周质量报告报道，长期关注我国房地产业发展 的北京职业律师、注册会计师、注册税务师李劲松，此前根据国家统计局、财 政部、以及国家税务总局公布的房地产相关数据，对没有征收到位的土地增值 税做了精心的分析测算，结果发现，2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日， 这 8 年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过 4.6 万亿元，而实际上 8 年间国家征收到的土地增值税为 0.8 万亿元，欠缴 3.8 万亿土地增值税。 对这一数字 3.8 万亿，你认为合理么？ 如果合理，请通过统计局、财政部、上 市公司年报等各种公开的数据，进行推导论证。 如果不合理，你认为是多少，也请通过统计局、财政部、上市公司年报等各种 公开的数据，推导你的结论。 回答：不合理。 公式原理推导： 应交土地增值税增值额税率扣除项目 扣除系数 （销售收入扣除项目）税率扣除项目 扣除系数 销售收入税率扣除项目 （税率扣除系数） 销售收入税率销售收入 （税率扣除系数）（1增值率） 销售收入（税率 增值率扣除系数） （1增值率） 应交土地增值税/销售收入 =（税率 增值率扣除系数）（1增值率） 代入公式中： 假设营业税金及附加税率为 5.6% 房地产开发企业开发费用假设选择为 10%的情形，加计扣除按 20%情况，则 10%+20%=30% 增值率=（销售收入 -扣除项目）/扣除项目 增值率=（销售收入 -（开发成本）*（1+20%+10%)-营业税金）/（开发成本 *（1+20%+10%)+营业税金） 推导：分子分母同除以销售收入 增值率=（1-（开发成本/销售收入）*130%- 营业税率）/（开发成本/ 销售收入 *130%+营业税率） 增值率=（1-(1- 毛利率）*1.3-营业税率）/(1-毛利率）*1.3+营业税率） 其中：毛利率=（总销售收入-开发成本)/ 总销售收入 土增税负率与毛利率关系数据表 销售成本毛利 率 增值率 税率 扣除系数 土增税负率= 应交土增税/ 销售收入 10% -18% 0% 0% 0.0% 11% -18% 0% 0% 0.0% 12% -17% 0% 0% 0.0% 13% -16% 0% 0% 0.0% 14% -15% 0% 0% 0.0% 15% -14% 0% 0% 0.0% 16% -13% 0% 0% 0.0% 20% -9% 0% 0% 0.0% 25% -3% 0% 0% 0.0% 27.4% 0.0% 30% 0% 0.0% 28.0% 0.8% 30% 0% 0.2% 29.0% 2.1% 30% 0% 0.6% 30% 4% 30% 0% 1.0% 31% 5% 30% 0% 1.4% 32% 6% 30% 0% 1.8% 33% 8% 30% 0% 2.2% 34% 9% 30% 0% 2.6% 34.6% 10% 30% 0% 2.8% 36.0% 13% 30% 0% 3.4% 40.2% 20.0% 30% 0% 5.0% 普通住宅增值 率低于 20%， 免 41.0% 21.5% 30% 0% 5.3% 42.0% 23.5% 30% 0% 5.7% 43.0% 25.5% 30% 0% 6.1% 44.0% 27.6% 30% 0% 6.5% 45.0% 29.7% 30% 0% 6.9% 46.0% 31.9% 30% 0% 7.3% 47.0% 34.2% 30% 0% 7.7% 48.0% 36.6% 30% 0% 8.0% 49.0% 39.1% 30% 0% 8.4% 50% 42% 30% 0% 8.8% 51% 44% 30% 0% 9.2% 52% 47% 30% 0% 9.6% 53% 50% 30% 0% 10.0% 54% 53% 40% 5% 10.6% 55% 56% 40% 5% 11.2% 56% 59% 40% 5% 11.7% 57% 63% 40% 5% 12.3% 58% 66% 40% 5% 12.9% 59% 70% 40% 5% 13.5% 60% 74% 40% 5% 14.1% 61% 78% 40% 5% 14.7% 62% 82% 40% 5% 15.3% 63% 86% 40% 5% 15.8% 64% 91% 40% 5% 16.4% 65% 96% 40% 5% 17.0% 66% 101% 50% 15% 17.6% 67% 106% 50% 15% 18.5% 68% 112% 50% 15% 19.3% 69% 118% 50% 15% 20.2% 70% 124% 50% 15% 21.0% 71% 131% 50% 15% 21.9% 72% 138% 50% 15% 22.7% 73% 146% 50% 15% 23.5% 74% 154% 50% 15% 24.4% 75% 162% 50% 15% 25.2% 76% 172% 50% 15% 26.1% 77% 182% 50% 15% 26.9% 78.6% 199% 50% 15% 28.3% 79.0% 204% 60% 35% 28.7% 80% 216% 60% 35% 30.0% 81% 230% 60% 35% 31.2% 82% 245% 60% 35% 32.5% 83% 261% 60% 35% 33.7% 84% 279% 60% 35% 34.9% 85% 298% 60% 35% 36.2% 86% 320% 60% 35% 37.4% 87% 344% 60% 35% 38.6% 88% 372% 60% 35% 39.9% 89% 403% 60% 35% 41.1% 90% 438% 60% 35% 42.3% 91% 478% 60% 35% 43.6% 92% 525% 60% 35% 44.8% 93% 580% 60% 35% 46.0% 94% 646% 60% 35% 47.3% 95% 726% 60% 35% 48.5% 极限 回到初始问题中： 在计算过程中，李律师分别使用 2012 年 45 家上市房企平均毛利率 41%和中国 社科院发布的 2011 年住房绿皮书披露的 2009 年中国房地产行业平均毛利润率 55.72%测算得到计算出的欠缴土地增值税分别为 1.5 万亿、3.8 万亿。 但计算中对毛利率的估计不够客观谨慎，用一年的数据代替全部八年的毛利率 水平不合理。 考虑到大型房地产企业的盈利能力应该强于小型房企，同时非上市公司没有面 对资本市场的业绩压力，全行业平均毛利水平应当低于 40%的水平，再考虑到 不需缴纳土地增值税的情况（普通住宅增值率低于 20%,不交土增税，对应毛利 率低于 34.6%,）。毛利率水平应当低于 40%的水平。 假设考虑全行业的平均毛利率水平还是为 40%， 参照上述统计的“土增税负率 与毛利率关系数据表” 。 则土地增值税占销售收入的比率应当为 =5.04% 这意味着 31 万亿的商品房销售额对应到 1.56 万亿(31*5.04%)的土地增值税，已 缴纳土地增值税为 8000 亿元，未缴土地增值税估计为 7560 亿元。若进一步降 低对全行业毛利率水平的估计，提高免缴比例估计，这一数据还将继续减小。 这一次，央视之所以“ 误读 ”，表面是因为没有弄清楚土增税 “预征与清算”的税 种特点，没有区分好“ 应交税金 ”和“预提费用”的法律属性，本质上，是因为没 有深入调研市场经济条件下, 房企的现实运营情况以及相关税法的具体计算规 则。 （完） 中级心得篇 （1）若多期多清算对象、多业态、多规证情形下，如何快速排列组合，优选出 清算最小（或大）值方案； （2）建安成本的增加（或减少）对土增税数字影响联动关系，及对于建筑成本 虚计之快速还原公式； 高级心得篇 （3