2009年房地产估价师_房地产估价理论与方法_试题

二九年度 全国房地产估价师执业资格考试 房地产估价理论与方法试题 （本试题包含客观题和主观题两部分） 中华人民共和国 监制 二九年四月 人力资源与社会保障部 人事考试中心 装 订 线 考生姓名：_ 身份证号：_ 准考证号：_ 客观试题部分 重要提示：要求用 2B 铅笔在答题卡中按题号顺序填涂答题，否则按无效答题处理。 （1）单项选择题的答案填涂在答题卡中题号 1 至 35 信息点； （2）多项选择题的答案填涂在答题卡中题号 36 至 50 信息点； （3）判断题的答案填涂在答题卡中题号 71 至 85 信息点； 一、单项选择题( 共 35 题，每 题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) 1.某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/ ，出租的年末 总收益为 500 元/ ，管理 费用等其他支出为 100 元/。估 计折现 率 为 10%，风险补偿为现房价格 的 3%。该期房目前的价格为（ ）元/。 A4395 B4486 C4636 D4850 2.某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万元， 贷款成数为七成， 则该房地产的抵押贷款 额度 为（ ）万。 A370 B385 C420 D550 3.一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清； （2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣； （3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付， 贷款期限 15 年，按月等 额偿还贷 款； 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 （4）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔 半年支付 20 万元。 上述情况中，存在名义价格的是（ ）。 A第（ 1）、（3）种情况 B第（3）、 （4）、（5）种情况 C第（2）、 （4）种情况 D第（ 2）、（4）、（5）种情况 4.一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口 规模小型化，住宅价格 总的趋势 是（ ）。 A上涨 B下跌 C保持相对稳定 D先涨 后跌 5.评估某套建筑面积为 120 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个 交易实例，其中最适合作为 可比实例的是（ ）。 交易实 例 建筑面积 () 用途 价格 (元 /) 成交日期 区位 正常情 况 甲 120 居住 5800 2007 年 8 月 同一供需 圈 正常交 易 乙 105 居住 6000 2008 年 6 月 同一供需 圈 正常交 易 丙 140 办公 6500 2008 年 9 月 同一供需 圈 正常交 易 丁 115 旅馆 6100 2008 年 7 月 不同供需 圈 正常交 易 A甲 B乙 C丙 D丁 6.住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中 （ ）。 A区位因素 B社会因素 C实物因素 D权益因素 7.房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。 A配套 设施建 设的限制 B房地产使用管制 C房地产权利的设立和行使限制 D房地 产相 邻关系的限制 8.最高最佳使用包括用途、规模、集 约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价 对象 最佳用途的经济学原理是（ ）。 A收益 递增 递减原理 B均衡原理 C替代原理 D适合原理 9.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为 保险理赔提供参考价值，估价时点为现在， 则其估价 对 象状况和房地产市场状况分别 为（ ）。 A估价 对象状况 为过去，房地产市场状况为过去 B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 D估价 对象状况 为现在，房地产市场状况为过去 10.运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时， 一般应采用（ ）的收益估计值。 A较高 B较低 C最高 D居中 11.为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易 日期为 2008 年 4 月 1 日，合同 约定买方支付给卖方 3 500 元/，买卖中涉及的税费 全部由买方支付，该地区房地 产交易中规定卖方、 买 方需 缴纳的税费分别为正常交易 价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格 平均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正、调 整后的价格为（ ）元/。 A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 12.某期房尚有 1 年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为 3600 元/，出 租的年末净收益为 300 元/，假设折现率为 8%，风险补偿 估计为现房价格的 2.5%， 该期房目前的价格（ ） 元/。 A3322.22 B3232.22 C3600.00 D3510.00 13.某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分 四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假 设 美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时 的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交 易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/。 （1 平方英尺=0.0929 ） A17484 B19020 C19754 D20539 14.某宗熟地的原生地取得费为 540 元/，土地开 发 期为 2 年，土地开发费第一年 和第二年分别为 90 元/和 60 元/，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价 值时，其中的投资利息为（ ）元/。 A55.20 B103.22 C109.63 D114.82 15.某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120，单位建筑面积的重置价 格为 600 元/，年折旧额为 1440 元，用直 线法计算该建筑物的成新率是（ ）。 A16% B42% C58% D84% 16.某旧住宅，测算其重置价格为 40 万元人民币，地面门窗等破旧引起的物质折 旧为 3 万元，因户型设计不好、没有独立厕所和共用 电视 天线等导致的功能折旧为 8 万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为 7 万元，该旧住宅的折旧现值为（ ） A40 B30 C25 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 D22 17.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年，不可续期（土地使用权 期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有 权有 国家无偿取得）、建筑物剩余 经济寿命为 55 年。 预计该宗房地产正常情况下每年可获 得净收益 8 万元， 报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A95.40 B97.87 C98.55 D99.33 18.某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为 2.5 万元。 该住宅的预期剩余价 值寿命为 30 年， 报酬率为 8%。该住宅因采光受影响导 致的价值减损为（ ）万元。 A0.50 B5.63 C6.25 D28.14 19.某建筑物使用主要材料水泥砂石、钢材、木材 砖的用量分别为 800t、6000m3、200000kg、300m3、18000m3，单位价格分别为 300 元/t、200 元/m 3，3800 元/t 、16000 元/m 3、500 元/m 3，其他材料为主要材料 费用的 35，税费、利润率为主要 材料费用的 40， 则该建筑物的重新 购建价格为（ ）万元。 A1600 B2160 C2800 D3024 20.以下房地产价值中，保持始终不变的是（ ）。 A市场 价值 B账面净值 C折余价值 D原始价 值 21.下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ）。 22.通过市场调查获知，某地区 20052008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/、 4887 元/、 5037 元/、5192 元/。若采用平均增减量法 预测，该地区普 通商品住宅 2010 年的价格为（ ）元/。 A5362 B5374 C5532 D5702 23.下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地 块。已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路 线价为 240 元/ 平方英尺。 则采用重叠 价值估价法计算出的地块总价值为（ ）万元。 （采用四三二一法 则） 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 前街 320 元/平方英尺 地 块 后街 240 元/平方英尺 A150.8 B160.8 C170.8 D180.8 24.下列估价公式中，错误的是（ ）。 A土地价格=房地价格-建筑物价格 B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D房地 产价格 =含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 25.某工业用地的土地面积为 10 000，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/。 后经规划调整，用途变更为 居住，容积率提高到 2.0，楼面地价 为 1500 元/ ，则因规 划调整所需的补地价为（ ）万元。 A500 B1000 C2500 D3000 26.下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。 A估价 对象 B估价目的 C估价时点 D价值类 型 27.某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中 有下列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日， 估价对象实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。据此判断 该报告出具日期为（ ）。 A2008 年 9 月 20 日 B2008 年 9 月 23 日 C2008 年 9 月 26 日 D2008 年 9 月 27 日 28.若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价 对象在较短时间内达成交易， 则评估价值应是（ ）。 A谨慎价 值 B市场价值 C快速变现价值 D投资 价值 29.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A传统 价值评 估 B价值分配 C相关经济损失评估 D价值 减损评 估 30.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估 价是（ ）。 A最高最佳使用原则 B合法原则 C替代原则 D谨慎原 则 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 31.采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是“ 被迫转让前 提”。该 估价是因（ ）的需要。 A房地 产作价入股 B法院强制拍卖 C房地产税收 D房地 产征收 补偿 32.某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则 承租人权益价值为（ ）万元。 A-400 B400 C1800 D3600 33.某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路 20 元、燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、 热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平 整 15 元， 则该地区“ 五通一平”的正常费用为（ ）元/ 。 A98 B102 C108 D116 34.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。 A过去形成的房地产价格 变动趋势在未来仍然存在 B市场上能找到充分的房地 产历史价格资料 C房地产市场在过去无明 显的季节变动 D政府关于房地产市场调 控的有关政策不会影响房地产的历史价格 35.房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合 体。 A实体、权益、区位 B实物、权益、区位 C实物、权利、位置 D实体、权益、位置 二、多项选择题( 共 15 题，每 题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意， 请在答题卡上涂黑其相 应的编号。全部 选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分； 少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分) 36.下列属于成本租金构成的内容有（ ）。 A折旧 费 B维修费 C管理费 D保险费 E房产税 37.下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。 A抵押价 值 B市场价值 C计税价值 D投资 价值 E在用价 值 38.影响房地产价值的权益因素包括（ ）。 A房地 产权 利设立和行使的限制 B房地产区位的限制 C房地产使用管制 D房地 产通 风采光的限制 E房地产相邻 关系的限制 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 39.城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权 差价时， （ ）。 A估价 时点 应当与评估被拆迁房屋的房地 产市场价格的估价时点一致 B期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D期房的区位、用途、面 积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补 偿协议中约定的为准 E在原地 实行 产权调换时 ，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20% 40.下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。 A估价委托书 B估价委托合同 C估价对象权属证明 D估价 报告内部 审核表 E估价师注册 证书复印件 41.下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。 A位置 B房地产规模 C环境景观 D外部基 础设 施完备程度 E朝向、楼 层 42.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑 物重新购建价格的方法有（ ）。 A单位比 较 法 B市场提取法 C分解法 D工料 测量法 E指数调整法 43.某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水 费、 供暖费、房地 产税由出租人 负担。由 该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益， 应 减去的运营费用包括（ ）。 A电费 B物业管理费 C水费 D供暖 费 E房地产税 44.假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。 A土地取得成本 B续建管理费用 C续建投资利息 D续建完成后房地产销售 费用 E取得在建工程的税费 45.长期趋势法的作用主要有（ ）。 A用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B用于市场法中对可比实 例的成交价格进行市场状况 调整 C用于成本法计算重置价格 D用来比 较 两类以上房地 产价格的发展趋势与潜力 E用来填 补某些房地 产历 史价格资料的缺乏 46.城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。 A容积 率 B土地使用税 C土地开发程度 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 D土地使用期限 E征地补偿费 47.某三层楼房，每层建筑面积相等，房地 总价值为 200 万元，其中一 层价值是二 层价值的 2 倍，三 层价值是二 层价值的 0.7 倍。若建筑物总价值为 20 万元，下列关于 土地份额分摊的表述中正确的有（ ）。 A按建筑面积分摊二层占有土地的份 额为 33.33% B按房地价值分摊二层占有土地的份 额为 17.57% C按房地价值分摊二层占有土地的份 额为 27.03% D按土地价值分摊二层占有土地的份 额为 17.57% E按土地价 值 分摊二层占有土地的份 额为 27.03% 48.房地产估价程序的作用包括（ ）。 A规范估价行为 B节省估价工作 C保障估价质量 D提高估价效率 E规避估价监 管 49.下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。 A应做到 诚实 正直、公正执业 B为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价 项目 C未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资 料擅自公开 D应执 行政府 规定的收费标 准，只能适当收取额外的费用 E不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 50.某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产 、特许经营权。当该餐厅不 适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价 对象范围一 般包括（ ）。 A土地 B建筑物 C装饰装修 D动产 E特许经营权 三、判断题（共 15 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号， 用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多 扣至零分） 71.在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。 （ ） 72.任何一个估价项目都有估价目的。 （ ） 73.市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡 沫。 （ ） 74.房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。 （ ） 75.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。 （ ） 76.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。 （ ） 77.在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。 （ ） 78.某房地产于 2 年前以抵押贷款的方式，贷款 200 万元，贷款期限 5 年， 贷款成 数六成，贷款年利率 8%，以等本金方式按月偿还贷 款本息。目前 该房地产未设立法定 优先受偿款权利下的价值为 500 万元，在没有其他 债权 限制下，该房地产的再次抵押 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 价值为 300 万元。 （ ） 79.交易日期调整的百分率法中，交易日期调整系数应以估价时点时的价格为基 准来确定。 （ ） 80.在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地 产价格就相应增高。 （ ） 81.某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费用为 2.5 万元，有效毛收入乘数 为 10，则该房地产的综合 资本化率为 7.5%。 （ ） 82.在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发 完成后的房地产价值以及需支出的成本、 费用和税金等，而与判断房地 产的开发利用 方式无关。 （ ） 83.根据市场调查，获知某类房地产 20032007 年的价格逐年上涨，分别为 3500 元/ 、 3700 元/、 3950 元/、4250 元/、 4550 元/ ，运用平均 发展速度法预测，该 类房地产 2008 年的价格高于 4800 元/。 （ ） 84.划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连