2008年1-8月江西省南昌市房地产市场调研报告

南昌市房地产市场调研 一、城市概况 .1 1、地理位置 1 2、幅员面积及人口 .1 3、城市历史及布局 .1 4、城市的构想 .3 二、城市区宏观经济发展趋势 5 1、近年 GDP 总量及增长率 .5 2、今年人均 GDP 总量及增长率 .5 三、南昌房地产 7 1、城市区房地产及住宅投资额分析 7 2、近年城市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析 8 3、城市区房地产需求发展趋势 .9 四、城市区土地市场分析 .33 1、近年城市区土地成交宗数分析 .33 2、近年城市区土地成交面积分析 .33 3、城市区土地成交价格分析 34 4、城市区土地市场总结 35 五、宏观政策对城市区房地产的影响 .36 1、07 年政策对楼市的影响 36 2、08 年新政 .37 3、08 年一季度房地产数据信息 38 2 六、综合评价及结论 40 1、城市区房地产市场发展前景 .40 2、区域拓展的必要性与可行性 .43 1 南昌市房地产市场调研 一、城市概况 1、地理位置 南昌市位于东经 11527-11635，北 纬 2809- 2911，处江西省中部偏北，赣江、抚河下游， 滨临我国 第一大淡水湖鄱阳湖。 南昌市是江西省省会，全省政治、经济、文化、科 技和信息中心，国家级历史文化名城，长江中游重要的 区域中心城市。 全境以平原为主，东 南平坦，西北丘陵起伏，南北 长约 112.1 公里，东西宽约 107.6 公里。 总面积 7402.36 平方公里，平原占 35.8%，水域占 29.8%，岗地、低丘占 34.4%。全市平均海拔 25 米，城区地 势偏低洼，平均海 拔 22 米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞 ，海拔 841.4 米。 南昌市水网密布，赣 江、 抚河、锦江、潦河纵横境内，湖泊众多，有 军山湖、金溪湖、 青岚湖、瑶湖等数百个大小湖泊，市区湖泊主要有城外四湖：青山湖、艾溪湖、象湖、黄 家湖( 含礼步湖、蝶子湖 )，城内四湖：东湖、西湖、南湖、北湖。城在湖中，湖在城中。 2、幅员 面积及人口 南昌作为江西省的省会，共辖四县五区、一个新区和两个国家级开发区， 总人口是： 近 500 万。 （含辖市：南昌县 、新建 县、进贤县、安 义县）南昌市区的人口是：约 225.00 万。 全国 35 个特大城市之一。 南昌市中心城区范围为 236 平方公里。 2 3、城市 历史及布局 3.1 南昌的历史 六千多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至三千年前，南起青云谱北至艾溪湖， 形成了古代南昌居民的聚集区。 公元前 202 年，汉高祖刘邦命颖阴侯灌婴驻守南昌一带。次 年(公元前 201 年) ，灌婴率部在今南昌火车站东南约四公里的皇 城(黄安 )寺附近修建了一个方圆十里八十四步、辟有六门的土城， 取“昌大南疆 ”之意，命名为“南昌” ，时人称之为灌城，系南昌建城 的开始。 历史的长河奔腾不息，南昌城也沧海桑田，至 1949 年，南昌 城去已经达到 8.28 平方公里，人口 25 万人，此后南昌古城步入 了发展的快车道，在短短的 50 多年间城市扩大了 20 多倍，人口也增加了近 10 倍，南昌 正在大踏步地向着未来前进。 同治年间的滕王阁 现代滕王阁 3 3.2 南昌的布局 南昌城市用地范围包括昌南、昌北两部分。 昌南城：城市适度发展，重点在降低人口密度，疏散旧城人口，调整用地结构，逐步 外迁老城区的污染扰民工厂， 完善交通等基础设施、改善生 活居住环境质量，保护历史人 文景观和环境，建成具有强辐 射能力的全市行政、商业、金融、 科技和文化信息中心。 昌北城：城市发展新区，高 标准、高起点进行建设，城市功 能自我完善，自成体系，集中建 设，开发 一片，建成一片，形成 规模。中 远期吸纳昌南旧城人口和二、三产业。发展外向型工 业，保护昌北整体环境。利 用昌北良好的山水自然条件，在空间环境布局上重点突出与“ 山”、 “水” 自然环境的有机结 合，采用组团结构形式，使昌北城成为有独特地貌，体现现代化山水园林城市功能和形 象的新城区。 南昌按区域可划分为：东湖区、西湖区、青云 谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区、 高新区、南昌经济技术开发 区、 新建县、进贤县、南昌 县和安义县。南昌的主要购物街道 分布在中山路、胜利路、民德路、象山路和八一大道。主要有各类服饰、眼镜钟表、瓷器、 品牌众多的电器等等。南昌旅游特色街 ：旅游一条街福州路 、茶艺一条街民德路 、饮 食一条街孺子路 、服装一条街广场北路。 现在楼盘主要集中在青山湖区、红谷滩区、西湖区和南昌县，占南昌市 189 个楼盘 4 的 73.51%，且基本都为 500 亩以上的大盘。 4、城市的构想 南昌市城市发展的总体目标 是，将南昌建设成为现代制造 业 重要的基地和商贸繁荣、布局合 理、交通便利、设施完善、科技 发 达、环境 优美、生活舒适的现代 区域经济中心城市和现代文明花 园英雄城市。 5 目前城市已经规划到 2020 年。据规划，至 2010 年，预计城市规模发展到 350 万人， 城市建设用地面积 350 平方公里，形成以赣江为主轴， “一核五片”组团式、多中心、网络 化形态。其中核心区由昌南、昌北双城夹江汇合而成，重点发展商贸经济、信息咨询、旅 游服务等为主的低三产业及高新技术等知识密集型产业。核心区之外由五片组团：昌东 为高新技术产业、文教、 科研为主的高新区；莲 塘片为生产、生活综合 城市组团；望城片为工 业、居住 为一体的综合 性城市组团；湾里片为 旅游、休闲服务为主的 组团；乐化片为仓储、 物流、工业为主的组团。目前初步规划的“一江两城” 的构想已经基本实现， “一核五片”这 一构想虽尚未实现，但城市 的基本发展思路已经清晰。 据规划局知情人士透露，目前“一江两城”的土地开发正在逐片的进行，根据我们了 解到的土地开发情况，城市的下一步开发重点将集中在朝阳片区，在我们调查期间朝阳 区规划方案评审会议正在进行。朝阳洲地区用地确定在水厂路以南、昌南大道以北、滨 江路以东、象湖风景区以西的 11.7 平方公里范围内，规划人口为 20 万人。朝阳洲地区 详 细规划的调整，将提高区域内的建设标准，完善公共服务、 绿化、交通、市政等各 项设施 的配套，并挖掘其自身特色，营造优化的人居环境， 创造高品质的居住新城，力争获得 “联合国改善人居 环境最佳范例（迪拜） 奖” 。据此，朝阳洲的定位确定为：建设以高品质的 生活居住为主，融商务办公、商业服务、文化体育、休闲娱乐等多功能为一体的、设施完 6 善的人居典范新城，营造滨江、 滨湖、滨河多样化的 滨水特色之城。机构和布局调整为 “一核一廊生 态轴、一横一纵发展轴、一主三副四中心、一个市政配套区以及多个住宅区。 ”朝阳洲地区将被打造 为南昌的 “新四城”，即配套 设 施完善、生态环境良好、高品 质居住 生活的“现代宜居之城 ”，人性化绿色交通、TOD 公共交通的“绿色交通之城”，江、河、湖 多样性滨水空间的“ 滨水生 态之城” ，文化 创意、休闲娱乐的“文化休闲之城” 。 二、城市区宏观经济发展趋势 1、近年 GDP总量及增长率 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2004 2005 2006 2007 GOP总 量 年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 GDP 总 量（亿元） 770 915 1184.57 1390.1 增长率% 18.83 29.46 17.35 小结 ： 1.1 南昌市 GDP 总量呈逐年上升的趋势，并且升势稳定，最近两年总量增长都在 200 亿元以上。预计在今后的几年里仍然有很大的上升的空间； 7 1.2 南昌市 GDP 总量曲线图显示 ，GDP 增长速率有放 缓的趋势。 2、今年人均 GDP总量及增长率 2.1 人均 GDP 图线及增率 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2004 2005 2006 2007 GOP总 量 年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 人均 GDP 总量 16904 元 22390 元 3000 多美元 30464 增长率 15.1% 32.15% 14.6% 2.1.1 南昌市人均 GDP，2005 年突破 20000 元，2006 年突破 3000 美元，2007 年突 破 30000 元，年年都有新突破，每年都上一大步，从人均 GDP 图线上显示， 2004 年-2007 年是人均 GDP 高速增长的三年，但随着 GDP 总量 图线的放缓，人均 GDP 图线增长的 趋势也将放缓； 2.1.2 根据联合国相关资料显示，人均 GDP 在 8008000 美元之间为房地产业的起 步和快速上升阶段。而且人均 GDP 在 30005000 美元之间时，大部分国家和地区的小 汽车千人拥有水平为 100 辆左右，因此南昌市场已经具备高价值消费的潜质。 8 三、南昌房地产 南昌市房地产市场发展较早，从 2003 年到 2004 年是南昌市房地产市场出现了飞跃 的一年，随后并经过了 2005 年和 2006 年的健康的发展，到了 2007 年出现了高潮。据悉 在 2007 年，随着股市的牛市行情的到来，南昌各个片区的房地产都出现了异常火暴的 场景，根据我们接触的主城区和红谷滩等区大部分售楼员讲，仅 2007 年年初到年尾，房 屋的单位面积销售价格基本上都上涨了 1000 元左右。 1、城市区房地 产及住宅投资额分析 据政府统计部门公布的数据，南昌市近三年来的房地产开发及销售数据： 南昌市 2005-2007 年房地产 开发情况 2005 年 2006 年 2007 年 房地产开发投资额（亿元） 110.15 110.76 125.60 增长率 0.5% 13.4% 住宅投资额（亿元） 89.75 107.88 增长率 20.2% 施工面积（平米） 1193 1341.06 1525.59 9 增长率 11.80% 12.40% 13.80% 竣工面积（平米） 426.5 427.56 371.01 增长率 63.70% 0.20% -13.20% 商品房销售面积 （平米） 249 383.51 478.99 增长率 17% 54.02% 24.90% 住宅销售面积 （平米） 233.2 359.99 460.34 增长率 22% 54.37% 27.90% 完成销售额（亿元） 62.47 119.88 170.43 增长率 20.80% 91.90% 42.20% 住宅销售额（亿元） 57.34 109.91 161.52 二手房成交（宗） 25100 25900 增长率 15.40% 成交面积（平米） 251.7 265.21 增长率 16.90% 成交金额（亿元) 36 42.47 增长率 22.70% 近三年来的南昌市房地产开发数据显示： 1.1 南昌市今年来房地产投资额度随着市场建材价格和施工面积的增长而增长， 近三年投资额成不均匀增长势态； 1.2 近三年来南昌市房地产施工面积逐年稳步增加，而 2007 年竣工面积出现减少 的现象， 这说明 2006 年集中开工的商品房面 积较多，也预示着 2008 年，乃至接下去的 几年里商品房将集中放量； 1.3 2006 年商品房销售面 积骤然增加，而到 2007 年没有能够保持住这种增势，有 可能在今后的一段时间内销售面积的增速将放缓； 1.4 2006 年到 2007 年，销售额呈现大幅增加的现象， 销售额的上涨主要是两个方 面的原因：其一，销售面积 的增加；其二，销售价格的上涨。从 销售面积上来看，增幅并没 有达到销售额的增幅，因此 销售额的增加主要因为销售价格的上 涨。 1.5 2007 年南昌是增加了 对经济适用房的投入。2007 年全市经济适用住房投资 10 6.69 亿元，增长 1.8 倍；施工面积达 134.98 万平方米，增长 1.3 倍。其中，新开工面 积 90.83 万平方米，增长 2.0 倍， 经济适用房的增加将给商品房的销售带来一定的冲击。 小结： 根据以上现象，我们初步得出结论，南昌市房地 产市场在 2006 年和 2007 年出现了 火爆的局面，投资额、开工面 积和销售面积都达到了一个阶段性的高点，因此在 2008 年 及其以后的若干年，竣工面积将会增大，楼市竞争将 进 一步加剧。 2、近年城市区房地 产（商品房）和住宅成交均价分析 2005 年 2006 年 2007 年 整体均价（元） 2816.4 元 3600 元 4440.9 元 增幅 27.82% 23.34% 注：此均价包含南昌县和新建县，07 年整体均价如不含两县为 4875.73 元。 07 年南昌市（南昌县、新建县）整体均价为 4440.9 元/平米，与 05 年相比上涨了 1624.5 元/平米，增长率为 57.68%；与 06 年相比上涨 了 840.9 元/ 平米，增加率为 23.36%。从近三年南昌市整体均价上涨频率来看，表现得比较均衡。 07 年整体均价如不 含两县，整体均价为 4875.73 元/平米；由此可见，南昌市中心区域房价与其周 边的房价 和城乡结合部的房价差距很大。从消费者角度来说，高价位区域房源将使得大部分普通 职业者无法接受如此高的房价，可以预见，随着城区范围的不断拉大及交通网络等基础 设施的逐步完善，在今后的置业区域里，与置 业者收入冲突不大的将成为购房族涌入的 主要区域。郊区也将进一步得到发展，从而加速了南昌城市化进程的步伐。 小结： 南昌市房价较高而且房价还在不断攀升，对中低收入的置业者来讲置业负担较重， 硬性需求受到制约，且这部分置业者会选择总价较低的中小户型。 11 3、城市区房地产需求发展趋势 3.1 城市人口规模及增长率 3.1.1 近三年内城市人口情况 近年南昌市人口基本情况表 2005 年 2006 年 2007 年 户籍（万人） 475.17 483.96 491.31 比上年净增（万人） 14.82 8.79 7.35 城镇人口（万人） 219.94 227.71 232.76 城镇人口比重 46.30% 47.05% 47.37% 常住人口（万人） 451.61 454.54 458.06 自然增长率 7.64 7.64 7.64 0 100 200 300 400 500 2005年 2006年 2007年 户 籍 人 口 常 住 人 口 城 镇 人 口 2005 年，南昌市年末 户籍总人口为 475.17 万人，比上年末净增 14.82 万人，其中非 农业人口 219.94 万人，比重 为 46.3%。据 2005 年全市 1%人口抽样调查结果显示，全市 常住人口为 451.61 万人，人口出生率为 13.39，死亡率为 5.36，自然增 长率为 8.03。 南昌市 2006 年末户籍总人口为 483.96 万人，比上年末净增 8.79 万人，其中非农业 人口 227.71 万人，比重为 47.05%。据 2006 年南昌市 1%人口抽样调查结果显示，年末南 昌市常住人口为 454.54 万人，人口出生率为 13.42，死亡率为 5.78，自然增 长率为 12 7.64。 据公安户籍统计，2007 年末南昌市年末户籍总人口为 491.31 万人，比上年末净增 7.35 万人。其中非农业人口 232.76 万人，增 长 2.2%。据 2007 年全市人口变动抽样调查 结果显示， 2007 年全市年末常住人口 458.06 万人，人口出生率为 13.63，死亡率 为 5.79，自然增长率为 7.84。 小结： 从以上数据显示，近三年南昌城镇人口增幅不大， 总人口数额也相对稳定。 另外根据人口专家的的分析，我国的“人口红利”至少会持续到 2020 年，且购房者年 龄将聚集在 75 年到 85 年出生的人群，这个阶段的年龄层次将是主导的购房人群，80 年 后的人群的购房需求正在迅速升温，据市场调查， 10 个 80 年后的人中就有四个准备购 房。 3.2 今年城市区房价和家庭支配收入比 3.2.1 南昌市各区房屋销售所占的比重 红 谷 滩19% 南 昌 县24% 老 城 区52% 经 济 技 术 开 发区 4% 安 义 县1% 3.2.2 南昌市家庭收入及相关购房意向、生活成本分析 3.2.2.1 居民月收入情况 2000元 以 下 47% 2000-4000元 19% 5000元 以 上 24% 4000-5000元 10% 13 3.2.2.2 居民承受房价情况 2000元 以 下25% 2000-3000元20% 4000元 以 上10% 3000-4000元45% 3.2.2.3 居民购买住宅的原因 买 房 关 注 因 素 分 布 情 况 价 格10% 地 段10% 小 区 配 套40% 开 发 商 口 碑35% 交 通5% 3.2.2.4 生活成本分析 收费项目 收费标准 居民生活用水 1.10 元/立方米 行政事业单位用水 1.18 元/立方米 工业用水 1.35 元/立方米 经营服务用水 2.00 元/立方米水 特种用水 4.35 元/立方米 14 居民生活用电 0.6 元/千瓦时 非居民照明用电、商业用电 0.98 元/千瓦时 电 非工 业、普通工 业用电 0.669 元/千瓦时 管道液化石油气 10.5 元/立方米 气 管道煤气 1.00 元/立方米 月租 20.00 元/台 通话费 首次 0.2 元/3 分钟，以后 0.1 元/ 分钟 装机工料费 150 元 移机费 120 元 固定电话 装移机手续费 8 元 小结： 南昌市 5000 元以上收入者占 24%，高消费群体较大，生活成本相对长沙较低，因此 在高端房价承受能力上更大。 3.3 城市区房地产整体供需研究 3.3.1 楼盘调查 在调查期间我们走访了各区的楼盘，总体感觉除少数几个品牌楼盘外，其余楼盘均 显得有点冷清。 15 老城区及延伸地块： 16 板块名 称 楼盘名 物业类型 均价 （元 /平米） 地址及部分楼盘详情 市中心 板块 红原星城 多层 ,小高 层、酒店 式公寓、高层 5400 东湖沿江北路 2299 号，赣江南侧 精英汇 高层住宅 5500 青山湖北京东路 1463 号 中凯蓝域 高层 、小高层、多层 42005200 高新技术开发区京东大道 598 号 万科四季花 城 花园洋房、公寓、 多层 、高层、小高 层 、联排别墅 7500 9800（精装修） 高新技术开发区新七路 999 号 众森清华锦 园 小高层 4600 新建长凌解放路与文化大道交汇处 新城国际花 都 小高层住宅 4600 青山湖北京东路 1666 号（40 年使权） 丰源天域 花园洋房、小高层、 高层 5000-5800 青山湖艾溪湖与南京东路交汇口 京东板 块 世纪风情 多层 、小高层、高 层、SOHO 办公楼、 联排及独栋别墅 6000 青山湖北京东路 1588 号 恒茂国际都 会 高 层、小高层 9000 青山湖北京东路 69 号 香溢花城 别墅、多层公寓、 花园洋房、小高层、 高层 8200 青山湖湖滨东路 1269 号 中大青山湖 花园 多层 、小高层、高 层、别墅 7600 青山湖青山湖西岸（游乐场旁） 青山湖 板块 高能金域名 都 高 层、小高层 8000（全装修） 青山湖洪都北大道 299 号 以上三个版块基本上为老城区及老城区延伸地块，目前该区的房地产开发大多数集 中在艾溪湖和青山湖附近，少量在青云谱区。青山湖片区及延伸区主要的楼盘有万科四 季花城、世纪风情、香溢花城、中大青山湖花园，老城区公建设施比较完备，但可开发面 积小，老城区延伸地块主要 为京东板块和青山湖板块，因这两块均与老城区较靠近，且 可开发地块面积比较大，因此目前大型楼盘较多，品质也较高。 17 代表楼盘展示： 代表楼盘一： 楼盘名称 万科四季花城 发展商 江西万科益达房地产发展有限公司 位 置 高新技术开发区高新路七路 999 号 项目简介 总 建 筑 面 积 :700000 平 方 米 开 发 周 期 :四 期 北 区 占 地 面 积 ：930 亩 总 户 数 :5000 户 物 业 管 理 附 加 信 息 : 多 层 0.85 元 /平 方 米 月 ，小 高 层 1.25 元 /平 方 米 月 最 近 推出“蚂蚁工房” 全国战 略，立即在南 昌掀起一阵关注狂潮，夸张点可以 说达到 了 “一 时 间 是 大 街 小 巷 无 人 不 知 无 人 不 晓 ”的 地 步 。 配套 教 育 ：东 湖 四 季 花 城 幼 稚 园 、南 昌 外 国 语 高 新 学 校 购 物 ：万 科 菜 场 、好 佳 好 超 市 等 5 家 超 市 、阳 光 滋 补 屋 、干 洗 店 、美 容 美 发 店 、蛋 糕 店 、汽 车 美 容 装 饰 、窗 帘 布 艺 店 银 行 ：中 国 银 行 医 疗 ：高 新 医 院 诊 所 会 所 ：假 日 会 所 、湖 滨 会 所 、蓝 岸 会 所 休 闲 ：假 日 广 场 、棕 榈 广 场 、中 心 广 场 、800 米 水 岸 运 动 公 园 备注 物 业 管 理 公 司 :江 西 万 科 益 达 物 业 服 务 有 限 公 司 整 合 推 广 单 位 :深 圳 策 达 广 告 万 科 四 季 花 城 是 2001 年 万 科 集 团 在 南 昌 的 首 个 房 地 产 开 发 项 目 。 总 占 地 面 积 930 亩 ，总 建 筑 面 积 70 万 平 方 米 。位 于 南 昌 市 高 新 技 术 产 业 开 发 区 火 炬 大 道 东 艾 溪 湖 畔 ，现 在 有 了 四 条 商 业 街 ，是 目 前 南 昌 市 开 发 规 模 较 大 的 住 宅 小 区 代表楼盘二： 楼盘名称 恒茂国际都会 发展商 江西房地产开发有限责任公司 位 置 青 山 湖 北 京 东 路 69 号 项目简介 容 积 率 ：1.93 绿 化 率 ：60% 总 建 筑 面 积 是 36 万 平 方 米 ，分 商 业 和 住 宅 两 大 板 块 。商 业 约 13.5 万 平 方 米 ，住 宅 约 22.5 万 平 方 米 ， 18 配套 幼儿园：广电幼儿园、少春双语 幼儿园； 中小学：少春学校附属 实验小学、广 电小学、上海路小学、培英小学、少春中学、市第一职业中专学校、 师大附中、 南昌十七中、南大附中、二十三中； 高校：江西师范大学、南昌大学、南昌水 专、工程学院 备注 高 层 ，小 高 层 住 宅 代表楼盘三： 楼盘名称 世纪风情 发展商 江西世纪风情实业有限公司 位 置 青 山 湖 区 北 京 东 路 1588 号 世 纪 风 情 大 街 项目简介 多层、小高层、高层、SOHO 办公楼、 联 排及独栋别墅。容积率 1.7，绿化率 50%。总 建 筑 面 积 :520000 平 方 米 配套 中小学：一所 6 年制 24 班特色重点小学、 7 所重点大专院校、六所重点中小 学 幼稚园：世纪风情吉的堡双语 幼儿园（地址在世纪风情 3 期） 其他：艾溪湖、南昌市海洋公园、天香园、灌城度假村、青山湖文化广场 医疗：东方医院 小区内部配套：1300m 长法国戛 纳印象商业街、 1000m 长西班牙风情商业街 区、上万平方米的超级大卖场 、室外健身跑道、环组团晨径、羽毛球场、儿童 活动中心、儿童“ 玩通天”郊野乐园、老人休 闲中心等 备注 物 业 管 理 附 加 信 息 :多 层 0.75 元 ；小 高 层 1.25 元 ；中 高 层 1.4 元 ；高 层 1.5 元 开 发 商 :江 西 世 纪 风 情 实 业 有 限 公 司 ；物 业 管 理 公 司 :深 圳 万 厦 居 业 有 限 公 司 ；代 理 商 :天 睿 不 动 产 策 略 机 构 建筑设计单位:贝尔高林国际 （香港）有限公司/ 美国 WY 国际设计顾问公司 代表楼盘四： 楼盘名称 香溢花城 发展商 南昌中润置业 位 置 青山湖湖滨东路 1269 号 19 项目简介 别墅、多层公寓、花园洋房、小高层、高 层。 容积率 1.5.绿化率 45%。 占 地 面 积 : 483000 平 方 米 总 建 筑 面 积 :500000 平 方 米 开 发 周 期 :2 期 总 户 数 :545 停车位:地上:130 个；地下:160 个 配套 教育：龙泉幼儿园、南师附小、南昌三中、二十三中、南昌大学等； 综合商场：索菲亚商业中心、天虹商 场； 医疗：南昌高新医院、一附医院； 餐饮：玉泉岛大酒店、江湖味道大酒店、诸葛烤鱼食府、凤祥春大酒店、一觉 烧菜； 其他：中国银行、燕鸣岛公园； 价格 均 价 :8200 元 备注 物 业 管 理 公 司 :深 圳 恒 基 承 建 商 :浙 江 双 堰 代 理 商 :易 居 中 国 景观设计单位:上海老圃 小结:该 片区拥有目前南昌市建筑品质顶尖的楼盘世纪风情和一直热销的万科四季 花城，以及销售价格靠前的恒茂国 际都会，在这几个楼盘的带动下该片区的楼市稳中有 升。 但该区域土地稀缺，尤其缺乏大面积开发的熟地，因此在今后该地快的房地产多集 中为旧城改造性质的开发。 象湖板块： 板块名 称 楼盘名 物业类型 均价 （元/平米） 地址及部分楼盘详情 博泰魏玛峰 尚 多层、高 层住宅 38004600 青云谱区广州路靠包家花园段 玺园 高层 3650 南昌县莲塘镇南莲路 6 号象湖板 块 澜花语岸逸 园 多层 4500 南昌县迎宾大道与昌南大道交界处 20 江西奥林匹 克花园 多层 、花园洋房、 情景洋房、小高层 3600-4200 南昌县象湖新城，金沙大道西侧 平安象湖风 情 多层 、小高 层、高 层、花园洋房、联 排、双拼 4000 南昌县象湖新城金沙大道 九里象湖城 多层 公寓、 电梯公 寓、 联排别墅、花 园洋房及商铺 4100（10%优 惠） 南昌县象湖新城中心区金沙二路 居住主题公 园 高层 、多 层、花园 洋房、 联排别墅、 双拼别 墅、独栋别 墅 3700（8.7 折） 南昌县南莲路墨山立交桥西侧 丰源淳和 多层 、花园洋房、 小高层 、高层、 别 墅 4100 南昌县象湖新城外环县 正荣大湖之 都 多层 、小高 层、 临 湖高层 、半岛别 墅 3500 南昌县南莲路墨山立交桥西侧昌南板 块 仁兴花城 多层 、小高 层、高 层 3000 南昌县莲塘大道以北，生物科学院旁 该版块位于南昌市区的南部，南昌向水域丰富，赣江、象湖、抚河等大的水系均驻足 该版块。目前房地产开发大 盘较多，如居住主 题公园、江西奥林匹克花园、九里象湖城等 都是千亩以上的楼盘。目前 该版块的房价相对南昌市其它各区内的较低，且价格参差。 目前整个象湖城板块楼盘打着现象突出，比如居住主题公园最低折扣为 87 折，平安象 湖城折扣为 90 折，九里象湖城折扣为 92 折等。 象湖代表楼盘展示： 代表楼盘一： 21 楼盘名称 九里象湖城 发展商 江西平海房地产开发有限公司 位 置 南昌县莲塘镇斗柏路 369 号 项目简介 占 地 面 积 666 亩 ，总 建 筑 面 积 约 60 万 平 方 米 ，容 积 率 1.36，绿 地 率 48%，建 筑 密 度 为 22%，主 要 产 品 有 联 排 别 墅 、 多 层 公 寓 、小 高 层 公 寓 、高 层 公 寓 、酒 店 式 公 寓 及 商 铺 配套 小区内配套:西街广场、滨河体育公园、八月湖、和平广场、平海公园、九里广场、中 央公园、中央会所、幼儿园、18 班小学、 农贸市场、卫生所、百货超市 中小学:京山小学，迎宾中学，江铃中小学，南昌市定山小学，南昌九中，南昌 市第十三中学，青云谱学校 幼儿园:江铃保育院 综合商场:量贩超市:好又多 银行:农业银行，商业银行，建设银行，中国银行等多家银行 医院:九里象湖城卫生所、武警医院，江医二附院，江西省皮肤病专科医院， 南昌市第五医院等多家医院 备注 物 业 管 理 公 司 :江 西 卓 越 平 海 物 业 管 理 有 限 公 司 承 建 商 :浙 江 宝 业 景 观 设 计 单 位 :澳 洲 GIANNI DESIGN 中 国 美 术 学 院 整 合 推 广 单 位 :深 圳 同 路 广 告 有 限 公 司 建筑设计单位:深圳大学 楼盘名称 万达.华府 发展商 南昌万达房地产开发有限公司 位 置 红谷滩赣江中大道 项目简介 该 项 目 占 地 面 积 约 7 万 平 方 米 ，总 建 筑 面 积 29 万 平 方 米 ；31-33F 高 层 建 筑 ， 总 户 数 约 2300 户 ，容 积 率 4.0，绿 化 覆 盖 率 约 49%。 配套 中小学：红谷一中、师大附中、南昌五中、南昌二中、育新小学、南师附小； 综合商场：家乐福、法国欧尚超市、英国百安居 医院：中寰医院； 餐饮：咸亨酒店、速 8 酒店； 价格 均 价 :6300/平 方 米 备注 停 车 位 :地 上 200 个 ；地 下 700 个 开 发 商 :南 昌 万 达 房 地 产 开 发 有 限 公 司 物 业 管 理 公 司 :南 昌 万 达 物 业 管 理 有 限 公 司 建 筑 设 计 单 位 :深 圳 大 学 建 筑 设 计 研 究 院 /英 力 捷 国 际 工 程 策 划 设 计 顾 问 （香 港 ）有 限 公 司 代表楼盘二： 楼盘名称 东方海德堡 发展商 江西鸿源科创房地产开发有限公司 位 置 红谷滩凤凰洲丰和大道 88 号 项目简介 小 区 总 占 地 约 8 万 多 ，总 建 筑 面 积 14.3 万 ，其 中 地 上 建 筑 面 积 12.8 万 ，地 下 建 筑 面 积 1.5 万 ，建 筑 密 度 27 ，容 积 率 1.60，绿 地 面 积 36.63%。4 栋 高 层 住 宅 、6 栋 花 园 洋 房 、 12 栋 多 层 组 成 。总 共 1093 套 。 26 配套 集贸市场市场：凤凰村农贸市场、凤凰花园集贸市场； 学校：上海实验幼儿园、上海外国 语学校、 红谷一中、师大附中、南昌五中、 南昌二中、南昌二十六中、育新小学、南师附小； 购物：洪客隆、鑫凤凰购物广场 、凤凰商贸城； 医院：第一医院、中寰医院、南昌 120 急救中心； 餐饮、娱乐：万家灯火； 银行：昌北工行、中国银行； 其他：凤凰洲派出所、加油站。 价格 均 价 :5400 元 /平 方 米 备注 开 发 商 :江 西 鸿 源 科 创 房 地 产 开 发 有 限 公 司 投 资 商 :鸿 源 控 股 有 限 公 司 物 业 管 理 公 司 :深 圳 莲 花 物 业 代 理 商 :天 睿 不 动 产 策 略 机 构 建筑设计单位:美国龙安建筑 规划设计顾问有限公司/ 浙江中 亚园林景观公司 代表楼盘三： 楼盘名称 保利国际高尔夫花园 发展商 保利地产 位 置 红谷滩庐山南大道 1999 号 项目简介 27 洞 国 际 高 尔 夫 球 场 、3.3 万 平 方 米 体 育 公 园 、2.2 万 平 方 米 生 态 公 园 等 康 体 设 施 。容 积 率 0.1. 绿 化 率 73.6%。占 地 面 积 : 3600000 平 方 米 总 建 筑 面 积 :350000 平 方 米 总 户 数 :1100 套 公 寓 、别 墅 320 套 27 配套 内部 配套: 18 洞 72 杆标准高尔夫球场、高 尔夫练习场、国 际双语学校（幼儿园、小学、 中学）、社区医院、中央会所（SPA、游泳池、健身房等）、度假村、 钓鱼台、 名品商业街、酒吧、西餐厅、家居超市等； 周边配套: 银行：工商银行、建设银行、 农业银行、中国银行等； 教育：江西财经大学、江西理工大学、江西城市建筑学院、江西行政管理学 院等；上海实验幼儿园、上海外国 语学校、 红谷一中、师大附中、南昌五中、 南昌二中、南昌二十六中、育新小学、南师附小； 餐饮：万家灯火，江南道原生菜等； 邮局：红谷滩邮局、火车票订票点等； 交通：机场大巴、210、213、214、 223、232、240、340 等 7 条公交 路线、昌九高速、八一大桥、 5 家加油站等 通讯：移动、联通、网通等昌北营业厅； 安全：昌北公安分局、凤凰洲派出所等； 菜市场：凤凰村农贸市场、 凤凰花园集 贸市场； 价格 均 价 :4500-6000 元 /平 方 米 （洋 房 ） 备注 开 发 商 :保 利 地 产 ,南 昌 铭 雅 欧 洲 城 实 业 有 限 公 司 物 业 顾 问 公 司 :第 一 太 平 戴 维 斯 物 业 顾 问 有 限 公 司 代 理 商 :广 州 保 利 地 产 代 理 有 限 公 司 建筑设计单位:意大利著名建筑 设计大师 NICO&南昌同济规划建筑设计有 限公司 代表楼盘四： 楼盘名称 梵顿公馆 发展商 上海绿地集团 位 置 红谷滩红角洲丰和南大道 28 项目简介 北 离 南 昌 大 桥 约 500 米 ，东 面 离 摩 天 轮 最 近 处 约 500 米 。浪 漫 法 式 建 筑 ，水 系 环 绕 整 个 小 区 ，以 小 高 层 住 宅 为 主 配 以 集 中 商 业 地 产 的 高 档 项 目 ，总 建 筑 面 积 30 万 平 方 米 ，其 中 住 宅 24 万 平 方 米 ，商 业 6 万 平 方 米 。容 积 率 1.6. 绿 化 率 63% 配套 购 物：项目沿街商业裙楼、商 业街、大型仓储超市、家乐福、法国欧尚超市、英国百 安居等； 娱乐：秋水广场、市民公园、十里滨江长廊、摩天轮、赣江新天地； 教育：南昌五中、江西师大附中 红谷中学、 红谷一中、红谷实验小学、南昌航 空工业学院、南昌大学； 医院：中寰医院； 其他：国际展览中心。 价格 均 价 :5600 元 /平 方 米 备注 开 发 商 :江 西 申 洪 置 业 有 限 公 司 上 海 绿 地 集 团 物 业 管 理 公 司 :上 海 科 瑞 物 业 管 理 发 展 有 限 公 司 物 业 顾 问 公 司 :加 拿 大 高 力 整合推广单位: 深圳银骏 小结： 经过几年的开发，红谷滩可开发面积的不断减少，以及红谷滩特殊的地位（南昌市 政府重点发展区域），红谷 滩楼市将稳中有升。 新建县： 板块名称 楼盘名 物业类型 均价（元/平米） 地址及部分楼盘详情 新建县 莱卡小 镇 多层 3200 新建县解放新建大道口 新建县是南昌市位于南昌东南，驱车至红谷滩仅 5 分钟路程，因此新建县的众多楼 盘以此为卖点。但因新建县 作为县城，在市政等方面与红谷滩相距甚大，因此 该区域只 能作为南昌城的卫星城市。 29 小结：随着郊区将进一步得到发展和南昌城市化进程的步伐，南昌市中心区域房价 与周边房价和城乡结合部的房价差距仅一步之遥。但因在基础配套等各方面的先天不足， 随着房地产市场的调控和人们的理性购房观念的增强，南昌市附近的县城房价增长会放 慢。 朝阳洲版块： 板块 名称 楼盘名 物业类型 均价 （元/平米） 地址及部分楼盘详情 象湖 2008 多层、高层、 小高层 、花园 洋房 5500 将军渡青云水厂西侧 皇冠国际 高层住宅 8500 西湖南侧大桥头，西湖区政府西侧 朝扬 州板 块 星河国际 高层住宅 7500 西湖洪城路 778 号 朝阳洲版块分为南北区，以昌南大道为分界线，目前主要在开发的为北区，南区 拟 定今后几年将成为南昌市土地供应的主要来源，因此大部分房地产开发商及研究机构都 在关注南区的规划情况，目前 该区域规划进入到评审阶段，今年年内将有 3000 亩土地 供应市场。 小结： 朝阳洲正在准备为该区申报“联合国改善人居环境最佳范例（迪拜）奖” 。朝阳洲将成 为南昌市房地产开发的新的热土。 3.3.2 南昌市房地产推广 3.3.2.1 房产市场主要媒体 30 南昌市场广告投放楼盘个数随着宏观政策调控的逐渐加强也呈上扬状态。楼盘不同 阶段的广告投放主要还是在认筹期、开盘期和持销期，三个阶段的广告投放次数占投放 总量的约 70%。 南昌市房地产住宅市场供应主要集中在市中心和红谷滩板块，因此在媒体投放上市 中心和红谷滩板块楼盘是最多的，分别是 33 个和 30 个，占投放楼盘总数的 50%，另外 莲塘板块也有 14 个楼盘，排在第三。从投放次数上看，市中心板块依然位居第一，大盘 云集的象湖板块投放依靠几大楼盘的出色表现，处于榜眼位置。 具体媒介分析如下： 3.3.2.1.1 户外广告牌 户外广告牌成为南昌众多中高端楼盘常用的推广媒介。 其中南昌最好位置八一广场 200 平米的户外广告位价格为 25 万元/年，约合 104 元 /平米/ 月； 沿江路 300 平米广告位价格为 35 万元/年，约合 97 元/ 平米/月； 青山路 400 平米广告位价格为 45 万元/年，约合 94 元/ 平米/月； 3.3.2.1.2 公交站亭 南昌公交站亭最好位置（中山路）的价格为 4000 元/月，中等位置（南京路、井 冈山大 道）的价格为 3500 元/月，一般位置（ 红谷滩区域）的价格 为 2500/月。 3.3.2.1.3 广场电视 主要位于各广场合主要路口位置，价格如下： 每天 60 次滚动播出，时长 30 秒， 26400 元/周 时长 15 秒，15600 元/周 时长 5 秒，6400 元/周 每天 30 次滚动播出，时长 30 秒， 15600 元/周 31 时长 15 秒，9200 元/周 时长 5 秒，4160 元/周 3.3.2.1.4 电视 南昌主要电视媒体是江西卫视和南昌电视台，不过房产商似乎对电视媒体不是特 别感兴趣，房产相关的电视 广告数量很少，多是 对房 产相关栏目的冠名的形式出现。 3.3.2.1.5 电台 南昌人民广播电台新闻调频（FM91.7）、 经济生活频率（FM89.7 ）、交通音乐之声 （FM95.1）是本地电台最受欢迎的价格频道。其中房产广告所占比重还是较高的，看来是 房产商都比较看重的一个媒介形式。 3.3.2.1.6 报刊 南昌主要的报刊媒体包括江南都市报、 南昌晚报、 经济晚报、 江西商报、 江西 楼市，其中已江南都市报 和南昌晚报的广告投放量最为集中。平常报纸上的房产 广告并不是很多，房产商主要喜欢在周四、周五大量上报广，以提高周末售楼部上客量。 另外就是在楼盘开盘或搞重大活动前夕广告投放量会较高。 3.3.2.1.7 分众传媒 南昌分众自 2004 年 12 月进入南昌，已建成针对最具消费能力的中、高端消费群体， 覆盖南昌市 90高级写字楼、高级商厦、星 级酒店、高级公寓、商务会所、银行、机场、 火车站、餐 饮娱乐、医院、大型连锁药店、商 业大卖场等高端人群出入场所和人流量高密 集度场所的商业楼宇液晶电视联播网，现已成为南昌极具影响力、极具发展潜力的新兴 主流传播媒体之一,分众广告中房产广告所占比重约达到了 60%，是南昌房产商较为青 睐的一个媒介形式。 价格约为 75 元/天/次。 32 3.3.2.1.8 网络 南昌房产网、南昌房产财富网、南昌房地产门户网、南昌广告网是南昌市房 产领域 主要的网站。各大楼盘都在网站上做了大量的广告和宣传。 3.3.2.2 近期营销活动 博泰.魏玛锋尚： 春节后，博泰.魏玛锋尚启动“超轻松购房计划”-对魏玛锋尚新推单位，活动期间无 论 1、2、3 房，购房均可享受超低首付。84 平米精致 2 房，105122 平米温习 3 房即将 登场。 金桥慧景 “首付 2 万元，立马把房买”-金桥慧景全新房源推出。 “08 新房快乐够” 活动盛大启 动，全新房源（2 房、3 房、面 积 92-119 平米）于 3 月份推出。 “超低首付置业计划”正火热 进行中。活动推出后，吸引了一大批看房客 户，反响 强烈。 雀蓝郡 超低首付，实现购买两房、三房的梦想-首付 3 万，即可获得新房一套 音乐花园 首付 10 万，即可拥有音乐花园观景小高层， 观湖高层。 84-93 平米 2 房，112127 平米三房。 江西奥林匹克花园： 3 月 4 日， “江西奥林匹克花园奥运助威基金”新闻发布会在江西宾馆举行，发布会对 基金情况首度解密。其中对 奥龙会会员的购房优惠引起了业界与媒体的关注。针对奥龙 会会员，基金将划拨专门款 项让利，奥园将推出全新高层、多 层洋房、花园洋房共 149 套 单位配合本次让利计划，置 业者可享受购房款 10%的奥运助威基金，同时还可申请获得 6000 元购房礼券，而老业 主再次购房，更可享受 额 外购房款 5%的奥运助威基金， 综合 33 让利幅度创下南昌楼市的新高 保集半岛 2 月 22 日-23 日，保集半 岛特邀法国香槟阿登大区议会主席尚保罗.巴谢一行访赣， 并正式与香槟大区色当社区缔结国际友好社区。通过建立国际化友好社区，形成关于国 际建筑社区交流的概念，并通过互访夏令营、留学交流、两地 业主互访、文化交流等方式 为业主提供实质性的优惠福利 隆鑫广场： 隆鑫广场洪都大道 500 米沿街旺铺少量席位，等你来掘金。1 月 26-2 月 29 日购房 可获赠价值 7000 元家电大礼包。 沿海丽水佳园： 三期中央水景多层水木天成正加推排号中。现在排号可享受新春惊喜三重优惠: 1.1000 元排号费最高可抵房款 8000 元。2.转盘大优惠，最高可获 4888 元现金大奖。 3.免 费赠送沿海高尔夫球杆一跟。公务员、教 师有额外优 惠。 即将开幕的南昌房交会（4 月 30 日5 月 2 日） 随着房交会成交量的逐年下降，各大房地产商对房交会的期望值也越来越低，在调 研期间很多房产公司明确表示不会参加今年的房交会。 3.3.2.3 各楼盘主推广告语 楼盘名称 诉求 万科四季花城 臻藏天.地.人的水岸美居 东方.海德堡 八一桥头.尚德多层洋房 中大青山湖花园 湖畔林语，深院大宅 新城国际花都 时尚空间 浪漫生活 皇冠国际 和世界在一起 34 中凯.蓝域 科技为生活而来 丰源天域 追求更高 享受更多 万达 华府 一城 一江 一华府 西雅图国际会馆 商务力量 生活主场 天赐良园 湖畔家园 水岸人生 绿湖豪城 五星级酒店的家 丰和新城 精品 傲居桥头 鹿璟名居 天赋江景 智尚人居 联发 江岸汇景 精彩演绎 绝对分享 名门世家 城市因商业二生动 商业因人居二成熟 南昌居住主题公园 醇输臻美 130 万平方米盛世版图 九里象湖城 因优越而传承 平安 象湖风情 我们很中国 上风上水 平安是福 博泰 魏玛锋尚 德系新城 院落生活 丰源 醇和 在风光的第一站，更上一层 莱卡小镇 风尚欧洲 都市生活 郎晴园 自然派 坡地新生活 3.3.2.4 销售模式 随着南昌市房地产市场的发展，对各楼盘的销售运作提出了更高的要求，不少中小 型地产公司考虑本身的实力以及销售成本的控制，大多采用代理商销售的方式，外来销 售中介服务机构开始涌入，如目前影响力比较大的来自上海的天睿不动产策略机构、来 自深圳的同致地产以及来自厦门的厦门季候风等，另外较知名的中介服务机构包括百年 置业、深圳天成等，大部分楼盘都选择与中介服务机构合作。 3.