2007年房地产估价理论与方法模拟试题

2007 年房地产估价理论与方法模拟试题 1、高层建筑地价分摊的关键是确定每一栋建筑物的所有者应占有的土地份额。（ ） A、对 B、错 2、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（ ）。 选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正； 进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格 A、 B、 C、 D、 3、（ ）年 9 月，国务院颁布的中华人民共和国房 产税暂行条例规定，房 产税的计 税依据是房产原值一次减除 10-30后的余值或房产的租金收入。 A、1984 B、1986 C、1988 D、1991 4、（ ），建设部制定了城市房屋拆迁估价指导 意见，使得拆迁估价 问题有了参考 依据。 A、2003 年 1 月 1 日 B、2004 年 1 月 1 日 C、2004 年 12 月 1 日 D、2003 年 12 月 1 日 5、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（ ）。 A、待开发房地产在开 发前后的状况 B、开发后的房地产经营 方式 C、开发完成后的房地 产价值 D、开发成本和管理费 用等费用 6、某类房地产 2001 年初至 2005 年初的价格分别为 2300 元m 2、2450 元/ m2、2650 元/ m 2、2830 元m 2和 3000 元m 2，其增减量的权重分别为 01、0.2、0.3 和 04，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测 基期，则该类房地产与 2006 年初的价格最接近于（ ）元m 2。 A、3100 B、3195 C、3285 D、3300 7、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例的成交价格交易情 况修正系数=（ ）。 A、成交价格 B、正常价格 C、交易价格 D、修正价格 8、已知某城市容积率修正系数表，如下表： 容积率修正系数表 若确定比较案例宗地地价为 900 元/m 2，容积率为 1.7，待估宗 地规划容积率为 1.3，则进行容积率修正后可比实例的价格为（ ）元m 2。 A、1177 B、675 C、688.2 D、1200 9、评估某宗房开发用地 2005 年 10 月 l 日的价值，要将在未来发生的支出和收入 都折算到 2005 年 10 月 16 日。如果预测该宗土地 2008 年 10 月 15 日开发完成后的 房价为 3000 万元，折现率为 12， 则需将这 3000 万元折现到 2005 年 10 月 16 日， 即在 2005 年 10 月 16 日的房价实际为（ ）万元。 A、2526 B、2241 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 C、2135 D、2985 10、某高层楼房占用的土地总面积为 900 m2，房地产总价值为 3000 万元，甲公司 拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为 2000 万元；乙公司拥有该房地产的 商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为 1000 万元。那么如果按房地价值分摊 方法计算，甲公司拥有的土地数量为（ ）m2。 A、700 B、600 C、500 D、200 11、在运用假设开发法进行估价时，首先要 调查 待开发房地产的基本情况，其基本 内容包括（ ）。 A、弄清土地的位置 B、弄清土地的自然条件 C、弄清城市 规划设计 条件 D、弄清将拥有的土地 权利 12、考虑资金的时间价值可以采用如下方式：（ ）。 A、现金流量折现法 B、未来收益 贴现法 C、计算利息的方式 D、计算净现金流的方法 13、对于同一估价对象，宜选用两种以上（含两种）的估价方法 进行估价。（ ） A、对 B、错 14、下列费用不用计入商品住宅价格的为（ ）。 A、非住宅小区级的公共建筑的建 设费用 B、住宅小区内的 营业 性用房和设施的建设费用 C、住宅小区内的公共设施 D、住宅小区的文化娱乐 中心 15、收益递增递减原理可以揭示出的投入产出关系有（ ）。 A、规模报酬规律 B、收益递增原理 C、收益递减原理 D、均衡原理 16、人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。（ ） A、对 B、错 17、所谓房地产的（ ），是表示在一定时期内某一种房地 产供给量的相对变动对于 该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。它以房地产供给量变化的百分比与其 价格变化的百分比这两者之比值来表示。 A、供给预期价格弹性 B、需求价格 弹性 C、供给价格弹性 D、需求收入弹性 18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米 946 元、860 元、800 元建筑容积 率分别为 5.5、5、4.5，若 该三宗土地的其他条件相同， 则明智的购买者会选择（ ）。 A、甲土地 B、乙土地 C、丙土地 D、甲、乙、丙三宗土地任 选其一 19、市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易状况调整和权益状 况调整。（ ） A、对 B、错 20、应用路线价法的前提条件是（ ）。 A、土地形状较规则 B、街道较规整 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 C、地势较平坦 D、临街各宗土地的排列 较整齐 21、在下列的几种提法中，属于正确的提法应该 是（）。 A、交易实例一定是可比 实例 B、交易实例不一定是可比 实例 C、可比实例一定是交易 实例 D、可比实例不一定是交易 实例 22、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。 ， A、相关房地产的价格水平 B、该种房地产的开发 成本 C、消费者的收入水平 D、消费者对未来的预 期 23、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为（ ）。 A、直接资本化法和报 酬资本化法 B、直接资本化法和收益乘数法 C、毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D、收益乘数法和报酬 资本化法 24、当两宗相邻的房地产合并交易时，房地 产的价格常会受到（ ）的影响。 A、地理位置 B、土地形状 C、土地面 积 D、建筑规模 25、公开市场价值是指在下列交易条件下，最可能实现的价格（ ）。 A、双方自愿进行交易，且追求各自利益的最大化 B、双方具有必要的 专业 知识并了解交易对象 C、双方掌握必要的市场信息和较充裕的时间 D、不存在买者因特殊 兴趣而给予附加出价 26、在现实生活中，房地产的价格多数取决于其花 费的成本，成本的增减必定影响 房地产价格的增减。（ ） A、对 B、错 27、房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素， 并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。 A、估价目的 B、估价程序 C、估价时点 D、估价作业日期 28、建筑物的物质折旧包括（ ）。 A、功能衰退 B、正常使用的磨 损 C、环境恶化 D、意外的破坏损毁 29、在实际运用假设开法估价结果的可靠性如何关键取决于（ ）。 A、是否根据房地产估价的原 则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳 开发利用方式 B、是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地 预测了未来最佳开发利用方 式后的房地产价值 C、是否根据我国的房地产相关税法规定，正确地扣除了开 发完成后作为卖方要缴 纳的税费 D、是否根据我国的房地 产估价相关约定，正确地扣除了开发完成后要获得的开发 利润 30、路线价法适用于城市商业繁华地区的土地估价。（ ） A、对 B、错 31、（ ）又称全价租金，是指以房地 产价值为基 础确定的租金。 A、市场租金 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 B、商品租金 C、成本租金 D、准成本租金 32、根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价 格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 （ ） A、对 B、错 33、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 34、2000 年 6 月，根据国务院的统一部署，建 设部大力推进原有房地产估价机构 与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（ ）。 A、事业单位 B、公私合 营企业 C、有限责任公司或合伙企 业 D、私营企业或个体企 业 35、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 796、747、767、850、892、925、981（以 2002 年 1 月 1 日为 100）。其中有一 房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元m 2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为（ ）元m 2。 A、2121 B、2200 C、1819 D、2242 36、路线价法实质上是一种市场比较法，但是在应用路线价法时不做“交易情况 修正“ 和 “交易日期 调整” ，其原因在于（ ）。 A、求得的路线价已经 是正常价格 B、求得的路 线价所对应 的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价 时点时的价格 C、由于各宗土地都是临街的，所以不用修正 D、评估的宗地面积、形状都差不多，故无需修正 37、对于单纯增加容积率的补地价来说，其 补地价的数 额理论上可以用下列公式 计算：补地价（单价）=（增加后的容积率- 原容积率）（ ）原容积率下的土地单价。 A、建筑面积 B、原容积率 C、土地总面积 D、增加后的容积率 38、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。 A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件 B、通货膨胀率 C、环境改善、基础设施 D、利率因素 39、房地产价格政策是指政府对于房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、 措施等。（ ） A、对 B、错 40、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。 A、自然寿命经济寿命 B、自然寿命 经济寿命 C、自然寿命 =经济寿命 D、无 31、（ ）又称全价租金，是指以房地 产价值为基 础确定的租金。 A、市场租金 B、商品租金 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案 C、成本租金 D、准成本租金 32、根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价 格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 （ ） A、对 B、错 33、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 34、2000 年 6 月，根据国务院的统一部署，建 设部大力推进原有房地产估价机构 与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（ ）。 A、事业单位 B、公私合 营企业 C、有限责任公司或合伙企 业 D、私营企业或个体企 业 35、某地区某类房地产 2004 年 4 月 1 日至 10 月 1 日的价格指数分别为 796、747、767、850、892、925、981（以 2002 年 1 月 1 日为 100）。其中有一 房地产在 2004 年 8 月 1 日的价格为 2000 元m 2，对其作交易日期修正到 2004 年 10 月 1 日的价格为（ ）元m 2。 A、2121 B、2200 C、1819 D、2242 36、路线价法实质上是一种市场比较法，但是在应用路线价法时不做“交易情况 修正“ 和 “交易日期 调整” ，其原因在于（ ）。 A、求得的路线价已经 是正常价格 B、求得的路 线价所对应 的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价 时点时的价格 C、由于各宗土地都是临街的，所以不用修正 D、评估的宗地面积、形状都差不多，故无需修正 37、对于单纯增加容积率的补地价来说，其 补地价的数 额理论上可以用下列公式 计算：补地价（单价）=（